Эмираты: обо всех вместе и о каждом в отдельности

7 февраля 2008 года
| Рубрики: Рынки и цены
Теги: ОАЭ

В 2003 году в России впервые заговорили об Объединенных Арабских Эмиратах как об очень привлекательной стране для покупки недвижимости. С тех пор и до последнего времени никто из покупателей не жаловался. Долго ли еще продлится такая эйфория? Есть разные мнения на этот счет...

 

Нравы и обычаи

От представителей эмиратских застройщиков, реализующих в России недвижимость (а мы опросили их около десятка), можно услышать только восхищенные отзывы об этой стране. Нет нужды пересказывать все их, так как Рунет ими буквально переполнен. Повторим вкратце самое главное:
- Законы, применяемые к приезжим, в ОАЭ достаточно лояльны, но при этом для нарушителей закон не только строг, но и неизбежен. Поэтому преступности в Эмиратах практически нет.
- Жители Эмиратов весьма уважительно относятся к различным религиям. Доказательством этого является хотя бы факт строительства русской православной церкви в самом строгом и религиозном эмирате – Шардже.
- Великолепные дороги позволяют доехать до нужного места очень быстро.
- Несмотря на то что жизнь и традиции в Эмиратах весьма непривычны для большинства россиян, серьезных затруднений у наших соотечественников в ОАЭ не появляется. Проблемы возникают у людей, которые лезут «со своим уставом в чужой монастырь». При соблюдении же элементарных правил человеческого общения, уважении местных законов и традиций – весьма, кстати, необременительных – человек любой национальности и вероисповедания чувствует себя в Эмиратах комфортно и свободно.
- Эмираты – это рай для всех, но больше других это прочувствуют, видимо, богатые. Дело в том, что в ОАЭ ни им самим, ни их родным и близким никогда не понадобится охрана.
- Ну, а 350–360 солнечных дней в году и круглогодичный купальный сезон – это факты общеизвестные.
 

Открытие рынка

Приобретать объекты недвижимости в ОАЭ (а именно в эмирате Дубай) инвесторам из неарабских стран впервые разрешили в 2002 году. Тогда наследный принц Дубая и вице-президент ОАЭ шейх Аль Мактум особым декретом позволил продавать землю и жилье в Дубае в полную собственность иностранцам. Как говорят риелторы, это было сделано специально «под англичан», множество которых уже давно проживало в Дубае, но с юридической точки зрения не владело своим жильем (оно оформлялось на граждан страны). Декрет послужил толчком для начала строительного бума, не затихающего и сейчас, а также дал владельцам недвижимости право получать вид на жительство, который обновляется каждые три года.

В 2006 году в свет вышел Закон о недвижимости, юридически оформивший декрет Аль Мактума. До этого жилье, приобретенное иностранцами, практически не имело законного статуса, а покупка официально называлась внеплановой.
По этому закону регистрация прав собственности была возложена на департамент землепользования Дубая. Также в законе были определены правила покупки-продажи недвижимости и оформления ее в залог при ипотеке. Защиту прав инвестора гарантирует еще и новый закон № 8, вышедший летом 2007 года.

Он, в частности, обязывает всех застройщиков открывать ascrow account (депозитный счет), на который поступают деньги покупателей. Деньгами с этого счета застройщик может пользоваться только с разрешения специальной комиссии, которая размораживает счет частями по мере строительства объекта. Даже после заселения объекта на депозитном счету остаются 10 % – до тех пор, пока последний владелец в доме не получит на руки документ о собственности.

Россияне начали покупать недвижимость в Эмиратах тоже с 2002 года, но в активную фазу этот процесс вступил только на рубеже 2005–2006 годов, когда цены на недвижимость в Москве сначала сравнялись, а потом и обогнали цены на рынке жилья ОАЭ. Сегодня россияне занимают здесь 3-е место среди покупателей недвижимости, лидируют же англичане.   

Где покупать?

Когда россияне говорят о приобретении недвижимости в ОАЭ, то имеют в виду прежде всего Дубай – один из семи эмиратов. Это объясняется его лидирующим экономическим положением и наиболее совершенным среди других эмиратов законодательством. Например, по распоряжению правительства Дубая, продавать земельные участки или построенное жилье могут лишь компании, имеющие лицензию на этот вид деятельности. Государство предоставляет земли этим компаниям, назначает их генеральными застройщиками и разрешает продавать участки иностранным инвесторам. Такими компаниями являются Emaar, Nakheel и DAMAC.

