Срочная сделка: как продать зарубежную недвижимость за месяц?

Каждый день ваша зарубежная недвижимость требует денег на содержание. Разумеется, в валюте. В нынешней экономической ситуации это может сильно бить по карману. У вас появилось жгучее желание побыстрее продать дом или квартиру за границей. Но как это сделать, если лично выехать на сделку нет возможности, а сроки поджимают? Специалисты рынков четырех наиболее популярных у русскоязычных покупателей стран делятся секретами…

Болгария

  • Готовьтесь опустить «ценник» ниже рыночной стоимости. Если нужно продать недвижимость за месяц или еще быстрее, речь идет о срочной продаже. А она подразумевает низкую цену. 

Например, на Солнечном берегу вторичная квартира с одной спальней общей площадью 50-55 кв.м с мебелью и техникой в жилом комплексе среднего класса стоит около €25 000. Быстрая реализация обеспечена при снижении «ценника» на 10-15%. То есть оптимальная стоимость – около €22 000. «С более скромной скидкой дело может затянуться. Для быстрой продажи цена квадратного метра не должна превышать €400», – говорит Людмила Шабанина из компании New Estate.

  • Для удаленной продажи нужен представитель в Болгарии – юрист или агент по недвижимости. Самое главное – найти человека, которому вы сможете полностью доверять. Ведь он будет отвечать за общение с потенциальными покупателями, юридическое оформление сделки, получит доступ к недвижимости. 

Рекомендуем владельцу-продавцу хорошо исследовать рынок, проконсультироваться со многими агентствами и выбрать одну или две компании, которым он спокойно доверит свою недвижимость (для фотографирования и осмотров с потенциальными покупателями, а также проведения сделки).

«Если есть какие-то сомнения по поводу агентства, то юридическую часть процедуры можно поручить проверенному болгарскому адвокату», – отмечает Людмила Шабанина.

  • Все собственники недвижимости должны быть согласны на продажу. Проще всего совершить сделку удаленно, когда объект принадлежит одному владельцу. То есть куплен не в браке и оформлен только на одного человека.

Стандартный процесс дистанционной продажи в Болгарии:

1. Заявка (от владельца агентству) на продажу объекта недвижимости. Предоставление агентству возможности доступа в апартаменты.

2. Посещение апартамента сотрудниками агентства, фотосъемка, оценка рыночной стоимости, проверка юридической чистоты документов.

3. Реклама, осмотры объекта недвижимости с потенциальными покупателями.

4. Согласование деталей сделки с владельцем-продавцом; получение предоплаты с покупателя (на основании договора брони); снятие с продажи (бронирование) объекта.

5. Отправка по e-mail агентству данных, необходимых для составления документов для сделки. Заключение договора услуг по продаже недвижимости с владельцем-продавцом.

6. Подготовка комплекта документов для владельца-продавца и отправка их по e-mail.

7. Оригиналы заверенных у нотариуса или в консульской службе республики Болгарии документов продавец недвижимости пересылает почтой агентству.


Комплект документов:

  • Доверенность на имя сотрудника агентства недвижимости с правом представления интересов владельца перед местными службами (Агентством геодезии и картографии, кадастром, муниципальной налоговой), банком и нотариусом (действующими в районе местоположения продаваемого объекта). В Болгарии нет понятия «генеральная доверенность», поэтому все права, которыми владелец наделяет доверенное лицо, должны быть четко прописаны.
  • Декларация (заявление) о гражданстве и семейном положении. Стандартный по форме документ, в котором продавец недвижимости декларирует перед нотариусом свое гражданство, адрес проживания и семейное положение. Также, если у него были предыдущие браки, то указывается год заключения, год и причину прекращения брака.
  • Декларация (заявление) об отсутствии задолженностей перед болгарским государством, подлежащих принудительному (обязательному) исполнению.
  • Оригинал документа на собственность (Нотариальный Акт)

8. Агентство заказывает и получает удостоверение об оценочной стоимости (государственная оценка недвижимости) и кадастровую схему объекта.

9. Заключение сделки у нотариуса. Покупатель и законный представитель продавца являются к нотариусу, подписывают договор купли-продажи (нотариальный акт) и покупатель производит окончательную оплату недвижимости (подтверждая факт оплаты документально нотариусу).

11. Нотариус регистрирует сделку в имущественном реестре.

Разумеется, у каждой сделки есть индивидуальные особенности. Например, собственниками объекта являются несколько человек, продажу осуществляют законные наследники и многое другое. Но это уже нюансы, которые обсуждаются с агентством при первой консультации и дополнительно уточняются в процессе сделки. Документы готовятся с учетом всех этих особенностей.

