Личный опыт: оформление ипотеки в Испании для покупки квартиры от банка

17 июля 2014 года
| Рубрики: Личный опыт
Теги: Испания

Вдохновившись опытом друзей, которые приобрели квартиру на курорте Торревьеха, Олег также решил стать собственником недвижимости на Коста-Бланке. Сделка обещала быть непростой, ведь денег на апартаменты с двумя спальнями, о которых он мечтал, не хватало. Финансовое препятствие можно было обойти с помощью кредита, и наш герой принял решение обратиться за ипотекой в один из испанских банков…

Торревьея Испания пляж

Досье Prian.ru
Покупатель: Олег из Москвы
Риэлтор: Ole International
Регион: Испания, Коста-Бланка, Торревьеха
Объект: банковская квартира с двумя спальнями, площадь 60 кв. м.
Цена: €50000
Сделка: покупка на вторичном рынке в 2014 году


Выбор: такие квартиры просто «не доходят» до объявлений

Искать квартиру начали осенью 2013 года. Сначала мы долго переписывались с риэлтором, которого нам порекомендовали друзья, затем отправились в Торревьеху. Во время первого визита посмотрели несколько квартир, но ни одна нам не подошла (то ли по цене, то ли по качеству). Риэлтор предложила повременить, т.к. вакантных объектов на тот момент на рынке было мало - все ждали повышения цен и придерживали интересные варианты.

В течение следующих трех месяцев мы отслеживали объявления в интернете. И надо сказать, они нас не очень радовали: предложений по сравнению с 2012-2013 гг. было не так уж много, даже квартиры с одной спальней предлагали по цене более €45-50 тыс. Да и качество их, мягко говоря, оставляло желать лучшего. В один только ремонт нужно было вкладывать не менее €5000.

Нам хотелось квартиру с двумя спальнями и по цене не выше €50 тыс. Такая была мечта и задача. На сайтах же устраивающие нас апартаменты продавались от €60 тыс. и выше.

И вот однажды, находясь в России, получаем в скайпе письмо от нашего риэлтора с предложением двух квартир, которые только что выставили банки на продажу. Мы выбрали одну из них. Это была квартира в пятиэтажном доме с собственным двором и бассейном, в десяти минутах ходьбы от центрального пляжа. Площадь около 60 кв. м: две спальни, салон, маленькая, но отдельная кухня, большой балкон. Окна одной спальни и кухни выходят во двор-колодец, все остальные – на улицу.

Стоила она на 15% дешевле, чем аналогичные предложения в интернете! Потом риэлтор объяснила, что такие квартиры просто «не доходят» до объявлений, т.к. их бронируют сразу же. Даже на нашу образовалась очередь из семи покупателей, которые готовы были ее купить, если мы откажемся.

Поэтому долго не думали. Подтвердили свое намерение и отправились в Торревьеху.


Совет от Олега
Банковские квартиры имеют некоторые преимущества при покупке. Во-первых, они, как правило, немного дешевле. Во-вторых, они «чище» и даже если потом «всплывут» какие-то проблемы, к вам они уже не будут иметь отношения -  вы купили квартиру у банка. В-третьих, на банковскую квартиру вам будет несколько проще получить ипотеку. Недостатки банковских квартир – они, как правило, продаются без мебели и нуждаются в ремонте, капиталоемкость которого может быть различной.


Порт Торревьехи Испания Коста-Бланка
Подготовка: берите справки отовсюду – чем больше, тем лучше

Для оформления покупки, с кредитом или без, вам понадобится вначале сделать две вещи: получить номер иностранца в полиции и открыть счет в банке (если покупаете у банка, то счет открываете в нем же).

У нас не было проблем общения с различными испанскими конторами, так как риэлтор сопровождала нас по всем инстанциям. В первый же день по приезду, после просмотра квартиры, мы поехали оформлять номер иностранца (подаете прошение, сам документ будет готов через неделю, его может получить и ваш представитель по доверенности), затем в банк открывать счет (занимает около часа), потом к нотариусу оформлять доверенности. И все – управились за несколько часов!

Правда, приехали мы в Испанию уже с полным набором документов. Для получения ипотеки вам, прежде всего, понадобятся справки с места работы и НДФЛ за последние 1-2 года, причем на всех, кто в ипотеке участвует. Если у вас несколько мест работы, берите справки отовсюду – чем больше, тем лучше, т.к. банк будет уверен, что если вы потеряете какую-нибудь работу, у вас все равно останутся средства для погашения ипотеки. Неплохо добавить и свидетельства о собственности на недвижимость в России. Также в некоторых банках могут быть какие-то свои дополнительные требования по документам.

Мы все подготовили еще в Москве до поездки в Торревьеху, переслали сканы риэлтору, чтобы она посмотрела документы, показала их в банке и отдала переводчику. Это еще один аспект: ваши документы должны быть переведены официальным переводчиком и официально заверены. Нам перевод документов обошелся более €400 и занял около недели.

Для начала процесса рассмотрения ипотеки вам также нужно будет внести на свой счет 10% от стоимости квартиры. Если банк вам откажет в кредите, эти средства вернут, если подтвердит – они пойдут в счет налогов на покупку недвижимости и оформление.

