Недвижимость Мюнхена

цены и доходность

Поделиться:

Надежность в квадрате с приставкой «люкс». Дефицитные квадратные метры самой богатой федеральной земли Германии. Стабильный денежный поток от аренды. Вот типичные ассоциации, которые возникают, когда кто-то вспоминает об инвестициях в недвижимость Мюнхена. 

Все верно. Город на реке Изар по праву заслужил свою репутацию. Но не все просто.

Казалось бы, регион должен быть повсеместно дорогим, но и здесь наблюдается огромный разброс цен. Вроде бы, Мюнхен – инвестиционная столица Германии, но далеко не все стратегии вложения капитала здесь эффективно работают. А уровень доходности от аренды может и вовсе вас удивить.

Словом, детальное изучение возможностей, ограничений и перспектив не помешает даже на таком стабильном рынке. Свои решения по инвестициям в недвижимость Мюнхена представляют специалисты компании Campus Consulting.

Смотреть видео

Среди покупателей зарубежной недвижимости вопрос «сколько можно заработать?» в безусловном топе. Сначала поймем, сколько придется вложить. В Мюнхене все просто: столица Баварии, самый дорогой город Германии. Причем цены здесь, по немецким меркам, скорее не растут, а галопируют.

Виталий Чупин управляющий партнер
Наверное, по-мюнхенски дорого все. Но это может быть «дорого», а может быть «очень дорого». Цены на недвижимость начинаются с 4000 евро за кв.м, и заканчиваются «элиткой», дороже 20000 евро за кв.м. Что дорого, а что дешево – выбирает каждый сам. Но в целом наши цены потихонечку стремятся к лондонским.
Дмитрий Тер‑Минасян управляющий партнер
Цены в Мюнхене растут уже на протяжении последних 30 лет. Были периоды, когда они стояли, но еще ни разу не было, чтобы они существенно снизились. На сегодняшний момент мы исходим из того, что цены будут расти и дальше, темпами 6-7% в год. Хотя это, конечно, зависит от типа жилья и от района.

Стратегии инвестора: спекуляции

Естественная реакция, когда слышишь о росте цен, спекулятивный азарт: «Я куплю, через пару лет перепродам и заработаю на разнице цен». При тщательном изучении вопроса он должен стихнуть.  

Дмитрий Тер‑Минасян управляющий партнер
Во-первых, если вы продаете квартиру через пару лет, то теряете практически всю вашу прибыль на дополнительных расходах по покупке квартиры. Во-вторых, в течение первых 10 лет в случае продажи квартиры вы платите так называемый спекулятивный налог. Условно говоря, если вы купили квартиру за 100 000, а продали ее за 120 000, то вот с этих 20 тысяч вы должны заплатить 20-30%. А через 10 лет этот налог платить не надо.

Стратегии инвестора: арендный бизнес

Наиболее популярная стратегия в Мюнхене – арендный бизнес. Мощнейший экономический регион гарантирует постоянный приток состоятельных арендаторов. Единственное ограничение – невысокая доходность, которая снижается, в том числе и из-за роста цен на жилье.

Виталий Чупин управляющий партнер
На данный момент мы не говорим о высокой доходности по жилым объектам. Реально рассчитывать на 2-2,5% нетто, то есть чистой доходности в карман инвестора. Но это все же лучше, чем получать два десятых процента по депозитам в сберегательных кассах. Например, в нашей компании не все клиенты, купив недвижимость, сразу сдают ее в аренду. Кто-то оставляет ее для собственного использования. Кто-то приходит к арендному бизнесу спустя время. Определяющим является то, что у человека есть ликвидный объект, недвижимость в стабильной немецкой действительности.
Дмитрий Тер‑Минасян управляющий партнер
Я бы обратил внимание на то, что квартиры в центре могут стоить в два раза дороже, чем объекты такого же качества в менее респектабельном районе. При этом вы знаете, что рентная доходность на сегодняшний день составляет в Мюнхене около 2-3%. Но если вы покупаете квартиру в самом центре города, в самом престижном районе, то из-за высокой цены за кв.м. она может опуститься даже до 1%. Любые риски надо разделять. Поэтому инвестировать всю сумму в одну квартиру я считаю нерациональным. На сегодняшний день мне оптимальная стратегия видится в покупке двух-трех квартир. Опять-таки не пяти-шести, потому что в этом случае вы получаете дополнительные расходы на управление, а это тоже стоит денег.

Стратегии инвестора: капитализация

Даже невысокие проценты привлекают инвесторов.  Тем более, что оборотная сторона низкой доходности – высокая ликвидность и минимальные риски. Это характерно и для других сегментов недвижимости Мюнхена.  

Виталий Чупин управляющий партнер
Разница между жилой и коммерческой недвижимостью, в первую очередь, в пороге входа. Средняя цена на коммерческие объекты составляет от одного до двух миллионов евро. А небольшой апартамент мы можем купить и за 200 000 евро – это является основным критерием для инвесторов. Да, в коммерческих площадях мы имеем более высокую доходность. Однако цены быстрее растут в жилом сегменте. Кстати, еще недавно 90% нашего портфеля составляли коммерческие объекты, но на данный момент мы активно предлагаем именно жилье. Рынок коммерческой недвижимости, на наш взгляд, находится в застое. Найти сейчас хороший объект практически невозможно.
Дмитрий Тер‑Минасян управляющий партнер
Мы считаем, что инвестиции в жилую и коммерческую недвижимость сравнимы. Вы получаете надежный и стабильный инструмент, сохраняющий ваши сбережения, приносящий небольшой месячный доход и некоторую капитализацию... Через 10 лет вы можете продать вашу квартиру и выйти на доходность 8-9% годовых.

Итак, недвижимость Мюнхена –

это небольшой арендный доход, а по прошествии десятилетия возможность нарастить прибыль

Инвесторы не рассматривают вложения в квадратные метры Мюнхена исключительно с точки зрения доходности. Для заработка на аренде лучше подходят другие регионы Германии. Здесь же речь идет о покупке, прежде всего, ликвидного и понятного объекта, стоимость которого будет повышаться еще многие годы. 


Главное преимущество Мюнхена – это не высокий доход от аренды, а капитализация, т.е. рост цен на квартиры. В том, что стоимость объектов в городе в обозримом будущем будет идти только вверх, не сомневается ни один аналитик. Вопрос лишь в том, на какую динамику можно рассчитывать. Специалисты Campus Consulting считают, что в ближайшие 10 лет цены на недвижимость в Мюнхене удвоятся.

 

 

Инвестору на заметку

Минимальная цена квадратного
метра в Мюнхене –
около 4 000 евро
Структура рынка делает неэффективными спекулятивные сделки
Небольшая доходность компенсируется высокой ликвидностью
Главное в Мюнхене
– не рентный доход,
а капитализация

Campus Consulting

Инвестиции в стабильное будущее

Сampus Сonsulting оказывает агентские услуги в сфере продажи жилой и коммерческой недвижимости на территории Баварии, а также помогает клиентам оформить вид на жительство в Германии. Компания предлагает решения под ключ, консультирует по инвестиционным, юридическим и налоговым вопросам, оказывает услуги по открытию частных и корпоративных счетов, проводит переговоры по кредитованию сделок и управляет недвижимостью. Сampus Сonsulting является официальным партнером Deutsche Bank.

Германия, Мюнхен, Freibadstr. 30 81543

+49 179 12 48 998

http://www.munich-campus.de

info@munich-campus.de

Поделиться: