Не морем единым. Чего ждать от инвестиций в коммерческую недвижимость Болгарии

Цифры

Рынок недвижимости Болгарии пережил пандемию без потрясений. По информации Национального института статистики, в 2020 году цены выросли на 5,4%, а стройки не замирали.

По данным Регистрационного агентства Болгарии, второй квартал 2021 года и вовсе установил рекорд по числу заключённых сделок с 2011 года. В первой половине года в стране было зарегистрировано 105 402 сделки. По сравнению с аналогичным периодом 2020-го рост составил 39,4%, по сравнению с показателями 2019-го – плюс 13,9%. Эти данные включают сделки со всеми видами недвижимости.

На рынке преобладают местные инвесторы

По данным Colliers¹, в первой половине 2021 года общий объём инвестиций в недвижимость Болгарии составил €19 млн. Этот показатель стал самым низким с 2011 года. Снижение связано с общим замедлением рынка, вызванным пандемией. Из-за ограничений на передвижение местные инвесторы были активнее иностранцев.  

Изменение объёма инвестиционных транзакций в Болгарии. Источник: Colliers International

Общий объём сделок с целью инвестиций распределился по сегментам рынка так:

• 43% – сегмент розничной торговли;
• 29% – жилые помещения;
• 17% – офисные объекты;
• 11% – производственные и складские площади.

В первой половине 2021 года объём инвестиций в доходные активы был значительно выше (68%), чем в объекты недвижимости для собственного использования (32%).

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Привлекательность сегментов с точки зрения доходности

Исследование Colliers показало, что доходность объектов ретейла в Болгарии оставалась стабильной даже во время пандемии. А вот рентабельность производственных помещений и офисов уменьшилась.

Доходность объектов коммерческой недвижимости в Болгарии. Источник: Colliers International

Ретейл. Наименее пострадавший

Продовольственные магазины и аптеки – то есть заведения, обеспечивающие предметами первой необходимости, – оказались в выигрыше даже в локдаун, так как они продолжали работать в обычном режиме. Хорошую доходность показали мини-маркеты и магазины шаговой доступности. Согласно отчёту, даже мелкие предприниматели получили стимул к развитию и смогли конкурировать с сетевыми магазинами в борьбе за клиентов.

К примеру, в Софии² в последние годы открылось много небольших продовольственных точек и значительно увеличилось их разнообразие. Доля продуктовых магазинов в столице выросла с 3% в 2016 году до 7% в 2021-м.

Топ-5 категорий магазинов в Софии. Источник: Colliers International (2)

Топ-5 популярных категорий ретейла на главных торговых улицах Софии по количеству арендованных площадей:

1. Модная одежда
2. F&B (кафе, рестораны, фаст-фуд)
3. Услуги
4. Продовольственные товары
5. Аксессуары и ювелирные изделия²

Сочетание различных категорий магазинов на улицах Софии постепенно менялось: в 2016 году здесь доминировали магазины одежды и кафе, а в первом полугодии 2021 года линейка представленных категорий стала более сбалансированной.

Экономика Болгарии в первом полугодии 2021-го демонстрировала признаки восстановления. По данным Cushman & Wakefield³, во втором квартале 2021 года количество розничных продаж росло, как и готовность людей к тратам. Болгары совершали покупки на 25,9% активнее в апреле и на 23,9% в мае 2021 года по сравнению с периодом первого локдауна 2020-го.

В центре внимания – ретейл-парки

В первой половине 2021 года в торговых центрах практически не открывались новые магазины, объём рынка остался на уровне 2020-го, то есть намного ниже докризисных показателей. Менеджеры ТЦ отметили, что уже работающие бренды стремились поменять концепции и даже расширить площади, а вот новых арендаторов было мало. В торговых центрах Софии уровень вакантных площадей оставался стабильным – в пределах 6-7%.

Одновременно, поскольку многие бренды уже представлены в столице и крупных городах Болгарии, большинство хотят расширить свои сети по всей стране. В фокусе внимания инвесторов ретейл-парки – экономичные форматы торговых центров в небольших городах.

