a
Версия
для печати

Индонезия – доходное место. На что можно рассчитывать сегодня, инвестируя в недвижимость Бали

Ограничения, связанные в первую очередь с переводом средств, существенно сократили инвестиционную карту мира для россиян и белорусов. Одним из «нетронутых» направлений остаются рынки Юго-Восточной Азии. В первую очередь – туристические регионы мирового масштаба. Индонезийский остров Бали один из них: второе после Дубая место в рейтинге самых популярных направлений от Tripadvisor. Комментирует директор департамента международных инвестиций Intermark Real Estate Екатерина Орлова.

Факт 1

Индонезийская экономика – одна из самых быстрорастущих в мире. Ежегодный прирост ВВП страны – 5% фактически на протяжении последних 50 лет. Невелика инфляция: в 2022 году она составила около 5% – ниже, чем в странах Европы и США.

В стране активно растёт население – сейчас оно превышает 270 млн человек (четвёртое место в мире), и быстро увеличивается средний класс. По прогнозам, в 2024 году жители Индонезии совершат 1,4 млрд путешествий по стране, существенная часть которых придётся на поездки из Джакарты на курорты. В частности, на Бали.

Наконец, Индонезия одна из самых политически нейтральных стран в мире, что было доказано и на прошедшем там саммите G20.

Факт 2

Бали – относительно молодой рынок, который предоставляет большие возможности для инвесторов. Что скрывается за словом «молодой»? С одной стороны, он вполне сформировавшийся: здесь есть уже развитые и зарекомендовавшие себя локации, есть и готовые инвестиционные продукты. С другой, этот рынок пока не слишком зарегулирован и позволяет получать относительно высокий доход. Который в моменте увеличивается благодаря восстановлению международного туризма, росту заполняемости объектов и арендных ставок.

На рынке Бали есть свои нюансы, которые должен учитывать инвестор. Например, инвестируя в проект на ранних стадиях строительства, вы принимаете риски на себя – так как в Индонезии нет аналогов российского 214-ФЗ, защищающего дольщиков.

С другой стороны, за период строительства тут можно зарабатывать суммы, уже давно нереальные, например, для рынка Москвы, – 30–60%, а в некоторых случаях и 100%.

Факт 3

На рынок недвижимости, зависящий от туризма, конечно, повлияла пандемия. Нет дохода – нет продаж – нет ликвидности, и, как следствие, цены падают. Правда, именно на Бали скорее наблюдалась стагнация. Немногие решили продавать, уходя в минус. К тому же на остров приехало много иностранцев – цифровых кочевников, которые оставались здесь более трёх месяцев. Поэтому, например, собственники вилл, которые сдавались в долгосрочную аренду, вполне могли получать 5–6% годовых.

Факт 4

С одной стороны, ставить знак равенства между Индонезией и туристической сферой некорректно. Есть Джакарта и другие крупные города, где основные жители – не туристы. Но Бали, Ломбок, Гили, конечно, именно туристические локации.

Поток иностранцев сейчас восстанавливается, и заполняемость на объектах приближается к 80–90%. Хотя приезжающих в страну всё ещё в три раза меньше (!), чем до пандемии. И прогнозы на дальнейшее увеличение пассажиропотока – оптимистичные. На Бали планируется строительство второго аэропорта, возведение нового порта для круизных лайнеров, парка «Парамаунт Пикчерз», трассы Формулы-1 на севере острова. Власти делают многое для привлечения туристов.

Туризм на Бали
Туризм на Бали восстанавливается, и заполняемость на объектах приближается к 80–90%

Факт 5

Туристическая инфраструктура на Бали сосредоточена на юге. Исторически остров развивался от аэропорта. Застраивались районы Кута, Семиньяк к северо-западу – локации, которые сейчас уже заняты полностью.

Затем девелоперы обратили внимание на Чангу и Бераву – сейчас это популярнейшие районы с плотной застройкой и узкими, как правило односторонними улицами… Здесь лишь немногие новые проекты строятся у береговой линии – она почти вся занята. Например, район Чангу застроен на 97%, и у океана просто нет свободных участков. Поэтому в лучшем случае – вторая линия, но всё чаще новое строительство ведётся в глубине острова.

