Безопасное оформление удалённой сделки с недвижимостью в Таиланде – как всё организовать

С начала пандемии удалённые сделки стали особенно востребованы – в том числе в Таиланде. Качественное юридическое сопровождение позволяет организовать максимально комфортный как для продавца, так и для покупателя процесс оформления недвижимости. При этом ни одна из сторон может не находиться в это время на территории Таиланда.

Итак, какие действия необходимо осуществить покупателю, чтобы:

• приобрести выбранный объект,
• не потерять деньги в процессе осуществления сделки,
• максимально обезопасить себя от недобросовестных действий застройщика (продавца)?

Шаг 1. Планы

Прежде всего важно определиться, что именно вы хотите купить: квартиру, дом или виллу. С какой целью будет совершена покупка: постоянное проживание или сдача объекта в аренду для получения дохода? Именно от этого будет зависеть, какой вид права собственности предпочесть: полную частную (фрихолд) или долгосрочной аренды (лизхолд).

1. Фрихолд (полная частная собственность)

Приобретается по договору купли-продажи объекта недвижимости. Сделка по переходу права собственности регистрируется в земельном департаменте. По факту регистрации покупатель получает чанот (свидетельство о праве собственности на объект недвижимости в Таиланде). На лицевой стороне чанота указываются характеристики объекта, на обратной – дата сделки, данные предыдущего собственника (продавца) и нового собственника объекта (покупателя). Став полноценным собственником в Таиланде, вы имеете право данный объект продавать, дарить, сдавать в аренду, участвовать в собраниях собственников жилья, закладывать, передавать по наследству (без каких-либо ограничений). 

2. Лизхолд (право долгосрочной аренды)

Приобретается по договору покупки права аренды либо по договору аренды. Долгосрочная аренда, согласно законодательству Таиланда, длится не более 30 лет, и покупатель (арендатор) получает право пользования объектом недвижимости на этот срок. Покупатель не становится собственником объекта, он становится арендатором, а застройщик (продавец), соответственно, является арендодателем по такому договору. Собственником объекта недвижимости остаётся именно застройщик (продавец, арендодатель).

При этом продавец обязан зарегистрировать в земельном департаменте право аренды (обременение) на 30 лет за покупателем (арендатором) и внести информацию о нём в чанот. Таким образом, на лицевой стороне чанота будут указаны характеристики объекта недвижимости, а на обратной – собственник объекта (застройщик, продавец, арендодатель), срок аренды (обременения) – 30 лет (или иной по договору) и данные покупателя (арендатора).

Выполнить регистрацию права аренды в земельном департаменте крайне необходимо для покупателя, так как в течение зарегистрированного срока обременения никто не может отнять у него право на аренду и пользование данным объектом недвижимости.

После регистрации обременения вы имеете право (с согласия собственника объекта недвижимости)  перепродавать своё право на аренду, сдавать объект в субаренду, подарить своё право на аренду, разрешать с собственником объекта недвижимости вопросы по последующему переоформлению права аренды в пользу ваших наследников. Все эти опции возможно предусмотреть в договоре аренды.

Также по истечении 30 лет вы имеете право на продление данного договора аренды на срок ещё 30 и 30 лет, то есть 60 лет в совокупности, с согласия собственника объекта. Зачастую данное продление предусматривается первоначальным договором аренды.

Примеры объектов недвижимости в Таиланде

136 109 €

Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд

38 м² 1 1

Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.

Habita International Estates Ltd

179 008 €

Вилла на острове Пхукет, Таиланд

210 м² 4 3 3

Фото Фото Карта Карта План этажаЭта роскошная вилла с частным бассейном окружена тропическим лесом и всего в 4 минутах езды от одного из самых красивых пляжей на Пхукете. Если вы хотите купить недвижимость на Пхукете свяжитесь с нами

Habita International Estates Ltd

324 606 €

Квартира в Пхукете, Таиланд

104 м² 4 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

На некоторые юниты действует программа гарантированного дохода 7% (от стоимости юнита) в течение 5 лет и rental pool: 40% от дохода инвестору, 60% ук. РАССРОЧКА! 100 м до пляжа. Предполагаемый рост цены на объект к моменту сдачи: 30%. Rawayana Beachfront Village - это многофункциональный проект, состоящий из 282 дизайнерских квартир на 6...

