Калькулятор: покупка доходного дома в Западной Германии

Самый простой и наименее затратный способ инвестирования в недвижимость Германии – это покупка небольшой квартиры для сдачи в долгосрочную аренду. Если же возможности позволяют, можно перейти на следующий уровень – приобрести целый доходный дом. В чем особенность таких объектов? Как проходят подобные сделки? И какие расходы ждут покупателя? Ответы в нашем «калькуляторе».

Материал подготовлен совместно с компанией AFIMMO GmbH

Германия

Выбор доходного дома в Германии

Дано: Московская семья решила приумножить свой капитал с помощью немецкой недвижимости. Имеющиеся в распоряжении средства – около €500 000 – позволяли претендовать на покупку целого доходного дома – здания, состоящего из нескольких квартир, каждая из которых сдается в аренду разным нанимателям. Владельцы такого типа недвижимости имеют ряд преимуществ – им принадлежит весь дом с земельным участком, они вправе самостоятельно выбирать эксплуатирующую компанию и проводить ремонтные работы.

С местом наши герои определились заранее – небольшой город в Западной Германии. Еще находясь в Москве, они списались с немецкими агентствами по недвижимости и подобрали несколько подходящих вариантов. Затем отправились в Германию на просмотры. В стране муж с женой пробыли 5 дней.

Расходы:

Авиаперелет: €600 за двоих  

Летом стоимость перелета будет составлять от €600 в обе стороны на двоих. Цена зависит от того, в какой международный аэропорт лететь. Зимой, за исключением рождественских праздников, - от €350 на двоих.

AFIMMO: Не рекомендуем отправляться в смотровой тур на Рождество или Новый год – работа в это время замораживается, просмотры объектов и переговоры с продавцом будут затруднены.

Аренда автомобиля: €350

Стоимость проката машины среднего класса составляет €60-85 в сутки. Таким образом, за 5 дней аренды набежит около €350. Стоит также учитывать цены на топливо: литр бензина - €1,5, дизеля - €1,4.

AFIMMO: Рекомендуем обращаться в компании Europcar, Avis, Sixt. Конечно, есть и другие организации, которые предоставляют прокат авто, некоторые могут быть дешевле. Однако бывают печальные случаи, например, не возвращается предоплата, т.к. клиент, когда брал машину, не заметил, что она была поцарапана… В вышеназванных фирмах подобных проблем не возникало.

Впрочем, по нашему опыту, клиенты, которые приезжают, чтобы целенаправленно искать недвижимость, могут сэкономить на аренде авто. Агенты будут возить вас на объекты на собственных машинах, а свободного времени для путешествий из-за плотного графика просмотров у вас не останется.


Проживание во время поиска: €700 на двоих  

Проживание в отеле будет стоить в среднем €60-120 на человека в сутки. Если исходить из цены €70 на одного, то за пять дней наша семья потратит на проживание €700.

AFIMMO: Мы всегда рекомендуем клиентам арендовать посуточно квартиры. Цены будут ниже, чем в отеле – от €35 до €100 в сутки на двоих.  

Питание во время поиска: €500 на двоих

На ежедневное питание (обед, ужин) в кафе и ресторанах стоит выделить €50-80 на человека. Если на обед тратить до €20, а на ужин до €30 на каждого, то за пять дней на питание уйдет €500.

AFIMMO: Например, в Мюнхене поужинать в традиционном ресторане можно за €30-40 на двоих.

Итого: Таким образом, ознакомительная поездка будет стоить нашей семье - €2150. Если же покупатели воспользуются советами – откажутся от аренды авто и арендуют не отель, а квартиру – их расходы уменьшатся на €500-600.

Германия

Покупка доходного дома в Западной Германии

Дано: Покупатели остановились на доходном доме, расположенном в городке Бад-Вильдбад (30 км до Баден-Бадена, 60 км до Штутгарта, 80 км – до французского Страсбурга). Город небольшой, с населением около 10 000 человек, и при этом развитый курортный центр – магазины, рестораны, клиники, термальные источники, отели…

Объект выбрали на вторичном рынке с помощью агентства – 8-квартирный дом 1976 года постройки, расположенный в 600 метрах от центра города. В стоимость также включены – земельный участок (960 кв. м.) и семь гаражей. Дом продавался в хорошем состоянии, последний косметический ремонт проводился в 2008 году. К каждой квартире прилагается небольшое подвальное помещение (6-8 кв. м), общая комната для велосипедов, прачечная.

Расходы:

Цена объекта: €450 000

Общая площадь дома составляла 370 кв. м.. Таким образом, каждый «квадрат» обошелся покупателям в €1216.

