Инвестируем с умом. Латвия - спокойствие после бури

17 декабря 2013 года
| Рубрики: Рынки и цены, Инвестиции и финансы
Теги: Латвия

При покупке недвижимости все - ну, или почти все - обращают внимание на то, сколько она стоит сейчас, сколько будет стоить потом и как это приобретение скажется на финансовом благополучии покупателя. Этой статьей мы открываем серию материалов о перспективах сегодняшних инвестиций в рынки недвижимости наиболее интересных российским покупателя стран. Начинаем с Латвии.

Статьи обозревателей Prian.ru из серии «инвестируем с умом» – путеводитель для тех, кто рассматривает недвижимость в том числе и как способ сохранить-приумножить свои сбережения. Квартиры, дома и коттеджи традиционно считаются надежным активом, а в некоторых странах – еще и высокодоходным.

В этих материалах мы ответим на первые вопросы, которые могут возникнуть у непрофессиональных инвесторов – то есть тех, кто:

- или обладает некоторой свободной суммой денег и рассматривает разные возможности для ее размещения;
- или хочет приобрести недвижимость за пределами России, и при этом не прогадать финансово – выбрать вариант, который в обозримом будущем не снизится в цене, а еще лучше подорожает.    

Итак, начинаем отвечать на вопросы:  каков порог входа на рынки недвижимости разных стран, сколько можно заработать на местных квадратных метрах, и на что следует обратить внимание, чтобы совершить действительно выгодную сделку.
 


Читайте также в серии этих материалов об инвестиционной привлекательности Чехии.
 




Национальная ситуация

Латвия уникальна в своем роде. Невероятная – уж простите за заезженное слово – волатильность, а говоря проще удивительные ценовые скачки характеризовали ее рынок недвижимости последние десять лет. Ценообразование в Прибалтийской стране с трудом поддавалось прогнозам и даже обычной покупательской логике.

Так, в 2004-2007 годах цены на жилую недвижимость Латвии росли до 30-40% в год, в значительной степени за счет спекулятивных сделок. Например, в 2006 году квадратный метр жилья в центре Риги стоил в среднем €3,7 тыс. - приличный показатель. Еще ненамного цены поднялись к весне 2007-го  За значительным скачком последовал еще более сокрушительный обвал.

В 2008-2009 годах количество сделок с жильем в Латвии уменьшилось в три раза. В крупных городах страны цены упали на 60%  по сравнению с пиком, который был зарегистрирован в 2007 году. Уже в 2008 году средняя стоимость квадратного метра в новых домах в Риге составила около €2,5 тыс! Столько же стоило жилье в центре Риги – то есть в самых популярных местах! В курортных регионах недвижимость обесценилась на 30% и стала менее ликвидной.

Казалось бы, все – следующего подъема ждать придется долго. Отнюдь, к удивлению многих экспертов, которые если и предрекали рост цен, то не стремительный, ситуация середины 2000-х почти повторилась. Дно рынок прошел в конце 2009-го - начале 2010-го, когда «квадрат» в новых проектах в Риге стоил всего в среднем €1,5 тыс., и после этого цены начали устойчиво двигаться вверх. Сейчас стоимость квадратного метра начинается от €3,5 тыс. и доходит до €7 тыс.   Причем большую роль в этом сыграли иностранцы (читай россияне), которые получили возможность оформить вид на жительство при покупке недвижимости.

Роман Голубев, главный редактор журнала «Квадратный метр»: «Да, в 2010 году у нас был принят закон, который позволял инвесторам получать вид на жительство при покупке недвижимости. Минимальная стоимость объекта: €143 000 для Риги, столичного региона и крупнейших городов Латвии и €71 500 для всей остальной страны. И что в результате? Несмотря на то, что есть районы, где ценовой порог для получения ВНЖ ниже, большинство иностранцев все равно приобретают объекты в Риге и Юрмале. На 1 сентября 2013-го по этой программе было куплено более 2.5 тысяч объектов и выдано 7735 видов на жительство. ВНЖ получали выходцы из 36 разных стран, например, Украины, Китая, Израиля, США, Грузии… Но россияне лидируют, причем с огромным отрывом».

Особых трудностей при покупке недвижимости в Латвии ни у россиян, ни у жителей других стран нет. Законодательство Латвии простое и прозрачное, поэтому трудности могут возникнуть только при покупке каких-то крупных объектов, например, фабрики или многоквартирного дома.