DDA Real Estate

754 484 €

Вилла в Пхукете, Таиланд

394 м² 4 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

- Земельный участок: Общая площадь 4.75 рай или 7 600 кв. м. - Распределение: Земельный участок разделен на 9 чанотов, каждый из которых принадлежит индивидуальной компании. - Владение: 8 участков – 8 компаний (Вилла 9 – Участок 8 имеет 2 виллы на нем), 1 участок – общая территория. - Совладельцы: У каждой компании есть 2...

50 Lemons

1 300 000 €

Вилла на острове Пхукет, Таиланд

280 м² 5 4 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Элитный район Чоэнг Тале, недалеко от пляжей Бангтао и Лаян. Наша 4-спальная вилла была полностью реновирована. Индивидуальный проект и уникальный дизайн с особым вниманием к каждой детали. Для создания виллы мы доствляли только натуральные и высококачественные материалы со всего мира. Нам не терпится рассказать вам о каждом элементе,...

Частное лицо

172 957 €

Апартаменты в Паттайе, Таиланд

40 м² 2 1 1

Высококачественный проект - возможность насладиться отдыхом в кондоминиумах от студии 20 кв. м до 3 комнат 57 кв. м и индивидуальных планировок в современном стиле и идеальной жилой атмосферой. К Вашим удобствам бассейн, тренажерный зал, сауна, детские площадки, ресторан и сад, 24/7 охрана и видеонаблюдение. Расположен в месте туристических...

Habita International Estates Ltd

1 700 000 €

Апартаменты в Пхукете, Таиланд

600 м² 4 4

Пляж Найтон на западном побережье Пхукета, пожалуй, один из лучших пляжей Пхукета. Расположение этого эксклюзивного комплекса идеально подходит как для семей, так и для постоянных жителей, а также для отдыхающих. Резиденции находятся в нескольких минутах ходьбы от ресторанов, баров, магазинов и спа-салонов на пляже Найтон. Окруженный красивым...

NF Group

1 175 000 €

Дом на острове Пхукет, Таиланд

450 м² 4

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Описание Комплекс вилл - Ботаника Лес закрытый охраняемый жилой комплекс, расположенный в престижном районе в окружение тропического леса недалеко от нетронутого пляжа. Это 10-й проект от самого титулованного застройщика в Таиланде в премиальном сегменте вилл . 4х спальная вилла Площадь участка 794м2 Площадь строений - 450м2 Площадь...

Invest Cafe

192 847 €

Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд

51 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Этo poскoшный совpеменный комплекc курoртнoгo типа, paспoложeнный вceгo в нeскольких шaгax от спoкoйнoгo пoбeрeжья зaливa Чaлoнг и в нeскольких минутaх eзды от пляжа Paваи. Этoт комплекс сocтоит из двуx oтдельных чeтыpехэтажных зданий, oткудa открывaетcя потpясающиe виды нa мopе и горы. Предложение от 7 395 000 бат ( 1 спальня 51м2, вид на...

Phuket Scanner

1 573 287 €

Вилла в Пхукете, Таиланд

558 м² 5 4 4

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Настоящий райский уголок, где каждый момент наполнен комфортом и красотой. Одноэтажные виллы с бассейном предлагают обширные пространства, где живописный вид на озеро раскрывается прямо с вашей террасы. Наклонные крыши искусно созданы, чтобы позволить естественному свету проникать внутрь и подчеркнуть изысканный интерьер. Каждый из...

50 Lemons

145 626 €

Апартаменты в Паттайе, Таиланд

35 м² 2 1 1

Высококачественные апартаменты в прекрасном месте курорта Паттайя. От студий 30 кв.м. до 3-комнат 79 кв.м., цены от 4 до 16 млн бат. Все апартаменты высокого качества и полностью меблированы. Роскошный вестибюль. В здании 2 этажа с удобствами: два бассейна с морской водой и детский бассейн. Фитнес, сауна, детская комната и большой сад на...

Habita International Estates Ltd

534 109 €

Вилла на острове Пхукет, Таиланд

350 м² 5 4 4

Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Aileen Villas Phase 5 Layan представляет собой эксклюзивную коллекцию современных вилл с частными бассейнами, расположенных в живописном районе Лаян на острове Пхукет, Таиланд. Этот проект включает в себя 40 вилл, каждая из которых спроектирована с учетом современного стиля и роскоши, обеспечивая комфорт и уединение для своих владельцев​​​​....

