a
Версия
для печати

Лайфхаки для владельцев курортных квартир: как оценить перспективы сдачи в аренду

Чтобы понять, сколько вы сможете заработать на посуточной аренде квартиры за границей, необязательно быть профессиональным инвестором. Есть простые лайфхаки, которые помогут каждому оценить перспективы этого бизнеса в любой стране. Какие? Расскажет консультант по доходной недвижимости.

Многие покупатели курортной недвижимости за рубежом мечтают периодически жить в своей новой квартире, а в остальное время сдавать её в краткосрочную аренду, обеспечивая себе пассивный доход.

Если именно таков ваш план, то перед тем, как покупать квартиру, стоит выяснить следующее.

  1. Разрешена ли вообще краткосрочная аренда и требуется ли сертификат/лицензия для такого рода деятельности там, где вы планируете приобретать недвижимость?
  2. Кто будет заниматься арендой вашей квартиры, на каких условиях и как правильно выбрать агента для этой цели?
  3. Какие местные налоги вы будете платить с такого дохода?
  4. Как определить реальную арендную стоимость вашей будущей квартиры?

По первому и третьему пунктам много полезной информации на портале Prian.ru (например, здесь собраны регионы, в которых есть ограничения на сдачу жилья посуточно. – прим. ред.). В этой статье я расскажу, как правильно выбрать агентство для краткосрочной аренды, как оценить рынок в конкретном городе и какую важную информацию вы можете почерпнуть на сайтах airbnb и booking.

Смотрите также: Подборка статей о процедуре покупки недвижимости в разных странах

Как оценить рынок

Если вы планируете сдавать свою квартиру в аренду, то стоит выяснить, сколько похожих вариантов уже имеется на рынке. Сложно оценить спрос, но можно по крайней мере понять, с кем вам предстоит конкурировать. Если бы вы открывали, скажем, кафе или магазин в своём городе, вы бы наверняка сначала изучили рынок (конкуренция, уровень цен, ассортимент и так далее). И лишь потом принимали бы решение об инвестициях в новый бизнес. Верно?

Самый простой способ получить некоторое представление о рынке арендного жилья – зайти на booking.com, выбрать локацию и произвольный период аренды. Возьмём, например, два варианта – февраль 2020-го (низкий сезон) и июль следующего года (высокий сезон) – и попробуем снять квартиру на одну неделю.

Вот сколько квартир на данный момент (подборка сделана в середине декабря 2019 года) свободны и предлагаются в аренду (я выбрал несколько популярных и недорогих курортных городов).

Город

3–9 февраля

6–12 июля

Торревьеха

700

600

Варна

394

319

Аланья

227

169

Батуми

1797

1373

При выборе на booking я отсекал отели (хотя и они являются потенциальными конкурентами) и оставлял только «апартаменты/квартиры».

Таким образом, уже сейчас в этих городах предлагаются в аренду сотни квартир, причём из этих четырёх городов Батуми идёт с феноменальным отрывом. Сравнительно небольшие цифры в Аланье, скорее всего, связаны с тем, что в Турции действуют серьёзные ограничения на краткосрочную аренду.

Читайте также: Как зарабатывать на аренде недвижимости в Турции после громкого закона 2017 года

Очевидно, что количество сдаваемых летом квартир увеличится ближе к сезону, но и эти цифры заставляют задуматься (я не считал еще airbnb, а есть собственники, которые рекламируют себя только на этой платформе, так что общие цифры будут ещё выше).

Booking и airbnb являются основными «поставщиками» арендаторов, поэтому логично, что и ваша будущая квартира появится там. Я не вижу ни одной реальной причины не публиковать предложение на самых популярных платформах в мире, кроме желания уйти от налогов (да, booking передаёт данные об арендном доходе в налоговую службу страны, где квартира сдаётся).

Как обойти конкурентов

Добавив свою квартиру на портал, мы оказываемся в конце длинной очереди. Перед нами сотни объектов, многие из которых уже имеют высокие оценки и большое количество положительных отзывов, то есть привлекают внимание арендатора в первую очередь.

Все мы пользовались этими сайтами и знаем, что никто не будет листать десятки страниц с предложениями в надежде найти в конце списка, на 20-30-й странице, именно свою квартиру. Так ведь?

