Целого мира мало

4 июля 2008 года

Почему номер в черногорском отеле может оказаться престижнее торгового центра в Лондоне.

При инвестициях в ценные бумаги расширение географии снижает риски. Для рынка недвижимости местонахождение активов — это доходность вложений. На конференции «Чем Вьетнам круче Остоженки» проекта SM «Академия инвестора» эксперты учили инвесторов правильному глобальному подходу при формировании «недвижимого» портфеля

Если руководствоваться принципом «падает — покупай», рынок недвижимости развитых стран как раз приближается к состоянию «надо брать». Только что? «На фоне коррекции цен на массовом рынке жилья стоимость высококачественных объектов по всему миру все равно будет расти», — утверждает старший вице-президент Knight Frank Андрей Закревский. За прошлый год элитная недвижимость (стоимость объекта — от $20 млн) в финансовых столицах мира дорожала, несмотря на кризис: в Лондоне рост цен составил около 30,8%, в Нью-Йорке — 18,8%. Курортная недвижимость тоже является беспроигрышным вариантом. Княжество Монако, где стоимость объектов прибавила за прошлый год 20-30% и теперь торгуется в диапазоне €1-2,5 млн, — одна из новых точек роста. А в США подешевевшие объекты на побережье могут стать хорошей возможностью для инвестора войти на рынок, который раньше был ему не по зубам. Еще одно направление, сулящее значительные доходы, — вложения в те регионы, где возможна налоговая оптимизация. Например, в Великобритании после изменения налогового законодательства объекты в известном офшоре — на острове Джерси — продемонстрировали рекордные 28% роста.


Развитый и доходный

«Если вам предложат рынок X с доходностью 15% и рынок Y с гарантированными 5%, что вы выберете?» — спрашивает директор отдела международных инвестиций IntermarkSavills Игорь Индриксонс. Большинство частных инвесторов обычно предпочитают высокий доход. Между тем развитые рынки с ограниченным потенциалом роста предлагают уникальные стратегии, не требующие от инвестора крупных вложений или позволяющие получать доход от объекта и одновременно использовать его в личных целях.

Так, работа с недвижимостью в Европе дает возможность вкладывать собственные средства лишь частично. «Большинство инвесторов на Западе вкладывают всего 10-30% собственных средств в строящийся объект и продают его перед окончанием строительства, чтобы не вкладывать оставшуюся часть», — рассказывает Индриксонс. Эта стратегия называется flipping (от английского «переворот») и сулит доходность около 30% годовых. Этот вариант идеален для инвестора с активами не более €500 000, что соответствует вложениям в 3-5 квартир. Более объемным портфелем управлять в одиночку, по словам Индриксонса, уже сложнее.

Для пассивных инвестиций существует стратегия leasing back — покупка номера в отеле. В этом случае инвестор полностью выкупает объект и сдает его девелоперу в долгосрочную аренду, а взамен получает гарантированный доход 5-10%. Причем в условиях можно оговорить возможность использования номера несколько дней в году для проживания.


Через Запад на Восток

Динамика цен в Нью-Йорке и Лондоне повторяет друг друга, поэтому инвестор не добьется распределения рисков, купив объекты в обоих городах. Для диверсификации в портфель следует включать активы тех регионов, экономика которых не сильно коррелирует с общемировой конъюнктурой. Например, цена на недвижимость в Черногории во время глобальной коррекции показывала устойчивую позитивную динамику. Отличительная особенность рынков Восточной Европы — предсказуемый сценарий развития. Со вступлением в ЕС в стране начинается цикл роста цен, который подогревается не только внутренним спросом, но и инвесторами из других регионов. «Лучшее время для выхода на рынок развивающихся стран — этап его зарождения», — говорит Индриксонс.

