Инвестируем с умом. Германия – стабильность вложений

12 мая 2014 года
| Рубрики: Рынки и цены, Инвестиции и финансы
Теги: Германия

Именно с этой страной у наших соотечественников ассоциируется само понятие стабильных, успешных инвестиций. Германия символизирует для многих высокое качество и надежность. Это же касается и рынка недвижимости. И все-таки – насколько выгодно здесь покупать жилье с целью последующей перепродажи или сдачи в аренду?

Германия недвижимость
Этим материалом мы завершаем  рубрику «Инвестируем с умом». За несколько месяцев мы рассказали об инвестиционной привлекательности самых популярных у россиян стран мира. Читайте также о перспективах
:

 

- Латвии

- Чехии

- Болгарии

- Испании

- Финляндии

- Франции

- Греции

-Черногории
- Италии

-Турции
 
Национальная ситуация

Стабильность экономики Германии обеспечивает сохранность вложений. Она же привела к тому, что стоимость жилья здесь почти не снизилась в период мирового финансового коллапса.
 

Впрочем, вопреки распространенному мнению, цены на недвижимость в Германии не только растут. По официальным данным, с 2000 по 2005 год цены на недвижимость здесь упали примерно на 8% (то есть снижались они в среднем на 1,5% в год) и были на самом низком уровне в 2007-2008 гг. После этого рост составлял около 3-5% в год. И сейчас средние цены на недвижимость в Германии, «а-ля температура по больнице», составляют около €1 800 за кв.м.
 

В некоторых регионах государства недвижимость дорожала особенно быстро. Так, в Берлине бурный экономический рост города, приток иммигрантов и нехватка жилья привели к двукратному, а то и к трехкратному росту цен. Например, в 2000 году можно было купить жилье за €500 за кв.м. А уже через 10 лет стоимость «квадрата» поднялась до €1000-1500.
 

Надо сказать, что ориентироваться на средние цены на недвижимость в этой стране не совсем правильно. Это связано с тем, что Германия до сих пор экономически разделена на более развитый и богатый запад и юг и на более бедную восточную часть (бывшая ГДР). Поэтому даже Берлин, в отличие от столиц многих стран, вовсе не лидирует по ценам на недвижимость. Самый дорогой город Германии – Мюнхен, где «квадрат» стоит от €2400.
 

Так исторически сложилось после падения Берлинской стены, что недвижимость Восточной Германии оставалась дешевле. Однако сейчас все меняется. Этот регион привлекает все больше внимания со стороны инвесторов, и цены здесь постепенно растут.
 

Покупка недвижимости в Германии не дает автоматического права на получение ВНЖ в этой стране. Но она может стать весомым плюсом при рассмотрении вашей заявки при наличии соответствующего дохода и других факторов.
 

Любовь Баумгертнер, представитель компании «L&B Immobiliya»: «Германия популярна среди россиян и инвесторов из других стран, прежде всего, благодаря стабильности и надежности вложений, прозрачной процедуре сделки, неприкасаемости частной собственности и растущим ценам на недвижимость. В отличие от других европейских стран, Германию наименьшим образом затронул финансовый кризис. По актуальным отчетам, экономика страны находится на стадии процветания, показывая каждый год более высокие результаты по сравнению с предыдущим, что сказывается на повышении платежеспособности населения и соответственно росте цен на недвижимость.
 

Хотелось бы отметить, что доходность недвижимости в Германии сравнительно невысокая (в среднем около 4-7% чистого годового дохода), но по сравнению с банковскими депозитами, которые находятся сейчас на уровне 0,25-1% годовых, капиталовложения в недвижимость являются более выгодной альтернативой».
 

Наталья Балканова, представитель компании «My-property in Germany»: «Преимуществами покупки инвестиционной недвижимости в Германии являются сильная экономика страны, стабильные, хоть и не такие высокие, как в России, доходы. Кроме того, большую роль играет постоянный рост цен на недвижимость. Тем не менее, цены на жилье остаются доступными для широких масс. Так, стоимость недвижимости в Берлине значительно ниже, чем во многих других европейских столицах.
 