Phuket Scanner

141 667 €

Квартира в Бангкоке, Таиланд

26 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Инвестируйте в уникальные апартаменты! Прекрасно подходит как для постоянного проживания, так и для сдачи в аренду! Доходность от 5 %! Рассрочка! Дом сдан!Готов к заселению! Панорамный вид! Расположен на главной дороге Пхахониотина, в непосредственной близости от станции BTS Ari. Noble Around Ari - это новый проект высотного...

DDA Real Estate

462 742 €

Вилла в Пхукете, Таиланд

270 м² 4 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Проект состоит из 33 одноэтажных вилл с 3, 4 или 5 спальнями. Земельные участки от 310 до 750 кв. м. Площадь застройки от 270 до 450 кв. м. Размер участка всего проекта - 11.5 Рай или 18,429 квадратных метров. Цены начинаются от 19.5 млн Бат за виллу с 3 спальнями и участком размером 310 кв. м. не включая мебельный пакет. Мебельный...

50 Lemons

200 000 €

Квартира в Пхукете, Таиланд

54 м² 2 2 2

Апартаменты с 2 спальнями станут идеальным местом для отдыха, проживания или инвестиций. Здесь вы сможете полностью расслабиться и насладиться всеми удобствами, которые предоставляет комплекс. От бассейна до кинотеатра с 6D-технологией - здесь есть все для активного и комфортного отдыха. В комплексе также есть спа-салон, фитнес-центр и детская...

Mercury Group

200 000 €

Квартира в Пхукете, Таиланд

27 м² 1 1 1

Квартира-студия в кондоминиуме станет идеальным местом для отдыха, проживания или инвестиций. Здесь вы сможете полностью расслабиться и насладиться всеми удобствами, которые предоставляет комплекс. От бассейна до кинотеатра с 6D-технологией - здесь есть все для активного и комфортного отдыха. В комплексе также есть спа-салон, фитнес-центр и...

Mercury Group

760 000 €

Квартира в Пхукете, Таиланд

168 м² 3 3 3

Комплекс представляет собой новый эталон в мире гостеприимства, предлагая уникальный опыт для своих гостей. Этот комплекс расположен в ведущих городах мира, включая Нью-Йорк, Майами и Лондон, и стремится предложить своим гостям не просто жилье, а образ жизни, наполненный эстетикой и удобствами. В этом отеле культура искусства и моды играет...

Mercury Group

550 000 €

Дом в Пхукете, Таиланд

412 м² 3 3 4

Каждая вилла уникальна по своему дизайну и размеру, но все они объединяет общая концепция современной архитектуры и экологичного дизайна. В зависимости от модели, виллы имеют от 3 до 4 спален, просторные гостиные и кухни, а также внешнюю террасу и бассейн. Одной из главных особенностей этого комплекса является его уникальное расположение. Он...

Mercury Group

72 900 €

Квартира в Паттайе, Таиланд

44 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Ваш лучший опыт покупки недвижимости в Таиланде случится с нами, компанией ALZA Real Estate & Development. Самое выгодное предложение на рынке недвижимости Паттайи! О проекте: Жилой комплекс OASIS - роскошный кондоминиум резортного типа, состоящий из трех современных зданий, великолепно вписанных в тропическую природу благодаря...

ALZA Real Estate & Development

792 389 €

Вилла в Пхукете, Таиланд

446 м² 3 4

Закрытый поселок, состоящий из 8 премиальных вилл и фитнес-центра, находится в самом популярном районе острова. Качество дома подарит тихий, уединенный отдых, а локация - близость к насыщенной и яркой жизни Пхукета. Дизайн вилл вдохновлен европейским стилем. При создании проекта используются высококачественный отделочные материалы, итальянская...

Intermark Global

Шаг 2. Юридическая экспертиза

Каждый покупатель заинтересован в чистоте, безопасности и прозрачности сделки. Наша задача – сделать всё возможное, чтобы вы получили максимальное количество информации о застройщике и объекте недвижимости.

Поэтому до подписания каких-либо документов с застройщиком (продавцом) необходимо сделать следующее.

