Гарант успеха в Германии - MIG Holding GmbH

20 февраля 2015 года
| Рубрики: Инвестиции и финансы
Теги: Германия

Сколько можно реально заработать, инвестируя в коммерческую недвижимость Германии? Какие стратегии считаются надежными, а какие могут принести больший доход? Когда можно рассчитывать на заемные средства, а когда – нет? На эти вопросы Prian.ru ответил специалист в области инвестиций и финансовый аналитик Александр Вервайн (MIG Holding GmbH).

Недвижимость Германии

Внимание! С 24 по 26 февраля Александр Вервайн проводит персональные консультации в Москве на тему «Прямые инвестиции в доходную недвижимость Германии». Место проведения конференции: отель InterContinental Тверская. Записаться на персональную консультацию можно здесь.



- Александр, для начала несколько слов о специализации вашей компании…

- Если коротко описать нашу деятельность, мы профессиональный инвестор. MIG Holding GmbH закупает доходную недвижимость на территории Германии для себя, совместно с инвесторами и по заказу инвесторов. Многолетний опыт и компетенция команды холдинга позволяет максимально надежно и эффективно реализовать инвестиционные стратегии для получения стабильной ежемесячной прибыли.

- Если несколько расширить мой первый вопрос: какие услуги вы предлагаете?

- Наш холдинг предоставляет выверенный комплекс услуг, позволяющий достичь инвестиционную цель посредством стратегического, налогового, экономического планирования, определения и создания оптимальной инвестиционной структуры, учитывающей такие тонкости, как наследственные вопросы.

С учетом более чем 250 пунктов эксперты компании разрабатывают индивидуальный бизнес-план инвестора на территории Германии, в котором учитывается не только вход, а также и грамотный выход из транзакции-бизнеса, что инвестор, как правило, не принимает во внимание.

- У самих потенциальных инвесторов знаний для успешной работы откровенно мало?

- Желание инвестора инвестировать, наличие денежных средств и знаний – далеко не гарант успешной реализации инвестиций.

Инвесторы не имеют доступа к закрытой базе недвижимости и, как правило, приобретают объекты с открытого рынка. Внутри нашей компании, а также среди профессиональных инвесторов, объекты, попавшие на открытый рынок, мы называем «мусорным ведром». Проясню почему: на открытый рынок попадают те объекты, которые не прошли отбор у профессиональных закупщиков и не являются инвестиционно- привлекательными.

Второй момент - финансирование. Банк не предоставляет иностранному инвестору, не имеющему кредитной истории (treck record), идеальные условия финансирования.

Отмечу, еженедельно департамент закупок холдинга рассматривает сотни предложений инвестиционной недвижимости, единицы проходят 5 этапов отбора и являются инвестиционно привлекательными.

В свою очередь, кредитная история MIG Holding GmbH позволяет иностранному инвестору получить более выгодные условия кредитования.

- Насколько я знаю, вы представляете четыре различные стратегии для инвестирования. Расскажите о них подробнее.

- Верно, в зависимости от цели инвестора применяется одна из четырех стратегий.

А1 – сбережение средств. Инвестиции в центры крупных городов Германии (Мюнхен, Штутгарт, Франкфурт и т.д.). Риски практически отсутствуют. Доходность до 3,5%, надежность максимальная, ликвидность максимальная (сегодня решил, завтра продал). Но учитывая низкую доходность, приобретение возможно только за собственные средства, так как требования немецких банков таковы: доходность объекта, как минимум, должна покрывать затраты на управление, резервы, процент кредита и погашение тела.

А2 – консервативная. Инвестиции в маленькие и средние города Германии. Доходность объекта 6-9%, применение заемных средств, учитывая исторически низкий уровень процентной ставки, позволяет достичь доходности на вложенный капитал инвестора в районе 12-17% годовых (IRR). Исключительно платежеспособные арендаторы ААА – А. Договоры аренды 10 лет и более. Риски минимальные. Заемные средства до 70%. Надежность высокая, ликвидность высокая.

- Можете привести пример такого объекта?

