О рынке недвижимости Объединенных Арабских Эмиратов и ключевых трендах 2008 года

21 марта 2008 года
Теги: ОАЭ

Если поставить задачу рассказать кратко об особенностях рынка недвижимости ОАЭ и ключевых трендах 2008 года, то можно отметить следующее.

Ранее сильно лидирующие экономики (Европа, США) стали расти более медленно или даже находятся под угрозой регрессии (рост ВВП около 2% в 2007 году). На этом фоне развивающиеся, растущие экономики Китая (11,5%), Индии (8,9%), России (7%), Среднего Востока (ОАЭ – 7,7%) выглядят очень привлекательно.

В Эмиратах нет подоходного, корпоративного и ряда других налогов. Таможенные налоги максимум 4%. 100%-ная репатриация капитала и прибылей, сильная поддержка инвесторов со стороны Правительства. Либеральная экономика без торговых барьеров, квот или валютного контроля, уникально совмещенная с престижным международным имиджем.

Спрос на недвижимость превышает предложение. Например, на настоящий момент количество вакансий по коммерческой и жилой недвижимости в Абу-Даби составляет около 1%. Количество вакансий по готовой коммерческой недвижимости в Дубае – менее 1%. Все же необходимо избирательно относиться к каждому инвестиционному запросу. В зависимости от цели, срока инвестиции прилагать максимально усилий, чтобы выбрать сегмент/субсегмент инвестиций правильно, учитывая его текущее состояние, динамику спроса и предложения, перспективы его развития. Данные вопросы можно рассмотреть более подробно в следующих статьях.

Недвижимость на стадии строительства продается в рассрочку. При этом девелопер не просит вас предоставить справку с места работы и т. д. Среднерыночные условия – 70/30 (70% стоимости недвижимости частями по 5–10% в течение строительства, 30% по завершении). «Мегабакс Риэлти Брокер» приобретали проекты с платежными планами 20/80, 30/70.
Приобретая недвижимость на стадии строительства в Дубае, вы переводите средства не застройщику, а на свой гарантийный счет в уполномоченном банке. В августе прошлого года был принят Закон № 8 «О Гарантийных счетах в Эмирате Дубае». В соответствии с ним застройщик открывает на имя частного соинвестора гарантийный счет (escrow account) в банке. Вы переводите на него очередной платеж. Платежи привязаны не к датам, а к стадиям строительства. Банк делает релиз вашего платежа застройщику только после того, как тот предоставит сертификат от независимого эксперта о завершении предыдущей стадии строительства.

Умница-рассрочка дает возможность использования финансового рычага. Например, вы купили квартиру общей стоимостью 366 тыс. AED/$100 тыс. Оплатили за первый год 20% от ее стоимости. За год квартира подорожала на 10%. То есть сейчас она оценивается в $110 тыс. Вы продаете квартиру. Покупатель выплачивает вам:

• компенсацию взносов, уплаченных застройщику – $20 тыс.;
• вашу премию – $10 тыс.

Получается, вы вложили $20 тыс. (и то частями, а не сразу), а получили $30 тыс. Возврат на инвестиции составил 50% годовых.

Падение доллара вам на руку. Дирхам привязан к курсу доллара. Таким образом, при падении курса доллара, например к рублю, недвижимость в ОАЭ в рублях падает в цене. Пример для той же самой квартиры за 366 тыс. AED/$100 тыс.

Дата  31.01.2008  28.02.2008
Сумма платежа, % 5 5
Сумма платежа, AED 18 300 18 300
Сумма платежа, USD  18 300:3,66 = 5 000 18 300:3,66 = 5 000
Сумма платежа, RUB  5 000*24,4764 = 122 382   000*24,1966=120 579,50

В последнее время недвижимость в Эмиратах стала пользоваться повышенным спросом и со стороны инвесторов из Европы. Причина: недавнее рекордное падение доллара к евро (1,51), и снижение процентных ставок Центральным Банком ОАЭ.