Турция

  • В Турции для продажи недвижимости требуется личное присутствие владельца либо его представителя по доверенности, оформленной в посольстве или консульском отделе Турецкой Республики. И только там. 

Доверенность делается с фотографией владельца. При получении, у собственника недвижимости при себе должна быть копия паспорта того, на чье имя оформляется доверенность. В документе может быть указан срок его действия и цена продажи и, разумеется, все данные по продаваемому объекту. Поэтому копию ТАПУ при себе иметь обязательно, обращает внимание эксперт рынка Эрик Розенфельд. Оригинал доверенности пересылается в Турцию. Если вышеназванные требования сложно выполнить, то владельцу придется приезжать в страну лично.

  • Для удаленной продажи, в первую очередь, надо выбрать своего представителя в Турции.

Если есть свое доверенное лицо в стране, то с выбором агентства можно не торопиться. Начать оформлять документы на своего представителя и параллельно подыскивать компанию, которая будет заниматься продажей. Если же такого лица нет, то доверенность придется оформлять на агента. А значит и агентство надо подбирать как можно быстрее, если хотите сэкономить время. Эрик Розенфельд считает, что обращаться имеет смысл в крупнейшие компании на рынке. Именно они более заметны в интернете. Также можно воспользоваться рекомендациями знакомых и специализированных порталов.

  • При срочной сделке продавец всегда теряет в деньгах.

Правильная цена продажи недвижимости - это только та цена, по которой ее готовы купить. Например, квартира площадью 50 кв.м в комплексе среднего класса в Махмутларе быстро найдет нового владельца, если предлагать ее за €30 000. Если речь идет об Аланье, то тут цена может быть несколько выше, €40 000-45 000. И не забывайте, что оплата комиссии ложится на плечи продавца. Для совершения сделки потребуется оригинал ТАПУ и доверенность. 

  • Меблированные квартиры пользуются бОльшим спросом.

Квартиру с мебелью и электроникой купят быстрее, хотя бы потому, что ее можно сразу начать сдавать в аренду. 

Греция

  • Продать квартиру в Греции менее, чем за месяц, сложно. 

Подготовка всех необходимых документов для проведения сделки может занять до трех недель, отмечает Вадим Дольменидис из компании Greece Invest.


Комплект документов: 

  • Договор купли-продажи  
  • Поэтажные планы  
  • Свежая справка из налоговой об отсутствии задолженности 
  • справка от инжинера-строителя о том, что все метры легальны (нет незаконных перепланировок/пристроек)
  • экологический паспорт недвижимости 
  • Форма E9  
  • Последний счет за электричество и воду

  • Удаленную продажу лучше проводить с помощью местного агентства.

Провести сделку без личного присутствия владельца можно по доверенности. Она составляется на имя адвоката или любого другого лица, и дает право на подписание договора купли-продажи и оформление всех необходимых документов. 

Но для быстрой продажи не обойтись без услуг агентств по недвижимости. Причем обращаться нужно в местные агентства, которые работают не только с греками, но и с иностранцами. Если работать с агентствами, которые ориентированы только на российских покупателей, в лучшем случае, продажа может затянуться, а в худшем – вообще «повиснуть», – предостерегает Вадим Дольменидис

  • Не завывайте о скидках и привлекательном внешнем виде.

Рынок недвижимости Греции сейчас переживает не самые лучшие времена, спрос на недвижимость вялый. А это означает, что если вы хотите продать объект в короткие сроки, то цена должна быть минимум на 10-15% ниже рыночной. Целесообразно также придать квартире «товарный вид». Если нужно, провести небольшой косметический ремонт. Ведь покупатели, особенно курортной недвижимости, приобретают не квадратные метры, а эмоции. Объект должен понравится. 

«В случае если приближается сезон, а ваша квартира все еще не продалась, рекомендуем сдать ее в аренду. Вы отобьете затраты на содержание и даже заработаете. Причем прибыль будет в евро. Продаже это, как правило, не мешает. Мы не раз реализовали объекты, уже сданные на сезон. Иногда покупатели даже заинтересованы в такой недвижимости, так как им не придется самим искать съемщиков», – советует Вадим Дольменидис.

Испания

  • Трезво оценить стоимость недвижимости и отнять от этой суммы 10%. Цена должна быть выгодной. Или предложите покупателю «подарок». 