Тогда возникает вопрос: как пробиться вперед? Тут можно обратиться к опыту продвижения в поисковиках типа Google или Yandex. Принцип такой же: либо вы платите деньги (в случае booking – более высокую комиссию), что означает существенную потерю в доходности, либо рассчитываете на медленный органический рост.

Для обеспечения последнего решающими являются три фактора: арендная загруженность, средняя оценка и количество отзывов. Эти порталы двигают вас наверх органически, только если вы добились постоянной загрузки и хороших отзывов. Процесс продвижения вашей квартиры в топ может занять от 6 до 12 месяцев и в случае, если вы найдёте способ привлечь внимание к своей квартире среди сотен похожих вариантов. Такой способ есть, и он очень простой – снижение арендной ставки.

Если ваш план – купить стандартную двушку за €50–70 тыс. и сдавать её в диапазоне €50–100 в сутки (в зависимости от сезона и продолжительности аренды), то на первое время вам придётся опуститься по цене вниз. Сначала вы будете  конкурировать с хостелами по восемь коек в комнате, чтобы на их фоне выглядеть подарком и обеспечить как заполняемость, так и хорошие оценки с отзывами. Только таким образом вы сможете начать двигаться наверх в списке квартир.

Всё это время, пока пробираетесь мимо сотен конкурентов, вы должны мириться либо с крайне редкой заполняемостью, либо с низкой доходностью.

Есть ещё один способ продвижения объекта, который тоже приведёт к снижению доходности, – повышенная комиссия порталу. Стандартная ставка booking составляет 15% от суммы аренды, её платит собственник недвижимости, то есть вы. Таким образом, €50 на букинге означают €42,5, которые выплачиваются вам. Если вы хотите, чтобы ваша квартира попала в топ, будьте готовы отдать до 30% от арендной цены вместо стандартных 15%.

Airbnb берет 3% с вас и ещё порядка 12% с арендатора. Таким образом, те, кто готов платить за квартиру €50 в сутки, всё равно вам лично принесут примерно те же €42,5.

И не забывайте о налогах на доходы от аренды. Их можно пытаться не платить, но рано или поздно вы попадётесь. Последствия могут быть разными. Штраф как минимум, запрет на въезд в ЕС в худшем случае.