Итак, на первоначальном этапе вам нужно: получить номер иностранца, открыть счет в банке, подготовить переведенные и официально заверенные финансовые документы, внести на счет около 10% от суммы покупки, оформить доверенность на вашего риэлтора для дальнейшего процесса получения ипотеки и покупки.

После этого можно расслабиться – все остальное сделает риэлтор. Ваша задача – обеспечить достаточное количество денег на счету (10% стоимости, расходы на переводчика и т.д. – еще €1500). Лучше изначально оставить на счету больше средств, чтобы при необходимости у вашего риэлтора был резерв для оформления дополнительных документов.

Дома в Торревьехе Коста-Бланка Дома в Торревьехе


Условия: запросить у банка вы можете сколько угодно, просто он вам откажет

Затем мы вернулись в Москву, а в банке тем временем рассматривали наши документы. Этот процесс может занять 1-2 месяца.

Объем кредита, срок, проценты определяются в разных банках по-разному, в зависимости от вашего финансового положения и того объекта, который вы собираетесь купить. Если банк удовлетворит ваши пожелания, то внесенные вами 10% стоимости переходят в счет покупки, и если вы потом откажетесь от сделки, они вам не вернутся. Если банк предложит вам другие условия по ипотеке, вы можете отказаться от покупки, и все деньги вам вернут.

Мы просили кредит на 70% от цены недвижимости на срок 15 лет. Ответ дали через четыре недели: наши пожелания удовлетворили и предложили очень хорошую ставку 3,5% годовых. Сразу отмечу, данная процентная ставка дается на один год, дальше каждый год она будет пересматриваться. По нашему договору, в любом случае, ставка не будет меньше 3%. В других банках вам могут предложить фиксированную процентную ставку, но уже 4,5% годовых. Можно погашать сумму кредита досрочно, за это берется мизерный штраф: в первые 5 лет 0,5% от вносимой суммы (т.е. за досрочное внесение €10 000 вы заплатите €50 штрафа), в следующие годы – 0,25%.

Помимо выплаты процентов и взносов по кредиту еще придется оформлять страховку жизни каждому участнику ипотеки (€160-200 на человека в год), страховку на квартиру (€300-350  в год). Так что если включить все это, получится, что реальные проценты по ипотеке составят 7-9% в год.


Совет от Олега
Запрашивая ипотеку, вы должны определиться с размером суммы и сроком, на который вы претендуете. Как правило, иностранцам испанские банки не дают в ипотеку более 70% стоимости квартиры. Если в объявлении вы прочтете об ипотеке в 90-100%, это, скорее всего, обман. Впрочем, запросить у банка вы можете сколько угодно, просто он вам откажет, а деньги на все справки и налоги вы потратите впустую. А риэлтор в этой ситуации окажется «ни причем»: ведь не он вам отказал в кредите, а «нехороший» банк. Поэтому не просите больше 70% стоимости. Но не факт, что вам дадут и эту сумму.


Праздник в Торревьехе
Сделка: представитель одного отделения банка продавал нам квартиру, а представитель другого - давал деньги на покупку

После того, как кредитор официально подтвердил нам ипотеку, риэлтор от нашего имени заключил с банком предварительный договор. И мы должны были в течение 1-1,5 месяцев внести всю необходимую сумму на счет (30% стоимости, налог на покупку – 10% стоимости, деньги на оформление: нотариус, выписка из регистра, страховки, архитектор, перезаключение контрактов на воду, электроэнергию и т.д.). На все эти расходы банк всегда берет несколько больше денег, чем они реально обходятся, но вся разница вернется вам через 2-3 месяца после оформления сделки.

Сумму, которую необходимо положить на счет, можно внести наличными, а можно перевести. Если оплачиваете наличными, то нужно обязательно задекларировать сумму на испанской таможне (в Испанию можно без декларации ввозить не более €10 000, а из России вывозить не более $10 000 или €7 500). Таможенное разрешение с вас потребуют в банке. Даже если вы вывозите из России разрешенную сумму, имейте при себе справки о покупке валюты в российских банках, без них деньги в испанском банке могут не принять.

Если вы решили перевести деньги через банк, то вначале нужно будет уведомить налоговые органы в России об открытии счета за границей. По закону, это нужно сделать в любом случае в течение одного месяца со дня открытия. Процедура несложная и быстрая: просто подаете заявление об открытии счета за рубежом с реквизитами этого банка в ваше налоговое управление (детали на сайте Министерства налогов РФ). В российском банке при переводе денег нужно будет показать полученное уведомление из налоговой об открытии счета за рубежом.

Подписание сделки у нас состоялось где-то через два месяца после подачи заявки на ипотеку. Мы решили приехать на сделку сами, хотя это было необязательно, ведь у риэлтора была доверенность. Банк специально под наш визит назначил дату подписания. Кстати, здесь сроки не столь жестко фиксированы и при необходимости банк может перенести встречу в пределах нескольких недель.

