Калькулятор: покупаем новую виллу на Коста-дель-Соль. Испания

10 июня 2016 года
| Рубрики: Рынки и цены

Цены на испанском рынке недвижимости начали потихоньку расти. До пиковых показателей 2007-го далеко, но рынок восстанавливается. Возможно, настало время для инвестиций? Одними из самых интересных считаются вложения в элитную недвижимость Испании. Сегмент не перегружен «ничейным» жильем и меньше подвержен ценовым колебаниям. Поэтому в нашем новом «калькуляторе» мы просчитали покупку виллы в районе Малаги.

I  Выбор виллы

Дано: Состоятельная семейная пара из Москвы решила приобрести виллу на морском побережье в Испании. Выбрали регион Коста-дель-Соль, куда и отправились на просмотры. Полетели вдвоем на две недели, воспользовавшись услугами рекомендованной агентством турфирмы. Останавились в Малаге в отеле на 4*.

Расходы:

Авиаперелет: от €540

Прямой перелет Москва – Малага. Турагентство, с которым сотрудничает компания, предлагает выгодные цены на авиаперелет. Билет на рейс Аэрофлота - от 20 000 руб. на человека в обе стороны.  В зависимости от сезона цены меняются. 

Андрей Панфилов, Panspain Group: В «сезон» (май-октябрь) удобнее всего совмещать отдых с покупкой недвижимости. В «несезон» (ноябрь-апрель) больше шансов сторговаться с продавцом на более низкую цену. Мы рекомендуем клиентам лететь, когда есть возможность пробыть на месте максимальное количество дней. В этом случае удастся спокойно осмотреть десятки объектов и дополнительно организовать повторные просмотры наиболее понравившихся вариантов. 

За это же время нужно открыть счет в банке, получить местный ИНН (NIE), заключить договор с адвокатским бюро. И, конечно, полезно изучить местную инфраструктуру. 

Аренда автомобиля: около €1000

Трансфер из аэропорта €100 или местное такси - от €75 оплатит агентство. Аренда нового автомобиля известных мировых марок класса люкс: BMW, Mercedes, Porsche, Maserati и так далее – от €150 в сутки. Депозит от €1500.

При поездке более чем на 10 дней лучше арендовать машину хотя бы на часть срока, чтобы можно было самостоятельно объехать побережье и оценить местные красоты. Если приехать на пять-семь дней, то прокат авто не понадобится, основное время покупатель будет проводить на просмотрах, где передвижение обеспечивает компания.

На аренде авто можно сэкономить, если обратиться в агентство с автопарком попроще. Такие модели есть во всех крупных прокатных компаниях - EuroCar, Sixt, Hertz. Можно взять/сдать авто в отеле или аэропорту. Цены от €50 в сутки. Средний размер депозита - €500.

У местных мелких компаний цены могут быть еще более низкими - от €25 в сутки с депозитом в €100-200. Ими, обычно, предлагаются подержанные иномарки в неплохом состоянии, но без каких-либо юридических гарантий.

Андрей Панфилов: Также мы бесплатно возим клиентов на Атлантическое побережье (по желанию) и устраиваем обзорную поездку в город Ронда - родину корриды. Если клиенты приехали с детьми, можем организовать поездку в аквапарк или зоопарк.

Проживание во время поездки-поиска: €2000
Цены на аренду жилья, так же как и на билеты, зависят от времени года. В сезон (с мая по октябрь), недельное проживание в отеле 4* на двоих, включая завтраки, составит от €1000. В межсезонье расходы в два раза меньше.

Андрей Панфилов: Некоторые клиенты предпочитают жить в арендованных апартаментах или виллах. Ориентировочная цена - €1000 в неделю, плюс депозит около €1000, плюс оплата услуг уборщицы, покупка продуктов питания и бытовых товаров.

Питание: €900-2000

В кафе завтрак на двоих, включающий основное блюдо, два салата и напиток, обойдется в €20-30, обед - горячее, салат, пиво или вино – в €25-50, ужин - горячее, десерт, бутылка вина – в €30-80.  Если готовить самостоятельно, стандартный набор продуктов из супермаркета на неделю будет стоить €100-150.

Дополнительные расходы: €150

Чаще всего связаны с пляжным отдыхом и развлечениями. Лежак на общественном пляже - €2-5 в день; посещение аквапарка - €25-30 на человека. Затраты на покупку сувениров, посещение различных достопримечательностей зависят только от желаний и возможностей человека.