По большом счету, для быстрой продажи есть только одно важное требование – цена. Она должна быть минимум на 10% ниже рыночной. И будьте готовы к тому, что даже в этом случае покупатель будет торговаться, уверен Дмитрий Иванусь из компании Dilani.ru.

Например, квартира в центре Торревьехи площадью 50-55 кв. с одной спальней стоит около  €48 000.  Для срочной продажи надо снижать ценник до €44 000. Или есть другой вариант. К квартире прибавить гараж или парковочное место. Тогда объект уйдет быстро и без дополнительных скидок. 

  • Документы должны быть в порядке.

Перед началом поиска клиентов на руках у продавца/представителя должны быть все необходимые для продажи документы. Потенциальный покупатель может не захотеть ждать, пока вы перешлете бумаги, подтверждающие, например, полную выплату кредита. 

  • Налоги и коммунальные платежи должны быть уплачены.

Платежки за воду, электричество и так далее за несколько лет должны быть на руках. В первую очередь, это может понадобиться, если покупатели – европейцы.  Они могут брать жилье в кредит. И ипотека будет оформляться в их местном банке, а не в испанском. 

  • Адвокат должен иметь от продавца доверенность на продажу.

Чтобы продать удаленно, необходимо оформить доверенность на агента или адвоката в испанском консульстве. Документ должны оформить оба супруга или все владельцы, напоминает Дмитрий Иванусь

  • Можно увеличить размер комиссии продавца.

Обычная ставка 5%. Накинуть можно не более 1-2%. Тогда и вы не сильно потеряете в деньгах, и агент будет доволен, займется вашим объектом с еще большим усердием. 

  • Ваша недвижимость должна быть в разработке у нескольких агентов по продаже. И они должны быть из разных стран. Это увеличит охват потенциальных покупателей, а значит и скорость продажи.

«С французами вообще не советуем связываться, если они не готовы выплатить всю сумму своими деньгами. Ипотеку они берут только во французских банках, а процедура выдачи там крайне сложная, длительная. При этом, не имея денег, французы всегда просят большие скидки», - добавляет Дмитрий Иванусь

Вывод: Рецепт быстрой продажи универсален: просите цену ниже рыночной, будьте готовы торговаться, заранее подготовьте все документы, которые только могут понадобиться и, если хотите провести сделку удаленно, обзаведитесь надежным представителем в стране. И считайте, что недвижимость уже продана!

Текст подготовила Еатерина Холодова
Фото: Филипп Березин, Анастасия Фалей, Alegria RealEstate

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Полезные статьи:

Статьи

Вид на жительство в Евросоюзе: какие страны мы выбираем?

В 2015 году граждане России, Украины и Беларуси стали обладателями 655 544 видов на жительство в Евросоюзе. Это целых 25,2% от всех ВНЖ, выданных ЕС. Причем 19,2% от этого числа пришлось на долю украинцев, которые тем самым стали самой многочисленной национальной группой владельцев пластиковых карточек. Посмотрим, в каких странах альянса мы получили больше всего ВНЖ. Читать

Содержание недвижимости в Чехии

Должны ли собственники домов и квартир платить ежегодный налог на недвижимость? Сколько придется тратить на коммунальные платежи? Какова стоимость жизни в стране? Как продать объект, найти управляющую компанию и учредить компанию в Чехии? В этом материале вы найдете всю информацию о налогах, коммунальных расходах и затратах на проживание. Обновлено 30 ноября 2016 года. Читать

Содержание недвижимости во Франции

Какие налоги должны платить владельцы недвижимости во Франции? В какую сумму обойдется содержание апартаментов в резиденции класса «люкс»? Сколько стоит проезд на транспорте, питание в кафе и ресторанах, мобильная связь? На эти и многие другие вопросы вы найдете ответ в этом материале. Обновлено 06 декабря 2016 года. Читать

Цены в стране: сколько стоит жизнь в Таиланде

А не рвануть ли в Таиланд? Отличная идея, особенно в холода. Солнце, море, фрукты и общий экзотический антураж крайне положительно влияют на душевное состояние. Поэтому сомнения в сторону, начинайте выбирать курорт и заказывать билеты. А расходы, которые вам предстоят, мы уже подсчитали. Читать

Содержание недвижимости в Черногории

Какие налоги ждут обладателей жилья в Черногории? Сколько потребуется платить за коммунальные услуги? Как сдать недвижимость в аренду и сколько можно на этом заработать? Какова роль управляющей компании? Об этом и многом другом читайте в этом материале. Читать