Налоги на Кипре. Сколько платят иностранцы, владеющие недвижимостью

Обязанности и права нерезидентов

Граждане ЕС могут приобретать недвижимость на Кипре без ограничений, однако для представителей стран, не входящих в Евросоюз, действуют другие правила.

• Они обязаны получать разрешение в совете министров страны. По большому счёту, это формальность, которая, однако, увеличивает время сделки. Отказать могут только тем, у кого есть судимость, или тем, у кого в собственности оказалось бы слишком много недвижимости (см. следующий пункт).
• Иностранный гражданин имеет право приобрести на своё имя не более двух объектов общей площадью до 4014 кв. м. Покупать можно жилые и коммерческие объекты, а также земельные участки. Это ограничение распространяется на супругов, поэтому «излишки» недвижимости можно записать разве что на детей или открыть на острове компанию. Если иностранец превышает норматив, на вновь приобретённые объекты не будет выдан титул (основной документ, подтверждающий право собственности). При этом при правильно проведённой сделке покупатель станет законным собственником объекта, сможет пользоваться своей недвижимостью и впоследствии её продать, но, например, получить на неё кредит будет невозможно.

Необходимость платить налоги на Кипре возникнет уже при покупке недвижимости, и затем это нужно будет делать каждый год. Кроме того, иностранный гражданин, возможно, будет обязан информировать налоговые органы своей страны о приобретении активов.

Для покупки недвижимости на Кипре иностранцу необходимо открыть счёт в местном банке. При этом налоговые резиденты Российской Федерации (то есть те, кто фактически проживает в РФ более 183 дней в году) обязаны уведомлять российскую налоговую инспекцию о создании счетов в зарубежных банках или учреждении юридических лиц. Хотя кипрская сторона не запрашивает уведомления из российской налоговой службы, это не отменяет обязательства российских граждан сообщать о своих счетах.

Кипр подписал соглашения об избежании двойного налогообложения со многими странами, в том числе с Россией, Украиной, Беларусью, Казахстаном. Актуальный список стран можно посмотреть на сайте министерства финансов.

Читайте также

• Правила покупки недвижимости за рубежом для граждан России
• Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом

Налоги при покупке недвижимости

При приобретении недвижимости на первичном рынке покупатель платит НДС, на вторичном рынке – титульный сбор. И в любом случае он уплачивает гербовый сбор.

Гербовый сбор (stamp duty)

Это налог на регистрацию сделки и составление документов о передаче права собственности.

Его ставка составляет:

• 0,15% от первых €170 860 стоимости объекта,
• 0,2% – от суммы, превышающей €170 860.

Гербовый сбор уплачивают в течение 30 дней после подписания договора купли-продажи.

Титульный сбор (property transfer fee)

Это налог на переход права собственности от одного владельца к другому. При покупке нового объекта у застройщика его ставка равна 0%. В других случаях она будет зависеть от суммы сделки. Уплаченная сумма разбивается на несколько диапазонов, с каждого из которых начисляется свой процент.

Размер налога рассчитывается не на объект, а на покупателя. Поэтому, если, например, оформить собственность на обоих супругов, на каждого сумма будет ниже, а значит, она будет попадать в диапазон более низких ставок. Это хороший способ экономии.

Налог на добавленную стоимость (VAT)

Новая недвижимость на Кипре облагается налогом на добавленную стоимость. Его ставка составляет 19%. Для вторичной недвижимости ставка налога составляет 0%, земельные участки НДС не облагаются.

Те, кто покупает новое основное жильё для себя, могут получить льготу по НДС и заплатить всего 5%. Этот порядок распространяется и на киприотов, и на иностранцев. Льгота установлена поправками в Закон о добавленной стоимости (VAT law) от 8 июня 2012 года.

В июне 2023 года Парламент Кипра внёс изменения (ссылка) в правила начисления льготной ставки НДС. Льготу получить всё ещё можно – но на относительно недорогие объекты и с ограничениями по метражу.

Для получения льготы по НДС должны быть соблюдены следующие условия.

