Недвижимость Хургады: цены сохраняют высокие темпы роста

7 апреля 2008 года
| Рубрики: Рынки и цены
Теги: Египет

Совсем недавно на покупке египетской недвижимости можно было за два года сделать еще одно состояние, равное, первоначально вложенному. Так, еще в 2006 году рост цен на египетскую недвижимость составлял 40% в год. Теперь рынок, конечно, поостыл, и прогнозируемый рост на 2008 год оценивается в 10-15%. Но это не повод для уныния.

Недвижимость в столице и курортных зонах ведет себя по-разному. Если в Каире рост цен существенно замедлился, то в туристической Хургаде он сохраняет высокие темпы.

Cтолица Египта Каир четко делится на две части — новую и старую. Старый город, занимающий восточный и южный районы, состоит из многочисленных узких улиц и застроен, главным образом, глинобитными и каменными 2-4-этажными домами. В его пределах сохранились памятники от 4 в. до н. э. по 19 в. н. э. Среди сооружений римского времени выделяется башня в крепости Вавилон, построенная архитектором Аполлодором в конце I века до н.э. Имеются и византийские постройки - коптские церкви св. Сергия и Вакха, Богоматери и св. Варвары. Мечеть Амра ибн аль-Аса, построенная в 642 году, относится к раннеарабским памятникам. Остальные сооружения Старого Города относятся к Средневековью и Новому времени.

В центре Каира посреди Нила расположился остров Гезира, где находятся современные постройки, в том числе несколько пятизвездочных гостиниц. Новый город занимает западный и северо-западный районы, а также включает расположенный на северо-востоке Гелиополь, кварталы которого выстроены в ХХ веке на месте снесенных развалин древнеегипетского города. В Новом Городе имеются прямые широкие проспекты, большие площади, бульвары и сады. Западная часть в 1863—79 годах была застроена правителем Исмаил-пашой по образцу Парижа.

На улицах северо-западной части преобладают многоэтажные здания, большинство из которых возведено при Насере по генплану 1955 года. В настоящее время реконструируются так называемые «серые районы» с хаотической застройкой. При этом плотность застройки повышается за счет сноса четырехэтажек и возведения на их месте 9-16 этажных домов. Ныне, по данным британской компании «Egypt Property Relevation» на четырехэтажки приходится лишь 29% жилого фонда, а 40% занимают дома повышенной этажности.


Аренда: привлекательная, но коварная

Стоимость квадратного метра каирской жилплощади колеблется в рамках $410-710 долларов. При этом каирские квартиры считаются в мире наиболее выгодными с точки зрения покупки для последующей сдачи в аренду, поскольку приносят в прибыль, составляющую в среднем 11% от текущей цены квартиры, а в отдельных районах – и до 17%. Однако доходность эта не абсолютная а относительная. Средняя стоимость аренды 100-метровой квартиры в новом доме составляет 400 долларов. Несложно посчитать, что метр сдается внаем по 4 доллара. В центре города с исторической застройкой дороже – аренда метра обходится уже в 9 долларов, но может доходить и до 12-ти.

Так что в деньгах эта сумма получается не такой значительной, как ожидается, поскольку в среднем квадратный метр каирской недвижимости стоит в пределах 500 долларов, а на январь этого года средняя цена составляла 455 долларов за кв. метр. Именно из-за низкой цены продажи, а не из-за высокой аренды египетская недвижимость по данным Globalpropertyguide.com, и считается самой доходной в мире.

Когда потенциальный инвестор понимает, наконец, эту истину, у него возникает мысль купить множество объектов недвижимости и стричь купоны, собирая арендную плату. Однако и тут не всё так просто - для иностранцев существуют ограничения: они не могут владеть более чем двумя объектами недвижимости, а их общая площадь не может превышать 4000 кв. метров. Вдобавок ко всему, доходы с аренды облагаются прогрессивным налогом. Если вы получаете до 5 тысяч долларов в год, то такса нулевая, свыше этой суммы она сначала 10-процентная, после 20 000 – 15-процентная, а после – 40 000 – 20-процентная. Максимальная же налоговая ставка доходит до 50%, но на такой налог вы всё равно не заработаете из-за тех самых ограничений для иностранцев.

