Холодный душ: обзор рынка недвижимости Сингапура - 2015-2016

14 декабря 2015 года
| Рубрики: Рынки и цены
Теги: Сингапур

Ограничительные меры принесли результат. Количество сделок с иностранцами сократилось. Цены начали ползти вниз. Prian.ru представляет краткий обзор рынка жилой недвижимости Сингапура.

История

Сингапур - один из самых дорогих рынков недвижимости в мире. По данным Управления городской перепланировки, за последние 10 лет стоимость «квадрата» в городе-государстве выросла на 75,2%. Несколько лет назад правительство всерьез обеспокоилось перегревом и решило устроить жилищному сектору «холодный душ» в виде ограничительных мер.

Постоянным резидентам, иностранцам и зарубежным компаниям повысили дополнительные сборы на покупку недвижимости. Налоги для граждан Сингапура оставили прежними.
 

Дополнительный сбор с покупателя недвижимости

 1-я покупка

 2-я покупка

   3-я покупка

Гражданин Сингапура

0%

7%

10%

Постоянный резидент Сингапура

5%

10%

10%

Иностранное лицо

15%

15%

15%

Юр. лицо/ компания

15%

15%

15%


В 2014 году изменили структуру гербового сбора (buyer’s stamp duty). Например, ранее сбор с покупателя недвижимости составлял 1 сингапурский доллар с каждых 100 долларов первых 180 000 из стоимости недвижимости, 2 доллара с из следующих 180 000, и 3 доллара из сумм, превышающих предыдущие. Теперь размер общего сбора при первой, второй или третьей покупке составляет до 3% как для постоянных резидентов, так и для иностранных лиц: 1% от первых $180 000 стоимости недвижимости, 2% от последующих $180 000, и 3% от суммы, превышающей предыдущие.

С 2011 года существенно повысили налоговые ставки при продаже объекта недвижимости (seller’s stamp duty).
 

Год перепродажи объекта недвижимости

1-й год

2-й год

3-й год

4-й год

Налоговая ставка до 2011 года

3%

2%

1%

0%

Налоговая ставка после 2011 года

16%

12%

8%

4%


Законодательные изменения коснулись и оценки имущества. Ранее оценка проводилась до установления цены купли-продажи, с 2010 года - после согласования цены и сразу после оформления «опциона на продажу» по требованию покупателя. Каждый отчет является эксклюзивным и действителен только в период совершения одной сделки. В случае внесения изменений в цену или «опцион на продажу», необходимо провести повторную оценку. Обычно отчет оформляется в течение 5-10 рабочих дней с момента предоставления запроса.

Также были ужесточены правила по максимальному размеру займа для покупки недвижимости.
 

 

1-й заем

2-й заем

3-й заем

Стандартный кредит для инд. заемщика на срок менее 30 лет

80%

50%

40%

Кредит на срок более 30 лет, кредитный возраст заёмщика превышает 65 лет

60%

30%

20%

Неиндивидуальные заёмщики/корпоративные предприятия

20%

20%

20%


Был установлен минимальный размер первоначального взноса при оформлении займа.
 

 

1-й заём

2-й заём

3-й заём

Кредит в размере 80% от необходимой суммы

5%

25%

25%

Кредит в размере 60% от необходимой суммы

10%

25%

25%


Постоянных резидентов урезали в правах на собственность HDB квартир. Так, иностранцу разрешено приобретать государственные квартиры HDB только через три года после получения статуса «постоянного резидента Сингапура». Срок займа на приобретение государственного типа жилья сократился с 30 до 25 лет. Помимо этого, постоянным резидентам запрещена сдача квартир HDB в аренду.
 

  • Не знаете, что такое HDB квартиры? Читайте здесь.


Комплекс охлаждающих мер помог правительству добиться желаемого. По данным FITCH Ratings, с момента пика в 2013 году цены на недвижимость в Сингапуре снизились на 8,2%.

Несмотря на наличие большого количества нераспроданных квартир девелоперы продолжают строительство новых кондоминиумов. По информации Savills, 32 970 из 75 188 объектов недвижимости не нашли покупателей по состоянию на конец 2014 года. Тем не менее, недавно законченные проекты, например, Marine Blue, демонстрируют хорошие продажи по цене $1800-2000 за кв. фут.

Согласно исследованию Savills, самым крупным проектом 2015 года является Kingsford Waterbay – 1,165 объектов недвижимости в районе Outside Central Region. Среди знаковых комплексов можно отметить также Botanique, North Park Residences, Sims Urban Oasis, Symphony Suites, Parksuites.

Тренды 2015-2016

  • Охлаждающие меры правительства принесли результат: иностранцы по-прежнему интересуются дорогими объектами в центральных районах, но количество сделок заметно сократилось.