У владельца сданной в аренду недвижимости есть потенциал для повышения ставок, а значит, и для роста доходности инвестиций. Также хорошим источником заработка в Германии является покупка многоквартирного дома и последующая продажа отдельно взятых апартаментов в нем, при этом стоимость каждого из них повышается в разы».
 

Андрей Денисов, представитель компании «PIK Invest AG»: «Россиян в Германии привлекает неплохая доходность со сдачи недвижимости в аренду и надежность экономики, которая позволяет не переживать, что завтра «все обвалится». Уверенность в завтрашнем дне вносит большой вклад в инвестиционную привлекательность немецких домов и квартир».

Порог входа
 

Минимальная стоимость жилья в Германии просто поражает. В успешной, процветающей, стабильной стране можно найти жилье и за €5 000 - где-нибудь в маленьких городах Саксонии. За эту цену можно купить квартирку в местах, удаленных от цивилизации. Сдать ее в аренду будет сложно, а перепродать – во всяком случае с заметной прибылью – не удастся. Для успешных инвестиций стоит присматриваться к объектам, квадратный метр в которых стоит больше €1 000.
 

Любовь Баумгертнер: «По нашему опыту, самые низкие цены на недвижимость в Германии наблюдались после кризиса 2008-2009 гг. В те годы можно было купить очень дешевые варианты по бросовым ценам в хороших местах. Например, в Берлине цены на однокомнатные квартиры (причем не в худших районах) начинались примерно от €15 000. Сейчас такие квартиры стоят не менее €35-40 000, а иногда и €50-60 000. Клиенты, которые купили в те времена недвижимость в Берлине, «отбили» вложенные средства уже в двукратном или трехкратном размере».
 

Наталья Балканова: «Самые лучшие перспективы роста цен на жилье – в крупных развитых городах, таких, как Мюнхен, Гамбург, Франкфурт и Берлин».
 

Андрей Денисов: «Больше всего вероятность роста цен на жилье в городах, которые развиваются и расширяются. Россиянам интересен, например, Мюнхен, поскольку это крупный экономический центр и, что важно, с аэропортом. Перспективы повышения стоимости недвижимости здесь, на мой взгляд, самые радужные. Также многообещающие точки на карте - это Франкфурт и Кельн».

Перспективы продажи
 

Среди покупателей, которые вложили средства в недвижимость Германии пять лет назад, немало таких, кто перепродал свою собственность более выгодно. Некоторые «отбили» большую или меньшую часть вложенных средств за счет арендной платы, а некоторые перепродали свою недвижимость, вернув вложенные средства. Или с небольшими потерями, как правило, при срочной продаже.
 

Для получения стабильного дохода в будущем главное - это правильно выбрать не только сам объект, но и регион страны. Особое внимание - городам со стабильной экономикой, а также  местам, экономика которых вот-вот начнет развиваться. Например, строительство нового предприятия в среднесрочной перспективе приведет к экономическому подъему региона, а в краткосрочной - к росту населения в конкретной местности. А людям надо будет где-то жить…
 

И еще. В зависимости от того, сколько вы готовы ждать возможную прибыль, следует ориентироваться на тот или иной тип покупаемого жилья. Можно купить объект с доходностью от сдачи в аренду 10%, но, скорее всего, он будет расположен в неперспективном районе – и дорожать такая квартира не будет. Объекты с высокой доходностью обычно располагаются в маленьких городах, где нет серьезной индустрии, и снижается численность населения. В качестве примера можно привести города Саксонии. Одним словом – если объект сильно дорожает, то не стоит ждать от него большой прибыли со сдачи в аренду. И наоборот – если вы хотите получить значительный доход со сдачи недвижимости в аренду, не надейтесь, что он сильно прибавит в цене со временем.
 

Если  хочется приобрести более стабильную с точки зрения цены недвижимость, лучше выбирать жилье в крупных развитых городах – Мюнхен, Гамбург, Франкфурт, Берлин. Доходность со сдачи в аренду здесь не будет высокой – от 3% до 5% годовых, зато более вероятным будет со временем рост цен на ваш объект.   
 

Спустя 10 лет владения недвижимость в Германии перестает облагаться налогом на прибыль при перепродаже. Поэтому выгоднее избавляться от объекта лишь через 10 лет после покупки. А все это время сдавать его в аренду.
 