II Покупка недвижимости

покупка виллы на Коста-дель-Соль

Дано: Пара изначально хотела приобрести новый дом для собственного отдыха. Но не исключает возможность, что в будущем виллу можно сдавать в аренду. Сделку совершают через агентство, которое подобрало подходящий вариант – виллу от застройщика.

Расходы:

Цена виллы: €1,95 млн

Вилла с пятью спальнями и пятью ванными комнатами, площадью 450 кв.м и 180 кв.м открытых террас, расположена на участке земли в 1040 кв.м неподалеку от Новой Золотой Мили на побережье Коста-дель-Соль. Построена в 2015 году, полностью оборудована мебелью и техникой, есть центральное отопление, гараж на три автомобиля, на участке – бассейн. 

С больших террас открываются виды на сад и море. До пляжа менее 500 метров. В нескольких минутах езды расположена вся необходимая инфраструктура: магазины, рестораны, школы и больницы.

Андрей Панфилов: Цена указана без НДС (10%) и учета дополнительных расходов на приобретение объекта (около 3% от стоимости). При продаже виллы напрямую застройщиком, с которым у агентства договор, возможен торг в пределах 5-10%.

Этапы сделки:

1. Подписание договора о задатке: от €3000 (входит в стоимость виллы)
После выбора объекта покупатель и продавец заключают договор о задатке для того, чтобы зарезервировать объект. В зависимости от стоимости недвижимости сумма может варьироваться.  

После подписания договора о задатке адвокаты покупателя проверяют юридическую чистоту объекта недвижимости («Due Diligence») для того, чтобы убедиться, что недвижимость не имеет каких-либо правовых или финансовых обременений.

Затем стороны подписывают предварительный договор купли-продажи. Покупатель оплачивает 10% стоимости объекта. В данном договоре указывается предельный срок для подписания нотариального акта купли-продажи.

2. Оформление доверенностей и получение идентификационного номера иностранца (NIE): около €280
Вместе с копией предварительного договора и выпиской из Реестра Собственности о вилле оформляется идентификационный номер для иностранного покупателя. Он нужен для подписания нотариального акта купли-продажи и открытия счета в испанском банке.

Для получения NIE необходимо сделать доверенность в пользу адвокатов, а также нотариально заверенные копии всех страниц паспорта. Остальными вопросами займутся юристы: запись на прием в полицию, подготовка документов, заполннение анкеты, оплата госпошлины и так далее.

После оформления доверенности идентификационный номер можно получить в течение двух рабочих дней.

3. Открытие счета в испанском банке: €300
Оплата сделки осуществляется посредством банковского чека, который передается продавцу в присутствии нотариуса в момент подписания нотариального акта купли-продажи.

Андрей Панфилов: Для открытия счёта в испанском банке и перечисления денежных средств на испанский счет необходимо доказать их легальное происхождение. Для этого потребуется:

  • Копия общегражданского паспорта
  • Идентификационный номер иностранного гражданина
  • Рекомендательное письмо из банка
  • Справка с места работы с указанием должности и оклада (заверенная работодателем).
  • Налоговая декларации на доходы физических лиц.
  • Если источником денежных средств является продажа недвижимости в какой-либо стране, необходим договор купли-продажи, переведенный на испанский язык и апостилированный.
  • Если источником денежных средств является аренда недвижимости, нужно предоставить договор аренды и декларацию о доходах, полученных от аренды.
  •  Выписка о движении денежных средств на счету, открытому в родной стране покупателя.

Все документы должны быть переведены на испанский язык аккредитованным для этих целей переводчиком.

Счет в испанском банке будет полезен и после заключения сделки, так как позволит осуществлять платежи за коммунальные услуги, взносы в товарищество собственников и муниципальные налоги, а также зачислять доход от сдачи недвижимости в аренду.

вилла на Коста-дель-Соль

4. Подписание нотариального акта купли-продажи (осуществление сделки): от €650

Акт купли-продажи подписывается в нотариальной конторе. В момент подписания нотариального акта продавец передаёт покупателю ключи от объекта недвижимости, получая взамен банковский чек.

Нотариальный акт купли-продажи может быть подписан лично покупателем или его представителем по доверенности.

При покупке вторичной недвижимости рекомендуем заказать проверку технического и физического состояния объекта. Специально нанятый техник оценит состояние недвижимости и коммуникаций, а также соблюдение градостроительных норм и возможность увеличения полезной площади дома в будущем. Заключение желательно получить до подписания договора купли-продажи. Обойдутся услуги мастера в €500-1500.