Облагается налогом и купля-продажа недвижимости. Регистрационный налог (500-2000 долларов в зависимости от площади) платит продавец. Он же оплачивает и 3-процентный Legal Fee. А вот остальные налоги платит покупатель. Окончательная фискальная цифра зависит от площади жилья и сумме может доходить 32,9% от цены продажи. Минимальная планка - «всего» 7,5 %.


Считаем каирскую выгоду

Так за какую сумму можно купить каирскую квартиру и какой реальный доход можно с нее «снять»? Каирская аренда стоит в среднем примерно четыре доллара за квадратный метр в месяц. Квартира площадью 150 кв. метров вам обойдется при покупке в среднем в 60 900 долларов. Это всего 406 долларов за кв. метр, но квартира большая. Сдать же ее можно в среднем за 580 долларов в месяц. Квартира эта, таким образом, окупится только за счет аренды менее чем через девять лет (при условии, если стоимость найма расти не будет). Годовой же доход составит 11,4%.

Выгоднее всего брать 250-метровую квартиру ближе к центру, где аренда выше. Стоит она в среднем 136 тысяч. В год на этой квартире можно заработать более 17%. Однако в деньгах-то доход с аренды составляет в месяц 2000 долларов. Сумма эта вполне сопоставимая с московской зарплатой. Не забудьте о налоге – с суммы в $24000, набежавшей в год надо платить 15% - то есть $3600. Так стоит ли городить египетский огород в Каире? Может быть, переключиться на курортные зоны?


Хургада: рост в полтора раза

Цены на курортную недвижимость несколько отличаются от каирских. Так, апартаменты в жилых комплексах, возводимых англичанами - компанией «Egypt Property Relevation» в Хургаде, предлагаются по ценам от 15 до 39 тысяч фунтов. При переводе из английских футов и фунтов в метры и доллары получается, что квадратный метр стоит от 200 до 300 долларов.

Но здесь надо учитывать, что объекты – строящиеся. Готовые же апартаменты по цене могут превысить каирские квартиры. Так, 46-метровые апартаменты в приморской Хургаде стоят 19 тысяч евро, что в переводе на $/sq.m, дает нам целых 650 долларов за метр. Правда, повысятся, по сравнению с Каиром, не только цены, но и комфорт – та же компания продает квартиры под ключ уже с мебелью, а в Каире эта мебель будет состоять из продавленного дивана и почти что «антикварного» стола. Однако средние цены в Хургаде всё равно оказываются меньше каирских – 350 долларов за квадратный метр.

Есть у курортной недвижимости и другое преимущество. Если на каирские квартиры рост цен ныне замедлился, то, по сообщению директора по развитию бизнеса компании «Cairo Star» Владимира Кузьмина, - одного из участников выставки InterHome, за 2007 год цены на курортную недвижимость по берегам Красного моря выросли более чем в полтора раза, и по его же словам они пока продолжают расти теми же темпами.

Таким образом, курортные зоны Египта дают возможность заработать частному инвестору. Если вы вкладываете в строительство 100-метровой квартиры 30 тысяч долларов, то через 9 месяцев она будет стоить 65 тысяч, а, учитывая еще и общий рост цен на недвижимость, то к концу строительного периода (он обычно составляет 9 месяцев, но мы для ровного счета возьмем год) апартаменты будут стоить почти 100 тысяч.

Хургада представляет собой маленький городишко, численность населения которого никто точно не знает. Она тянется узкой длинной 10-километровой полоской вдоль восточного побережья Красного моря почти напротив находящегося на Синайском полуострове Шарм-эль-Шейха. Застройка Хургады началась в 1980 году, и большую е часть составляют отели и дома для иностранцев.

Хургада располагает своим международным аэропортом. Немаловажно для иностранцев также и то, что берег в окрестностях Хургады изобилует причалами для яхт. Кроме того, состояние улиц в Хургаде соответствуют европейским понятиям о санитарии, а еда в хурадских магазинах и ресторанах более привычна европейскому вкусу, чем еда в Каире. Кстати, о еде. Вся она, будь то суп «фуль», котлеты «феляфили» или обеденное блюдо «кошар», делается из бобов, чечевицы, различных злаков и жареного лука, и хотя на вкус она может оказаться и непривычной, вы таким набором продуктов вряд ли отравитесь.


