Типичные ошибки покупателей доходной недвижимости в теплых странах

12 августа 2016 года
| Рубрики: Инвестиции и финансы

Квартира на море может сдаваться в аренду и приносить собственнику доход больший, чем депозит в банке. Это в теории. А на практике многие покупатели доходных апартаментов получают не то, на что рассчитывали. Мы попросили консультанта Prian.ru и эксперта по зарубежной недвижимости Эрика Розенфельда рассказать, какие ошибки допускают люди, которые хотят зарабатывать на курортной недвижимости.

Выбор стратегии

Покупатель, который чаще всего сам недавно был туристом, смотрит несколько комплексов, выбирает тот, что нравится лично ему, параллельно спрашивает у риэлтора, сможет ли он сдать эту квартиру в аренду, естественно получает положительный ответ. Вот так человек и принимает решение о покупке недвижимости, которая должна стать для него доходной.

Это типичный подход на многих курортных рынках – брать то, где хотел бы жить сам. Если квартира предназначается для семейного отдыха, вопросов нет. Но если речь идет о покупке объекта с целью получения дохода, этот подход в корне неверен.

В идеале, еще до приезда в страну надо определиться со стратегией. Иными словами, точно понять: как, кому и за сколько вы будете сдавать объект.

Базовых стратегий может быть три:

  • Посуточная аренда

В этом случае вы будете зарабатывать на туристах. Сдавать посуточно сложнее, больше операционных расходов, быстрее изнашивается мебель и обстановка. Зато теоретически, особенно в странах с длинным курортным сезоном, можно больше заработать.

  • Долгосрочная аренда

Вы будете получать доход от местных, которые живут и работают на курорте. По сравнению с первой стратегией, рисков меньше, денежный поток стабилен на протяжении всего года. 

  • Гарантированная аренда

При таком подходе вы будете получать фиксированную сумму от управляющей компании, а она уже сама будет заниматься сдачей вашей недвижимости в аренду. Обычно собственнику предоставляется право отдыхать в квартире несколько недель в году, но не в высокий сезон.

«Многие собственники пытаются совместить не только посуточную и долгосрочную аренду, но и собственный отдых. Владельцы хотят приезжать в высокий сезон, когда спрос на съемное жилье самый активный, а сдавать - в низкий сезон. Этот вариант не работает. Ровно как и пытаться сдавать летом по летней цене, а в низкий сезон - по льготной. Долгосрочный арендатор ожидает фиксированной цены на весь год, а если вы сдавали квартиру летом туристам, а с октября, скажем, хотите сдать квартиру до конца апреля «долгосрочникам», то шансы на такую аренду, на мой взгляд, практически нулевые», - говорит Эрик Розенфельд.

Квартира на курорте

Выбор объекта

С теми же критериями, по которым вы выбирали стратегию, стоит подходить и к поиску. Например, программы гарантированной аренды есть не везде. В Таиланде это практикуется, а в Турции нет. Но и в Таиланде ваш выбор будет ограничен несколькими комплексами.

Для долгосрочного найма некоторые курорты в принципе не подходят. Скажем, в Болгарии, для этих целей лучше выбирать недвижимость в крупных приморских городах Варне или Бургасе, а во многих маленьких поселках в несезон жизнь замирает, и сдавать объект будет просто некому. В Турции такая же ситуация: Анталия и Аланья лучше подходят для долгосрочного найма, а Кемер и Белек – хуже.

«Даже на территории одного курорта есть более и менее подходящие для аренды места. Например, пригород Аланьи Махмутлар перенасыщен предложениями, и вас ждет большая конкуренция. А Авсаллар - хороший район для спокойного семейного отдыха, но для долгосрочного найма не годится, он находится в 20 километрах от Аланьи, местные не будут ежедневно ездить так далеко на работу. Это все нужно продумывать перед сделкой», - отмечает специалист.

Характеристики, которым должен соответствовать объект, предназначенный для долгосрочной и краткосрочной аренды, тоже будут совершенно разными. Понятное дело, что местным жителям куда важнее близость школ, поликлиник, торговых центров, чем пляжей и дискотек, а удобный паркинг для них более веский аргумент, чем вид на море.

«У туристов совсем другие приоритеты. Конечно, им нужна близость к морю, инфраструктура в комплексе, наличие рядом баров, ресторанов и других развлечений. Даже мебель в квартире для посуточной аренды подбирается по-другому. Например, мы занимались сдачей двух одинаковых апартаментов в комплексе. Одну из них снимали лучше просто потому, что там был раскладной диван. Для туристов это удобно – они могли там уложить спать двух маленьких детей», - добавляет Эрик Розенфельд.