Весь финальный процесс заключения сделки проходил в нотариальной конторе в присутствии нотариуса, нас, нашего риэлтора, представителя банка-продавца недвижимости и представителя банка-кредитора, который давал ипотеку. В нашем случае это был один и тот же банк, поэтому было занятно, когда представитель одного отделения продавал нам квартиру, а представитель другого отделения давал деньги на покупку.

В ходе этого собрания мы подписали два документа: договор ипотеки и договор купли-продажи. Во время любого общения у нотариуса принципиально важно, чтобы вы понимали суть и детали происходящего. Поэтому обязательно присутствует официальный переводчик, что, конечно, тоже стоит денег. Можно не приглашать переводчика, доверившись вашему риэлтору, но в любом случае, вы напишете собственноручно на вашем родном языке расписку, что вам все объяснили и вы поняли, какой процент вам нужно платить по ипотеке и как он может измениться.

Вся процедура покупки заняла около трех часов: предварительное ознакомление с проектами договоров, исправление возможных ошибок (а они были), некоторые согласования и разъяснения, перепечатка договоров, снова прочтение (и это все на испанском!) – около двух часов, сам процесс сделки в присутствии всех заинтересованных сторон – около часа. И финал – улыбки, пожатия рук, «поздравляю» на русском с акцентом от всех участников! Все, вы – хозяева!

пляж в Торревьехе Испания пляж Торревьеха Коста-Бланка


Содержание: надел шорты и шлепанцы, и через 10 минут ты в море

Дальше – эйфория, приятное опустошение на весь оставшийся день. Это отличные часы, правда, недолгие. На следующее утро перед вами возникают новые проблемы: ремонт и мебель.

Если вы купили квартиру от банка, то в ней будет отключена вода и электроэнергия, поэтому начать ремонт сразу же вы не сможете. Подключение занимает 2-4 недели. Мы договорились с риэлтором, она нашла нам хорошего мастера, ему объяснили все, что хотим, подобрали цвета стен, сантехнику и т.д. Вышло относительно недорого: €2000 за работу (к счастью, капитальный ремонт не требовался), плюс деньги на материалы, сантехнику, котел.

Помимо этого риэлтор посоветовала магазины с наиболее низкими ценами, отвезла нас туда и помогла с оформлением покупок. Мы все купили в течение двух-трех дней, оплатили и договорились с магазинами об отсроченной доставке через два месяца. Некоторую мебель мы покупали уже потом: риэлтор находила вещи на распродажах, высылала фото, мы соглашались, и она все нам покупала.

Когда мы приехали через три месяца после покупки, квартира была практически идеальна. Повесили занавески, расставили посуду, застелили постель – и как будто жили здесь всегда! И это ни с чем несравнимое чувство – так просто, по-домашнему, надел шорты и шлепанцы, и через 10 минут ты в море.

Годовое содержание квартиры будет обходиться приблизительно в €1500: страховка, электроэнергия, вода, уборка территории, вывоз мусора, пользование бассейном и спортивной площадкой во дворе дома (двор огорожен от посторонних) и т.п. Стоимость коммунальных платежей зависит от типа дома: чем в нем больше квартир, тем меньше ваши расходы.

Беседовала Анастасия Фалей
Фото предоставлены собеседником

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Испания»:

Статьи

Диалоги о зарубежной недвижимости: испанский рынок

Директор по продажам компании Grupo Mahersol Виктория Кутузова поделилась своими мыслями о сегодняшней ситуации на рынке недвижимости Испании, рассказала о ценах, иностранном спросе, банковском жилье и особенностях подготовки к быстрой и удачной покупке. Читать

Спрашивали? Отвечаем. Как иностранцу купить недвижимость за рубежом в кредит

В редакцию Prian.ru часто приходят вопросы о том, может ли иностранец, который не имеет вида на жительство в стране Евросоюза, купить там недвижимость в ипотеку. Сегодня мы расскажем, какие условия кредитования предлагают местные банки и что требуется от претендента. На примере Испании, и не только… Читать

Барселона для инвестора: что, где и почему?

Каталонская столица кажется привлекательной со всех сторон. Это же настоящий музей под открытым небом, каждый кусочек которого должен быть на вес золота. Так оно, да не так. В любом городе есть районы, которые местные и иностранные покупатели выбирают для жизни и инвестиций чаще всего. О том, что это за районы, и чем они привлекательны, мы сейчас и поговорим… Читать

Личный опыт: курортная и арендная квартиры в Торревьехе

Татьяне из Киева давно полюбилась Испания, и как только в семье встал вопрос, куда вложить деньги, выбор пал на недвижимость именно в этой стране. Сначала планировали ограничиться одной квартирой для собственного отдыха, но после крайне удачной первой покупки, решили инвестировать еще и в арендное жилье. Читать

Расходы на недвижимость: Ницца или Барселона

В консультацию Prian.ru часто приходят вопросы о том, каковы дополнительные расходы на покупку и содержание недвижимости за рубежом, в каких странах они выше, а в каких ниже, на чем можно сэкономить, а где точно придется потратиться. В этом материале мы сравниваем платежи покупателя типовой квартиры в двух популярных курортных городах – Ницце и Барселоне. Читать