Недвижимость Белоруссии: стимулы для стабильного роста.

Таковы основные выводы годового обзора рынка коммерческой недвижимости, которые представила международная консалтинговая компанией Colliers International на презентации в гостинице "Виктория".

По словам Михаила Морозова, управляющего партнера в странах Балтии и Беларуси компании Colliers International, офисная недвижимость - один из самых любопытных, динамичных и привлекательных секторов в мире, который однозначно является частью глобальной инвестиционной системы. Офисные рынки являются в мире практически обязательными для работы крупных инвестиционных и пенсионных фондов, тогда как существуют некоторые ограничения, которые распространяются в той или иной степени на торговую, складскую и прочую недвижимость. Поэтому динамика развития в мире сектора офисной недвижимости очень высокая, хотя в каждой отдельной стране, городе она так или иначе привязана к фактическому спросу.
Офисы с местной спецификой
До недавнего времени считалось, что развитие рынка недвижимости в любой стране и городе можно прогнозировать. Но опыт Москвы убеждает в обратном. "Даже самые умудренные опытом аналитики оказались не способны предсказать скачки спроса, которые в итоге могут увеличить стоимость аренды в 3-4 раза. Мы говорим о том, что в мире таких аналогов нет, когда ставка меняется не на 20-30%, а на 300-400 % в течение трех-пяти лет, если сравнить ставки Москвы на офисные помещения в 2003-2004 годах с 2008 годом. И по прогнозам на 2010 год ставка по-прежнему растет", - рассказал М. Морозов.
Такое необычное поведение рынка объясняется экспертами не только географическим расположением Москвы и амбициями российской столицы стать метрополией на уровне Лондона или финансовой столицей на уровне Нью-Йорка, а наличием в первую очередь платежеспособных больших арендаторов. Это телекоммуникационные компании, банки, компании потребительского сектора, которые расширяются и арендуют все больше и больше площадей. "Средняя арендуемая площадь в Москве сегодня не очень большая - от 5 до 10 тыс.кв.метров. Но есть прецеденты аренды и покупки и 30, и 50, и 80 тыс.кв.метров, и даже барьер в 100 тыс.кв.метров уже преодолевается", - заметил М. Морозов.
В 2007 году рынок офисной недвижимости стал одним из самых активных секторов коммерческой недвижимости в Минске. Этот период характеризовался резким увеличением стоимости продаж и арендных ставок, особенно в первые шесть месяцев года, что было вызвано высоким спросом и маленьким предложением на современные офисные помещения. По словам Михаила Градовича, главы представительства Colliers International в Республике Беларусь, арендные ставки в 2007 году возросли на 25-30%. Доля несданных офисов практически равна нулю.
Как заметил в свою очередь М. Морозов, на рынке, который динамично развивается на протяжении длительного времени, нормальным вакантным уровнем можно считать от 5-10%. Специалисты Colliers International предполагают, что низкий вакантный уровень, приближающийся к нулю, будет сохраняться в Минске в ближайших несколько лет. Потому что растут обе составляющие - и спрос, и предложение офисных помещений. Более 30 офисных объектов находятся на различных стадиях строительства. Ожидается, что в текущем году будет введено в эксплуатацию чуть более 90 тыс.кв.метров офисных помещений высокого потребительского уровня. А в 2008-2009 годах предложение современных офисных помещений (класс "А" и "Б") возрастет на 233 150 кв.метров, увеличившись с 92 200 кв.метров до 325 350 кв.метров. Среди масштабных проектов, запланированных на последующие несколько лет, специалисты называют офисное здание в 13 580 кв.метров, построенное местной компанией "СтромИнвест", и 10 000 кв.метров офисных помещений, строящихся Белорусским High Tech Park. Однако современные объекты, ожидаемые к сдаче в этом году, будут мгновенно поглощены рынком, таким образом прокладывая путь для увеличения цен. Большинство бизнес-центров, укомплектованных в 2007 году, являются бизнес-центрами класса "Б-2", и некоторые из этих проектов построены под заказ. Только два бизнес-центра класса "А" были введены в эксплуатацию к концу 2007 года.
Эксперты отмечают изменение структуры и уровня спроса. Появляется большое количество новых компаний. Они входят на рынок весьма осторожно, открывая на начальном этапе лишь представительские офисы. Тем не менее, почти все сразу говорят о том, что в течение одного-полутора лет при наличии определенных стимулов для ведения бизнеса они планируют увеличивать свое присутствие. Это дает основание предполагать, что в Минске может повториться сценарий Москвы и Киева пятилетней давности. Приходя в эти столицы, международные компании тоже занимались мониторингом на первом этапе. В последующем те же самые компании многократно увеличили (продолжают увеличивать) свои площади и нарастили (продолжают наращивать) количество персонала.