Большая часть девелоперов переносят свои проекты дальше на запад от Чангу – в район пляжа Переренан и (и таких девелоперов больше) на полуостров Букит, где много «инстаграмных» мест. Там строить можно только в специально выделенных туристических зонах, что создаёт ограниченность постройки и повышает спрос... Именно на Буките находятся многие пятизвёздочные отели Бали и район Нуса-Дуа, где проходил саммит «Большой двадцатки».

Упомяну также район Убуд, находящийся в глубине острова: он менее интересен для инвестиций и скорее популярен для собственного проживания у экспатов, любителей йоги и духовных практик.

Примеры объектов недвижимости на Бали
Вилла за 434 008 евро в Чангу, Индонезия
434 008 €
Вилла в Чангу, Индонезия
198 м2 4
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Коммьюнити из 5 элитных вилл в районе Берава, Чангу –одном из самых популярных районов Бали. В цену включен собственный сад, бассейн 4х11 м, полная меблировка, leasehold на землю на 24 года. Площадь участка 275 -311 кв.м. Продление возможно максимально на 10 лет за дополнительную плату: 50.000 USD–если оплачивать при покупке,...
Intermark Global
Вилла за 512 499 евро в Чангу, Индонезия
512 499 €
Вилла в Чангу, Индонезия
280 м2 3
Удалённая сделка Оплата в рублях
Жилой комплекс включает полностью меблированные виллы в современном стиле. В стоимость каждой виллы входит частный сад и бассейн. Доступны 3 лота из 7: - вилла с 3 спальнями площадью 280 кв.м на участке 237 кв.м - $555.000 (сдача в августе 2024) - вилла с 3 спальная площадью 280 кв.м на участке 231 кв.м - $595.000 (сдача в декабре 2023)...
Intermark Global
Лофт за 258 558 евро в Чангу, Индонезия
258 558 €
Лофт в Чангу, Индонезия
84 м2 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Построенные апартаменты от инвестора Intermark Real Estate расположены в прибрежном комплексе, занимающем участок 1,5 га на самом популярном побережье Индонезии. Апартаменты площадью 84 кв.м – один из лучших юнитов в проекте, благодаря угловому расположению на предпоследнем этаже (выше находятся только объекты инфраструктуры). Комплекс...
Intermark Global
Лофт за 267 792 евро в Нуса Дуа, Индонезия
267 792 €
Лофт в Нуса Дуа, Индонезия
81 м2 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Комплекс из 12 лофт-таунхаусов с 1-2 спальнями по минимальным ценам в локации, где проводился саммит G20 2022 года. Вид на океан из каждого таунхауса, премиальное качество строительства и отделки. В цену включена полная меблировка и leasehold на 37 лет. Ведущий европейский девелопер с более 80 завершенных проектов. Профессиональное...
Intermark Global
Вилла за 784 909 евро в Чангу, Индонезия
784 909 €
Вилла в Чангу, Индонезия
280 м2 4
Удалённая сделка
Премиальная вилла с 4 спальнями площадью 260 кв. м построена с использованием материалов высочайшего качества. Дизайнерская мебель изготовлена на заказ. В стоимость входит: участок площадью 255 кв. м, частный бассейн (8,6 х 3,2 м), полная меблировка, паркинг. Leasehold на 25 лет с возможностью продления. Профессиональное управление...
Intermark Global
Вилла за 563 287 евро в Буките, Индонезия
563 287 €
Вилла в Буките, Индонезия
200 м2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Проект с 22 виллами на полуострове Букит, где сконцентрирована главная туристическая инфраструктура и лучшие отели острова. В 5 минутах езды до красивейшего пляжа Меласти, рядом с пляжными клубами, гольф-полями и филиалом известной школы для экспатов–Green School. Вилла с 2 спальнями 200 кв.м на участке 300 кв.м с бассейном. Последние 3...
Intermark Global
Вилла за 1 523 646 евро в Чангу, Индонезия
1 523 646 €
Вилла в Чангу, Индонезия
465 м2 5 6
Онлайн-показ Удалённая сделка
Современная вилла расположена на участке площадью 460 кв.м, включает 5 спален, 6 ванных комнат, бассейн и террасу на крыше с видом на океан и реку. В стоимость виллы входит чистовая отделка и полная меблировка. Leasehold на 30 лет с возможностью продления НДС включен в цену Профессиональное управление недвижимостью Прогнозируемая...
Intermark Global
Вилла за 332 432 евро в Улувату, Индонезия
332 432 €
Вилла в Улувату, Индонезия
85 м2 1
Удалённая сделка
Последние виллы в премиальном жилом комплексе из 19 вилл. Расположение: Набирающий популярность район Улувату на полуострове Букит, где сконцентрирована главная туристическая инфраструктура острова: аэропорт, первая скоростная платная дорога, торговые центры, отели премиум сегмента. – в 15 минутах до пляжей Меласти и Дримлэнд...
Intermark Global
Вилла за 711 035 евро в Буките, Индонезия
711 035 €
Вилла в Буките, Индонезия
310 м2 3
Онлайн-показ Удалённая сделка
Закрытый комплекс из 10 3-спальных вилл на полуострове Букит в южной части Бали. 3-этажная 3-спальная вилла 310 кв.м на участке 330 кв.м с бассейном и патио. Последняя вилла в комплексе с видом на океан. В цену включен собственный сад, бассейн 8х3 м, полная отделка и меблировка под ключ, полное управление недвижимостью, а также leasehold на...
Intermark Global
Апартаменты за 318 581 евро в Чангу, Индонезия
318 581 €
Апартаменты в Чангу, Индонезия