«Сейчас закон о недвижимости работает только на территории Дубая, – комментирует авторизованный представитель дубайской компании DAMAC (www.damacgroup.ru) в Москве Андрей Зайцев. – Следуя этому примеру, шейхи эмиратов Аджман, Рас аль-Хайма и Умм аль-Кувейн тоже объявили о продаже недвижимости в собственность иностранцев. Юридически в Аджмане и Рас аль-Хайме ситуация такая же, как в Дубае после декрета 2002 года, разрешающего продажу недвижимости в собственность иностранцам, но не подтвержденного законодательным актом. То есть закона там пока нет».

А вот о степени юридической «продвинутости» эмиратов Абу-Даби и Шарджа мнения разделились. Так, генеральный директор компании «Сарапис» (Москва) Игорь Баранов утверждает, что там в последние 2–3 года добились больших успехов в деле привлечения иностранных инвесторов в свою экономику, в первую очередь в строительство недвижимости.

Руководитель отдела зарубежной недвижимости АН «Ваш Дом» (Петербург) Елена Белова-Леонтьева считает, что законодательство о недвижимости в Абу-Даби пока «сырое» (как было в Дубае до 2006 года) и продажи малы; то же самое и в Шардже: недвижимость здесь не продается в собственность, а фактически сдается в лизинг на 99 лет.

Кстати, такая же тонкость есть и в дубайском законе. «Потенциальные покупатели должны быть внимательны, так как не все проекты продаются в собственность, – обращает внимание Андрей Зайцев. – Тут практикуется лизинг недвижимости на 99 лет, который тоже называется покупкой, однако на самом деле таковой не является. Данный вид пользования квартирой (он называется leasehold) регулируется другими законами и не дает такой защиты, какую получают те, кто купил недвижимость на праве freehold – полного права собственности».

Однако, как предсказывают эксперты информационного портала Metrinfo.ru, наследник престола Абу-Даби намерен после вступления на престол вывести свой эмират из состава ОАЭ. Это неминуемо приведет к распаду конфедерации, и этот период наиболее безболезненно преодолеют «нефтяные» эмираты – Абу-Даби, Дубай и отчасти Рас аль-Хайм. А вот жителям остальных четырех эмиратов – Аджман, Умм аль-Кувейн, Фуджейра и Шарджа – не останется ничего другого, кроме как вернуться к своему многовековому бизнесу – ловле жемчуга. Местная недвижимость, скорее всего, катастрофически обесценится.

После Дубая на второе место по привлекательности специалисты ставят Аджман (кстати, пока более дешевый, чем Дубай).  

Цены и доходность

По данным риелторских агентств, большая часть жителей ОАЭ находится в стране временно – на заработках. Многие гости предпочитают снимать жилье, поэтому оно всегда в большом дефиците (даже пятизвездочные отели в Дубае загружены в среднем на 90 % в год). Покупают же квартиры чаще всего арабы и русские, причем последние – для того, чтобы жить в них самим, а не сдавать в аренду. Многие россияне, приезжающие сюда работать по контракту, покупают квартиру на время проживания в ОАЭ, а потом продают ее, получая от 40 % до 100 % первоначальной стоимости.

Есть среди российских покупателей и такие, кто предпочитает в Эмиратах «зимовать». Уезжая в апреле-мае домой, они сдают недвижимость в аренду, чаще всего при содействии управляющей компании. Это может приносить порядка 15 % прибыли в год.  
В Эмиратах, как и в России, можно купить и строящуюся недвижимость. Покупателям предоставят беспроцентную рассрочку платежа, чаще всего на 1,5–2 года. Начальный взнос составляет, как правило, 10–15 % от полной стоимости. Инвесторы зарабатывают так: приобретают строящиеся метры на самом раннем этапе и перепродают апартаменты после начала строительства, когда цена вырастает на те же 10–15 %. Таким образом вложенный капитал удваивается. Эти операции тем более привлекательны, что в стране отсутствуют налоги на имущество.

Каковы сейчас цены на некоторые из объектов, предлагаемых российскими агентами? Прежде всего нужно отметить, что цены в ОАЭ всегда указываются с учетом стоимости отделки (которая во всех случаях весьма высококачественна), парковочных мест (их количество соответствует количеству комнат, имеющихся в квартире), мебели и иногда основных видов бытовой техники, установленной в квартире. (Также в домах или на придомовой территории обычно бывает бассейн, баня, магазин и кафе.)
В конце 2007 – начале 2008 года цены в эмирате Дубай установились примерно на уровне трех тысяч долларов за кв. метр и продолжают расти. В элитных проектах цена квадратного метра уже вышла на уровень 10 тысяч долларов.

Таким образом, студия (аналог нашей однокомнатной квартиры площадью 44 кв. м) стоит 115 тысяч долларов, двухкомнатная квартира (60–100 кв. м) – 180–400 тысяч долларов, а трехкомнатная (80–150 кв. м) – 270–600 тысяч долларов.