AFIMMO: Стоимость может сильно варьироваться в зависимости от того, в какой Федеральной земле или городе находятся объекты. Например, в Мюнхене подобный дом стоил бы €3000-4000 за кв. м. Обычно покупатель озвучивает агенту свои пожелания и бюджет, а мы в индивидуальном порядке подбираем подходящие варианты.

Комиссия агентства: €16 065

Гонорар маклера (риэлтора) составляет 3,57% от цены недвижимости, включая 19% НДС.

AFIMMO: Комиссия риэлтора оплачивается после подписания договора купли-продажи в течении 14 рабочих дней.

Налог на покупку недвижимости: €22 500

Все покупатели в Германии, в том числе иностранные, обязаны платить одноразовый налог на приобретение недвижимости. Его размер зависит от Федеральной земли, в которой расположен объект. В Баден-Вюртемберге ставка составляет 5% от цены недвижимости (если объект находится не на арендованной земле).

Услуги нотариуса: €6750  

Стоимость услуг нотариуса составляет в среднем 1,5% от суммы сделки.

Услуги переводчика: €850

AFIMMO: Академический час работы лицензированного переводчика стоит в среднем €90-120. Как правило, сделка купли-продажи занимает не более одного часа. Дополнительно клиент оплачивает письменный перевод документов: стандартный договор занимает обычно 25 страниц, его перевод будет стоить €700-750.

Регистрация недвижимости: €0

Услуги по регистрации прав собственности и внесении записей в Поземельную книгу уже включены в стоимость работы нотариуса.

Другие дополнительные платежи: €250

AFIMMO: Мы рекомендуем клиентам открывать трастовый счет у нотариуса (за него нотариус несет полную ответственность), и через него проводить все платежи по сделке. Также советуем сделать предварительную запись в Поземельной книге (Auflassungsvormerkung), чтобы продавец не перепродал объект еще раз. Это будет стоить около €250.

Германия


Как проходит сделка: пошаговая инструкция

1. Организация встречи у государственного нотариуса.

2. Покупатель предоставляет: паспортные данные и актуальный адрес прописки (проживания).

3. Продавец предоставляет:
- План земельного участка(Lageplan).
- Архитектурный план (Grundrisse)
- Согласование перепланировок, если были сделаны какие-либо перестройки, утвержденные соответствующими органами.
- Всю документация от товарищества собственников, протокол заседания жильцов за последние три года (protokoll eigentuemerversammlung), если такой имеется.
- Страховые полисы (Wohngebäudeversicherung)    
- Выписку из общей кассы дома.

4. Все данные передаются нотариусу. Он готовит предварительный договор купли-продажи, а также заказывает актуальную выписку из Поземельной книги (Grundbuchauszug), где проверяет объект на наличие каких-либо обременений.

5. Подготовленный предварительный договор купли-продажи предоставляется обеим сторонам для ознакомления в течении 14 дней.

6. В назначенный день обе стороны встречаются у нотариуса (если покупатель не владеет немецким языком, то ему необходим государственный присяжный переводчик). Нотариус зачитывает договор, в процессе можно делать какие-либо поправки (срок, когда должны быть переведены деньги, передача всей документации новому владельцу и т.д.).

7. По желанию клиента открывается трастовый счет у нотариуса, через который в дальнейшем  происходит оплата. Делается предварительная запись в Поземельной книге (Auflassungsvormerkung).

8. Происходит подписание договора купли-продажи обеими сторонами, а также присяжным переводчиком, если он присутствовал. Договор скрепляется, ставиться сургучная печать.

9. На основании договора купли-продажи производиться оплата на трастовый счет.

10. Нотариус уведомляет о сделке налоговый орган. В течение месяца покупатель получает счет на оплату налога (Grunderwerbsteuer) за приобретенный объект.

11. После оплаты сбора налоговый орган уведомляет нотариуса о том, что расчет был произведен. После этого нотариус переводит деньги на счет продавца и вносит нового владельца в Поземельную книгу.

12. Сделка купли-продажи до занесения в Поземельную книгу проходит в среднем в течение трех месяцев. Клиент для подбора, просмотра, сделки купли-продажи у нотариуса обычно приезжает в Германию два раза.


Итого: Вместе со всеми дополнительными расходами наши герои заплатят за дом €496 415. Не забудьте учесть, что для окончательного завершения сделки понадобится еще один визит в Германию.

Старые дома в Германии

Обслуживание доходного дома и сдача в аренду

Дано: Все квартиры в вышеописанном доходном доме сдаются в долгосрочную аренду. Управление своей недвижимостью собственник доверил специальной компании, которая следит за регулярным поступлением платежей и решает все вопросы с нанимателями.