- Супермаркет в малом или среднем городе Германии, с условиями:

  • Долгосрочные арендные договоры сроком на 10-20 лет с индексацией арендной ставки.
  • Арендные договоры исключительно с платежеспособными арендаторами класса "ААА".
  • Исключение возможности досрочного расторжения договора арендатором.
  • Гарантии застройщика.
  • Банковское кредитование до 80% от стоимости объекта.

При инвестировании 30% стоимости недвижимости генерируемый объектом арендный доход покрывает все издержки, в том числе обслуживание банковского кредита и управление. Таким образом, достигается полный самовыкуп, самопогашение кредита, финансовая автономность объекта инвестиций и стабильная генерация ежемесячного cash flow.

В результате инвестор получает: рентабельность инвестиций на вложение собственного капитала до 16% годовых, стабильный ежемесячный cash flow, защиту от инфляции, сохранение своей покупательной способности, автономность инвестиций, готовый бизнес в ведущей стране Европы.

- Идем дальше…

- Стратегия B – оппортунистическая. Инвестиция в маленькие и средние города. Доходность объекта 10-20%. Заемные средства - максимально 50%. Арендаторы ААА-BB. Договоры аренды значительно ниже 10 лет. Риски средние. Надежность средняя, ликвидность средняя.

Такие объекты покупаются с целью модернизации, заключения новых долгосрочных арендных договоров или замены арендаторов. Впоследствии, рыночная стоимость объекта повышается от 30% до 80%.

И, наконец, С – проекты. Застройка участка. Доходность 30-60%. Риски высокие. Ликвидность при реализации проекта высокая. Данный сегмент для старта инвестиций на территории Германии мы не рекомендуем.

- Какой минимальной суммой надо располагать для подобных инвестиций?

- MIG Holding GmbH рассматривает предложения от €3 млн. Учитывая возможность привлечения финансирования до 70% от стоимости объекта, доля собственного капитала инвестора составляет 1 млн. евро.

- В заключение несколько слов о семинаре в Москве. Кому он может быть интересен?

- Данная консультация будет интересна и полезна для инвесторов, которые намерены получить готовое решение из одних рук, доступ к эксклюзивной закрытой базе недвижимости, более выгодные ставки кредитования и надежного партнера в лице MIG Holding GmbH.

Фото Pressfoto.ru

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Германия»:

Статьи

Готовый бизнес: функции нотариуса в Германии

Что входит в обязанности нотариуса в Германии? На каком этапе он подключается к сделке с недвижимостью? Сколько стоят его услуги? И чем хороший специалист отличается от посредственного? В седьмой части спецпроекта «Как купить готовый арендный бизнес в Германии» говорим о функциях и задачах немецких нотариусов. Читать

Готовый бизнес: Привлекаем финансы. Кредиты в банках Германии

Как с помощью кредита повысить рентабельность инвестиций? Что требуют банки Германии от иностранных заемщиков? И на каких условиях сегодня можно взять заемные средства на приобретение недвижимости? В шестой серии спецпроекта "Как купить готовый арендный бизнес в Германии" обсуждаем финансирование сделок. Читать

Готовый бизнес: Due Diligence объекта недвижимости

Зачем нужен Due Diligence объекта недвижимости? Что включает в себя детальная проверка и когда не стоит ее проводить? Какова стоимость дью-дила и на чем можно сэкономить? В пятой части спецпроекта "Как купить готовый арендный бизнес в Германии" поговорим о различных аспектах глубокой экспертизы инвестиционного предложения. Читать

Готовый бизнес: Как самостоятельно оценить инвестиционную привлекательность объекта

По каким критериям надо анализировать инвестиционное предложение? Можно ли провести первичную оценку самостоятельно? Когда стоит принимать решение о покупке? В четвертой части спецпроекта вас ждет работающая scoring-модель и советы по ее применению. Читать

Готовый бизнес: критерии выбора объекта и работа с рисками

Как оценить инвестиционное предложение? Почему 95% всех объектов не проходят проверку? На каком этапе начинается глубокая экспертиза? Об этом и многом другом – в третьей части спецпроекта «Как купить готовый арендный бизнес в Германии». Читать