• Заявитель – физическое, а не юридическое лицо.
• Недвижимость будет его основным местом проживания на Кипре. Это может быть квартира, дом или строящийся жилой объект.
• У заявителя нет другой недвижимости на Кипре, приобретённой в течение десяти лет с льготной ставкой НДС. Через десять лет он может снова получить льготу по налогу, указав новый объект как основное место жительства.
• Недвижимость используется исключительно в качестве жилой, и заявитель – первый, кто вступил в права фактического владения этим объектом с момента завершения строительства.
• Льготный НДМ можно применить только на первые 130 кв.м жилья общей площадью меньше 190 кв.м.
• Налоговая скидка распространяется только на объекты стоимостью до €475 тысяч, и только на первые €350 тысяч.

Как получить льготу?

В ходе сделки покупатель уплачивает НДС по стандартной ставке, действующей на этот момент (19%). Она фиксируется в договоре. Затем он подаёт заявление на льготу. Для этого необходимо в течение шести месяцев со дня подписания договора купли-продажи направить в департамент НДС Министерства финансов Республики Кипр следующий пакет документов.

• Заявление о том, что за последние десять лет заявитель не получал льготу по НДС на приобретение новой недвижимости
• Контракт на приобретение недвижимости
• Архитектурные планы объекта
• Копия паспорта
• Заверенная копия разрешительной документации на строительство
• Завизированная архитектором либо инженером по гражданскому строительству декларация, подтверждающая заявленные размеры недвижимости
• Если заявитель состоит в браке – свидетельство о браке, копия паспорта супруга, заявление супруга об отсутствии недвижимости на Кипре

Обычно оформлением льготы занимается по доверенности застройщик либо адвокат. После того как департамент НДС подтвердит право покупателя на льготу, ему вернут разницу.

Если владелец перестаёт использовать жильё в качестве своего основного места жительства до истечения десятилетнего срока владения (например, продаёт его), он обязан в 30-дневный срок уведомить об этом департамент НДС Минфина и затем уплатить разницу между льготной и стандартной ставкой за оставшийся период.

То есть, если он владел своим домом семь лет, ему нужно будет уплатить разницу за три года по ставке 14% (разница между стандартной ставкой 19% и льготной 5%).

Примеры объектов недвижимости на Кипре

2 125 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

120 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Этот ультрасовременный проект, расположенный при въезде в город Лимассол, прекрасно расположен в одном из самых престижных районов города. Резиденция предлагает 14 этажей, где 12 этажей будут занимать 1, 2 или 3-х спальные ультра роскошные апартаменты с потрясающим видом на Средиземное море. На первом этаже резиденции будет находиться новый...

BLUE SKY HOUSES

1 600 000 €

Офис в Лимасоле, Кипр

388 м²

Идеально расположенный в лучшем деловом месте на берегу моря, в нескольких минутах ходьбы от пристани для яхт Лимассола и всех удобств, таких как: известные рестораны, площадь замка, банки, кафе и т. д.Весь этаж с 2 отдельными офисами (один рядом с другим) общей площадью 388 м2.

BLUE SKY HOUSES

1 050 000 €

Вилла в Лимасоле, Кипр

320 м² 4 2

ВНЖ при покупке

Красивый и стильный дом в одном из самых востребованных районов - районе Пантея. Первый этаж дома состоит из 3 разделенных зон - гостиной/столовой и ТВ, ведущих к отдельной кухне и частной террасе с зеленым двориком. Первый этаж предлагает 4 спальни хорошего размера с главной ванной комнатой и гардеробной / ванной комнатой. Расположение и...

BLUE SKY HOUSES

750 000 €

Вилла в Лимасоле, Кипр

220 м² 3 3

ВНЖ при покупке

На продажу выставлена современная вилла, расположенная в районе Агиос Тихонас (Лимасол), одним из главных преимущество отрой является удивительный вид на море и горы. В доме 3 спальни и 2 ванные комнаты, гостевой туалет, просторная гостиная, комната для горничной с собственной ванной. Эта комната с отдельным входом может быть использована в...

BLUE SKY HOUSES

1 100 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

156 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Предлагается к продаже очень просторная 2-комнатная квартира на берегу моря с видом на море. Он расположен на берегу моря с прямым доступом к морю из гостиной, главной спальни и веранды. Общая площадь 156 кв.м. Гостиная совмещена с кухней, гардеробная при входе, много места для хранения вещей, гардеробная в главной спальне, крытое парковочное...

