Недвижимость в Хорватии: что изменилось после вступления в Евросоюз?

Рынок не заметил потери российских туристов

Несмотря на опасения представителей индустрии гостеприимства, туристический сектор Хорватии закончил 2013 год в плюсе. Количество гостей, отдохнувших на Адриатике, выросло за год примерно на 5% и превысило 12 млн.

Число российских туристов в Хорватии действительно сократилось – на рекордные 21,8%. За год в стране побывали лишь 160 тыс. соотечественников. Однако доля наших в общем потоке курортников невелика, поэтому даже серьезный обвал числа россиян не повлиял на заполняемость хорватских отелей и гостевых домов. Соответственно, и у собственников арендных квартир не было необходимости снижать цены в горячий сезон.

«Первоначально российский турпоток упал в связи с введением виз. Люди просто не успели подготовиться к новым правилам въезда в страну, - рассказывает Светлана Крюкова-Йованович, представитель хорватского агентства недвижимости «Alma Dom». - Это не повлекло за собой снижение цен на аренду. Рынок поддержали немецкие туристы, количество которых выросло».

Впрочем, власти Хорватии не собираются отказываться от российских туристов. Благодаря открытию новых визовых центров хорваты уже в ближайшие годы рассчитывают превысить показатели «безвизового периода» - в 200 тыс. гостей из России.

Русский спрос стабилен, но невысок

Россияне могут приобретать недвижимость в Хорватии только на компанию, зарегистрированную в этой стране. Во многом именно поэтому доля наших на этом рынке невелика – не более 4% от всех иностранцев. Первую скрипку здесь играют немцы – на них приходится 55% продаж нерезидентам. Традиционно активны австрийцы (около 16% сделок) и британцы (6%).

Интересно другое: наших в Хорватии немного, а вот суммы, которые мы готовы там оставить, в два-три раза выше бюджетов европейских покупателей жилья. Средний немец тратит на жилье в Хорватии €120 тыс., а россиянин – €320 тыс.

«Россияне с более низкими бюджетами, до €200 тыс., чаще покупают недвижимость в соседней Черногории, т.к. содержать хорватскую фирму весьма накладно, – поясняет менеджер компании ADRIONIKA Елена Невская. – Как минимум, это увеличивает ежегодные расходы на €1200-1500, а в некоторых регионах (Опатия, Дубровник) расходы на бухгалтерское сопровождение никому ненужной компании достигают €3000».

По словам Елены Невской, из 100 россиян, интересующихся недвижимостью на побережье Адриатического моря, 80-85 выбирают объекты в Черногории, и лишь 15-20 – в Хорватии. Вступление последней в Евросоюз не отпугнуло истинных ценителей красоты этой страны. А россияне без особой привязанности к Хорватии из-за необходимости создавать юрлицо при покупке недвижимости и отсутствия круглогодичных авиарейсов на побережье и раньше чаще выбирали другие направления. Словом, ничего не изменилось: спрос стабилен, но сравнительно невысок.

Цены на недвижимость продолжают катиться вниз

Латвийский сценарий, когда после вступления в ЕС цены на недвижимость резко подскочили, в Хорватии не повторился. С 2009 года местный рынок находится в ослабленном состоянии: ежегодно дома и квартиры дешевеют на 4-7%. По данным хорватского портала о недвижимости CentarNekretnina, в 2013 году наблюдалась такая же динамика.

«В 2013 году цены несколько упали, приблизительно на 5-8 %. Сейчас средняя стоимость квадратного метра на побережье в таком курортном городе, как Медулин, расположенном в 10 км от Пулы, составляет около €1500-1600», - рассказывает Светлана Крюкова-Йованович.

Впрочем, на побережье Хорватии часто встречаются цены и €2000, и €3000 за «квадрат». «Хорватия по-прежнему не имеет структурированного рынка недвижимости, где было бы четко определено, что стоимость квадратного метра в доме, расположенном в определенном городе в 100 метрах от моря, должна быть на таком-то уровне, - отмечает Елена Невская. – Новостройки в 50 метрах друг от друга могут различаться по цене на €600-800 за кв. м. Причины разные: первоначальная стоимость земли, национальность строительной бригады, цены на использованные стройматериалы, наличие кредита и многое другое».

Принципы ценообразования на «вторичке» во многом зависят от личных факторов. Один продавец лучше чувствует конъюнктуру рынка и готов снижать стоимость объекта, другой имеет собственные представления о стоимости своей недвижимости и согласен ждать подходящего покупателя годами. Причем, по словам риэлторов, среди первых чаще встречаются иностранцы (немцы и британцы), а среди вторых больше хорватов.

Новые законы еще себя не проявили

Пожалуй, самый ожидаемый в России закон, который могла бы принять Хорватия после вступления в ЕС, – это предоставление нерезидентам возможности покупать местную недвижимость на физическое лицо. По крайне мере, в Испании, Италии, Германии и многих других «древних» членах Евросоюза для покупки дома или квартиры россиянам не приходится создавать компании.

«В ЕС имеются ограничения на продажу недвижимости иностранцам, в частности, в Австрии, Словении, Болгарии. В своей практике Хорватия в наибольшей степени следует примеру соседней Словении, – говорит Елена Невская. – Однако известно, что в 2014 году начата работа по унификации прав резидентов и нерезидентов в покупке недвижимости. Если закон будет принят, это привлечет в Хорватию не только россиян, но и китайцев, корейцев, жителей арабских государств. Пока Хорватия является одной из немногих «белых» стран Европы».

Пока не известны даже приблизительные даты возможных изменений условий продажи недвижимости иностранцам. Соответственно, на рынок это влияния не оказывает. А вот то, что реально изменилось после присоединения к ЕС, - это доступность ипотечных займов для жителей самой Хорватии.
«Особенно активными в предоставлении ипотечных займов были Erste Bank и Zagrebačka banka. В 2013 году многие хорваты получили кредиты под 6-8% годовых, - рассказывает Елена Невская. - Также облегчился доступ к займам Европейского Банка Pеконструкции и Pазвития, причем многие из этих кредитов являются беспроцентными».

«Кредитная оттепель» могла бы подстегнуть местный спрос на недвижимость, однако эти позитивные изменения были нивелированы введением с 1 января обязательного получения энергосертификата.

«Все европейские объекты недвижимости имеют определенный класс энергосбережения, новостройки - обычно самый высокий класс А. Чем старше постройка и ближе к печному отоплению, тем ниже класс, – поясняет Елена Невская. – С 1 января 2014 года в Хорватии запрещено перерегистрировать права собственности на недвижимость, не имеющую сертификата энергоэффективности». По словам специалиста, это привело к тому, что в январе по всей стране прошло лишь несколько десятков сделок.

***
Итак, 1 июля 2013 года Хорватия стала 28-членом Евросоюза. Спустя семь месяцев можно констатировать: рынок недвижимости пережил присоединение к европейскому сообществу спокойно и невозмутимо. Сектор аренды не испытывал нехватки туристов. Русский спрос на покупку домов и квартир в Хорватии остался на прежнем уровне. Цены на недвижимость вели себя так же, как и в предыдущие годы. Громких законов принято не было, а к тем, что были (наличие энергосертификатов), собственники скоро должны подготовиться.

Автор Анастасия Фалей
Фото PressFoto