Резюме:
В Египте происходят хорошо знакомые нам процессы. Недвижимость дорожает на глазах, подтягиваясь к общемировым ценам. Дальнейшие тенденции будут зависеть от темпов нового строительства в курортных зонах, и присутствие английских инвесторов уже о многом говорит. Ну а активность нового строительства связана с мощностью туристического потока. Тут у Египта есть вечные гарантии непрекращающегося интереса к стране – пирамиды.


Наша справка:
Арабская Республика Египет (Джумхурийят Миср аль-Арабийя) находится на крайнем северо-востоке Африканского континента. По-арабски эта страна называется словом «صر‎‎ —» Миср, которое в нижнеегипетском диалекте масри звучит как Маср.

Территория составляет чуть более 1 млн. кв.км. Население - 77,5 млн.человек. Египет граничит на западе с Ливией, на юге — с Суданом, на востоке — с Израилем, имеет также морскую границу с Саудовской Аравией и Иорданией.

Омывается Средиземным и Красным морями. Их соединяет самый крупный искусственно сооруженный канал — Суэцкий, открывая путь из Атлантического в Индийский океан. По территории Египта протекает самая длинная река в мире — Нил.


 

Цены на каирские квартиры

Площадь квартиры, кв.м Цена ($) Доход от аренды в процентах от продажной цены Цена кв. метра ($)
продажа аренда продажа аренда
 150  61 000 576   11,4%   406 3.8
 200  82 400 858 12,5% 412 4.3
 250 (центр)  136 000 2000  17,6% 544 7.9
 300 (центр)  288 300 2500 10,2% 960 8.1

(Источник: Globalpropertyguide.com)

 

Средние цены на недвижимость в Каире и Хургаде ($)

Город Цена квадратного метра
Продажа Аренда в месяц
Каир 455 4
Хургада 350 3,5

 

Текст : Сергей Шумаков

Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru

Условия цитирования материалов Prian.ru

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Египет»:

Статьи

12 фактов о ценах на товары и услуги в крупнейших городах мира

Все мы любим путешествовать, мечтаем и планируем обзавестись собственным жильем в любимом городе. А некоторые из нас даже планируют переехать туда на ПМЖ или проводить большую часть года. Но перед принятием столь важного решения необходимо сопоставить свои финансовые возможности и местные цены. Читать

ТОП-5 новинок визового законодательства 2015 года

Начался период отпусков, кто-то уже успел съездить на отдых, а у кого-то это благостное время еще впереди. Наш материал ориентирован на последних, ведь чтобы отдых оставил после себя только хорошие воспоминания, к нему надо подготовиться. Мы собираемся вам в этом помочь и рассказать о пяти самых важных и заметных изменениях в визовом законодательстве, условиях оформления документов и нахождения в тех или иных странах мира. Поехали! Читать

Недвижимость в Египте: инвестиционные возможности в стране фараонов

Во время визита президента России Владимира Путина в Египет, глава арабской республики заявил, что российские инвесторы располагают «широкими возможностями» на территории этой страны. Prian.ru разобрался, чем Египет может привлечь участников рынка недвижимости. Читать

Новый год. Жаркое солнце. Собственный дом

Прочитав этот текст, вы узнаете, где можно и нужно купить недвижимость, чтобы бой курантов 1 января встретить не посреди сугробов, а на пляже. Или в собственной квартире метрах в ста от оного... Нас ждут экзотические теплые страны! Читать

Калькулятор: покупаем апартаменты в Хургаде. Египет

Молодая московская семья давно планировала обзавестись жильем на море и после долгих раздумий остановилась на Египте. Искали недорогую, но комфортабельную квартиру с одной спальней в пешей доступности от моря. Под такие требования подошли несколько вариантов на вторичном рынке, один из которых, в итоге, и был куплен. Цель приобретения - отдых и сдача в аренду. В какую сумму обошлась поездка и покупка квартиры, и сколько можно на этой недвижимости заработать, мы подробно рассчитали в нашем «калькуляторе». Читать