Доходы и расходы:

Арендная плата: €2 283 × 12 месяцев = €27 396 в год
Арендная плата брутто, т.е. без учета издержек, за все квартиры и гаражи в вышеописанном доме составит €3 090 в месяц. Из этих денег €806 пойдет на оплату коммунальных расходов – взносы в накопительный фонд, оплата страхового полиса в доме. Таким образом, на руках у собственника останется €2 283 в месяц.

Поземельный налог: €386 в год  
AFIMMO: Налог ежегодно оплачивает владелец объекта. Как правило, счета приходят в марте. Мы рекомендуем доверить этот пункт управляющей компании.

Услуги электро-, газо-, водоснабжения и связи: €0
Расчет за коммунальные услуги, а также телефон и интернет ложится на плечи арендаторов. Они сами заключают договоры с соответствующими компаниями и оплачивают потребленные ресурсы в соответствии с показаниями счетчиков. Соответственно, собственнику здания за это платить не приходится.

Услуги управляющей компании: €2856 в год (€2400 за все квартиры + €456 НДС)
Помощь управляющей компании, которая будет следить за имуществом собственника, регулярным поступлением арендной платы и, в случае необходимости, искать новых жильцов, стоит в среднем €25 за каждую квартиру в месяц. Дополнительно оплачивается НДС в размере 19%.

Налог на доходы в Германии: €1096 в год
AFIMMO: Как и в любой стране, налог с доходов необходимо платить! В налоговом законодательстве Германии есть определенная граница для холостых и женатых, т.е. если доход с учетом всех дополнительных расходов превышает установленные рамки, то на каждое евро необходимо платить налог в размере 14% .

Границы:
- Для холостых - €8 354
- Для женатых - €16 708

Таким образом, в нашем случае годовой доход семьи из двух человек составляет: €24 540 (доход от аренды €27 396 – услуги управляющего €2856) - €16 708 = €7 832. Именно эта сумма  облагается 14% налогом – в результате сбор составляет €1 096.

Однако, 14% - это не окончательная ставка. Если ваш доход в год превышает €52 882, налог будет составлять 42,00%, от суммы в €250 731 -  уже 45%.  


Итого: За год владения домом собственник заработает €23 058 (€27 396 - €386 - €2856 - €1096). Таким образом, доходность инвестиций составит 5,124% годовых. Это уже выше, чем проценты российских банков по депозитам в евро. А ведь стоит учитывать еще и то, что стоимость самого объекта недвижимости, судя по истории немецкого рынка, скорее всего, будет расти на несколько процентов в год.

Подготовила Анастасия Фалей
Фото: Илья Огородников

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Германия»:

Статьи

Готовый бизнес: управление объектом недвижимости

Какие задачи решает управляющая компания? Как часто ее представители должны посещать объект? В каких документах прописывается ответственность сторон? В восьмой части спецпроекта «Как купить готовый арендный бизнес в Германии» говорим о важнейших аспектах управления недвижимостью. Читать

Диалоги о зарубежной недвижимости: инвестирование в недвижимость Германии

Управляющий партнер компании Campus Consulting Виталий Чупин рассказал об особенностях входа на немецкий рынок, спросе на жилую и коммерческую недвижимость и условиях удачного совершения сделки для иностранцев в условиях высокой конкуренции на рынке Германии. Читать

Готовый бизнес: функции нотариуса в Германии

Что входит в обязанности нотариуса в Германии? На каком этапе он подключается к сделке с недвижимостью? Сколько стоят его услуги? И чем хороший специалист отличается от посредственного? В седьмой части спецпроекта «Как купить готовый арендный бизнес в Германии» говорим о функциях и задачах немецких нотариусов. Читать

Готовый бизнес: Привлекаем финансы. Кредиты в банках Германии

Как с помощью кредита повысить рентабельность инвестиций? Что требуют банки Германии от иностранных заемщиков? И на каких условиях сегодня можно взять заемные средства на приобретение недвижимости? В шестой серии спецпроекта "Как купить готовый арендный бизнес в Германии" обсуждаем финансирование сделок. Читать

Готовый бизнес: Due Diligence объекта недвижимости

Зачем нужен Due Diligence объекта недвижимости? Что включает в себя детальная проверка и когда не стоит ее проводить? Какова стоимость дью-дила и на чем можно сэкономить? В пятой части спецпроекта "Как купить готовый арендный бизнес в Германии" поговорим о различных аспектах глубокой экспертизы инвестиционного предложения. Читать