Есть мнение: застройщики Черногории продают недвижимость дешевле себестоимости

19 июля 2016 года
| Рубрики: Мнения и прогнозы

Как громкий закон о предоставлении ВНЖ всем собственникам повлиял на рынок? Кто сейчас покупает местные квартиры? Что происходит с ценами на приморское жилье? Руководитель компании Adriatik Stroinvest Алексей Смирнов рассказывает, как сектор недвижимости Черногории встретил новый курортный сезон.

Алексей Смирнов- Закон о ВНЖ облегчил жизнь тем, кто уже имеет в Черногории недвижимость, а дополнительных покупателей нам не принес. Мы считаем, что он запоздал года на три. Возможно, еще не все знают о новых правилах… Однако главная причина, на мой взгляд, - это высокий курс евро, который подкосил спрос от россиян. 

Между тем, цены на недвижимость в Черногории снижаются. Мы думали, что они еще в прошлом году достигли дна, однако падение продолжается. Я могу приводить примеры бесконечно…

Допустим, наша компания построила трехэтажную виллу. Себестоимость объекта с учетом земельного участка - €242 000. Мы занимались этим проектом полтора года и рассчитывали продать его с прибылью в 15%. На здоровом рынке это минимальная наценка для застройщика – ведь с этой суммы еще налог на прибыль надо платить. В результате: продали виллу за €200 000 через посредника, 3% из них отдали государству, 3% - риэлтору. На руки получили около €185 000. Ни о какой прибыли речи уже не идет, лишь бы просто деньги освободить.

Вот еще пример. Три года строили многоквартирный дом в 80 метрах от пляжа в Сутоморе. Полтора года ушло на проектную документацию, столько же – на стройку. Объект готов. Себестоимость квадратного метра - €1240, это с учетом парковки. Сейчас продаем квартиры в нем по цене от €1250 до €1550 за кв. м. на верхних этажах с панорамным видом на море. Учитывая трехгодичную реализацию проекта, наша прибыль – 0%. 

На вторичном рынке – то же самое. В Будве сейчас полно предложений квартир, причем с мебелью, по €1500 за кв. м., а раньше дешевле 2000 было сложно найти. В Баре большинство сделок проходят в диапазоне €1100-1200, а еще пару лет назад «квадрат» продавали за €1500. Продавцы просто вынуждены идти на уступки. 

Кто же покупает? Поясню на примере того же дома в Сутоморе. Это типичная ситуация. Из 50 квартир проданы 24. Из них 2 – русским, 1 – англичанину, 1 – русскому, проживающему в Германии, и 20 – сербам и черногорцам. 

Рынок изменился. Раньше застройщики рассчитывали на зарубежный спрос и закладывали наценку до 30%. Сейчас мало того, что продают по себестоимости или даже дешевле, так еще и предоставляют рассрочки на 1,5-2 года. Люди, у которых есть хоть какие-то сбережения, спешат этим воспользоваться. Но, к сожалению, денег у покупателей мало.

Если в 2012 году средний чек в Черногории составлял €200-250 тыс., то в прошлом – уже €60-150 тыс. Сейчас и такие сделки редкость. В основном ищут небольшие квартиры стоимостью около €50 тыс. Подобных объектов уже не хватает, как на первичке, так и на вторичке. 

В общем, в нынешнем сезоне черногорская недвижимость стала еще интереснее для иностранцев. Во-первых, здесь землю оформляют в собственность на физическое лицо, в отличие, например, от Болгарии, где приходится идти на всякие ухищрения, регистрировать фирму, а это дополнительные расходы. Во-вторых, ВНЖ выдают владельцам недвижимости любой стоимости. В-третьих, цены – на беспрецедентно низком уровне. Однако, к сожалению, высокий курс евро не позволяет многим оценить эти преимущества. 


Рубрика «Есть мнение» дает слово профессионалам рынка зарубежной недвижимости, которые поднимают самые разные темы - от погоды и цен, до политики и архитектуры. Прямая речь без купюр - споры и комментарии приветствуются!  

*Мнение спикера может не совпадать с позицией редакции

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Черногория»:

Статьи

Диалоги о зарубежной недвижимости: перспективы черногорского рынка

Учредитель компании Red Feniks Светлана Тимашова рассказала об изменениях на рынке недвижимости Черногории, которые произошли в последние несколько лет, о ценах на новую и вторичную недвижимость, главных тенденциях строительной отрасли и новых перспективах для всей страны. Читать

Содержание недвижимости в Черногории

Какие налоги ждут обладателей жилья в Черногории? Сколько потребуется платить за коммунальные услуги? Как сдать недвижимость в аренду и сколько можно на этом заработать? Какова роль управляющей компании? Об этом и многом другом читайте в этом материале. Читать

Визовый режим и вид на жительство в Черногории

В Черногории за покупку любой недвижимости предоставляют ВНЖ. Какие документы необходимы для его оформления? Нужна ли вам въездная виза для покупки дома или квартиры? Какие условия нужно выполнить для получения ПМЖ и гражданства? Об этом и многом другом читайте в нашем материале. Читать

Парадоксы рынка: зачем покупать недвижимость Подгорицы

Недвижимость далеко не в каждой столице является самым желанным объектом в стране. Например, в Черногории иностранные инвесторы куда чаще покупают жилье на морских курортах, где больше выбор и потенциальная прибыль. Чем же может привлечь Подгорица и может ли? Об этом мы сейчас и поговорим… Читать

Процедура приобретения недвижимости в Черногории

Иностранные граждане могут приобретать недвижимость в Черногории без каких-либо существенных ограничений – как на физическое, так и на юридическое лицо. Единственное исключение касается ряда земель и объектов. Как лучше всего добраться до балканской страны, как происходит процесс покупки, какие вас ждут расходы? Обо всем этом читайте в нашем материале. Обновлено 16 сентября 2016 года. Читать