КЭШ-ГЕНЕРАТОР

Получаем доход
с первого дня инвестиции

Успешную инвестицию сегодня может обеспечить эффективная ИДЕЯ! Ведь как часто за абстрактными рассуждениями и цифрами инвестор не видит конкретного предложения. Или оно кажется сложным и непонятным, а ведь прозрачность и надежность – непременные требования. Или – еще один популярный вариант – предложенные условия при ближайшем рассмотрении оказываются не столь эффективными.

Идея и ее реализация от холдинга ST 77 и компании BiG Property – кэш-генератор. Уникальная система получения дохода от недвижимости – в предложении от профессионалов немецкого рынка.

Что беспокоит владельца капитала?

: Вильгельм Хиберт учредитель холдинга ST 77, президент компании BiG Property

Всегда есть риск потери основного капитала – тех средств, которыми располагает инвестор. Перед партнерами, которые обращаются к нам, стоят две задачи. Первая – сохранить покупательную способность капитала, который у него есть. Вторая – решить этот вопрос максимально безопасно.
Конечно, перед любой инвестицией важно оценить, какие существуют шансы и какие существуют риски. Но начать стоит с самого большого риска. А самый большой риск для инвестиций сегодня – не инвестировать вообще.

: Уве Кольб вице-президент холдинга ST 77

Сегодня главным приоритетом инвесторов является сохранение капитала, а получение высокой прибыли отходит на второй план. Это можно объяснить тем, что рынок сейчас находится на стороне продавца, который диктует правила и цены. К одному продавцу выстраивается очередь из инвесторов, желающих вложить свои средства.

: Вильгельм Хиберт

Существуют два возможных сценария. Первый – активные действия. Вы берете заработанный капитал и начинаете развивать какой-то проект или идею. Вкладываете в нее физический труд, мысли, энергию. Второй вариант – пассивная инвестиция. Вы покупаете актив, чтобы принимать участие в его работе исключительно как контролирующий орган. Банально говоря, вы не занимаетесь вопросами сгоревших лампочек, а получаете только две вещи – доход и отчет.

Для пассивных инвесторов рынок предлагает сегодня целый набор продуктов. Среди них депозиты, акции, облигации, золото… недвижимость тоже стоит в этом ряду. В этом случае вы отдаете капитал тому, кто продает свой объект, генерирующий доход. Этот доход вы и покупаете.

Вы заинтересованы именно в пассивном доходе. Где в мире его можно получить?

: Вильгельм Хиберт

Германия – страна, оптимальная именно для получения пассивного дохода. Здесь все прогнозируемо, и экономическая ситуация предоставляет возможность сделать бизнес-план на следующие 10–15 лет. Действующая законодательная база, неприкосновенность частной собственности, устоявшийся рынок – аргументы «за». Кстати, более 50% инвестиций в недвижимость Германии осуществляют сами немцы. Они верят в свой рынок.

А вот если вы хотите спекулировать, если для вас важна волатильность, адреналин – думаю, Германия вам не подойдет. Как и в том случае, если вы хотите принимать в чем-то активное участие, то есть купить себе работу.

Вы готовы инвестировать в немецкую недвижимость. Но все ли объекты подходят для инвестиций?

: Вильгельм Хиберт

Я бы выделил три основные категории перспективных продуктов.
Первая – торговые центры, которые обеспечивают жителей близлежащих районов товарами первой необходимости. Самые интересные объекты находятся в средних и небольших городах, где рентабельность инвестиций выше по сравнению с мегаполисами.
Следующий класс – дома престарелых, управляющие компании в которых заключают арендные договоры более чем на 20 лет.
Третья категория – жилье. Правда, стоит учитывать, что в доходных домах сложная структура управления, и арендаторы в них менее надежны… С другой стороны, больше половины жителей Германии по-прежнему живут в арендном жилье, которое пользуется спросом.

: Оливер Байер доктор юридических наук, адвокат

Для частных инвесторов лучше всего подходят объекты, которые не требуют сложного управления. Это, например, розничные магазины или торговые помещения с небольшим количеством офисов или квартир. Напротив, я бы не советовал инвестировать в отели, логистику или учреждения здравоохранения.

Вы понимаете, что выбор объекта и его последующее управление требует усилий. Как упростить свою задачу?

: Вильгельм Хиберт

Наша идея – создать продукт, позволяющий инвестору получать доход с первого дня. Основное отличие подобной схемы – инвестор приобретает объект, который уже соответствует всем критериям продукта институционального качества высшей категории. Специалисты уже выбрали его, провели due diligence, привлекли банковское финансирование. Благодаря этому с первого дня покупки инвестор экономит массу времени и зарабатывает деньги на проверенном продукте. Аналогов такому решению на сегодня нет. Это и есть кэш-генератор.

