Мексика – не только для туризма

21 июня 2008 года
| Рубрики: Рынки и цены
Теги: Мексика

Долгое время Мексика была для нас страной, овеянной неизвестностью – несмотря на то, что достаточно часто была на слуху и фигурировала в кинофильмах. Теперь россияне открывают ее с другой стороны – как страну, в которой можно совершать инвестиции в недвижимость.


Поставим точки над «i»

Мексика уже давно привлекала граждан США и Канады с точки зрения инвестиций и приобретения достаточно дешевой недвижимости для сезонного отдыха летом и обеспечения жилья в комфортном климате на старости лет. Конечно, по уровню сервиса Мексика далеко отстала от соседних стран, но, тем не менее, со временем достигла неплохих показателей.

Наиболее привлекательным местом для инвестирования в недвижимость Мексики является побережье Карибского бассейна, так называемая Ривьера Майя. Стоимость квадратного метра здесь пока на порядок ниже, чем на тихоокеанское побережье, на границе с США, или в Мехико. Все большее внимание туристов привлекают местные курорты.

Наиболее привлекательными курортами Ривьера Майя считаются Акумал, Канкун, Мерида и некоторые другие. Со стороны Тихого океана – Сан–Хосе, Лос Баррилес, Гвадалахара, Акапулько.

Квартира-студия в Акапулько обойдется не менее чем в 50 тыс. долларов. Курорт Канкун дороже – в среднем от 450 до 850 тыс. долларов, но уровень недвижимости соответствует ценам. Пентхаус площадью 497 кв. м можно найти за 450 тыс. долларов – в эту сумму входят индивидуальная парковка, собственный лифт, патио и общий бассейн. Квартира-студия класса люкс в Канкуне обойдется примерно в 165 тыс. долларов.

Для сравнения, в Мехико нижний предел стоимости апартаментов составляет 120 тыс. долларов, отдельный дом обходится в районе 300 000, велико и количество предложений стоимостью от 1 млн долларов.

Мехико – крупный индустриальный, экономический и культурный центр, где цены высоки из-за спроса и возможности круглогодичной аренды. Интерес вызывают и квартиры, и отдельные дома. Основное предложение – апартаменты стоимостью около 300 тыс. долларов.

На втором месте идет курортная недвижимость – апартаменты в крупных многоквартирных комплексах рядом с пляжами и коттеджные поселения. В основном, объекты здесь стоят от 450 тыс. долларов и выше.


на схеме показаны основные курортные регионы Мексики


Существуют ли преимущества?

Рынок недвижимости в Мексике развивается, и утверждать, что Мексика обязательно «чихает», когда США «простужается», не приходится. Рост стоимости недвижимости в год составляет около 10-20%.

В Мексике лишь около 7% недвижимости приобретено в кредит. Сегодня жилищное кредитование активно развивается – улучшаются условия предоставления займов, понижаются проценты.

Государство поощряет иностранные инвестиции в мексиканскую недвижимость. Прогноз доходности от сдачи недвижимости в аренду крайне благоприятен – до 15% в год.


Особенности процедуры покупки

Согласно мексиканскому законодательству, покупать жилые объекты в зоне 50 км от побережья и 100 км от границ иностранцам запрещено. Но здесь существуют обходные пути – например, покупка объекта на имя принадлежащей вам компании. Однако в этом случае недвижимость должна использоваться только как коммерческая. Поэтому обычно иностранцы заключают трастовый договор с местным банком (документ этот должен быть санкционирован министерством иностранных дел Мексики). Банк является фактическим владельцем, но вы становитесь законным хозяином на 50 лет с возможностью продления срока. На этой процедуре стоит остановиться подробнее.


Что такое попечитель и для чего он необходим?

Банковская доверительная опека (трастовое соглашение) – это не аренда и не лизинг. Подобная форма была учреждена мексиканским правительством для защиты интересов иностранцев при осуществлении ими прав собственности на недвижимость и имущество в Мексике. Разберемся, как это работает:

Фидеикомисс (поручение наследодателя наследнику или отказопринимателю выдать вещь, наследство или его часть в пользу третьего лица, им указанного) оформляется мексиканским банком на срок до 50 лет и может быть продлен еще на 50 лет. Чтобы приобрести землю, покупатель должен получить разрешение в министерстве иностранных дел. Покупатель может сдавать собственность в аренду, продавать или передавать другому члену семьи. В случае смерти покупателя собственность может быть передана наследнику, а по истечении 100 лет – продана.

В деле о доверительной собственности (опеке, связанной с доверительной собственностью) существуют 3 понятия: доверитель, доверенное лицо и бенефициарий. В качестве доверителя (хозяина собственности, которая передается под доверительную опеку) может выступать мексиканское юридическое или физическое лицо. Доверенное лицо по закону может быть только кредитной организацией и иметь в собственности свободную от обременений (т.е. от прав третьих лиц) недвижимость. Бенефициарий – это иностранное физическое или юридическое лицо, приобретающее выгоду от сдачи имущества в траст (доверительную опеку).

Банк (известный как доверенное лицо или попечитель) держит договор о доверительном управлении для лица (или лиц) приобретающих собственность (бенефициариев). Эта собственность не относится к числу авуаров банка и не может каким-либо образом привлекаться в качестве гарантии или обеспечения по каким-либо обязательствам банка. Бенефициарий обладает всеми правами частной собственности на свое трастовое имущество и может его продавать, сдавать в аренду, закладывать или передавать своим наследникам по своему усмотрению в рамках закона.