Любовь Баумгертнер: «Рост цен в Берлине продолжается и по сей день, то есть, покупая недвижимость в Берлине, вы сможете перепродать ее через несколько лет по более высокой цене. Как долго продлится эта тенденция, сложно спрогнозировать, но если учесть стоимость недвижимости в других крупных городах Германии и Европы, то цены в Берлине находятся еще на низком уровне. Подобная ситуация наблюдается также в Лейпциге, Дрездене и других крупных городах Германии. Например, в 2008-2009 годах в Лейпциге приличные квартиры стоили от €10-15 000. Сейчас цены на такие варианты начинаются от €25-30 000, и по прогнозам, тенденция роста сохранится и в будущем.
 

Если же клиенты не готовы ждать роста цен несколько лет, тогда есть другие способы краткосрочного инвестирования - покупка высокодоходной недвижимости, приносящей прибыль уже сейчас. Такие объекты находятся, как правило, в восточной Германии или в небольших городах западной Германии. Благодаря низким покупным ценам и средним арендным платам удается достичь высокой доходности (около 8-12% годовых), но прирост стоимости здесь минимальный».
 

Наталья Балканова: «Самыми ликвидными видами недвижимости в Германии являются жилые объекты с хорошим расположением. Инвестиции в коммерческую недвижимость представляются мне более рискованным предприятием».
 

Андрей Денисов: «Германия является, скорее, страной для накопления и сохранения собственных средств, а не получения колоссальной прибыли от перепродажи недвижимости. На мой взгляд, выгоднее владеть жильем и сдавать его в аренду. Самыми ликвидными видами недвижимости являются квартиры в городах Мюнхен, Франкфурт и Кельн».

Перспективы аренды
 

Сдача в аренду недвижимости в Германии является, пожалуй, самым популярным видом инвестиций для наших соотечественников. Это и неудивительно. Германия – нация арендаторов, где лишь 40% населения владеет собственным жильем. Поэтому арендуют здесь очень многие, и найти съемщика за исключением крайних случаев нетрудно.
 

Доходность со сдачи в аренду недвижимости в Германии составляет в среднем 4-7% годовых. Как мы уже писали выше, есть регионы с более высокой доходностью, до 10% годовых, но они менее перспективны с точки зрения роста цен на жилье.

Россияне, по словам риэлторов, сдают купленное в Германии жилье внаем очень часто. Арендный бизнес, по сравнению с перепродажей, является более выгодным предприятием с точки зрения налогообложения. Собственники съемного жилья также должны "делиться с государством" - сбор составляет 15-20%. В то время как минимальная ставка налога на прибыль для иностранцев - 25%. А при получении дохода от продажи более  €52 152, платится налог на прибыль не менее 42%.

Услуги управляющих компаний по сдаче недвижимости в аренду в Германии стоят 4-6% в год от доходности недвижимости. Как правило, каждые три месяца владелец объекта получает отчет о поступлении и использовании средств. Расчеты между собственником жилья и обслуживающей организацией проходят посредством банковских переводов.

Россияне предпочитают пользоваться услугами посредников для поиска съемщика своей недвижимости. Это гораздо проще самостоятельной работы, а рынок управляющих компаний в Германии настолько хорошо развит, что выбор огромный.
 

Любовь Баумгертнер: «Как это ни странно звучит, но чем лучше объект и его месторасположение, тем ниже его доходность с аренды. Это объясняется очень просто: цены на хорошие, ликвидные объекты неукоснительно растут, а арендные платы растут более медленными темпами, за счет чего доходность таких объектов падает. Зато недополученная на аренде прибыль компенсируется приростом стоимости самой недвижимости.
 

Наибольший доход от аренды приносит недвижимость в Восточной Германии и в небольших городах Западной Германии, имеющих низкие покупные цены и средние арендные платы. При поиске жилья под сдачу в аренду следует обратить внимание на состояние объекта, размер чистой арендной платы после вычета всех расходов, а также надежность арендатора (советуем узнать у прошлого владельца, регулярно ли начислялась арендная плата)».
 

