Как самостоятельно оценить инвестиционную привлекательность объекта

Первый критерий – это остаточный срок арендного договора. Это важнейший параметр, потому что, если срок мал, сумма арендных платежей будет значительно ниже стоимости покупки. А по завершении договора арендатор может не продлить его или выставить новые условия, которые потребуют от собственника расходов. А значит, у вас нет гарантии получения того cash flow, который показывают предварительные расчеты. 

Второй параметр – это стоимость объекта. В Германии принято ее оценивать «факторами», по общепринятой среди специалистов рынка терминологии. Фактор – это не что иное, как срок окупаемости. Когда кто-то говорит, что будет продавать объект за 14 факторов, это означает, что при озвученной цене срок окупаемости составит 14 лет.

Со временем стоимость объектов может меняться. Хотя бы потому, что во время строительства могут измениться некоторые параметры: добавиться площади, повыситься или снизиться арендная плата. Но все равно при оценке важно понять, насколько озвученный фактор находится в рынке.

С одной стороны, стоимость объектов увеличилась по сравнению с 2009-2010 годом. И рынок, несомненно, находится на стороне продавца. С другой, увеличение стоимости в некоторой степени компенсируется более низкими процентными ставками по кредитам. Несмотря на это, у каждого объекта есть предел рациональности, превышая который, принимать положительное решение о той или иной транзакции становится тяжело. 

Следующий аспект, на который стоит обратить внимание, – платежеспособность арендатора. Существует стандартный список «качественных» арендаторов, с которыми предпочитают работать все профессиональные инвесторы. Если же вы рассматриваете объект с несколькими компаниями, то для получения высокой оценки площадь якорного арендатора и доход от него должны составлять не менее 70%.

Четвертый параметр – это федеральная земля, в которой расположен объект. Как известно, в Германии 16 федеральных земель, и в том же интернете очень легко найти рейтинг каждой из них. И эти федеральные земли получают оценку в зависимости от размеров ВВП, покупательной способности населения и других параметров.

Замечу, что Германия крайне неоднородна, только три федеральные земли являются донорами, остальные – дотационные. Соответственно, покупка объекта в одном регионе делает инвестицию более надежной, в другом – более рискованной. 

Важный показатель, который необходимо оценивать, – стоимость аренды квадратного метра. Это рыночный показатель, по которому вы сможете оценить плату, которую будете получать от будущего арендатора. На этом параметре будут выстраиваться ваш доход и рентабельность.

Здесь важно понимать, что сетевые арендаторы продают продукты по одной цене по всей Германии. Если в магазине Aldi в Мюнхене литр молока стоит 70 центов, то и в Бранденбурге он будет стоить 70 центов. Но в Бранденбурге Aldi может платить за аренду 6 евро за кв. м, а в Мюнхене – все 20 евро. А это значит, что продуктивность квадратного метра в Баварии должна быть значительно выше, чтобы арендатору было выгодно работать с вами.

Чтобы самостоятельно оценить этот показатель, нужно сравнить данные по различным торговым площадям с вашим потенциальным объектом – насколько арендная ставка соответствует ситуации на рыке? 

Отдельно нужно оценить стоимость квадратного метра инвестиционного объекта. Вы можете легко понять себестоимость строительства – по всей Германии она примерно одинакова. К этому параметру прибавляются затраты на работу с документами, стоимость финансирования, себестоимость земельного участка – в итоге вы можете оценить, сколько же на самом деле объект стоит. И понять, он продается потому, что столько может дать рынок? Или вы имеете дело с порядочным продавцом, который зарабатывает классическую маржу девелопера?

Для примера: если нам предлагают приобрести помещение под магазин Netto, где стоимость квадратного метра составляет 4 500 евро, то мы с большой вероятностью будем дистанцироваться от этой транзакции. Ее стоимость ничем не оправдывается – ни ситуацией на рынке, ни арендным договором.

Девятый параметр, который надо оценить, – возраст здания. Объекты старше 5 лет нужно рассматривать особо критично. Приобретая новый объект, вы получаете гарантию на строительную субстанцию. Соответственно, риски технических неполадок и дополнительного ремонта прогнозируемы.

Здания, возраст которых превышает 5 лет, никакой гарантии не имеют. А значит, весь риск ложится на инвестора, и вы, скорее всего, не сможете просчитать, какие технические сюрпризы ожидают вас в будущем. 

Наконец, финальный показатель – готовность банка предоставить кредит. Если у вас есть кредитный институт, который изначально сигнализирует о готовности финансирования коммерческой недвижимости, то есть данного объекта минимум на две трети от стоимости – это хороший знак.