Регистрация объекта недвижимости в реестре собственности, переход права собственности (включая переоформление договоров по коммунальным услугам): около €750

После получения нотариального акта купли-продажи и оплаты налога на передачу собственности, объект регистрируется в Реестре Собственности на имя нового владельца. Срок регистрации составляет один-два месяца.

Налог на покупку недвижимости: €195 000

При покупке у застройщика НДС составляет 10% от стоимости объекта. В случае покупки вторичной недвижимости, сделка облагается налогом на передачу собственности с прогрессирующей ставкой:
•    Часть стоимости объекта недвижимости до €400 000 (в случае наличия парковочных площадок или гаражей до €30 000) – налог 8%.
•    Часть стоимости от €400 001 до €700 000 (в случае наличия парковочных площадок или гаражей стоимостью от €30 001 до €50 000) – налог 9%.
•    Часть стоимости от €700 001 (в случае наличия парковочных площадок или гаражей от €50 001) – налог 10%.

Гонорар адвокатов, сопровождающих сделку купли-продажи: €9750 

Гонорар адвокатов зависит от сложности сделки и часов работы. На Коста-дель-Соль стандартный варианрт - 1,5-2% от стоимости объекта. 

Андрей Панфилов: Наши юристы подбирают нотариуса и рекомендуют его клиенту. У агентства есть проверенный годами партнер - адвокатское бюро с русскоговорящим сотрудником. Стоимость их услуг 0,5-1% от стоимости объекта (без НДС). 

Услуги агентства: €0

При покупке первичной недвижимости работу риэлтора оплачивает застройщик.


Таблица расходов покупателя новой виллы на Коста-дель-Соль

Выбор  
Один визит в Испанию - выбор недвижимости и заключение сделки €5140
Покупка  
Цена виллы €1,95млн
Налог на покупку недвижимости (10%) €195 000
Налог на документирование юридических актов (1,5%) €29 250
Офрмление доверенности на юриста и NIE €280
Регистрационный сборы €750
Услуги риэлтора €0
Услуги адвокатского бюро (0,5%) €9750
Нотариальные сборы €1500
Заверенный перевод документов €300
ИТОГО: €2 191 970

О стоимости содержания виллы и возможной прибыли от аренды читайте в следующем материале!

Благодарим за помощь в подготовке материала компанию Panspain Group

Текст подготовила Екатерина Холодова
Фото предоставлены Panspain Group

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Испания»:

Статьи

Диалоги о зарубежной недвижимости: испанский рынок

Директор по продажам компании Grupo Mahersol Виктория Кутузова поделилась своими мыслями о сегодняшней ситуации на рынке недвижимости Испании, рассказала о ценах, иностранном спросе, банковском жилье и особенностях подготовки к быстрой и удачной покупке. Читать

Спрашивали? Отвечаем. Как иностранцу купить недвижимость за рубежом в кредит

В редакцию Prian.ru часто приходят вопросы о том, может ли иностранец, который не имеет вида на жительство в стране Евросоюза, купить там недвижимость в ипотеку. Сегодня мы расскажем, какие условия кредитования предлагают местные банки и что требуется от претендента. На примере Испании, и не только… Читать

Барселона для инвестора: что, где и почему?

Каталонская столица кажется привлекательной со всех сторон. Это же настоящий музей под открытым небом, каждый кусочек которого должен быть на вес золота. Так оно, да не так. В любом городе есть районы, которые местные и иностранные покупатели выбирают для жизни и инвестиций чаще всего. О том, что это за районы, и чем они привлекательны, мы сейчас и поговорим… Читать

Личный опыт: курортная и арендная квартиры в Торревьехе

Татьяне из Киева давно полюбилась Испания, и как только в семье встал вопрос, куда вложить деньги, выбор пал на недвижимость именно в этой стране. Сначала планировали ограничиться одной квартирой для собственного отдыха, но после крайне удачной первой покупки, решили инвестировать еще и в арендное жилье. Читать

Расходы на недвижимость: Ницца или Барселона

В консультацию Prian.ru часто приходят вопросы о том, каковы дополнительные расходы на покупку и содержание недвижимости за рубежом, в каких странах они выше, а в каких ниже, на чем можно сэкономить, а где точно придется потратиться. В этом материале мы сравниваем платежи покупателя типовой квартиры в двух популярных курортных городах – Ницце и Барселоне. Читать