Процедура покупки недвижимости на Филиппинах

Теги: Филиппины

В данной статье можно найти ответы на многие вопросы, касающиеся процедуры приобретения недвижимости на Филиппинских островах. Информация предоставлена английским аналитическим риэлторским агентством GlobalPropertyGuide.

Иностранцы могут приобретать дома и квартиры на Филиппинах, но не могут владеть землей. Покупая дом, граждане других стран вовсе не приобретают землю, на которой он построен. Землю можно взять в аренду до 50 лет, затем, при желании, аренда продлевается еще на 25 лет.

Если иностранец все-таки очень уж желает купить землю, существует несколько возможностей. Первая: брак с филиппинским гражданином (гражданкой), который дает право стать обладателем земли уже под филиппинским именем. Правда, в случае смерти супруги (супруга) или развода, земля не может быть передана иностранцу. Есть другая возможность приобрести землю – через фирму. В фирме должно быть не более 40% доли иностранного капитала.

Максимальная площадь, которую можно приобрести для жилья – 1 тыс. кв. м. в городе, или 1 га в сельской местности.
Покупая новый объект недвижимости на Филиппинах, очень важно заручиться помощью авторитетных девелоперов и лицензированных агентов по недвижимости или брокеров. Особенно этот совет актуален в тот период, когда объект, который вы хотите приобрести, еще недостроен или вовсе находится на стадии разработки проекта.

В целом недвижимость можно приобрести простым соглашением. После решения, какую недвижимость покупать, равно как после осмотра помещений и ознакомления с документами, покупатель обычно подписывает нотариально заверенный договор продажи. Пользоваться услугами зарекомендовавших себя агентств по продажам удобно еще и потому, что они предоставляют не только необходимую информацию относительно недвижимости и всех операций, связанных с нею, но также помогают покупателю при получении ипотечного кредита.


Покупка квартиры в кондоминиуме

При покупке квартир, владельцам дается Свидетельство о праве собственности (ССТ), однако документ обычно не отдается, пока за недвижимость не заплатят полностью. Первый взнос обычно требуется в размере 10–30% от стоимости квартиры. Иностранцы могут владеть не более чем 40% квартир в доме.

Владелец так называемой Special Resident Retiree’s Visa (SRRV – виза, которую может получить иностранец, готовый инвестировать в экономику страны) может получить дополнительные преимущества – помимо разрешения на покупку квартиры, или аренды земли, или дома с участком. Владельцы SRRV могут проживать на Филиппинах постоянно, им предоставляется мультивиза, с них не взимаются сборы за свое путешествие. Инвестиции в экономику Филиппин, необходимые для получения SRRV, должны быть не менее $50 тыс.. Инвестор должен быть не моложе 35 лет.


Покупка земли

Процесс покупки земли на Филиппинах утомительный и трудоемкий. Помимо того факта, что иностранцы не могут покупать землю, система регистрации и классификации земли заставит любого инвестора прежде подумать дважды. Чем дальше вы находитесь от столицы, тем более следует быть осмотрительным.

Впрочем, серьезные проблемы с землей существуют также и в столичном округе (NCR). На Филиппинах принято 11 законов, прямо относящихся к регистрации земли и девять других, регулирующих распоряжение земельной собственностью и управление. Помимо Департамента по окружающей среде и природным ископаемым и Бюро по земельной собственности есть еще несколько агентств, осуществляющих прямой или косвенный контроль над земельной собственностью. Право выносить решение по наделению землей есть и у филиппинских судов.


Процедуры по передаче права собственности (на землю или квартиру)

1. Владелец и покупатель договариваются о продаже участка земли. Через юриста, создается и заверяется Акт Абсолютной Продажи (DOAS).
2. Декларация о налоге на землю заверяется в Бюро Внутренних доходов (BIR) и представляется на рассмотрение в городское или муниципальное управление налогового инспектора.
3. Покупатель платит налог на недвижимость в ведомство городского казначейства.
4. Офис налоговой инспекции дает оценку рыночной стоимости объекта недвижимости.
5. Налоги на перевод денег взимаются с покупателя управлением Налоговой инспекции.
6. НДС и гербовая пошлина на документы платятся в Бюро Внутренних доходов.
7. Регистрационная Палата (RD) отменяет старое право собственности, и выписывает новое, на имя покупателя.
8. Покупатель, отныне новый владелец, получает копию нового права на собственность и запрашивает налоговую декларацию из налоговой инспекции.

Чтобы зарегистрировать акты в Регистрационной Палате, владельцам недвижимости необходимы следующие документы: Свидетельство о Передаче Права Собственности (TCT) – в том случае, если это единичные дома или необработанная земля, и Земельный Регистрационный Акт. Акты должны регистрироваться в той же провинции, где находится объект собственности. Однако записи неточны настолько, что из года в год на Филиппинах количество ошибок и дублирующихся актов растет довольно быстро. Опись всех земель в стране, санкционированная Общественным Земельным законом еще в 1903 году, далека от завершения.