1. Проверить компанию-застройщика (данные бухгалтерской отчётности, уплату налогов, сведения о директорах компании и наличии у них права подписания контрактов, разрешение на строительство объекта, экологический сертификат).
2. Проверить объект недвижимости. Получить копию чанота земельного участка, действительного на момент продажи (при покупке объекта как на стадии котлована, так и в процессе строительства здания). Проверить зарегистрированные на земельный участок права, наличие обременений, арестов, залогов и прав третьих лиц. Если же вы покупаете объект, уже введённый в эксплуатацию (или объект на вторичном рынке), необходимо получить копию чанота и произвести все аналогичные действия по проверке.
3. Проверить предложенный к подписанию контракт купли-продажи либо аренды на соответствие требованиям законодательства Таиланда, чтобы в случае необходимости вы могли уверенно защитить свои интересы в суде.

Только если вы получили исчерпывающую информацию, что:

• выбранный застройщик (продавец) – добросовестный,
• объект – законный,
• контракт – полностью удовлетворяет вашим требованиям и требованиям тайского законодательства, –

вы можете подписывать контракт и приступать к его исполнению.

Шаг 3. Исполнение обязательств по контракту

Подписание контракта каждая сторона первоначально осуществляет по месту своего фактического нахождения – в нашем примере удалённо. Находиться в Таиланде необязательно – это предусмотрено законодательством и является действительным, если вы направили подписанный удалённо контракт со своей электронной почты на ту электронную почту, которую указал застройщик (продавец) и которая прописана в контракте.

Впоследствии оригинал контракта направляет вам застройщик, а после его подписания – вы застройщику по почте.

После подписания контракта (удалённо либо на месте) покупатель обязан строго выполнять все требования как по подготовке необходимых документов, так и по оплате (соблюдая график платежей).

В настоящее время существуют определённые сложности по банковским переводам денежных средств из РФ в Таиланд. Наша компания оказывает полное содействие в комфортном переводе денежных средств как на территории России, так и на территории других государств с последующим зачислением на счета застройщиков (продавцов) в Таиланде.

Также мы предоставляем нашим клиентам услуги гаранта (аналог эскроу-услуги) по сохранению их денежных средств до факта регистрации сделки в земельном департаменте. В этом случае покупатель спокоен за сохранность своих средств и уверен, что продавец не уклонится от регистрации права собственности, а продавец крайне заинтересован в исполнении обязательств по контракту перед покупателем, так как уведомлен гарантом сделки о том, что денежные средства находятся у него на хранении и никаких срывов по оплате контракта не возникнет.

Кроме своевременной оплаты по контракту покупателю необходимо также оформить ряд документов, которые понадобятся для регистрации прав на объект недвижимости в земельном департаменте.

После подписания контракта покупатель обязан строго выполнять все требования как по подготовке необходимых документов, так и по оплате

В первую очередь это доверенность на представителя, который будет осуществлять регистрацию прав на объект на ваше имя и в ваших интересах. Доверенность вы оформляете в России в установленном законом Таиланда порядке и оригинал направляете нам. Поскольку составление доверенности и её заверение предусматривает исполнение определённых требований законодательства Королевства Таиланд, специалисты нашей компании подготовят текст документа и подробно объяснят порядок его заверения и перевода в России.

Если вы приобретаете объект недвижимости в полную частную собственность (фрихолд), необходимо получить в Таиланде справку FET (foreign exchange transaction form), которая свидетельствует о том, что вами осуществлялись легальные и целевые платежи на покупку. Для клиентов нашей компании указанный документ оформляется в срок два-три дня.

При приобретении права долгосрочной аренды (лизхолд) оформление данного документа не требуется.

В ходе подготовки документов на регистрацию права собственности наша компания также рассчитает вам все необходимые сопутствующие платежи:

• сумму налога, необходимого к уплате в земельном департаменте,
• суммы коммунальных и иных платежей (при их наличии).

Шаг 4. Регистрация прав и получение документов в земельном департаменте

После проведения инспекции объекта недвижимости, подготовки всех документов и выполнения необходимых платежей по контракту выполняется регистрация права собственности либо права долгосрочной аренды в земельном департаменте, где обязательно присутствуют представители застройщика (продавца) и покупателя.