Так как дирхам привязан к доллару, Центральный Банк ОАЭ должен снижать процентную ставку зеркально снижению ставок Федеральной Комиссией США. Как результат процентные ставки по межбанковским кредитам снизились с 4,9% в ноябре до 2,8% в настоящее время, вызвав снижение ставок по ипотечным кредитам с 7,9% до 5,8%. Ожидается, что это вызовет дополнительный рост цен на недвижимость в 2008 году.

Инфляция на вашей стороне. Инфляция выгодна тому, кто занимает, фиксируя цену. Пример для квартиры за 366 тыс. AED/$100 тыс.

Рост потребительских цен с 1 по 26 февраля 2008 года составил 1,1%.

Дата 31.01.2008  28.02.2008
Сумма платежа, %  5 5
Сумма платежа, AED 18300  18 300
Сумма платежа, USD  18 300:3,66 = 5 000  18 300:3,66 = 5 000
Сумма платежа, RUB 5 000*24,4764 = 122 382  5 000*24.1966 = 120 579,50
Сумма платежа, RUB, в ценах на 31.01.2008   120 579,50*(100/101,1) = 119 267,56

Ожидается, что высокий спрос, нехватка готовых жилых и коммерческих помещений, нехватка трудовых ресурсов для строительства и удорожание строительных материалов, ослабление доллара и увеличение спроса со стороны иностранных инвесторов, снижение ставок по ипотечным кредитам и инфляционные ожидания послужат причиной роста цен в 2008 году на уровне 15–20%.

Помимо экономических вопросов хотелось бы сказать, что Объединенные Арабские Эмираты – это просто другой мир. Лето круглый год. Солнце и море. Безопасная, защищенная жизнь – уровень криминала в большинстве эмиратов менее 1%. Возможность дать высококачественное, престижное образование детям и внукам – представлены ведущие школы и колледжи.
Разница может ощущаться порой как полярная. Например, ездили в декабре в Абу-Даби. Остановились на красный свет светофора… И машина заглохла. Через некоторое время подъехала полиция. Скучающая от нечего делать, довольная жизнью, улыбающаяся, в красивой форме. Узнав, в чем дело, они вызвали эвакуатор и такси до Дубая. Постояли, дружелюбно и любезно побеседовали некоторое время. После того как инцидент был исчерпан, пожали руки и уехали. Это просто другой мир, не так ли?
 

Автор: Екатерина Савченко, компания Megabucks Realty Brokers

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «ОАЭ»:

Статьи

Самые яркие архитектурные проекты 2015 года

Прошедший год оказался богат на события в области мирового строительства и архитектуры. В 2015-м было реализовано или запущено множество проектов, самые яркие из которых мы предлагаем вспомнить. Читать

Что несет мировому рынку недвижимости год грядущий: прогнозы 2016

Предупрежден - значит вооружен. Это расхожее выражение отлично подходит ко многим сферам, в том числе, и к рынку недвижимости. Где ждать повышения цен, а где снижения и почему, на рынок какой страны обратить пристальное внимание и, куда вкладывать деньги на долгосрочную и краткосрочную перспективы? На все эти вопросы гораздо проще ответить, когда знаешь, какое развитие рынка ожидают специалисты отрасли в ближайший год… Читать

С Новым годом: 16 пожеланий на 2016 год

Праздник детства, тепла и семейного очага уже стоит на пороге. Совсем скоро стрелки часов замрут в ожидании волшебного мгновения. Специалисты сферы недвижимости вдохновились предвкушением чуда и делятся с вами пожеланиями и напутствиями! Читать

Удивили: нестандартные акции продавцов недвижимости в 2015 году

Самый действенный способ заставить покупателя выбрать именно вашу недвижимость – дать скидку побольше. Верно? Да, но не все так просто. Конечно, финансовая сторона вопроса часто идет впереди, но изобретательные продавцы преподносят ее более изыскано и совсем небанально. За счет чего и выигрывают… Читать

А как у них: новостройки в Дубае

95% жилья в эмирате сдается «под ключ». Застройщик обязан обеспечить всю необходимую инфраструктуру. Ипотекой никто не пользуется, поскольку существует возможность рассрочки. Чем может удивить инвесторов центр мега-проектов, рассказывает портал Prian.ru. Читать