Как Лейпциг стал лучшей альтернативой Берлину

Об авторе: Любовь Баумгертнер, исполнительный директор и совладелец компании L&B Immobiliya EuRus GmbH. Живет в Берлине.

Английская Академия урбанизма назвала Лейпциг «европейским городом 2019 года». По словам шефа академии Давида Рудлина, он является «мечтой градостроителей» благодаря оживленным улицам, потенциалу к креативным идеям, стабильности и «фантастической трамвайной системе».

Развитие города действительно потрясает, особенно на фоне экономического упадка региона Саксония после воссоединения Германии в начале 90-х.

С начала столетия население Лейпцига выросло примерно на 100 тыс. человек. Сейчас здесь 580 тыс. жителей. Экономика города положительно развивается, уровень безработицы сильно упал. Результат: недвижимость становится не только дефицитной, но и дорожает на глазах.

По статистике немецкого портала недвижимости Immowelt, с 2008 года цены на недвижимость в Лейпциге выросли в среднем на 74%. В 2018 году средняя стоимость квадратного метра в городе составила €1910. Для сравнения, в Мюнхене – €7070.

Всего каких-то десять лет назад жилье в Лейпциге стоило в среднем €1100. Рынок пестрил множеством предложений по €300-500 за кв. м.

Тем не менее Немецкая ассоциация недвижимости IVD считает, что сейчас хорошее время для покупки. Низкие процентные ставки, развитие экономики и рост благосостояния населения компенсируют возросшие цены. Спрос поддерживают и введенные государственные дотации на покупку собственной недвижимости семьям с детьми (Baukindergeld).

Как Лейпциг смог так быстро развиваться

Все дело в истории города. В довоенные времена город очень быстро рос. После войны население резко снизилось. К тому же в 90-е годы большая часть жителей восточных земель ринулись на запад. В начале 2000-х в городе пустовало около 21% жилья, то есть каждая пятая квартира стояла необитаемой.

Когда пошла молва, что в Лейпциге можно дешево купить жилье, дешево жить, креативно работать, сюда вдруг кинулись переезжать жители из других городов и невольно стали причиной того, что «рай», ради которого они сюда приехали, постепенно начал исчезать. Одновременно с этим в городе открыли филиалы такие крупные концерны, как BMW и Porsche. Объем пустующих квартир резко снизился до 3%.

Почему Лейпциг – лучшая альтернатива Берлину

Лейпциг до сих пор называют «лучшей альтернативой Берлину». Те, кто не может позволить себе купить или арендовать недвижимость в столице, перебираются в Лейпциг. На протяжении десятилетий в город съезжались люди искусства, молодежь, студенты.

К сожалению или к счастью, Лейпциг перестает быть таким дешевым, каким он был еще десять лет назад, когда квартиру в несанированном здании можно было снять даже по €1,5 за кв. м или купить по €300 за кв. м. Над такими ценами даже смеялись в Западной Германии.

С одной стороны, это были хорошие времена. С другой – нет, поскольку такие низкие арендные ставки делали экономически непривлекательными инвестиции в санацию зданий и развитие города.

Еще 15 лет назад Лейпциг был городом пустующего жилья. Сейчас за квадратные метры приходится бороться. Цены на недвижимость и арендные ставки поползли вверх. Означает ли это, что Лейпциг перестал быть «раем для покупателей и арендаторов»?

Смотря с какой стороны взглянуть. Если сравнивать Лейпциг с другими городами Германии, то жилье в городе по-прежнему остается еще очень доступным. В среднем квартиру можно снять по €6 за кв. м в месяц. Хотя доступные цены остались большей частью на окраинах города.

В Лейпциге, как и других крупных городах Германии, происходит процесс сегрегации, когда малоимущие слои населения вынуждены перебираться на окраины или в бедные районы города. Политики и социологи опасаются такого развития, поскольку в этом случае возникает опасность того, что богатые забудут, что такое бедность, а бедные потеряют возможности подъема.

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Зачем инвестировать в Лейпциг

На самом деле не все так трагично. По сравнению с другими городами Лейпциг по-прежнему доступный, а также более ликвидный и привлекательный для инвесторов.

Если раньше сложно было найти долгосрочного арендатора, а ремонт зданий был невыгодным, то сейчас город активно санируется и заселяется, что благоприятно сказывается на общей картине района.

Благодаря повысившейся арендной плате и все еще низким ценам на покупку средняя доходность по городу составляет около 4-5% годовых. Это очень приличный заработок! Для сравнения: в крупных городах вроде Берлина и Мюнхена доходность от аренды – 2% и ниже.

До 2030 года город ожидает прирост населения еще на 100 тыс. человек. При таких темпах роста Лейпциг срочно нуждается в строительстве нового жилья. Исходя из примеров других немецких городов, где число новостроек значительно отстает от количества новых жителей, мы можем говорить о том, что имеются все предпосылки к дальнейшему росту стоимости недвижимости и арендной платы.

Таким образом, город сохраняет большую привлекательность для инвесторов, вкладывающих средства в недвижимость как для получения стабильного дохода от аренды, так и со спекуляционной целью перепродажи в будущем.