Гарант успеха в Германии - MIG Holding GmbH

Недвижимость Германии

Внимание! С 24 по 26 февраля Александр Вервайн проводит персональные консультации в Москве на тему «Прямые инвестиции в доходную недвижимость Германии». Место проведения конференции: отель InterContinental Тверская. Записаться на персональную консультацию можно здесь.

- Александр, для начала несколько слов о специализации вашей компании…
- Если коротко описать нашу деятельность, мы профессиональный инвестор. MIG Holding GmbH закупает доходную недвижимость на территории Германии для себя, совместно с инвесторами и по заказу инвесторов. Многолетний опыт и компетенция команды холдинга позволяет максимально надежно и эффективно реализовать инвестиционные стратегии для получения стабильной ежемесячной прибыли.
- Если несколько расширить мой первый вопрос: какие услуги вы предлагаете?
- Наш холдинг предоставляет выверенный комплекс услуг, позволяющий достичь инвестиционную цель посредством стратегического, налогового, экономического планирования, определения и создания оптимальной инвестиционной структуры, учитывающей такие тонкости, как наследственные вопросы.
С учетом более чем 250 пунктов эксперты компании разрабатывают индивидуальный бизнес-план инвестора на территории Германии, в котором учитывается не только вход, а также и грамотный выход из транзакции-бизнеса, что инвестор, как правило, не принимает во внимание.
- У самих потенциальных инвесторов знаний для успешной работы откровенно мало?
- Желание инвестора инвестировать, наличие денежных средств и знаний – далеко не гарант успешной реализации инвестиций.
Инвесторы не имеют доступа к закрытой базе недвижимости и, как правило, приобретают объекты с открытого рынка. Внутри нашей компании, а также среди профессиональных инвесторов, объекты, попавшие на открытый рынок, мы называем «мусорным ведром». Проясню почему: на открытый рынок попадают те объекты, которые не прошли отбор у профессиональных закупщиков и не являются инвестиционно- привлекательными.
Второй момент - финансирование. Банк не предоставляет иностранному инвестору, не имеющему кредитной истории (treck record), идеальные условия финансирования.
Отмечу, еженедельно департамент закупок холдинга рассматривает сотни предложений инвестиционной недвижимости, единицы проходят 5 этапов отбора и являются инвестиционно привлекательными.
В свою очередь, кредитная история MIG Holding GmbH позволяет иностранному инвестору получить более выгодные условия кредитования.
- Насколько я знаю, вы представляете четыре различные стратегии для инвестирования. Расскажите о них подробнее.
- Верно, в зависимости от цели инвестора применяется одна из четырех стратегий.
А1 – сбережение средств. Инвестиции в центры крупных городов Германии (Мюнхен, Штутгарт, Франкфурт и т.д.). Риски практически отсутствуют. Доходность до 3,5%, надежность максимальная, ликвидность максимальная (сегодня решил, завтра продал). Но учитывая низкую доходность, приобретение возможно только за собственные средства, так как требования немецких банков таковы: доходность объекта, как минимум, должна покрывать затраты на управление, резервы, процент кредита и погашение тела.
А2 – консервативная. Инвестиции в маленькие и средние города Германии. Доходность объекта 6-9%, применение заемных средств, учитывая исторически низкий уровень процентной ставки, позволяет достичь доходности на вложенный капитал инвестора в районе 12-17% годовых (IRR). Исключительно платежеспособные арендаторы ААА – А. Договоры аренды 10 лет и более. Риски минимальные. Заемные средства до 70%. Надежность высокая, ликвидность высокая.
- Можете привести пример такого объекта?
- Супермаркет в малом или среднем городе Германии, с условиями:

Долгосрочные арендные договоры сроком на 10-20 лет с индексацией арендной ставки.
Арендные договоры исключительно с платежеспособными арендаторами класса "ААА".
Исключение возможности досрочного расторжения договора арендатором.
Гарантии застройщика.
Банковское кредитование до 80% от стоимости объекта.

При инвестировании 30% стоимости недвижимости генерируемый объектом арендный доход покрывает все издержки, в том числе обслуживание банковского кредита и управление. Таким образом, достигается полный самовыкуп, самопогашение кредита, финансовая автономность объекта инвестиций и стабильная генерация ежемесячного cash flow.
В результате инвестор получает: рентабельность инвестиций на вложение собственного капитала до 16% годовых, стабильный ежемесячный cash flow, защиту от инфляции, сохранение своей покупательной способности, автономность инвестиций, готовый бизнес в ведущей стране Европы.
- Идем дальше…
- Стратегия B – оппортунистическая. Инвестиция в маленькие и средние города. Доходность объекта 10-20%. Заемные средства - максимально 50%. Арендаторы ААА-BB. Договоры аренды значительно ниже 10 лет. Риски средние. Надежность средняя, ликвидность средняя.
Такие объекты покупаются с целью модернизации, заключения новых долгосрочных арендных договоров или замены арендаторов. Впоследствии, рыночная стоимость объекта повышается от 30% до 80%.
И, наконец, С – проекты. Застройка участка. Доходность 30-60%. Риски высокие. Ликвидность при реализации проекта высокая. Данный сегмент для старта инвестиций на территории Германии мы не рекомендуем.
- Какой минимальной суммой надо располагать для подобных инвестиций?
- MIG Holding GmbH рассматривает предложения от €3 млн. Учитывая возможность привлечения финансирования до 70% от стоимости объекта, доля собственного капитала инвестора составляет 1 млн. евро.
- В заключение несколько слов о семинаре в Москве. Кому он может быть интересен?
- Данная консультация будет интересна и полезна для инвесторов, которые намерены получить готовое решение из одних рук, доступ к эксклюзивной закрытой базе недвижимости, более выгодные ставки кредитования и надежного партнера в лице MIG Holding GmbH.