Наталья Балканова: «Самый большой доход с аренды приносят объекты в регионах с малой перспективой на будущий рост цен. Это может быть недвижимость в небольших городах, например, в Саксонии. При поиске жилья для сдачи в аренду нужно обратить внимание на расположение объекта, структуру населения в городе, есть ли у населения занятость в близлежащих рабочих местах, наличие станций метро неподалеку. Главное – посмотреть на экономическое развитие местности и на демографическую ситуацию в нем».
 

Андрей Денисов: «В Западной Германии доходность в 8% считается хорошей, а 10% - уже шикарной. В Восточной Германии же самым обычным является доходность и в 10%, и даже в 12%. Но перепродать такую недвижимость будет сложнее. При поиске жилья для сдачи в аренду нужно обратить внимание на местоположение объекта. Хорошо сдаваться будет недвижимость в крупном городе или возле фабрик или заводов. Нужно смотреть и на возраст дома. Поскольку все квартиры должны отчислять какую-то часть на капитальный ремонт здания. Чем старше дом, тем выше взносы, которые платит арендатор. Также надо обратить внимание на контингент проживающих и район».
 

Вывод

Германия по единодушному мнению риэлторов является страной для сдачи недвижимости в аренду. Перепродажа жилья часто не приносит ожидаемой прибыли, прежде всего, из-за высоких дополнительных налогов.
 

Если вы решили заняться арендным бизнесом в Германии, необходимо тщательно подойти к выбору региона и города, а также оценить экономические перспективы населенного пункта, где располагается объект. От этого будет зависеть не только цена объекта, но и его доходность, а также перспективы повышения его стоимости в дальнейшем. Стоит учитывать, что чем выше доходность, тем меньше вероятность поднятия цен на этот объект в будущем. Если хочется получить более стабильную недвижимость с долгосрочной прибылью, лучше приобретать жилье в крупных развитых городах – Мюнхен, Гамбург, Франкфурт, Берлин.
 

Необходимо помнить, что покупка недвижимости в Германии не предоставляет права на получение ВНЖ. Однако это может стать вашим преимуществом при рассмотрении дела.
 

Германия – это настоящая машина по получению дохода от инвестиций в недвижимость. Однако только от вас зависит, насколько грамотно вы распорядитесь этим механизмом.

 

Автор Ольга Давыдова
 

Фото Илья Огородников

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Германия»:

Статьи

Готовый бизнес: управление объектом недвижимости

Какие задачи решает управляющая компания? Как часто ее представители должны посещать объект? В каких документах прописывается ответственность сторон? В восьмой части спецпроекта «Как купить готовый арендный бизнес в Германии» говорим о важнейших аспектах управления недвижимостью. Читать

Диалоги о зарубежной недвижимости: инвестирование в недвижимость Германии

Управляющий партнер компании Campus Consulting Виталий Чупин рассказал об особенностях входа на немецкий рынок, спросе на жилую и коммерческую недвижимость и условиях удачного совершения сделки для иностранцев в условиях высокой конкуренции на рынке Германии. Читать

Готовый бизнес: функции нотариуса в Германии

Что входит в обязанности нотариуса в Германии? На каком этапе он подключается к сделке с недвижимостью? Сколько стоят его услуги? И чем хороший специалист отличается от посредственного? В седьмой части спецпроекта «Как купить готовый арендный бизнес в Германии» говорим о функциях и задачах немецких нотариусов. Читать

Готовый бизнес: Привлекаем финансы. Кредиты в банках Германии

Как с помощью кредита повысить рентабельность инвестиций? Что требуют банки Германии от иностранных заемщиков? И на каких условиях сегодня можно взять заемные средства на приобретение недвижимости? В шестой серии спецпроекта "Как купить готовый арендный бизнес в Германии" обсуждаем финансирование сделок. Читать

Готовый бизнес: Due Diligence объекта недвижимости

Зачем нужен Due Diligence объекта недвижимости? Что включает в себя детальная проверка и когда не стоит ее проводить? Какова стоимость дью-дила и на чем можно сэкономить? В пятой части спецпроекта "Как купить готовый арендный бизнес в Германии" поговорим о различных аспектах глубокой экспертизы инвестиционного предложения. Читать