Ставка на свободную планировку, большие площади и бизнес-среду
В первом квартале текущего года ставки аренды продолжали расти, потому что вакантный уровень равнялся нулю и в ближайшее время вряд ли увеличится. То есть дефицит предложения офисных помещений будет еще долго характеризовать рынок офисной недвижимости. И во всех сегментах классов "А", "Б1" и "Б2" арендные ставки будут на достаточно высоком уровне и, возможно, будут расти по мере того, как будут приходить средние и крупные компании. При этом, как и во всех столицах мира, основную погоду будут делать телекоммуникационные компании, банки, компании потребительского сектора. Они же будут диктовать и уровень качества. При выборе объекта будет обращаться внимание на наличие концепции, функциональность, обеспеченность инфраструктурой, которая способна поддерживать бизнес, а также на целый ряд технических требований.
Как правило, у средних и крупных международных компаний список требований размещается на 5-10, а иногда и на 40 страницах убористым текстом. Это то, что они хотят видеть, что должны получить в результате аренды помещения. Сегодняшние арендаторы рассчитывают на открытую планировку, хотят избежать коридорной системы и маленьких помещений, хотят иметь свободу в планировании своих площадей с учетом их структурных особенностей. И, безусловно, эти требования будут влиять на те проекты, которые сегодня находятся на этапе планирования, проектирования и строительства и которые пополнят список предложения в ближайших пять лет, уточнил М. Морозов.
Часть из объектов, поскольку были спроектированы и спланированы 2-3 года назад, в краткосрочном сроке будут выигрывать, но в долгосрочном - могут проигрывать, потому что стремительно меняются требования и ожидания арендаторов.
Специалисты предполагают также, что в ближайших пару лет существенно увеличатся площади арендуемых офисов. Если в 2006-2007 годах максимальный метраж помещений, с которыми совершались сделки, ограничивался немногим более 2 тыс.кв.метров, "то в текущем году будет преодолена планка около 4-5 тыс.кв.метров, а в следующем году - 10 тыс.кв. метров", прогнозируют специалисты. Увеличение размеров арендуемых помещений будет влиять на ставки и на условия аренды (эксплуатационные расходы, расходы по содержанию общих площадей, которые должны распределяться пропорционально между арендаторами, и другие дополнительные расходы).
Ставки инвестиционной доходности в Минске в среднем в 2 раза выше, чем в столицах Балтии, и выше, чем в Москве и Киеве. Это обусловлено тем, что рынок офисной недвижимости серьезно отстает в своем развитии от соседних столиц. Ожидается, что в 2009 году планируется ввести всего около 180 тыс.кв.метров, что очень мало для города с двухмиллионным населением. Кстати, количество населения тоже имеет большое значение, когда речь идет об оценке потенциала деловой активности. В компании Colliers International весьма оптимистично оценивают деловой потенциал белорусской столицы: через 5 лет все изменится, рынок станет неузнаваемый. Объем ввода новых объектов существенно возрастет.
В компании Colliers International безусловно ожидают начала строительства многофункциональных комплексов, потому что видят в них будущее. Как заметил М. Морозов, опыт Москвы показывает, что самый большой эффект достигается, когда возводятся многофункциональные центры. В них есть возможность формировать оптимальную бизнес-среду. Компания, которая размещает там офис, получает ряд дополнительных преимуществ. И Минск - не исключение. Эксперты считают, что отдельные офисные здания будут пользоваться спросом и будут конкурентоспособны, если они расположены в центре города. Но если за пределами центра - то будущее за деловыми районами (кварталами), если они ориентированы на создание бизнес-среду.
Для торговли не хватает площадок
Рынок торговой недвижимости - не менее интересен. В настоящий момент он находится, как полагают эксперты, на самом начальном этапе развития поколений торговых центров. Для сравнения, в Западной Европе этот сектор недвижимости переживает уже четвертое поколение торговых центров. Каждое поколение - это своя особенность планирования, наполнения функциями и подбора арендаторов соответственно, которые должны присутствовать и которые рассчитаны не только на продажу товаров посетителям, но и на их времяпрепровождения. И Минск в этом плане не исключение.
И успешность объектов в ближайших пять лет будет зависеть от профессиональности управляющей компании, тех, кто реализует проекты, потому что балансировать на больших площадях нужно очень аккуратно. Потому что общественные функции, которыми наделяются торговые центры третьего и четвертого поколений, зачастую не приносят денег и требуют дотаций. Эти затраты застройщику приходится разложить на всех арендаторов, что может повлиять негативно на уровень конкурентоспособности объекта.
Но как бы там ни было, рынок торговых объектов - один из наиболее динамично развивающихся секторов недвижимости в плане оборота. До 2007 года не многие ритэйл-объекты превышали 5 000 кв.метрво. Более крупные торговые центры с якорными арендаторами начали появляться на рынке в 2005 году. Тогда же наблюдался и рекордный пик арендных ставок. Последние увеличились до 100-120 евро за кв. м./месяц, что привело к государственной интервенции и снижению арендных ставок на 10-30%. Однако арендные ставки велики и по сей день по сравнению с соседними странами.