Смысл этого заключается в том, что при осуществлении сделки по переходу права собственности через процедуры доверительной опеки (трастового соглашения) происходит автоматический мониторинг сделки на законность и необремененность объекта. Банк обязан проверять права собственности, страховки и обременения, в том числе, долговые обязательства, обеспечивая, таким образом, права иностранного собственника.

Трастовый договор можно возобновить в любое время, просто написав заявление в Банк. Никогда не было умысла в том, чтобы в конце трастового периода собственность отошла государству – это всего лишь необоснованные страхи покупателей. Лучше понять суть банковской опеки (или банковского трастового договора) можно, сравнив его с «документом об учреждении доверительной собственности», который используется в США. Люди, которые, покупая дом, платят всю сумму авансом, получают право собственности сразу.

Однако случается такое редко. По «документу об учреждении доверительной собственности» покупатель получает лишь так называемое «право собственности, основанное на справедливости» с правом пользования, но с ограниченным правом продажи до момента полного погашения ссуды (продавцом), после чего он получает полное право собственности, которое до этого момента находится у доверителя (обычно это банк или специальная фирма). В Мексике банковская доверительная собственность также остается и у попечителя, а покупатель никогда не получает реального права собственности. По сути дела, и в США многие домовладельцы так и не получают полного права собственности на свои дома, так как продают или перезакладывают их до срока погашения ссуды.

На деле в качестве бенефициариев чаще всего выступают американцы, а все остальные покупатели (по-испански «сomprador») вынуждены устремляться вглубь континента.


«Подводные камни»

– В то время как законодательства многих стран предусматривают использование недвижимости, приобретенной на имя компании,  в личных целях, в Мексике иностранные предприниматели могут использовать ее только в коммерческих целях.
– У большинства агентов в Мексике нет лицензий. Есть лишь небольшая группа специалистов AMPI (Ассоциация Мексиканских Профессионалов в сфере недвижимости), поэтому стоит хорошенько проверить агента и обязательно пригласить к участию в сделке юриста, чтобы гарантированно иметь хотя бы одного человека в сделке «на вашей стороне».


Ипотека по-мексикански

В Мексике государство оказывает поддержку в получении ипотечных кредитов слоям населения со средними, ниже средних, низкими и очень низкими доходами. Последние шесть лет в Мексике проводится жилищная реформа: государство создает доступные ипотечные кредиты с очень низкими процентными ставками. Рабочий с зарплатой от 600 долларов получает кредит до 24 тыс. долларов на покупку или строительство собственного дома. Погашается кредит в течение 20 лет. Помесячная плата индексируется в соответствии с ростом минимальной зарплаты. Единственное условие – проработать не менее двух лет на одном месте.

Правительство Мексики сделало акцент на низких ставках и не строит за государственный счет общественное жилье, что позволило снизить ставку по ипотечному кредиту до 12,5% в 2007 году. Проценты продолжают снижаться, и количество ипотечных сделок в Мексике уже увеличилось вдвое.


Расходы при покупке

При покупке недвижимости следует оплатить трастовый договор с банком (2000 долларов за первый год, затем – 350 долларов), налоги в среднем 13-20% (многомиллионные объекты – 3,5-4%), налог на доход от сдачи в аренду (3,4-11%), на недвижимость (40-120 долларов в год) и коммунальные платежи.


Вид на жительство

Многократная туристическая виза выдается сроком на пять лет. Также существует виза для бизнесменов, для инвесторов сроком на 5 лет (с возможностью продления). Вид на жительство Мексики дается на основании либо рабочего контракта с мексиканской компанией, либо организации новой мексиканской компании (аналога российского ООО).
Продлевается до 4-х лет. Через 4 года пребывания в Мексике по статусу ВНЖ возможна подача на гражданство Мексики.


Текст: Светлана Лукьянова

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Мексика»:

Статьи

12 фактов о ценах на товары и услуги в крупнейших городах мира

Все мы любим путешествовать, мечтаем и планируем обзавестись собственным жильем в любимом городе. А некоторые из нас даже планируют переехать туда на ПМЖ или проводить большую часть года. Но перед принятием столь важного решения необходимо сопоставить свои финансовые возможности и местные цены. Читать

Где жить хорошо: пятерка лучших стран для экспатов

Рыба ищет, где глубже, а человек – где лучше. Это касается и выбора страны проживания. Prian.ru ознакомился с новейшим рейтингом самых комфортных государств для иностранцев. Чем они манят зарубежных специалистов, и как выглядит типичный русский экспат, читайте ниже. Читать

Американцы вновь переходят на товары класса "люкс"...Дайджест Prian.ru с 15 по 21 июля 2013

Правительство Мексики стимулирует рынок недвижимости, студенческое жилье в Великобритании остается выгодной инвестицией, владельцам пустующего жилья в Испании придется раскошелиться. Читать

Иностранцы повлияют на рынок недвижимости Швейцарии…Дайджест Prian.ru c 27 мая по 2 июня 2013

Стоимость жилья в Германии растет быстрыми темпами,министерство финансов Израиля планирует ввести новый налог на недвижимость, в Египте запретили нанимать мужчин в фитнес-клубы для женщин. Читать

Греция предоставляет ВНЖ в обмен на жилье...Дайджест Prian.ru с 22.04 по 28.04.2013

Иностранцы смогут приобретать недвижимость в Мексике, Израиль задумывается о введении налога на арендуемое жилье, Кипр в очередной раз меняет налоговые ставки. Читать