Недорогие квартиры у моря
Квартира за 45 000 евро в Торревьехе, Испания
45 000 €
Квартира в Торревьехе, Испания
60 м2 2
Кредит
Квартира в центре Торревьеха, рядом с ботаническим садом. Все услуги и пляж "Acequion" районы с очень красивым и впечатляющим бассейны.
Sol Costa Blanca
Квартира за 85 000 евро в Авсалларе, Турция
85 000 €
Квартира в Авсалларе, Турция
51 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Продается квартира планировки 1+1 в новом жилом комплексе ART LIFE Residence. Квартира распологается на 8-м этаже. Из окон квартиры открываются прекрасные виды на горы, лес и частично на море. Общая площадь составляет 51 м2. Площадь участка составляет целых 5000 м2. В комплексе есть собственная ифнраструктура для вашего комфортного...
ART ALANYA Real Estate
Квартира за 92 000 евро в Авсалларе, Турция
92 000 €
Квартира в Авсалларе, Турция
58 м2 2 1 1
Данное предложение заинтересует тех покупателей, которые хотят приобрести курортную недвижимость на выгодных условиях в комфортабельном жилом комплексе. Район Авсаллар весьма популяре у туристов, благодаря своим знаменитым песчаным пляжам с пологим входом в море и хвойными лесами. За счёт этого недвижимость в данном районе очень хорошо сдается в...
Ataberk estate
Квартира за 99 000 евро в Алании, Турция
99 000 €
Квартира в Алании, Турция
48 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Представляем вам новый бутик-проект в районе Газипаша. Комплекс спроектирован на благоустроенной озелененной территории 1304м2. Комплекс состоит из одного 4-х этажного блока. Проект расположен в 3км от моря. Есть в продаже: Квартиры 1+1, общая площадь от 48м2 Квартиры 2+1, общая площадь от 93м2 Газипаша – это небольшой тихий,...
Liga Real Estate
Квартира за 65 900 евро в Варне, Болгария
65 900 €
Квартира в Варне, Болгария
55 м2 2 1 1
НА ВЫБОР ДВУХКОМНАТНЫЕ И ТРЕХКОМНАТНЫЕ КВАРТИРЫ! Морская панорама! КОД: 16214. "Стефанов инвест" имеет удовольствие представить вам новый жилой дом с видом на море, в кв. Виница, город Варна. Жилой дом состоит из 4-х жилых этажей, с двумя подъездами: - 45 квартир - обширные жилые помещения с просторными комнатами -...
STEFANOV INVEST
Квартира за 86 000 евро в Авсалларе, Турция
86 000 €
Квартира в Авсалларе, Турция
60 м2 3 2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Предлагаем вашему вниманию квартиру в курортном районе Авсаллар. Авсаллар — это район, расположенный на южном побережье Турции, в провинции Анталья. Он известен своими прекрасными пляжами и красивой природой. Главной изюминкой района является его близкое расположение к пляжу Инжекум. Пляж Инжекум является одним из самых популярных...
Maxxproperty. Hekimoglu construction
Квартира за 82 500 евро в Алании, Турция
82 500 €
Квартира в Алании, Турция
54 м2
ВНЖ при покупке
Расположение: Уютная двухкомнатная квартира находится в живописном районе Махмутлар, города Алания. Вам понадобится всего 1000 метров, чтобы добраться до центра района, а также 1400 метров, чтобы насладиться морскими волнами на пляже. Махмутлар — это удивительный уголок Турции, где современный комфорт встречается с природным богатством. В этом...
Mayalanya Group
Квартира за 99 000 евро в Алании, Турция
99 000 €
Квартира в Алании, Турция
47 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой
Уютная квартира планировки 1+1, расположенная на 2 этаже в новом жилом комплексе района Махмутлар. Общая площадь квартиры 47 кв.м. Состоит из кухни-гостиной, спальни, ванной комнаты и балкона. Квартира продается с мебелью и бытовой техникой. Комплекс с инфраструктурой, расположен в популярном районе Махмутлар. Расстояние до моря составляет 750...
Liga Real Estate
Квартира за 91 000 евро в Алании, Турция
91 000 €
Квартира в Алании, Турция
110 м2 3 2 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Представляем вашему вниманию просторную трёхкомнатную квартиру общей площадью 110 м2 в комплексе 2009 года постройки в районе Тосмур. Планировка квартиры представляет собой большую гостиную, совмещенную с кухней американского типа, две спальные комнаты, ванную комнату и два балкона. Квартира находится на 4-м этаже 6-этажного дома. Дом оборудован...
TURKEY INVEST PROPERTY
Квартира за 95 000 евро в Алании, Турция
95 000 €
Квартира в Алании, Турция
53 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Вашему вниманию шикарная квартира в современном инновационном проекте под названием HAYPARK HILL RESIDANCE. Ввод в эксплуатацию запланирован на июнь 2024 года. Жилой комплекс HAYPARK HILL RESIDANCE, состоящий из 2 блоков, расположен в районе Авсаллар в г. Аланья, в 1700 метрах от побережья. Этот район отличается своими природными хвойными...
Этажи Аланья
Квартира за 75 000 евро в Алании, Турция
75 000 €
Квартира в Алании, Турция