BLUE SKY HOUSES

325 000 €

Апартаменты в Ларнаке, Кипр

70 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Престижный, уникальный жилой дом из двух блоков имеет 1-, 2- и 3-спальные квартиры с просторными верандами и террасами. Роскошный проект предлагает апартаменты с частными садами и террасами на крыше, расположен в Маккензи, лучшем туристическом районе, окруженном различными необходимыми удобствами, всего в 80 метрах от пляжа.

BLUE SKY HOUSES

1 550 000 €

Квартира в Лимасоле, Кипр

235 м² 5 4 3

ВНЖ при покупке

Пентхаус Super Luxury 4bd на продажу на берегу моря в районе Аматусия на верхнем этаже. В доме 3 ванные комнаты с подогревом полов, полностью отремонтирован, обставлен роскошной мебелью, телевизор 65 дюймов, новая кухня, новые стеклопакеты с электрическими решетками, кондиционер, общий бассейн. Удобное расположение со всеми удобствами,...

Mercury Group

900 000 €

Квартира в Лимасоле, Кипр

237 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 237 кв.м В Лимассоле. Квартира расположена на четвертом этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты, одной душевой комнаты, одного санузла. Из окон открывается вид на море, на город. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, отопление. Недвижимость продается с...

Mercury Group

1 100 000 €

Дом в Лимасоле, Кипр

281 м² 4

ВНЖ при покупке

Продается 2-этажная вилла площадью 281 кв.м В Лимассоле. Из окон открывается вид на море, на горы. Недвижимость продается с мебелью. К недвижимости относится парковочное место, сад. На территории расположен бассейн личного пользования.

Mercury Group

420 000 €

Квартира в Лимасоле, Кипр

60 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 60 кв.м В Лимассоле. Квартира расположена на восьмом этаже и состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты. Из окон открывается великолепный вид на море. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер. Недвижимость продается с мебелью. К недвижимости относится парковочное...

Mercury Group

2 000 000 €

Вилла в Лимасоле, Кипр

300 м² 4 3

ВНЖ при покупке

BLUE SKY HOUSES

498 000 €

Квартира в Лимасоле, Кипр

106 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Данный жилой комплекс задуман как идеальное место, где вы можете отдохнуть от городской суеты и насладиться потрясающими закатами, не выходя из собственного балкона или террасы. Комплекс выгодно расположен всего в нескольких минутах езды от центра Лимасола, рядом со всеми удобствами (аптеки, супермаркеты и т.д.), фантастическим видом на море и в...

NF Group

12 655 000 €

Пентхаус в Лимасоле, Кипр

1206 м² 6 6

ВНЖ при покупке

BLUE SKY HOUSES

680 000 €

Таунхаус в Лимасоле, Кипр

126 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Новый современный жилой проект не имеет аналогов по своему расположению, дизайну и отделке, отвечая потребностям взыскательных клиентов, которые хотят вести гармоничный образ жизни, имея легкий доступ ко всем городским удобствам. Отделка сочетает в себе натуральные материалы, включая дерево, мрамор и камень, с высококачественной внутренней...

BLUE SKY HOUSES

517 000 €

Апартаменты в Ларнаке, Кипр

109 м² 2 2

ВНЖ при покупке

BLUE SKY HOUSES

420 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

132 м² 3 2

ВНЖ при покупке

BLUE SKY HOUSES

503 500 €

Земля в Лимасоле, Кипр

1007 сот.

Продается земельный участок площадью 1007 кв.м. В Лимассоле. На территории с возможностью построить 302 кв.м. Имеет великолепный вид на море, на горы.

Mercury Group

2 200 000 €

Вилла в Лимасоле, Кипр

397 м² 5 4

ВНЖ при покупке

BLUE SKY HOUSES

510 000 €

Квартира в Ларнаке, Кипр

137 м² 3

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 137 кв.м В Лимассоле. Квартира расположена на этаже и состоит из Недвижимость продается с мебелью. К недвижимости относится парковочное место.