Риелторы отмечают, что за такие деньги ни в Европе, ни тем более в крупных городах России невозможно купить ничего близкого по качеству к дубайской не-движимости и инфраструктуре.

В аренду такие квартиры можно сдавать соответственно за 1500, 2600 и 3700–3900 долларов в месяц (оплата за аренду обычно взимается вперед раз в 3, 6 или 12 месяцев). Такова местная специфика.

Минимальная доходность недвижимости от подорожания составляет в Дубае 15–20 % годовых, при сдаче в аренду может увеличиться до 20–30 %. Рыночная цена недвижимости вырастает по мере приближения окончания строительства и может увеличиться на 100 %. Срок окупаемости инвестиций составляет 1–3 года.

В Аджмане средняя цена квартир чуть ниже – 2,2 тысячи долларов за кв. метр, – но растет она более быстрыми темпами, чем в Дубае.


Перспективы

Считается, что Эмираты сейчас – весьма перспективный регион для вложения в недвижимость, и из-за этого цены на нее уже несколько лет подряд растут довольно быстрыми темпами. Мы поинтересовались у риелторов, не остановится ли этот рост в скором времени? «По моим оценкам, – отвечает Андрей Зайцев, – быстрыми темпами цены вырастут еще на 50 %, а затем продолжится постепенный рост, придерживаясь как минимум уровня инфляции. Доход от сдачи в аренду при погодичной сдаче без мебели составляет 8–10 % от стоимости квартиры в год. Цены в Аджмане и Рас аль-Хайме держатся на уровне 1800 долларов за кв. метр и уже полгода, как остаются неподвижными. Роста цен в Аджмане следует ожидать не раньше осени».

С последним утверждением категорически не согласна Елена Белова-Леонтьева: «В настоящее время спрос на недвижимость очень высокий, квартиры продаются, как горячие пирожки. Проект уходит недели за две после начала продаж! Так, например, было в Аджмане, где за последние полгода цены выросли на 30 %. Из всей зарубежной недвижимости это наиболее интересное направление. Особенно если брать скорость роста цен (60–100 % в год) и высокую арендную плату – притом что спрос на аренду тоже очень высокий. Так что на недвижимости в ОАЭ можно еще как минимум два–три года очень хорошо зарабатывать».
«Уровень цен на недвижимость в ОАЭ сегодня представляется соизмеримым со многими странами Европы при значительно более современной инфраструктуре, – рассуждает Игорь Баранов. – Поэтому рост цен на недвижимость в Дубае прогнозируется пока до 2009–2010 года. Цены на арендуемое жилье постоянно повышаются, что вполне понятно: в стране с быстрорастущей экономикой можно рассчитывать на постоянное увеличение спроса на аренду жилых помещений как со стороны местных специалистов, так и со стороны туристов, число которых растет с каждым годом».


Алексей КРЫЛОВ

Журнал "Городское Обозрение Недвижимости"

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «ОАЭ»:

Статьи

Самые яркие архитектурные проекты 2015 года

Прошедший год оказался богат на события в области мирового строительства и архитектуры. В 2015-м было реализовано или запущено множество проектов, самые яркие из которых мы предлагаем вспомнить. Читать

Что несет мировому рынку недвижимости год грядущий: прогнозы 2016

Предупрежден - значит вооружен. Это расхожее выражение отлично подходит ко многим сферам, в том числе, и к рынку недвижимости. Где ждать повышения цен, а где снижения и почему, на рынок какой страны обратить пристальное внимание и, куда вкладывать деньги на долгосрочную и краткосрочную перспективы? На все эти вопросы гораздо проще ответить, когда знаешь, какое развитие рынка ожидают специалисты отрасли в ближайший год… Читать

С Новым годом: 16 пожеланий на 2016 год

Праздник детства, тепла и семейного очага уже стоит на пороге. Совсем скоро стрелки часов замрут в ожидании волшебного мгновения. Специалисты сферы недвижимости вдохновились предвкушением чуда и делятся с вами пожеланиями и напутствиями! Читать

Удивили: нестандартные акции продавцов недвижимости в 2015 году

Самый действенный способ заставить покупателя выбрать именно вашу недвижимость – дать скидку побольше. Верно? Да, но не все так просто. Конечно, финансовая сторона вопроса часто идет впереди, но изобретательные продавцы преподносят ее более изыскано и совсем небанально. За счет чего и выигрывают… Читать

А как у них: новостройки в Дубае

95% жилья в эмирате сдается «под ключ». Застройщик обязан обеспечить всю необходимую инфраструктуру. Ипотекой никто не пользуется, поскольку существует возможность рассрочки. Чем может удивить инвесторов центр мега-проектов, рассказывает портал Prian.ru. Читать