Вслед за спросом появилось предложение: сейчас по всей стране строят около 52 тыс. кв. м таких площадей. По состоянию на первое полугодие 2021 года общая площадь помещений в ретейл-парках Болгарии – 179 тыс. кв. м. На каждую тысячу жителей приходится всего 27 кв. м, что существенно ниже по сравнению с другими странами Юго-Восточной Европы.

Площади в болгарских торговых центрах во втором квартале 2021 года и их доходность

Офисы. Переизбыток предложений

По данным Cushman & Wakefield³, во втором квартале 2021 года сданные в аренду офисные площади в Софии увеличились на 53 тыс. кв. м. Общая площадь офисов классов A и B в столице достигла почти 2,19 млн кв. м. Доля свободных площадей составила 14,3% – в начале года показатель равнялся 12,9%: переход сотрудников на удалённую работу и неравномерные темпы восстановления экономики снизили спрос на офисные помещения в Софии и других крупных городах Болгарии.

С другой стороны, отсутствие крупных новых проектов может привести к уменьшению предложения: к середине года в стадии строительства находится всего 212 тыс. кв. м офисных помещений.

Арендные ставки остаются на уровне €15 за кв. м в центральных деловых районах, а в зданиях, расположенных вдоль основных магистралей Софии, – €12–14 за кв. м. 

Изменение уровня вакантных офисных помещений и стоимости аренды. Источник: Cushman & Wakefield (3)

По прогнозу экспертов компании, ставки в офисных помещениях классов A и B могут снижаться из-за большого числа доступных площадей. Самый высокий уровень доходности данного сегмента во втором квартале 2021 года составил 7,5%.

Склады и промышленные площади. Всё для местных

По данным Cushman & Wakefield³, в данном сегменте объём арендуемых площадей почти соответствует докризисным показателям. В Софии большинство завершённых объектов возводились компаниями для собственного использования. На данный момент площадь промышленных и складских помещений на стадии строительства составляет около 330 тыс. кв. м, из которых почти 70% строятся по индивидуальному заказу и будут использоваться непосредственно владельцами.

На первую половину 2021 года уровень свободных площадей в данном сегменте в Софии составлял около 4% от общего предложения.

Арендные ставки в Софии остаются стабильными, в диапазоне €4,2–4,4 за кв. м. Помещения больше 10 тыс. кв. м предлагаются по цене €3,8–4,0 за кв. м.

Изменение уровня вакантных промышленно-складских помещений и стоимости аренды. Источник: Cushman & Wakefield (3)

Доходность производственных и складских помещений несколько снизилась из-за растущего интереса инвесторов, поднимающих цены. Максимальный доход сегодня – около 8%.

Прогнозы

Ретейл: изменения и переоценка

Многим компаниям придётся реструктурировать бизнес и переоценить локацию объектов. Приоритетом крупных сетевых ретейлеров останется необходимость присутствия как в торговых центрах, так и на главных торговых улицах городов.

Игроки рынка торговли, которые сумели реорганизовать систему работы и предложить дополнительные сервисы, помимо онлайн-доставки, окажутся в более выигрышном положении. Ретейл-парки могут стать популярными среди арендаторов, активно расширяющих сети. Этот формат может считаться хорошей возможностью для выхода на рынок в регионах.

Офисные помещения: акцент на топовых локациях

Эксперты прогнозируют, что на рынке будут предпочтительны инвестиции с низким уровнем риска. Основной интерес инвесторов сосредоточится на офисных помещениях класса А в топовых локациях.

Инвесторы, вложившие капитал в офисные помещения, сейчас стараются диверсифицировать портфели. Они могут направлять активы сразу в несколько сегментов рынка: складские помещения, жильё, торговые площади.

Складские и промышленные площади

Доходные активы в этой сфере остаются немногочисленными из-за большой доли компаний в сфере производства и логистики, которые предпочитают использовать собственные помещения (или старые, пригодные для использования здания).

