Испания: рынок накануне перемен

Еще один вебинар в рамках проекта Workshop от Prian.ru состоялся 18 декабря 2014 года. На фоне огромного количества вопросов, которые поступали к нам до, во время и после всех предыдущих мероприятий, Испании было уделено особое внимание. Все самое важное и интересное о рынке, инвестициях, прибыльности и наиболее востребованных регионах страны рассказал директор по маркетингу компании Costa Garant Property Андрей Пак.
Неоправданные ожидания: немного о «золотой визе»
В октябре 2013 года в Испании вступила в силу инвестиционная программа, которая позволяет получить ВНЖ, купив местную недвижимость на сумму от €500 000. По-моему мнению, этот закон не оправдал надежд, которые на него возлагались. Те, кто может себе позволить потратить на покупку объекта от €500 000 и более, если хотели получить вид на жительство в Испании, то уже давно это сделали. Поэтому скачка спроса программа не вызвала. Исключительно ради получения заветной карточки люди покупать недвижимость за такие деньги не рвутся.
Когда закон находился еще на стадии разработки, фигурировала сумма в €160 000, и только потом ее подняли до нынешней. Я думаю, что это был ошибочный шаг. Если бы необходимые вложения оставили на первоначальном уровне, то программа покупки недвижимости в обмен на испанский вид на жительство действительно могла бы встряхнуть рынок.
Конечно, есть способы получить ВНЖ, обойдясь и меньшей суммой. Дело в том, что при покупке на €500 000 государство вам гарантирует получение соответствующего документа, но это не говорит о том, что при приобретении квартиры за €100 000 у вас вообще не появляется никаких возможностей. Вы также можете претендовать на ВНЖ, просто это будет более трудоемкая процедура, понадобится собрать более широкий пакет документов, доказать правительству Испании, что вы в состоянии безбедно существовать в стране, имеете жилье и постоянный стабильный доход. Не забывайте, что в Испании есть несколько типов ВНЖ: студенческий, с правом на работу и без этого права, временная резиденция и постоянна резиденция. В случае, когда вы становитесь владельцем жилья в стране, вы претендуете на резидентскую визу без права на работу…
Правда, я бы советовал потенциальным покупателям подумать, нужна ли вам эта виза. Ведь оформив ее, вы получаете не только преимущества, но и обязанности. Вы должны будете прожить в Испании не менее 180 дней в году, а это шесть месяцев. Сначала ВНЖ дается на год, после чего его необходимо продлить. Если вы не соблюли условий пребывания, то вам этого сделать не удастся.
Первые шаги перед взлетом
По последним данным агентства Knight Frank, годовой спад цен на жилье в Испании составил 2,7%. Показатели все еще держатся на отрицательном уровне, но эти цифры уже символические. Нынешний 2014 год стал первым после начала кризиса, когда по стране были зафиксированы положительные результаты во всех сферах, касающихся недвижимости. Рынок начинает новый этап развития. Дно достигнуто и дальше стоит ожидать восстановления и роста.
К тому же, не стоит забывать, что любое исследование дает усредненные данные по стране, а иностранный спрос на недвижимость касается, в первую очередь, курортных зон. В последних как раз фиксируется хоть и небольшое, но все-таки повышение цен и объемов продаж. Конечно, по поводу сроков восстановления рынка конкретного говорить ничего еще нельзя, но прогнозы на 2015-й делаются весьма оптимистичные.
В течение нынешнего года произошло увеличение активности со стороны крупных инвесторов на рынке, что является неплохим подтверждением прогнозов. Показательно также и то, что Испания впервые вышла на первое место по инвестиционной привлекательности в Европе. До этого на протяжении многих лет безоговорочное лидерство оставалось за Великобританией.
Обращу ваше внимание еще и на то, что сложившийся у россиян и не только стереотип, что можно приехать в Испанию и купить новый качественный объект за бесценок у банка, уже неактуален. Все «сливки» банковской недвижимости выкуплены инвесторами. А то, что осталось, либо непривлекательно (за счет плохого расположения, качества строительства и так далее), либо уже выросло в цене.
«Погода» на побережье
По итогам 2014 года самые востребованные у иностранных покупателей регионы - Коста-дель-Соль и Коста-Бланка, показали хорошую положительную динамику на своих рынках. В Коста-Бланке заметно выросло количество сделок, а на Коста-дель-Соль подросли цены на недвижимость. Конечно же, и средняя сумма сделки здесь выше. Хотя, по сравнению с докризисными временами, регион до сих пор предлагает хорошее жилье на элитном побережье по весьма выгодным ценам.