Весь процесс регистрации недвижимости, включающий в себя восемь процедур, может занять более месяца.

 

Акт продажи
  филиппинские песо доллары США
Регистрационные сборы 4 398 + 45 за каждые 20 тыс. превышающие 1 700 тыс. 88 + 0,9 за каждые 400 превышающие 33,9 тыс.
Нотариальные сборы 200 (за акт или документ) 4
Пример
Стоимость недвижимости 12 500 тыс. 250 тыс.
При стоимости, превышающей 1 700 тыс. фил. песо 10 800 тыс. 215 тыс.
за каждые 20 тысяч филиппинских песо платится 45 филиппинских песо 24 300 485
Фиксированная сумма 4 398 88
Нотариальные сборы 200 4
Все сборы 28 898 577
% стоимости недвижимости 0,231% 0,231%

 

Затраты по сделке
вид расходов процент от стоимости недвижимости кто платит
Издержки на юридическое сопровождение сделки 5,00–10,00% покупатель
Местный налог на передачу собственности 0,50–0,75% покупатель
Свидетельство о продаже 0,225–0,50% покупатель
Налог на реализованный прирост капитала (на разницу при увеличении стоимости объекта за период между его приобретением и продажей) 6,00% продавец
Гонорар агента недвижимости 3,00–5,00% продавец
Гербовый сбор 1,50% продавец
Расходы, которые несет покупатель 5,73–11,25%  
Расходы, которые несет продавец 10,50–12,50%
Суммарные издержки при покупке и последующей перепродаже объекта недвижимости 16,23–23,75%


Примечания к таблице:

Суммарные издержки при покупке и последующей перепродаже объекта недвижимости включают в себя плату юристам, нотариусу, сборы за регистрацию, налоги, плату агентам недвижимости и т. д.

Валюта
Филиппинское песо (PHP). Обменный курс на момент выхода данной статьи (4.05.08): $1 = 42,2585 филиппинских песо

Местный налог на передачу собственности
Взимается муниципальным или городским правительством. Составляет 0,5%–0,75% – в зависимости от суммы сделки, удаленности от столицы или реальной рыночной стоимости, которая обычно выше оценки объекта государством.

Издержки на юридическое сопровождение сделки
На договорной основе. Как правило, от 20 тыс. филиппинским песо и выше. В некоторых случаях сумма может составлять 10% от стоимости объекта недвижимости.

Налог на реализованный прирост капитала с продаваемого объекта недвижимости взимается в размере 6% от суммарной цены, или реальной рыночной стоимости, смотря, что из них выше. Так называемый налог на реализованный прирост капитала с продаваемого объекта недвижимости в действительности является местным налогом на сделку, который зависит от удаленности от столицы. Кто платит этот налог – зависит от соглашения между продавцом и покупателем. В некоторых случаях продавец или покупатель платит все налоги и сборы, а цена списывается со счета или учитывается в стоимости продажи.

Оплата услуг агента недвижимости
Агент или брокер обычно получают только свои комиссионные в размере 3–5% от суммы сделки.

Гербовый сбор
15 филиппинских песо ($0,30) за 1 тысяча филиппинских песо ($20) в стоимости сделки до уплаты данного гербового сбора, или 1,5%.

сотавлено по материалам GlobalPropertyGuide

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Задать вопрос консультанту

На вопросы отвечают представители ведущих риэлторских
компаний мира.
Прочитать все ответы
по Филиппинам

Новости и статьи по теме «Филиппины»:

Статьи

12 фактов о ценах на товары и услуги в крупнейших городах мира

Все мы любим путешествовать, мечтаем и планируем обзавестись собственным жильем в любимом городе. А некоторые из нас даже планируют переехать туда на ПМЖ или проводить большую часть года. Но перед принятием столь важного решения необходимо сопоставить свои финансовые возможности и местные цены. Читать

Медицинские услуги на Кипре станут платными…Дайджест Prian.ru с 29 июля по 4 августа 2013 года

Финские банки будут тщательнее проверять данные клиентов, лондонская "элитка" станет еще дороже, цены на электричество в Болгарии снизили незначительно. Читать

Филиппины разрешат продлевать визы сразу на полгода…Дайджест Prian.ru c 24 по 30.06.2013

Банкиры называют экономические условия в Испании "благоприятными для инвестиций", количество сделок с земельными участками в Латвии растет, кондоминиумы в Бангкоке дорожают. Читать

Филиппины ужесточат политику ипотечного кредитования...Дайджест Prian.ru с 29 апреля по 5 мая 2013 года

Строительная отрасль Болгарии погрузилась в рецессию, власти Греции будут продавать государственные здания через интернет-аукцион, в Таиланде появится круглосуточный туристический суд. Читать

Болгария и Португалия упрощают условия предоставления ВНЖ... Дайджест Prian.ru с 28.01 по 03.02.2013

Для рынка недвижимости Балеарских островов худшее осталось позади, стоимость жилья в крупных городах Германии быстро растет, в Таиланде появился комплекс апартаментов для собак. Читать