: Уве Кольб

Наша задача – взять на себя решение всех вопросов инвестора на местном рынке. Это более значимая работа по сравнению, скажем, с работой маклера, который получает объект от продавца и ищет для него покупателя. Его главная цель – продажа. А наш объект прошел тщательную проверку как с рациональной, так и с эмоциональной точки зрения. Для инвестора это дополнительный бонус.

Что представляет собой кэш-генератор?

: Вильгельм Хиберт

Инвестор приобретает компанию, актив которой – объект с арендатором, заключившим договор на 15–20 лет. Под актив уже привлечено банковское финансирование – на сегодня под 1,5–2% годовых на длительный период; соответственно, инвестор покупает компанию с кредитной историей в немецких банках.

Сам объект прошел детальный анализ. Разумеется, уже проведен due diligence – как юридический, так и технический – и с результатами проведенных экспертиз можно ознакомиться. Можно узнать покупательную способность и структуру населения в районе, а значит оценить конкуренцию. Пакет исследований позволит с максимальной точностью заглянуть в будущее и просчитать рентабельность.

Важно и то, что инвестор может ознакомиться с реальными финансовыми показателями и понять, соответствуют ли они прогнозам. Ведь компания уже работает некоторое время, подключено банковское финансирование, есть управляющая компания… И это, наверное, основное отличие кэш-генератора от объекта.

Кто делает кэш-генератор?

: Флориан Шрайнер риск-аналитик

В мои обязанности входит прежде всего анализ рисков. Эту работу необходимо провести, чтобы оценить перспективы проекта, подготовить договор купли-продажи и обсудить его условия. Честно говоря, в моей практике не было еще ни одного объекта, который не нес бы вообще никаких рисков.

: Ральф Хуммель финансовый аналитик

Моя задача – привлечение кредитного капитала в банках Германии на выгодных условиях для успешной реализации транзакции. Я ищу финансовый институт, программа кредитования которого наиболее соответствует оптимальной инвестиционной стратегии, и выстраиваю последующую коммуникацию с банками. Также на каждом объекте я совместно с риск-аналитиком провожу due diligence.

: Доната Цюльсдорф специалист по техническому управлению недвижимостью

В компании я отвечаю за техническое управление объектами. Мы выявляем повреждения и дефекты, оцениваем необходимость строительных работ, возможной модернизации или перестройки объекта. Также я занимаюсь подготовкой договоров технического обслуживания.

: Анна Хаммер специалист по административному управлению недвижимостью и управлению активами

Я отвечаю за управление активами на уровне объекта. Мы выставляем счета арендатору, следим за регулярным поступлением платежей, рассчитываем эксплуатационные расходы, организуем ремонт, если требуется. Мы также предоставляем инвестору отчет о состоянии дел на объекте, чтобы он имел представление о всех текущих мероприятиях.

Примеры

Торговый центр в Мюнхене

3: Количество арендаторов

15 лет: Сроки арендных договоров

68,67%: Плечо банковского финансирования

6,27%: Рентабельность

Торговый центр в Берлине

26: Количество арендаторов

15 лет: Сроки арендных договоров

85%: Плечо банковского финансирования

10,43%: Рентабельность

В Берлине мы представляем специализированный торговый центр, в котором работают более 20 арендаторов – как сетевых, так и небольших. Основным якорным арендатором является компания Edeka, которая занимает здесь более половины всей площади. Этот кэш-генератор на протяжении последних нескольких лет генерирует постоянный кэш-флоу.

Подробнее о кэш-генераторе читайте в спецпроекте «Как купить готовый арендный бизнес в Германии». Цикл статей и видеосюжетов представляет BiG Property – немецкий инвестиционный холдинг, решающий комплекс профессиональных задач по инвестициям в доходную недвижимость Германии. Мы представляем интересы инвесторов в Германии и за ее пределами, участвуем в строительных проектах, осуществляем комплексное управление коммерческими объектами. Опираясь на многолетний опыт компании, мы находим для заказчиков оптимальное решение инвестиционных задач при минимальных затратах.

BiG Property (Best in Germany)

www.bigproperty.de

[email protected]

Мюнхен: +49 89 / 416 17 82 77

Москва: +7 (495) 199-17-77

12 января 2017 года Автор: Редакция Prian.ru 2147