50 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Двухкомнатная квартира в комплексе с бассейном в районе Оба. Предлагаем к продаже двухкомнатную квартиру общей площадью 50м2 с гостиной американского типа (совмещена с кухней), спальной комнатой, ванной комнатой, а также балконом. Квартира расположена на 2-м этаже 5-этажного дома, 2020 года постройки. Дом оснащен лифтом. В стоимость квартиры уже...
TURKEY INVEST PROPERTY
Апартаменты за 89 000 евро в Алании, Турция
89 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
71 м2 3 2 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Квартиры на лоне природы рядом с инфраструктурой в центре Авсаллара Авсаллар – быстро развивающийся район Аланьи в провинции Анталия. Авсаллар – это регион, известный как курортный городок с чистым морем, красивым побережьем и уникальной природой. Квартиры в Аланье, Авсаллар, расположены рядом со всеми удобствами, необходимыми в повседневной...
TEKCE
Квартира за 99 000 евро в Алании, Турция
99 000 €
Квартира в Алании, Турция
45 м2 2 1 1
Онлайн-показ
Анталья-Аланья Махмутлар Новый строящийся проект состоит из 6 этажей. - 25 квартир 1+1 на первых 5 этажах, - На 6 этаже 5 дуплексов 2+1. Он находится всего в 2,5 км от пляжа. Основные социальные направления нашего проекта: ️Открытый бассейн ️Фитнес ️турецкая баня ️Парилка ️Сауна ️Камелия (беседка) ️Детская площадка и игровая комната...
Marina Homes
Квартира за 92 000 евро в Алании, Турция
92 000 €
Квартира в Алании, Турция
100 м2 3 2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Поступила в продажу трёхкомнатная квартира площадью 100 м2, расположенная на 2-м этаже 12-этажного дома в комплексе с очень богатой инфраструктурой. Планировка включает в себя гостиную, совмещенную с кухней открытого плана, две спальные комнаты, две ванные комнаты и просторный балкон. В стоимость квартиры уже входит вся необходимая для...
TURKEY INVEST PROPERTY
Квартира за 91 000 евро в Алании, Турция
91 000 €
Квартира в Алании, Турция
100 м2 3 2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу
Представляем меблированную квартиру 2+1 в уютном жилом комплексе с инфраструктурой. Расположенный в курортном районе Махмутлар, на расстояние всего 400 метров от золотистых песчаных пляжей Средиземного моря. Махмутлар район с хорошо развитой городской инфраструктурой, в шаговой доступности от комплекса находятся: школы, детские сады, больницы,...
NSM Real Estate
Квартира за 57 000 евро в Авсалларе, Турция
57 000 €
Квартира в Авсалларе, Турция
48 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Уютная двухкомнатная квартира в комплексе с отличной инфраструктурой в районе Аланьи - Авсаллар Предлагается к продаже квартира общей площадью 48 м2 в комплексе 2023 года с отличной инфраструктурой, в курортном районе Аланьи - Авсаллар. Планировка включает в себя: гостиную, совмещённую с кухней, спальную комнату, ванную комнату с большой...
TURKEY INVEST PROPERTY
Апартаменты за 86 000 евро в Алании, Турция
86 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
58 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Квартиры в комплексе с бассейном с великолепным видом на горы и море в Аланье Демирташ – популярный развивающийся район с хорошей экологией, пешеходными дорожками, пляжами и протяженным побережьем и производством. Его отличает спокойная обстановка вдали от городского шума и суеты, но при этом здесь есть все необходимое для повседневной жизни....
TEKCE
Апартаменты за 97 260 евро в Торревьехе, Испания
97 260 €
Апартаменты в Торревьехе, Испания
61 м2 3 2 1
Вопросы на русском языке по электронной почте или. Помните, что у нас также есть другие квартиры, которые не отображаются на сайте. Расскажите о ваших пожеланиях, и мы найдем квартиру, если она существует. Помните, что помимо стоимости покупки квартиры вам понадобится еще 15% на покупку дополнительных услуг. У нас есть предложения по небольшим...
Habita International Estates Ltd
Квартира за 67 150 евро в Батуми, Грузия
67 150 €
Квартира в Батуми, Грузия
66 м2 3 2 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Эксклюзивный вариант роскошного жилья только для вас! Представляем Ваше вниманию, комплекс. Мы создали все для комфортной жизни , эффективной работы и отдыха поэтому предлагаем Вам не только апартаменты, но и атмосферу! Это новый, инновационный, многофункциональный жилой комплекс во всемирно известном бульваре Батуми, на берегу Черного моря ....
Atlas Property
Квартира за 33 388 евро в Батуми, Грузия
33 388 €
Квартира в Батуми, Грузия
40 м2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Внутренняя беспроцентная рассрочка до декабря 2024 Первая очередь продаж открыта! Элитный многофункциональный инвестиционный комплекс распложен на первой береговой линии. Комплекс премиум-класса состоит из двух, 16 и 18 этажных блоков, которые соединены общим подиумом. Комплекс является частью престижного многофункционального ELT-квартала в...
Atlas Property