Несмотря на напряженную политическую и экономическую ситуацию, я не могу сказать о том, что российские или украинские покупатели стали тратить на покупку недвижимости в Испании меньше по сравнение с 2012-2013 годами. Правда, явно увеличился интерес к малобюджетным объектам стоимостью от €50 000 до €100 000. Конечно, в основном, это вторичное жилье.
Спрос на «вторичку», действительно, вырос, а на новые дома - немного снизился, но это не связано со стоимостью объектов. За последние годы было начато мало проектов, то есть предложений в новостройках на рынке не прибавилось, и этот фонд сократился. Естественно, самые «лакомые места» застроены, поэтому инвесторы, которые хотят купить недвижимость в хороших обустроенных районах, вынуждены обращаться на рынок вторичного жилья. Хотя в ближайшей перспективе ситуация может поменяться, так как в этом году уже выдано на 30% больше разрешений на строительство, чем в 2013-м.
Самая интересная недвижимость
Иностранных покупателей больше всего интересует курортное жилье на побережье. Эти регионы можно разделить на материковые и островные. Среди последних лидирующие позиции занимает Мальорка. Средняя стоимость квадратного метра здесь составляет €1500. Из островной местная недвижимость остается самой востребованной, но уступает по популярности материковым курортам, таким как Коста-Брава, Коста-Бланка, Коста-дель-Соль.
Наиболее бюджетным вариантом на протяжении многих лет остается жилье в Торревьехе (Коста-Бланка). Стать владельцем небольшой квартиры (около 40 кв.м) в пешей доступности от моря, можно всего за €30 000. Конечно, это будет вторичное жилье в комплексе эконом-класса, но в любом другом городе побережья аналогичного варианта по такой же низкой цене не найти. При этом в Торревьехе стоит разделять город и прилегающие районы, которые как раз являются зоной новой застройки.
Коста-Бланка четко разделяется на северную и южную часть. Основная масса новостроек предлагает квартиры в ценовом диапазоне от €100 000 до €250 000. А находятся они как раз в южной части, которая активно развивается и пользуется все большим интересом.
Дом на побережье с участком земли и бассейном, конечно, будет стоить еще дороже. Качественное жилье с хорошим расположением - от €250 000. Выбор предложений большой, поэтому, при желании, можно найти дом и дешевле, но надо иметь в виду, что его состояние будет хуже, и придется вкладываться в ремонт.
Немного о кредитах и инвестициях
В Испании ипотечное кредитование доступно не только гражданам страны, но и иностранцам. В последний год никаких изменений в этом плане не произошло, поэтому для россиян, украинцев и представителей других государств каких-то специфических проблем с получением кредита в испанских банках не существует. Необходимый пакет документов – стандартный. В нашей практике еще ни один клиент не сталкивался со сложностями в оформлении. Просто нужно документально показать, что вы имеете стабильный доход, который позволит вам делать регулярные выплаты по ипотеке и при этом безбедно существовать. Максимальный уровень кредитования составляет 50% от стоимости жилья.
Покупать недвижимость в Испании выгодно и без помощи кредитов. Если рассматривать вложения в краткосрочной перспективе, то прибыли я гарантировать не могу, но свой капитал вы точно сохраните. В случае с долгосрочными вложениями (от 5 лет), учитывая положительную тенденцию на рынке, вы можете хорошо заработать. Я в этом четко уверен.
При выборе варианта для инвестиционного вложения, большое внимание нужно уделить его местоположению. Коммерческую недвижимость выгоднее всего покупать в Мадриде и Барселоне. Это крупные города, отличающиеся высоким и стабильным спросом на аренду квадратных метров, что приносит хорошую стабильную прибыль. С курортной недвижимостью сложнее, если вы хотите и сами ей пользоваться, и сдавать во временную аренду. Ведь то, что хорошо для вашего отдыха, скорее всего, не принесет высокого дохода при сдаче внаем. Исключительно курортные зоны вне сезона пустеют, и сдать жилье в это время просто невозможно. Хорошим выходом будет покупка квартиры в крупном городе курортного региона. Наилучшим вариантом я считаю Аликанте. Это столица Коста-Бланки, где есть высокий спрос на аренду круглый год.
Посмотреть полную запись вебинара «Итоги 2014 - Предложения 2015» можно на канале Prian.ru на Youtube.
Подготовила Екатерина Холодова
Фото: Марина Маципура, Наталья Шихалова, Виталий Жуков