В ближайшем будущем ритэйл-сектор будет представлен в многофункциональных комплексах, в строительстве торговых центров, удаленных от центральной части города, а также будет наблюдаться рост в общем объеме рынка не только столицы, но и областных городов. По оценкам специалистов Colliers International в прошлом году на минском рынке было доступно 111 000 кв.метров торговых площадей в таких крупных центрах, как «Столица» (60000 кв. м) и «Глобо» (25 000 кв. м).
Эксперты прогнозируют, что в 2008-2009 годах рынок увеличится на 109 000 кв.метров торговых площадей. Значительный вклад будет сделан торговым центром «Престон Плаза» (40 000 кв.м.), который строится фирмой "Арвитфуд" и ожидается к сдаче в 2008 году.
Ситуация на рынке торговых объектов такова, что в числе крупных комплексов по-прежнему отсутствуют такие, которые обслуживали бы не только жителей отдельного города, но и всей республики. Торговая площадь такого объекта должна быть близка к 100 тыс.кв.метров и больше. И в нем должны быть самые разные якорные арендаторы. К слову, набор классических якорных арендаторов в аналогичных торговых центрах в городах Балтии занимает около 50% площадей, что обеспечивает стабильную доходность объекта и стабильные арендные ставки.
М. Морозов заметил, что сегодня уже известен ряд торговых операторов из центральной и восточной Европы, а также России, которые планируют входить на рынок Беларуси в ближайшие 2-3 года. Это один из последних рынков в Европе, который еще не охвачен и стоит у них в очереди. У белорусского рынка есть своя специфика, которая сдерживает активность международных операторов. Например, чтобы прийти на белорусский рынок, нужно пройти довольно громоздкую систему сертифицирования продукции, согласования цен и т.д., что для компании, у которой отсутствует опыт работы на белорусском рынке, является серьезным препятствием.
Второе препятствие - дефицит предложения торговых площадей. Любой торговый оператор, если он крупный, якорный, планирует свою работу, как правило, на 2-3 года, а то и 5 лет вперед. Кроме того, он не может принять решение в марте и выйти на рынок в апреле. Как правило, это занимает год-полтора, а у компаний, которые занимаются поставками оборудования, электроники, спортивных товаров, и все 2 года. По словам М, Морозова, ни один оператор не будет приходить на рынок, открывая один магазин. Как правило, программа включает открытие 5-15 магазинов. И если рынок не может предложить сегодня нужное количество действующих либо строящихся объектов, или хотя бы проектируемых, где могут быть размещены планируемые магазины, то операторы чаще всего откладывают начало вхождения на рынок на более поздний срок.
Складская логистика пока не в почете
Подобно офисным и ритэйловым секторам промышленный сектор переживает дефицит современных складских объектов в условиях растущего спроса, требующего большего предложения. До 2007 года существовали в основном маленькие (2-3 тыс.кв.м) объекты, построенные под заказ. Всего лишь один объект в 5 тыс.кв.метров существовал в Минске. Запланированное предложение в 132 тыс.кв.метров на 2008-2009 годы существенно не изменит ситуацию, т.к. спрос постоянно растет. В последние годы спрос был на объекты, располагающиеся в диапазоне 20-40 км от города и близко к магистрали, железнодорожным путям и большим открытым участкам. Дефицит предложения на складские помещения существенно отразился на арендных ставках. Дальнейшее увеличение арендных ставок ожидается ввиду постепенного ввода проектов. Большинство складских помещений будет построено в 2009 году.
«Республике Беларусь как ведущей европейской стране в плане транспортных грузоперевозок требуются современные складские объекты. Так как сектор коммерческой недвижимости Минска находится в активной фазе роста, инвесторы уделяют большее внимание таким наиболее выгодным секторам, как складской. Государство также приняло решение привлечь иностранные инвестиции в данный сектор недвижимости, выделяя участки для строительства инвесторам, заинтересованным развивать крупные логистические объекты», - сказал Михаил Градович.
Компания Colliers International основана в 1976 году, сегодня является одной из ведущих консалтинговых компаний в области коммерческой недвижимости. Сегодня в компанию входят более 10 тыс.человек, работающих в 267 офисах, которые в свою очередь расположены в 57 странах мира.
По словам М. Морозова, только за истекший год компанией было открыто около 10 разных офисов в Африке, Тихоокеанском регионе и других частях мира. Ее доход в 2007 году превысил 1,6 млрд.долл.США. Общее количество сотрудников только в офисах стран, непосредственно соседствующих с Беларусью, превышает 450 человек. В планах развития компании на ближайших пять лет - освоение новых рынков, новых регионов, где наблюдается большая инвестиционная активность, а также расширение присутствия там, где Colliers International уже имеет свои представительства и офисы.