Mercury Group

495 000 €

Вилла в Лимасоле, Кипр

189 м² 4 3

ВНЖ при покупке

BLUE SKY HOUSES

Посмотреть ещё 5006 похожих объектов

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Налоги при владении недвижимостью

На Кипре на государственном уровне нет налога на недвижимость, зато на муниципальном уровне их сразу несколько. Возможно, в будущем местные налоги объединят, так как властям очевидна избыточность такого количества сборов.

Налог на недвижимость (immovable property tax, IPT)

1 января 2017 года государственный налог на недвижимость был отменён.

Муниципальный налог (municipality tax)

Это местный налог, уплачиваемый в соответствующий муниципалитет. Налоговой базой служит рыночная стоимость объекта на 1 января 2013 года. Ставка налога варьируется от 0,1 до 0,2%, конкретный размер и сроки уплаты каждый муниципалитет устанавливает самостоятельно, о чём он рассылает уведомления плательщикам. За несвоевременную уплату назначаются штрафы, которые могут быть весьма существенными. Например, в Лимасоле и Ларнаке они составляют 10% от неуплаченной суммы.

Сборы местных органов власти (local authority fees)

Сумма налога будет зависеть от размера и типа недвижимости, так как покрывает расходы местных властей на её обслуживание. Это плата за вывоз мусора, уличное освещение, канализацию и другие коммунальные услуги. Как правило, сумма находится в диапазоне от €85 до €500 в год.

Налог на канализацию (sewage tax)

Ежегодный налог, который рассчитывается на основе рыночной стоимости недвижимости на 1 января 2013 года. Как правило, размер налога составляет около €100–200. Уплачивается в местное управление по канализации.

Налог на доход от аренды (rental income tax)

При сдаче недвижимости в аренду её владелец должен платить подоходный налог (Income Tax). Ставка налога зависит от размера прибыли.

Налог на прирост капитала (capital gains tax)

Этот налог уплачивается продавцом после продажи недвижимости, причём только в том случае, если объект был продан с прибылью. Прибыль рассчитывается как разница между ценой продажи и ценой, по которой объект был когда-то куплен. Ставка фиксированная – 20%.

Из налогооблагаемой базы вычитается €17 086 на каждого собственника. Таким образом, если домом владели двое супругов, суммарный вычет составит €34 172. Также из прибыли вычитаются расходы на приобретение и ремонт объекта.

Если частное лицо владело объектом более пяти лет, владелец может получить льготу по этому налогу, однако она даётся один раз в жизни. В этом случае можно уменьшить налогооблагаемую сумму:

• для жилых объектов: на €85 430,
• для сельскохозяйственных земель: на €25 629.

Сбор за передачу недвижимого имущества (IPTL)

С 22 февраля 2021 года при продаже всех видов недвижимого имущества с продавца взимается сбор в размере 0,4%. Базой для расчёта считается стоимость, указанная в договоре купли-продажи.

Налоги на недвижимость, полученную в наследство или в дар

Наследство

Налог на наследство на Кипре отменён в 2000 году, однако взимается налог на передачу права собственности (см. «Титульный сбор»).

Дарение

В случае безвозмездной передачи собственности ставка налога будет зависеть от степени родства.

• От родителей к детям: нет
• Между супругами: 0,1%
• Между родственниками третьей степени: 0,1%
• Попечителям: €50

Как сэкономить на налогах

Снизить сумму налогов помогут специалисты – риелторы и налоговые консультанты. А возможности сократить налоговое бремя имеются и при покупке, и при продаже недвижимости.

При покупке

• Для нового жилья: получить льготу по НДС, если вы планируете постоянно проживать в этом доме.
• На вторичном рынке: оформить собственность на обоих супругов, благодаря этому налогооблагаемая сумма попадёт в диапазон более низких ставок.

При продаже

• Сохранять документы о затратах на приобретение и ремонт недвижимости – сумму можно будет вычесть из налогооблагаемой прибыли.
• Изначально оформить недвижимость на обоих супругов – при этом прибыль от продажи также разделится на два и попадёт в более низкий диапазон.
• Получить льготу, если объект находился в собственности более пяти лет.

Фото: unsplash.com (Datingscout, Klara Kulikova)

Условия цитирования материалов Prian.ru