Александр Свиридов, специалист компании «Ober-Haus»: «В этих случаях обязательно потребуется помощь юриста. Основной же риск заключается в том, что человек, не обращаясь к специалистам, может купить не очень ликвидный объект. Разумеется, при перепродаже он не сможет получить желаемую прибыль. Кроме того, бывает так, что россиянин покупает какой-то крупный дорогой объект за большие деньги, и сделка проходит через один из скандинавских банков, который очень щепетильно относится к происхождению денег. Иногда клиент не может доказать при этом, откуда у него деньги. Но такое случается редко».

Порог входа
В Латвии есть объекты – и дома и квартиры – стоящие по российским меркам «смешных» денег. Например, в крупных городах на побережье Балтийского моря – в Венспилсе или Лиепае – найти 2-3 комнатную квартиру на €15 тыс. проще простого. А, например, в огромном районе Латгалия много домов, стоящих четырехзначную сумму в евро.  

Но если мы говорим об инвестиционной привлекательности, такие варианты рассматривать, конечно, не стоит. Они не популярны, а значит не будут дорожать. Да и перепродать их в принципе будет непросто.   

Обратим внимание на Ригу. Сегодня в старых советских домах серийной застройки, в которых живут сами рижане, стоимость квадратного метра начинается от €750. Но для успешного инвестирования необходимо все-таки ориентироваться еще на более высокие суммы. Если покупается земля под застройку многоквартирного дома, то это €1-1,5 млн. Если говорить о коммерческих объектах, то эта сумма составляет от €1 млн и выше. В новых элитных проектах в центре столицы же «квадрат» стоит не менее €4 500.
 

Андрей Козел: «Самыми ликвидными объектами для инвестиций являются Рига, Юрмала, спальные районы Риги и объекты стоимостью до €300 тыс в 20 км от столицы. А, например, Латгалия является регионом, который не пользуется большой популярностью у инвесторов. Даже Саулкрасты – популярное место на Видземском взморье, неподалеку от Риги - не входит в число лидеров по доходности инвестиций».

Перспективы продажи

Ценовые скачки привели к тому, что среди людей, приобретавших недвижимость в Латвии последние десять лет, много серьезно выигравших и не меньше серьезно проигравших. Например, те, кто покупал жилье в 2009-2010 году в самых востребованных регионах страны – лучших районах Риги и Юрмале - сейчас могут с успехом реализовать его по цене, которая в два раза выше исходной.

Продолжится ли рост? И какие регионы останутся перспективными для вложений в жилье? Специалисты не видят предпосылок для значительного роста цен на латвийские квартиры в дальнейшем. Так, цены на объекты в центре Риги, сильно зависит от того, как будет работать программа по предоставлению ВНЖ в Латвии в дальнейшем. В середине года политические партии Латвии обсуждали возможное введение квот на количество выданных ВНЖ – но в начале осени 2013 все ограничения отвергнуты.

Да, ограничений не будет, но, несмотря на это, уже сейчас видно, что цены на жилье в центре столицы растут умеренно, и по самым оптимистичным прогнозам рост в ближайшие годы вряд ли будет превышать 10-15%. Специалисты полагают, что он будет выше только в том случае, если будет расти поток иностранцев.
 

Роман Голубев: «Для того чтобы инвестиции в латвийскую недвижимость оказались действительно удачными, необходимо вкладывать средства в новостройки, которые, образно говоря, находятся на стыке спроса местного населения и спроса иностранцев. Такие объекты интересны всем».

Андрей Козел, специалист компании «Realia»: «Мы рассчитываем на рост цен порядка 3-5% в год. Если вложиться в латвийский рынок недвижимости сейчас, то можно приобрести объект с хорошей ликвидностью, который будет в дальнейшем пользоваться большим спросом. Необходимо вкладывать в деньги, прежде всего, в объекты Риги или Юрмалы, новостройки спальных районов Риги или объекты стоимостью до €300 тыс. в столичном регионе».

Перспективы аренды

По прибыльности от сдачи в аренду недвижимости Латвия не входит в число лидеров в Европе. Впрочем, и к аутсайдерам ее не отнесешь.

Доходность со сдачи в аренду жилой недвижимости составляет от 4% до 5% годовых. Конечно, в редких случаях можно получить больше -  6-10% годовых, но ликвидность этого жилья, например, недорогой недвижимости в спальных микрорайонах Риги, будет меньше. Примерно таков же и процент, на который можно рассчитывать, сдавая в аренду объект коммерческой недвижимости.