121 м2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Комплекс на 98 апартаментов (76 - с 1 спальней, 22 - с 2 спальнями) в 5 минутах на машине от океана. В объявлении планировка 2-спальных апартаментов площадью 121 кв.м Цены при 100%-оплате: $345.000 за апартаменты на 1 этаже (в наличии последняя квартира) $365.000 за апартаменты на 3 этаже (в наличии последняя квартира) Инфраструктура...
Intermark Global
Вилла за 646 395 евро в Чангу, Индонезия
646 395 €
Вилла в Чангу, Индонезия
235 м2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Две готовые виллы во флагманском проекте застройщика расположены в развивающемся районе Переренан, в окружении всей инфраструктуры популярных районов Чангу и Берава. - Вилла с 2 спальнями 235 кв.м - $700.000 - Вилла с 4 спальнями 310 кв.м - $890.000 Полностью меблированные виллы имеют современный дизайн интерьеров, большие спальни, террасы...
Intermark Global
Вилла за 277 027 евро в Убуде, Индонезия
277 027 €
Вилла в Убуде, Индонезия
120 м2 3
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Охраняемый комплекс из 4 вилл у реки, вблизи всей инфраструктуры Убуда. Виллы расположены на частных участках с бассейнами и садами. Полная отделка и меблировка под ключ включены в стоимость. К покупке доступны 3 виллы: - вилла с 3 спальнями площадью 120 кв.м на участке 409 кв.м - $300.000 - вилла с 3 спальнями площадью 120 кв.м на...
Intermark Global
Таунхаус за 230 856 евро в Чангу, Индонезия
230 856 €
Таунхаус в Чангу, Индонезия
70 м2 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Таунхаусы в центре всей инфраструктуры популярнейшего туристического района Берава. В 700 метрах до пляжа, рядом с пляжными клубами и школой Mantessori. Цена: $250.000 - 1-спальных таунхаус 70 кв.м $320.000 - 2-спальный таунхаус 110 кв.м В стоимость входит: полная отделка, меблировка и бытовая техника, 2 типа дизайна на выбор, бассейны в...
Intermark Global
Таунхаус за 544 819 евро в Джимбаране, Индонезия
544 819 €
Таунхаус в Джимбаране, Индонезия
168 м2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Готовый таунхаус в недавно сданном проекте от собственника - доход сразу. Готовые объекты – редкость для Бали, таунхаус имеет раскрученный аккаунт на Airbnb и уже генерирует доход от аренды. В стоимость входит: leasehold на 45 лет с возможностью продления до 97 лет, участок 212 кв.м, мебель и оборудованная кухня, бассейн, паркинг....
Intermark Global
Таунхаус за 535 585 евро в Буките, Индонезия
535 585 €
Таунхаус в Буките, Индонезия
168 м2 2
Готовый таунхаус в недавно сданном проекте от собственника - доход сразу. Готовые объекты – редкость для Бали, таунхаус имеет раскрученный аккаунт на Airbnb и уже генерирует доход от аренды. В стоимость входит: leasehold на 45 лет с возможностью продления до 97 лет, участок 212 кв.м, мебель и оборудованная кухня, бассейн, паркинг....
Intermark Global
Вилла за 303 806 евро в Убуде, Индонезия
303 806 €
Вилла в Убуде, Индонезия
230 м2 3
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Новый комплекс дизайнерских видовых вилл в Убуде. Заполняемость готовых вилл этого застройщика в Убуде достигает 90%. Количество юнитов в проекте: 15 вилл В стоимость входит: высокое качество строительства и отделки, премиальная сантехника, мебель, инфинити-бассейн, собственная скважина, придомовой паркинг Доходность: 12-14% годовых...
Intermark Global
Вилла за 202 229 евро в Убуде, Индонезия
202 229 €
Вилла в Убуде, Индонезия
120 м2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Новый комплекс дизайнерских видовых вилл в Убуде. Заполняемость готовых вилл этого застройщика в Убуде достигает 90%. Количество юнитов в проекте: 15 вилл В стоимость входит: высокое качество строительства и отделки, премиальная сантехника, мебель, инфинити-бассейн, собственная скважина, придомовой паркинг Доходность: 12-14% годовых...
Intermark Global
Вилла за 174 527 евро в Убуде, Индонезия
174 527 €
Вилла в Убуде, Индонезия
100 м2 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Новый комплекс дизайнерских видовых вилл в Убуде. Заполняемость готовых вилл этого застройщика в Убуде достигает 90%. Количество юнитов в проекте: 15 вилл В стоимость входит: высокое качество строительства и отделки, премиальная сантехника, мебель, инфинити-бассейн, собственная скважина, придомовой паркинг Доходность: 12-14% годовых...
Intermark Global
Таунхаус за 272 410 евро в Чангу, Индонезия
272 410 €
Таунхаус в Чангу, Индонезия
210 м2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Комплекс недавно сданных 3-этажных таунхаусов в центре популярнейшего района Бали, в 3 минутах на байке до пляжа Берава. Видовые характеристики сохранятся, соседняя земля принадлежит государству и не будет застраиваться. Количество юнитов в проекте: 8 таунхаусов В стоимость входит: отделка и меблировка, участок 100 кв.м, садовая терраса,...
Intermark Global
Вилла за 436 317 евро в Чангу, Индонезия
436 317 €
Вилла в Чангу, Индонезия
300 м2 3
Онлайн-показ Удалённая сделка
Вилла от собственника в бутик-комплексе в самом популярном туристическом районе Бали – Чангу. Вилла сдана в 2022 году. Сейчас цена снижена: $472.500 вместо $510.000 Количество юнитов в проекте: 6 вилл Доходность: 11 - 16% годовых В стоимость входит: полная меблировка, участок 137 кв.м с бассейном и паркингом Рассрочка: нет, готовый...
Intermark Global