Многие ошибаются и в расчете будущей доходности. Например, не учитывают дополнительные расходы, которые всегда лежат на собственнике, налоги, которые надо платить с дохода от аренды в той или иной стране, форс-мажорные обстоятельства, например, необходимость ремонта в случае затопления или простои квартиры без арендатора. Для курортных европейских стран средняя доходность от найма – 4-6% годовых. Можно заработать и больше, но это скорее везение, а не тот процент, который можно закладывать в план.

Курортная недвижимость

Выбор партнера

Далеко не все агентства, которые продают курортные квартиры и виллы, занимаются также сдачей в аренду и управлением недвижимостью. Одним это просто не интересно, у других нет на это ресурсов.

«Тем не менее, практически каждый риелтор на вопрос «А вы сможете сдавать мою недвижимость?» ответит вам утвердительно. Но без каких-либо гарантий, по крайней мере письменных. На мой взгляд, покупатель совершает ошибку, возлагая все надежды на такого риелтора, - рассказывает Эрик Розенфельд.

Совсем недавно ко мне обратился бизнесмен из Баку, купивший в Турции несколько квартир под устные гарантии 5% доходности с аренды в год. История такая: он оплатил половину стоимости квартир, на оставшуюся сумму взял кредит в турецком банке под 4% годовых, и рассчитывал, что с дохода от аренды покроет банковскую ссуду за 10 лет. В первый год ему удалось получить 5% благодаря тому, что квартиры были сданы сразу на год. Дальше возникли сложности. Постоянных арендаторов не было, временные (летние) арендаторы не приносили обещанного дохода. Продавец лишь разводил руками и ссылался на сложную ситуацию в Турции.  Ссуду пришлось оплачивать из своего кармана».

По словам специалиста, для покупателя инвестиционной квартиры выгоднее, во-первых, работать с компаниями, которые специализируются на доходной недвижимости и смогут после сделки заняться управлением. И во-вторых, документировать ваши отношения везде, где это возможно.

«Среди инвесторов гуляет известный афоризм: Stop thinking like a homeowner and start thinking like a buisness owner. То есть при выборе доходной недвижимости думайте как бизнесмен, а не как «стандарный» покупатель», - добавляет Эрик Розенфельд. 

Текст: Анастасия Фалей
Фото: pixabay.com

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Полезные статьи:

Статьи

Процедура приобретения недвижимости в Словении

Жилую и коммерческую недвижимость в Словении россияне и граждане стран СНГ могут приобретать только на юридическое лицо. Как открыть компанию в этой стране? Какие расходы ждут ее учредителя и покупателя местных квадратных метров? Как оформить ипотеку? Ответы на эти и многие другие вопросы - в нашем материале. Обновлено 08 ноября 2016 года. Читать

Цены в стране: сколько стоит жизнь в Таиланде

А не рвануть ли в Таиланд? Отличная идея, особенно в холода. Солнце, море, фрукты и общий экзотический антураж крайне положительно влияют на душевное состояние. Поэтому сомнения в сторону, начинайте выбирать курорт и заказывать билеты. А расходы, которые вам предстоят, мы уже подсчитали. Читать

Содержание недвижимости в Чехии

Должны ли собственники домов и квартир платить ежегодный налог на недвижимость? Сколько придется тратить на коммунальные платежи? Какова стоимость жизни в стране? Как продать объект, найти управляющую компанию и учредить компанию в Чехии? В этом материале вы найдете всю информацию о налогах, коммунальных расходах и затратах на проживание. Обновлено 30 ноября 2016 года. Читать

Вид на жительство в Евросоюзе: какие страны мы выбираем?

В 2015 году граждане России, Украины и Беларуси стали обладателями 655 544 видов на жительство в Евросоюзе. Это целых 25,2% от всех ВНЖ, выданных ЕС. Причем 19,2% от этого числа пришлось на долю украинцев, которые тем самым стали самой многочисленной национальной группой владельцев пластиковых карточек. Посмотрим, в каких странах альянса мы получили больше всего ВНЖ. Читать

Вид на жительство в Евросоюзе: какие страны чаще всего выдают ВНЖ иностранцам

В 2015 году иностранные граждане в общей сложности получили 2,6 млн видов на жительство в Евросоюзе. Это рекордный показатель со времени начала наблюдений в 2008 году, и он на 12,1% превышает уровень 2014 года. Давайте посмотрим, какие страны больше всего «расщедрились» на заветные пластиковые карточки. Читать