Версия
для печати
для печати
Итак, объектов, чье состояние и запрашиваемая стоимость не отвечает имеющемуся реальному спросу, становится все больше. В этих условиях рецепт успешной сделки один: хозяевам недвижимости нужно пересматривать свои финансовые запросы. Своим взглядом на ситуацию с Varianti.lv и читателями Prian.ru поделился владелец агентства Aldis.Jurmala Алдис Лездиньш.
- Если не брать в расчет такой район Юрмалы, как Каугури, то на главном курорте Латвии всегда доминировали покупатели-нерезиденты. В иные времена доля их участия в сделках, по моим собственным оценкам, доходила и до 85-90%. Однако вот уже полгода как поток иностранцев превратился в сухой ручеек. В марте довелось побывать в юрмальском отделении Земельной книги, так ее работники в частной беседе рассказали, что на тот момент две недели не фиксировали ни одного случая регистрации юрмальского имущества на россиян.
… Не считаться с тем, что статистика договоров покупок недвижимости в Юрмале в начале 2015 года находится на уровне 2009-2010 годов, нельзя. В паре спрос-предложение видим резкий рост разрыва: спрос на частные дома и земельные участки – низкий, а объем предложения большой и имеется тенденция к его росту. По моим ощущениям, нынешний объем предложения в разы превосходит тот, что был на рынке еще год-полтора назад.
В последние два-три месяца активно общаюсь с владельцами частных домов и земельных участков под частную застройку и те выводы, к которым прихожу, не обрадуют моих коллег по цеху. Фактически коррекция цен в бизнес-сегменте, к которому отношу неквартирное имущество, расположенное между железной дорогой и первой линией (не включая ее), произошла. И как частные дома и участки в центре Юрмалы, так и те, что располагаются в Меллужи, Асари и Вайвари, начиная со второй стороны улицы Капу и до железной дороги, ждут трудные времена. Говорю об объектах, за которые традиционно просили от 500 000 до 1 000 000 евро, и покупателями которых все последние годы были исключительно иностранцы. Теперь они с «наших пастбищ» ушли и когда вернутся (в массовом порядке, отдельные-то случаи будут всегда) – неизвестно. Это произошло в результате геополитических изменений и монетарной политики России.
Кроме того, в глазах россиян Юрмала потеряла статус брендового места, в котором нужно обязательно быть. У россиян сформирована мысль, что их самих, их деньги, их «Новую волну» в Латвии особенно не ждут. В России очень плохая пресса и о Латвии, и о наших видах на жительство.
Вот и наблюдаем нестыковку спроса и предложения. Как это ни странно, но когда рынок был живым и активным – еще год назад – объектов не хватало. Посредники чуть ли не умоляли владельцев продать, а те стояли на своем: мол, ничего не уступим, подождем, еще не время. А с зимы прошедшего года, когда начались трудные времена, многие вдруг осознали: у них имеется лишняя и не слишком нужная им недвижимость. И стали ее выставлять на продажу, скажем так, по «ценам мечты», то есть по тем ценам, которые им предлагали год-полтора назад или по которым, как они слышали, сумел продать свою развалюху сосед. Получается, что когда рынок был на вершине и был спрос, продавать не слишком хотели, а когда стали чувствовать и видеть какие-то отрицательные моменты на рынке, то пожелали получить свою «цену мечты», которая сегодня очень пригодилась бы для их семейного бюджета.
В России среднему классу не до дачи в Юрмале: их доходы в валюте из-за падения курса рубля упали вдвое. Первостепенным для них становится поддержание своих привычных уровня жизни и комфорта проживания, поэтому не до сторонних трат. Плюс у многих москвичей и дома была так называемая лишняя недвижимость «про запас» – дача, квартира или еще что-то. В былые годы, когда это удавалось продать по бешеной цене и перевести в валюту, они без проблем прикупали себе что-то и в Латвии.
Теперь ситуация изменилась: и в России по высокой цене недвижимость продать трудно, и вывести валюту из России стало потруднее, да и государство стало требовать предоставления информации о наличии иностранных ВНЖ... Когда объясняешь все это владельцам недвижимости, они вроде бы понимают. Начинают спрашивать: сколько же может стоить моя собственность? Мой профессиональный оценщик, исходя из сегодняшних реалий, называет цифру на 30-40% меньшую, чем та, по которой объект выставлялся год назад. Владельцы в ответ: «Нет, здесь что-то не то! Мне же в прошлом году предлагали больше, я не продал. Желаете торговать, ставьте столько, сколько я прошу». Если и соглашаются уступить, то не более 10%. Что в нынешней ситуации не спасает – это все равно значительно выше реального спроса.
Продать удается только тогда, когда собственник адекватен и мотивирован на продажу. Приведу пример. Старый дом и участок земли на улице Капу, 29, в течение двух лет предлагался за 670 000 евро. В этом году совладельцам потребовались деньги и они, адекватно оценив рынок, выставили их за 400 000 евро. Покупатель нашелся в течение двух недель.
Правильная цена очень важна! По тем объектам, с которыми работаю, вижу: если приходится ставить цену собственника – интереса к недвижимости нет, как только цена начинает приближаться к рекомендованной профессиональными участниками рынка – появляется интерес со стороны покупателей, идут звонки и показы. Только тот, кто не будет стоять на цене вчерашнего дня (пытаясь выиграть в виртуальную лотерею), а станет искать и согласится на сегодняшний уровень цен рынка, сможет продать. Потому как хлама по соотношению качество-цена, в Юрмале много, а вот качественных и логичных объектов практически нет. Ведь все те, кто приобретал участки земли под частную застройку и частные дома в период с 2009 по 2014 год, делали это для себя. И покупали они именно лучшее. Эти объекты уходили с рынка и на него больше не возвращались.
Коллегам по цеху также советую реально оценивать ситуацию, а не вводить клиентов в заблуждение. Были примеры, когда собственник дома соглашался снизить цену с 670 000 евро до 570 000. Однако другие риэлторы тут же начинали его обрабатывать: «Чего-то там этот Алдис понапридумывал. Максимум скинем 30 000 евро (что менее 5%)». Хозяин в таком случае начинает слушать их. В итоге объект так и стоит колом, без какого-либо интереса к нему. Один такой пример, другой, третий – и рынок замирает без продаж, и начинается стагнация сделок.
Конечно, будут те, кто станет держать цену: далеко не все владельцы испытывают проблемы с погашением кредитов. Только еще раз повторю: если они установили «цену мечты», то желающих дать им ее нынче нет и вряд ли они в скором времени появятся. При таком положении дел особо трудно становится работать с теми клиентами, у которых и цена на объект завышена на 20-30%, и которые еще требуют продавать его без какой-либо публичной рекламы. Конфиденциальность увязывают с тем, что они либо очень известные в обществе люди, либо есть какие-то проблемы финансового характера – как личные, так и их бизнеса. Мол, зачем рекламировать, у вас же есть список желающих купить в Юрмале?! Желающие-то есть, да только заявленный ими желательный бюджет их покупки оказывается на 40-50% ниже существующего сегодня ценового предложения.
Подытожим все вышесказанное: негативный момент для юрмальского рынка неэкслюзивных земельных участков под частную застройку и частных домов – на нем осталась одна ерунда, позитивный – этой ерунды много. Значит, коллегам по цеху работы с этими самыми клиентами-владельцами, как говорится, непочатый край!
Беседовал Роман Голубев