Как найти помощника

Теперь поговорим об агентствах недвижимости, которые занимаются краткосрочной арендой или по крайней мере предлагают свои услуги в этой сфере (как правило, при покупке квартиры, если вы сразу говорите, что цель – сдача в краткосрочную аренду, агент выражает полную готовность в этом помогать).

Мне видится, что компания, успешно занимающаяся краткосрочной арендой квартир своих клиентов, должна делать это официально. А значит, легко может предоставить вам доказательства своей успешной работы. Несколько ссылок на их объекты в booking или airbnb расставят все точки над i.

По этим объектам вы сможете сразу понять, как давно компания занимается этим бизнесом, каков уровень её сервиса (отзывы и оценки) и по каким ценам они сдают квартиры, аналогичные той, что вы планируете купить. В дальнейшем вы сможете следить за тем, как сдаётся ваша квартира на этих сайтах, что особенно важно, когда вы находитесь за тысячи километров от своей собственности.

Если агентство не публикует арендные квартиры на этих порталах, а, по их словам, «сдаёт знакомым» или «через социальные сети», то я бы на постоянный приток денег с аренды не рассчитывал. К тому же, скорее всего, они не платят налоги, поэтому рискуют попасться, со всеми вытекающими и для вас последствиями.

Те, кто занимается краткосрочной арендой более чем одной-двух квартир, знают, что это тяжёлый труд. Дело не только в том, что нужно постоянно заселять и выселять туристов, собирать и отдавать залоги, докупать всякую всячину типа туалетной бумаги и лампочек… К сожалению, арендаторы часто воспринимают агента как бесплатного гида-консультанта-помощника по широкому кругу вопросов и дёргают его периодически.

Всё это, очевидно, работа совсем иного плана, чем при сдаче в долгосрочную аренду, поэтому и стоит она больше. Обычная ставка риэлтора при поиске жильца на долгий срок – 9–10% от годовой суммы аренды или комиссия в размере платы за один месяц. А в случае краткосрочной аренды компания, которая берёт на себя заботы о вашей квартире, попросит до 30% от вашего чистого дохода.

Зная всё это, вы достаточно точно посчитаете, на какую доходность можете рассчитывать, определите, способно ли конкретное агентство вам эту прибыль обеспечить, а значит, примете взвешенное решение, основанное на расчётах, а не на эмоциях или заверениях продавца.

И последний момент. Всё больше покупателей недвижимости за рубежом хотят получить гарантии доходности. Иными словами, если агентство или застройщик заверяет, что квартира будет сдаваться по такой-то цене и принесёт такой-то доход, то вполне логично спросить: «А готовы ли вы гарантировать мне, прописав это в контракте, хотя бы половину обещанной доходности? Раз вы говорите, что сможете обеспечить заполняемость моей квартиры, то давайте и пропишем хоть какие-то гарантии».

Брали бы они на себя гарантии, может, и не пришлось бы собирать информацию на booking и airbnb, считать и сравнивать… Но в большинстве случаев продавец и агент не принимают на себя никаких обязательств. Все риски достаются вам. Поэтому берём калькулятор и считаем.

Читайте также: Как получать доход от аренды недвижимости за границей – советы юриста

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Инвестиции, Аренда, Недвижимость

Читайте также

Кестель: малоэтажная застройка, элитарность и комфорт. Обзор района Аланьи для покупателей недвижимости
Делимся рассказами риелторов и местных жителей о специфике отдельных локаций турецкой Аланьи....
Самое безопасное место в мире и другие новости
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Покупка зарубежной недвижимости за криптовалюту. Юридическая сторона вопроса
Какие риски несёт покупатель из России? Объясняет юрист.
Собрались купить недвижимость на Пхукете? Отлично! Но сначала почитайте – несколько фактов и практических советов
От застройщиков и управленцев
10 фактов об Афинах для тех, кто хочет купить там квартиру
Город стремительно меняется
Авсаллар: мал золотник, да дорог. Обзор района для покупателей недвижимости
Объектов до €100 тыс. мало, но они пока есть

Интересно почитать

Полезные статьи

  • 21.04.2023
  • 1818
  • Партнерский материал

Визовый режим, вид на жительство и гражданство Турции

Разбираемся в вопросах смены резидентства

  • 21.06.2022
  • 149969