Рентабельность индустриальной недвижимости может снижаться по причине того, что цены на такие объекты растут. Местные инвесторы интересуются этим форматом и предпочитают вкладывать средства в этот тип объектов.

Примеры коммерческой недвижимости в Болгарии

550 000 €

Отель, гостиница в Обзоре, Болгария

550 м²

Дом для гостей в городе Обзор ! В 200 метрах от пляжа! ID13476. Недвижимость расположена в известном черноморском городе Обзор, где уникально сочетается горный и морской климат, в 200 м от морского берега в тихом месте в 150 метрах от центра города. Дом имеет общую площадь 550 кв.м. и состоит из 5-ти этажей с жилой площадью 100 кв.м.,...

STEFANOV INVEST

750 000 €

Производство в Каблешково, Болгария

12478 м²

Производственная база в Каблешково на территории площадью 12478 м2. Имеется центральное водоснабжение, канализация. Электропитание 200 кВт Встроена скважина для воды. База включает в себя: I Оборудование для обработки массивной древесины:  Производственные помещения - 600 м2,  горизонтальный гурман WOOD MIZER, ...

Аврора Плюс

1 420 000 €

Отель, гостиница в Несебре, Болгария

1150 м²

#26591254 Предлагается 6-ти этажный отель Елизабет в прекрасном, живописном месте черноморского побережья, на первой линии моря в г. Несебр, обл. Бургас, Болгария. Стоимость: 1 420 000 евро Населенный пункт: г. Несебр Комнат:12 Общая площадь: 1150 кв. м. Этажей:6 Без таксы обслуживания. Здание введено в эксплуатацию в 2010 г.-Акт...

OAZIS REALTY

544 500 €

Отель, гостиница в Равде, Болгария

700 м²

#27996888 Предлагается два самостоятельных этажа гостевого дома в статусе 2 звезды, в курортном поселке Равда , обл. Бургас, Болгария. Стоимость: 550 000 евро Населенный пункт: с. Равда Комнат: 12 и двухкомнатная квартира Общая площадь: 700 кв. м. Площадь двора: 70 кв. м. Терасса: 14 Этажность здания: 4 Этажи: 2 и 3 из 4 Без...

OAZIS REALTY

30 060 €

Магазин в Лозенеце, Болгария

17 м²

#28124872 Предлагается магазин и земля 60 м2,на партерном этаже 5-ти этажного здания, в 200 м. от моря в популярном курортном поселке Лозенец, обл. Бургас, Болгария. Стоимость: 33 400 евро Населенный пункт: с. Лозенец Комнат: 1 Общая площадь: 16,66 кв. м. Площадь земли: 60 кв.м. Терасса: 0 Этаж: партер из 5 Такса обслуживания:...

OAZIS REALTY

201 635 €

Коммерческая недвижимость в Кошарице, Болгария

3703 м²

#28128076 Предлагается для продажи прекрасный земельный участок в статусе пастбище в с. Кошарица, местность Бостанлъка, обл. Бургас, Болгария. Стоимость: 205.750 евро Населенный пункт: с. Кошарица, местность Бостанлъка Площадь участка: 3 703 кв. м. Схема оплаты: 5000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве...

OAZIS REALTY

34 155 €

Магазин в Святом Власе, Болгария

22 м²

ID 30261198 Предлагается коммерческое помещение на первом этаже в новопостроенном торговом центре. Стоимость: 34 500 евро Населенный пункт: апарт комплекс Севен Апартментс и Отель,Святой Влас,Болгария Общая площадь: 22,24 кв.м. Этаж: 1 из 4 Такса поддержки : 1000 евро/год Здание введено в эксплуатацию-Акт 15 Схема оплаты: 2000...

OAZIS REALTY

49 500 €

Коммерческая недвижимость в Бургасе, Болгария

647 м²

#31127170 Предлагается для продажи участок в УПИ в с.Твърдица . Стоимость: 50 000 евро Населенный пункт: с.Твърдица,обл.Бургас,. Площадь участка: 647 кв. м. Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Участок в регуляции 647кв, м в селе Твардица в УПИ, в 8 км от моря и пляжа в...