Факт 6

Качество строительства на Бали – большой вопрос. Спрос высок, и многие девелоперы выходят на рынок с той же целью, что инвесторы: заработать в моменте. Сюда пришли компании из России и Украины – и тоже далеко не все готовы работать основательно… Поэтому мы всегда обращаем внимание на трек-рекорд застройщика и качество, посещаем все объекты сами.

На Бали есть уже сданные проекты, где качество настолько плохое, что вилла требует ремонта через несколько недель после начала эксплуатации. Собственно, из-за проблем с качеством на Бали случаются задержки с вводом проектов: не всегда понятно, сколько раз рабочие будут всё переделывать – один или пять… И кстати, принципиально важно, есть ли на площадке европейский или русский специалист, который следит за стройкой.

Другая сторона этой проблемы – на острове нет недостроев. Застройщику легче и дешевле построить хоть как-то и сдать, чем не построить вообще. Поэтому надо быть предельно внимательными при выборе проекта для инвестиций...

Факт 7

Есть два способа заработка на Бали.

Можно вложить средства в готовый объект – они встречаются, хотя и редко. Практически всё продаётся на стадии «оф-плана», то есть готовое – это варианты по переуступке от тех, кто заходил на старте продаж, или просто вторичка. Такие объекты находятся под управлением собственных операторов девелоперских компаний – при выборе качественного проекта можно получать 9–15% годовых от сдачи в краткосрочную аренду. Цифры кажутся высокими, но мы готовы представить наши расчёты любому заинтересованному инвестору…

Второй способ – спекулятивный – вкладываться на пресейле и перепродавать по переуступке перед вводом объекта в эксплуатацию. Как я уже сказала, за период строительства объект может набрать в цене до 60%, а в некоторых случаях и до 100%.