  • Главные зарубежные игроки на рынке - выходцы из Китая, Малайзии, Индии, Индонезии. По отчету агентства R’ST, в сравнении с третьим кварталом 2014 года зарегистрировано 163 сделки с гражданами материкового Китая (против 222), 184 – с малазийцами (224), 39 – с гражданами Индонезии (112), 57 сделок – с индийцами (против 100).

  • Покупателей недвижимости из России можно разделить на две категории – мигранты и инвесторы.

  • Характер миграции в Сингапур отличается от соседних направлений. Это одно из самых развитых государств планеты с высокими ценами на жилье и сферу обслуживания. Сюда едут не «дауншифтеры», а квалифицированные сотрудники транснациональных компаний. Русскоязычное сообщество составляет около 2000 человек.

  • Инвесторы выбирают недвижимость в центральных районах Сингапура, которая приносит высокий прирост капитала, экспаты часто селятся в пригороде, где стоимость квадратного метра ниже. Объекты с видом на море на Восточном побережье подходят как для собственного проживания, так и для инвестирования.

  • Самыми востребованными являются небольшие (до 80 кв. м) кондоминиумы в центральных районах Сингапура.

  • Доходность от сдачи в аренду вторичной недвижимости составляет 2,83%. Данный показатель чуть выше, чем в Гонконге, но ниже, чем в Бангкоке.

Ценовой портрет рынка

Районы Сингапура

Средние цены на недвижимость

Сити - районы Clarke Quay, Marina Bay and Robertson Quay.

€1,3 – 26 млн

 

Центральная часть - районы Serangoon, Bishan, Ang Mo Kio и Thomson.

€950 тыс. – 13 млн

 

Северная часть - районы Woodgrove, Woodlands, Sembawang и Seletar.

€500 тыс. – 6,5 млн

 

Восточная часть - районы Marine Parade, Bedok, Psir Ris, Tampines и Changi.

€650 тыс. – 5,2 млн

Западная часть - районы Bukit Batok, Clementi, Jurong, Upper Bukit Timah и Tuas.

€500 тыс. – 3,2 млн

Перспективы

Ожидается, что в 2016 году цены на частную недвижимость снизятся еще на 3-5%, а в кондоминиумах с большим количеством непроданных квартир, спад может быть более значительным. Но это как раз тот случай, когда падение цен говорит не о болезни, а о здоровом состоянии рынка.

Плюсы Сингапура для инвесторов остаются прежними – сильная экономика, низкая безработица (2%), ограниченная площадь застройки, миграция состоятельных людей со всего мира. Если правительство даст хоть небольшие послабления иностранцам, а об этом уже начинают задумываться, к 2017 году снова начнется рост.

Свой покупатель у Сингапура наверняка останется. Другое дело, что число сделок с русскоговорящими инвесторами в обозримом будущем вряд ли будет исчисляться хотя бы сотнями. Для нас Сингапур – все еще экзотическое направление, которое к тому же далеко не все могут себе позволить.

Текст Анастасия Фалей
Фото pixabay/Jason Goh

Благодарим Татьяну Шереметьеву, президента Российско-Сингапурского Бизнес-Союза, за помощь в подготовке материала. 

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Сингапур»:

Статьи

Самые безопасные страны мира и их недвижимость

Здесь граждане доверяют полиции, без опаски гуляют по ночам, не сталкиваются в быту с коррупцией, грабежами или мошенничеством. Если для покупки второго дома вы ищете именно такое - спокойное и надежное - место, обратите внимание на свежий рейтинг самых безопасных стран в мире. Prian.ru поможет прицениться к местным квадратным метрам. Читать

Содержание недвижимости в Сингапуре

Как рассчитать размер налога на недвижимость. Сколько средств уйдет на коммунальные услуги. Какую сумму надо заложить в бюджет на транспорт и питание. Рассказываем про стоимость жизни в Сингапуре. Читать

Визовый режим и постоянный вид на жительство в Сингапуре

Въездные визы, программы получения ПМЖ в Сингапуре, права покупателей недвижимости, требования к инвесторам и претендентам на гражданство – в новом обзоре на Prian.ru. Читать

Холодный душ: обзор рынка недвижимости Сингапура - 2015-2016

Ограничительные меры принесли результат. Количество сделок с иностранцами сократилось. Цены начали ползти вниз. Prian.ru представляет краткий обзор рынка жилой недвижимости Сингапура. Читать

Процедура приобретения недвижимости в Сингапуре

Ограничения для зарубежных покупателей недвижимости действуют с 1973 года. Все сделки проходят с участием риэлторов. Ипотеку можно получить на 80% от цены квартиры. Налоги для иностранцев выше, чем для постоянных резидентов страны. Подробная процедура приобретения недвижимости в Сингапуре – в нашем обзоре. Читать