По факту регистрации вы получаете:

1. При регистрации права собственности (фрихолд):

• договор купли-продажи, в котором указаны имя и фамилия нового владельца, информация о недвижимости и обязательно стоят подписи и печати сотрудников земельного департамента; 
• свидетельство о праве собственности (оригинал) с указанием имени и фамилии нового собственника (покупателя);
• домовую книгу, в которой указан адрес и информация об объекте недвижимости.

2. При регистрации права долгосрочной аренды (лизхолд):

• договор аренды с указанием данных собственника объекта недвижимости (арендодателя) и арендатора;
• свидетельство о праве собственности на объект недвижимости (копия) с указанием данных собственника, срока аренды (обременения) и данных покупателя (арендатора);
• домовую книгу, в которой указан адрес и информация об объекте недвижимости.

Получив все указанные документы на руки, мы направляем вам их копии по электронной почте, чтобы подтвердить успешное завершение сделки.

В свою очередь вы сообщаете, направить ли оригиналы документов по почте на ваш адрес либо оставить их на хранение в нашей компании до вашего приезда в Таиланд.

Но что, если покупатель добросовестно исполнил все требования контракта, а застройщик (продавец) – нет? Возникает одна из следующих ситуаций.

1. Застройщик сильно затягивает процесс строительства объекта.
2. Застройщик уклоняется от регистрации прав на объект на имя покупателя.
3. Застройщик построил объект, который не соответствует параметрам, указанным в контракте и рекламных буклетах.
4. Застройщик не приступил к строительству объекта.

В этих случаях, как и в любых других спорах между покупателем и застройщиком (продавцом), наша компания всегда встаёт на сторону добросовестного покупателя и прилагает все усилия для решения в его пользу.

Интересы иностранцев в судах страны могут только тайские лицензированные адвокаты

С этой целью наша компания разработала алгоритм действий, направленных на максимально эффективное разрешение спорных ситуаций, который выглядит так.

1. Мы проведём переговоры с застройщиком (продавцом) для выяснения причин сложившейся ситуации и постараемся найти компромиссное решение, удовлетворяющее требованиям покупателя.
2. Если застройщик (продавец) не идёт на переговоры с целью добровольно урегулировать конфликт – составим и направим застройщику (продавцу) претензию с требованием урегулировать спорную ситуацию в добровольном порядке в соответствии с требованиями контракта и тайского законодательства.
3. Если застройщик (продавец) не реагирует на претензионные требования и не предоставляет пояснений по ним – представим ваши интересы в суде Таиланда вплоть до решения суда в вашу пользу и получения от застройщика суммы причинённого вам ущерба с учётом неустойки за незаконное использование ваших денежных средств.

Согласно законодательству Королевства Таиланд, представлять интересы иностранцев в судах страны могут только тайские лицензированные адвокаты. В гражданском судебном процессе присутствие иностранца (истца) в суде необязательно. Это также предусмотрено действующим законодательством, что позволяет иностранцам в случае необходимости судиться с недобросовестными застройщиками (продавцами) удалённо, благодаря чему значительно экономить на перелётах в Таиланд и ограничиться только оплатой услуг адвоката.

Стоит отметить, что суд Таиланда, как правило, встаёт на сторону добросовестного покупателя, и при доскональном выполнении вами всех условий контракта проблем с последующим взысканием ущерба в суде не возникнет.

P. S.

В дополнение следует отметить, что при приобретении объектов недвижимости на территории Таиланда каждому иностранцу необходимо задуматься об оформлении завещания.

Наследственное право Таиланда сильно отличается от наследственного права других стран, и завещание, написанное на территории другого государства, не будет действительно на территории королевства.

Чтобы избежать негативных последствий, связанных с приобретённым объектом, наша компания настоятельно рекомендует всем клиентам оформить завещание при личном посещении Таиланда.

Эксперты компании «Галерея недвижимости» ответят на ваши вопросы о недвижимости Таиланда

488/75 Moo. 12, Viewtalay Residence 3, Jomtien Second Road, Nongprue, Banglamung, Chonburi, Thailand 20150

https://su-varna.com/

[email protected]

+66 911 922 111

Фото: unsplash.com (Mr Autthaporn Pradidpong, Yavor Punchev), база компании

Условия цитирования материалов Prian.ru