Но и забывать родные стены тоже не следует. Среди развивающихся рынков в целом по миру чемпионами по темпам роста за прошлый год стали Болгария (33,7%), Сингапур (31,3%) и Россия (30%). «Динамика цен на недвижимость — это фактически функция роста экономики страны», — говорит заместитель директора управления инвестиций в недвижимость Morgan Stanley Максим Стерлягов, который считает российский рынок самым привлекательным. Хотя и здесь некоторых направлений он рекомендует избегать. Так, например, региональная недвижимость может показать недостаточно хорошую доходность из-за неглубокого рынка. Сочи как курортная зона остается привлекательным рынком для длинных инвестиций, но после взрывного роста «олимпийских» цен нет уверенности в сохранении динамики. Вызывают опасения и московские офисы по $2000 за 1 м2. «Мне сложно представить, что цена в этом сегменте будет соответствовать стоимости аналогичной недвижимости в Лондоне», — говорит Стерлягов.

Неплохой вариант для частного инвестора — фонды недвижимости, к преимуществам которых можно отнести низкий входной порог и диверсификацию вложений. Но в России закрытые ПИФы недвижимости вынужденно остаются патриотами, так как законодательно им разрешено вкладывать не более 20% средств в зарубежные объекты ограниченного списка стран. Управляющие ЗПИФов — как, впрочем, и весь рынок коллективных инвестиций — с нетерпением ждут обещанных послаблений от регулятора и готовятся вкладывать в активы по всему миру. Сейчас же от иностранных фондов их отличает еще и возможность принимать в качестве взноса от инвесторов ценные бумаги и даже недвижимое имущество. А расплачиваться «натурой» ЗПИФы не могут, иначе налог с частных инвесторов удерживать было бы сложнее. Впрочем, это бремя для физлиц сравнительно невелико: 13% НДФЛ и земельный налог. Причем последний существует только в теории. «На практике инспекция не интересуется, какие инвесторы находятся в фонде, — говорит управляющий директор УК “Велес Менеджмент” Станислав Бродский. — Мне не известно случая получения пайщиком подобного извещения». Зато пайщику придется заплатить комиссию управляющей компании и смириться с неизбежностью ожидания: вложиться в ЗПИФ означает «заморозить» средства на 3-15 лет. Поэтому быстро стать рантье не получится.

Автор: Екатерина Самородова

Аналитический деловой еженедельник SmartMoney

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Полезные статьи:

Статьи

Содержание недвижимости в Чехии

Должны ли собственники домов и квартир платить ежегодный налог на недвижимость? Сколько придется тратить на коммунальные платежи? Какова стоимость жизни в стране? Как продать объект, найти управляющую компанию и учредить компанию в Чехии? В этом материале вы найдете всю информацию о налогах, коммунальных расходах и затратах на проживание. Обновлено 30 ноября 2016 года. Читать

Процедура приобретения недвижимости во Франции

Иностранные граждане могут свободно приобретать недвижимость во Франции. Каковы основные этапы проведения сделки? Что включает в себя проверка технического состояния объекта? Что такое «лизбэк», и сколько можно с помощью него заработать на недвижимости? Как взять ипотеку? На эти и многие другие вопросы ответит наш материал. Обновлено 18 ноября 2016 года. Читать

Вид на жительство в Евросоюзе: какие страны чаще всего выдают ВНЖ иностранцам

В 2015 году иностранные граждане в общей сложности получили 2,6 млн видов на жительство в Евросоюзе. Это рекордный показатель со времени начала наблюдений в 2008 году, и он на 12,1% превышает уровень 2014 года. Давайте посмотрим, какие страны больше всего «расщедрились» на заветные пластиковые карточки. Читать

Вид на жительство в Евросоюзе: какие страны мы выбираем?

В 2015 году граждане России, Украины и Беларуси стали обладателями 655 544 видов на жительство в Евросоюзе. Это целых 25,2% от всех ВНЖ, выданных ЕС. Причем 19,2% от этого числа пришлось на долю украинцев, которые тем самым стали самой многочисленной национальной группой владельцев пластиковых карточек. Посмотрим, в каких странах альянса мы получили больше всего ВНЖ. Читать

Визовый режим и вид на жительство в Черногории

В Черногории за покупку любой недвижимости предоставляют ВНЖ. Какие документы необходимы для его оформления? Нужна ли вам въездная виза для покупки дома или квартиры? Какие условия нужно выполнить для получения ПМЖ и гражданства? Об этом и многом другом читайте в нашем материале. Читать