Читайте также: Какие страны принесут доход в 2023 году. Взгляд инвестиционного консультанта

Факт 8

В Индонезии иностранцам запрещено владеть землёй, можно только арендовать её у индонезийца. Это покупка в лизхолд, с правом долгосрочной аренды, как, например, в Таиланде.

Но в отличие от Таиланда, срок аренды в стране не унифицирован, а зависит от договорённостей застройщика с собственником. Изначальный период, включённый в цену, 25–45 лет. Есть приоритетный срок продления, он также включен в контракт, и на него можно продлить договор в конце первого срока, заплатив определённую рыночную цену. Сейчас она составляет $1 тыс. за год продления.

Приоритетный срок продления тоже варьируется – от нуля до 50 лет. Когда же закончится и начальный, и приоритетный срок, собственник может договариваться о дальнейшей пролонгации. Она уже не гарантирована контрактом, поэтому собственник земли может отказаться от продления.

Факт 9

Вторая форма собственности – право на строительство HGB – аналог фрихолда. Иностранец может открыть компанию на Бали, быть единоличным собственником и оформить на эту фирму право HGB. Но такая схема доступна только при покупке виллы, точнее – отдельно стоящих объектов.

Важно: когда вы продаёте объект с правом HGB индонезийцу, оно у него «конвертируется» в полноценный фрихолд.

Право HGB продлевается по схеме 30–20–30 лет, причём оно не ограничено 80 годами.

Если говорить про апартаменты, то право собственности на них всегда будет лизхолд, даже для самих индонезийцев.

Недвижимость Бали
Основная форма владения недвижимостью в Индонезии среди нерезидентов – лизхолд

Факт 10

Ипотеку иностранцам в Индонезии не выдают. Застройщики предлагают рассрочку. Более того, большая часть девелоперов не примут 100% оплату за объект и не дадут скидку. Первоначальный взнос – 30%, а затем – оплата по индивидуальному графику, оговорённому с застройщиком: ежеквартально или ежемесячно до конца строительства.

Факт 11

Оплатить недвижимость в Индонезии можно тремя способами:

  • свифт-перевод из банков, которые не находятся под санкциями,
  • через криптовалюту – девелоперы принимают крипту на свои криптокошельки,
  • оплата в рублях – фактически через перевод в криптовалюте, но тем, кто не разбирается, мы поможем это сделать.

Факт 12

Самое доступное предложение на Бали в нашем портфеле – $165 тыс. Дополнительные расходы – 12% (11% – НДС, 1% – услуги нотариуса).

Есть в Индонезии и налог на доход физических лиц. Официально ставка составляет 20% от чистого дохода. Но практически все УК девелоперов умеют оптимизировать ставку до эффективных 10%. В любом случае инвестору не нужно заботиться о том, чтобы уплачивать данный налог, потому что управляющая компания выступает как налоговый агент инвестора и перечисляет ему уже «очищенный» доход.

Факт 13

Большинство управляющих компаний никак не ограничивают собственников в праве проживания в своих апартаментах или виллах. Исключение – пара крупных девелоперов, у которых этот срок составляет 30 дней в год…

Впрочем, при оформлении сделки можно выбрать другую инвестиционную программу и договориться об особых условиях.

Фото: база Prian, unsplash.com (Cassie Gallegos)

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Индонезия, Инвестиции, Недвижимость, Новостройки и строительство, Анализ рынков, Вебинар

Читайте также

Недвижимость Индонезии и Таиланда – самых популярных стран Юго-Восточной Азии. Тренды-2023, прогнозы-2024
Инсайды от профессионалов рынка
Путеводитель по острову Бали для потенциальных покупателей недвижимости
Деньги, визы, районы…
Недвижимость острова Бали: главные тренды 2023–2024 годов
Здесь объекты приносят высокий доход
Где проще получить второе гражданство
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Таиланд, Индонезия... а может, Камбоджа. Чем интересно новое направление в Юго-Восточной Азии
Внутри есть ещё и видео
Иностранные инвестиции ждут везде
Есть ли риски для российских покупателей?

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Элитная недвижимость в Индонезии Земельные участки в Индонезии Коммерческая недвижимость в Индонезии Апартаменты (квартиры) в Индонезии

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Индонезия»

Где проще получить второе гражданство

Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

  • 01.03.2024
  • 419
  • 29.12.2023
  • 440