Относительно популярна у российских покупателей схема, при которой они  приобретают сразу две квартиры: так, чтобы их суммарная цена превышала «заветные» €143 тыс. В этом случае в одной можно жить, другую сдавать, как минимум отбивая коммунальные платежи и даже – если повезет – получая небольшую прибавку к основному доходу…   
 

Андрей Козел: «Россияне часто сдают недвижимость в аренду, по моим оценкам примерно в 70% из всех случаев приобретения жилья. Самыми доходными для этих целей также являются объекты в центре Риги. Высокая доходность есть и в Юрмале, но здешние квартиры и дачи сдаются только в сезон. А он недлинный - с конца мая по конец сентября».

Роман Голубев: «Можно поручить сдачу в аренду своего объекта недвижимости управляющей компании, в таком случае придется ежемесячно платить 20-25% от дохода с аренды. Думаю, россияне с удовольствием бы в своей основной массе сдавали бы жилье в аренду через управляющие компании. Спрос на эти услуги большой. Проблема состоит в том, что в Латвии таких компаний не так много».
 

Вывод

Эксперты говорят: бурные годы в Латвии, когда за 24 месяца можно было многое приобрести, а затем еще большее потерять, все-таки остались позади. Даже неослабевающий интерес российских покупателей не позволяет квартирам и виллам в стране расти в цене и значительно, и быстро.

 

Недвижимость в большинстве регионов Латвии с инвестиционной точки зрения неинтересна - она хоть и недорогая, но практически не растет в цене и почти не пользуется спросом. «Островками безопасности» на динамичном латвийском рынке называют столицу и самый знаменитый латвийский курорт, где русскую речь слышно чаще любой другой. Собственно интерес российских покупателей и делает эти районы особо привлекательными. Объект в Риге или Юрмале весьма ликвиден: им интересуются и латвийские, и иностранные граждане. 
 

Если же покупая, вы преследуете не только инвестиционные цели, то безусловный плюс капиталовложений в недвижимость Латвии это возможность получить ВНЖ. И если вид на жительство вас интересует лишь для того, чтобы ездить по Европе,  купленный объект - опять-таки в Риге или на взморье - вполне можно сдать в аренду. Гигантскую прибыль вы не получите, «среднеевропейскую» - шансы есть…Тем более, что в стране немало должников по ипотечным кредитам, которым банки отказывают в предоставлении ипотеки. Этим людям остается снимать жилье...
 

В материале использованы выступления на семинаре портала Prian.ru, прошедшем в рамках выставки «Жилищный проект».

Автор Ольга Давыдова

Фото Наталья Шихалова

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Латвия»:

Статьи

Четвертая волна: обзор рынка недвижимости Латвии 2016 – 2017

Спрос на латвийские «золотые визы» резко снизился. Цены на дома и квартиры медленно ползут вверх. Россияне остаются главными зарубежными покупателями. Prian.ru представляет краткий обзор рынка жилой недвижимости Латвии. Читать

Процедура приобретения недвижимости в Латвии

Российские физические и юридические лица могут свободно приобретать недвижимость в Латвии. Для покупки земли под застройку потребуется разрешение местных властей, однако это скорее формальная процедура. Сделка на сумму от 250 000 дает право получить вид на жительство. Читать

Недвижимость Латвии: иностранцы клюют по зернышку

В первой половине 2016 года иностранцы, подавшие прошение о предоставлении им латвийских видов на жительство, купили 82 объекта недвижимости. Из них 44 располагались в Риге, а еще 28 имели юрмальскую прописку. Наши коллеги из журнала «Квадратный метр» и портала varianti.lv собрали самую свежую статистику о том, что сейчас выбирают зарубежные покупатели в Латвии. Читать

Вид на жительство в Латвии за покупку недвижимости: новые правила

За последние годы латвийская программа «золотой визы» менялась несколько раз. Наши коллеги из портала Varianti.lv и журнала «Квадратный метр» собрали для вас свежие поправки к закону «Об иммиграции», который регулирует правила выдачи видов на жительство за покупку недвижимости. Читать

Недвижимость Латвии: дефицит на цены не влияет

Рига испытывает нехватку качественных центров. Дефицит негативно отражается на интересе крупного международного бизнеса, не имеющего возможности «осесть» в латвийской столице. Наши коллеги из журнала «Квадратный метр» и портала varianti.lv проанализировали ситуацию и ответили на вопрос, когда ситуация изменится. Читать