OAZIS REALTY

136 620 €

Коммерческая недвижимость в Святом Власе, Болгария

305 м²

# 31170046 Предлагается для продажи прекрасный земельный участок в регуляции в центре Святого Власа Стоимость: 138 000 евро Населенный пункт: Святой Влас,квартал Русалка Площадь участка: 305 кв. м. Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагается для продажи участок земли...

OAZIS REALTY

60 588 €

Коммерческая недвижимость в Кошарице, Болгария

1228 м²

Предлагаются для продажи прекрасные земельные участки в регуляции в с. Кошарица. Стоимость каждого: 61.200 евро Населенный пункт: с. Кошарица Площадь каждого участка: 1228 кв. м. Участок с видом на море в Кошарица, м. Сулджа, 1228 кв. м., 61.200 евро, #30470224 Участок под застройку с панорамным гладким морем и всем Несебрским...

OAZIS REALTY

270 000 €

Отель, гостиница в Малко-Тырново, Болгария

850 м²

ID 22431457 Предлагается к продаже 2-звездночный отельный комплекс в уникальном городке Малко Тырново. Стоимость: 270 000 евро Населенный пункт: г.Малко Тырново,обл.Бургас Общая площадь: площадь отельного комплекса- 850 кв.м. на земельном участке 580 кв.м. Этаж: 1 и 2 из 2 Здание введено в эксплуатацию-Акт 16 Схема оплаты: 2000...

OAZIS REALTY

15 000 €

Коммерческая недвижимость в Бургасе, Болгария

15000 м²

Виноградник с винным сортом, площадью 1 500 кв.м. Рядом с Бургасом и городом Средец

Glavno

58 300 €

Доходный дом в Бургасе, Болгария

100 м²

Предлагаем на продажу гостевой дом в селе Везенково - в 18 км от городка Сунгурларе, в 15-30 км от известных самобытных сел-курортов Медвен, Жеравны и Котел, и в 90 км от областного центра Бургас, – в Балканских горах, недалеко от реки Луда Камчия. Недвижимость предлагает три комнаты и одну квартиру, две из которых категории две звезды и...

BulgarianESTates Ltd.

270 000 €

Коммерческая недвижимость на Солнечном берегу, Болгария

3719 м²

# 31862862 Предлагается для продажи прекрасный земельный участок в регуляции рядом с главной дорогой Бургас-Варна. Стоимость: 270 000 евро Населенный пункт: местность Индж.Блато,Солнечный берег, общ.Несебр Площадь участка: 3719 кв. м. Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности....

OAZIS REALTY

3 000 000 €

Отель, гостиница в Святом Власе, Болгария

1800 м²

Агентство недвижимости АТЛАНТА предлагает РОСКОШНЫЙ ОТЕЛЬ недалеко от морского побережья одного из самых посещаемых морских курортов - Свети Влас. Отель расположен в 150 метрах от прекрасных пляжей Святого Власа. Имеет 52 двухместных номера, современно и функционально обставленных. Отель расположен на курорте Святой Влас, в 3 км. от Солнечного...

АТЛАНТА БГ

3 000 000 €

Коммерческая недвижимость в Ахтополе, Болгария

76370 м²

ID 32172738 Предлагаем на продажу: Участок в Ахтополе Цена: 3000000 евро без НДС Населенный пункт: Ахтополь Общая площадь: 76370 Схема оплаты: 90000 евро депозит 100% при подписании договора Участок расположен в исключительно коммуникативном месте в 600 метрах от входа в город, на главной дороге Ахтополь-Синеморец. Его...

OAZIS REALTY

42 500 €

Коммерческая недвижимость в Болгарии

1295 м²

Продается земельный участок, в с.Свободы, община Камено, обл. Бургас. Цена: 50000 евро Местоположение: с. Свободы, община Камено, обл. Бургас. Общая площадь: 1295кв м Категория – земельный участок в УПИ. На участке есть старое з-х этажное строение площадью 450 м., каждый этаж по 150 м. Высота потолков 3м., назначение дома - жилое...

OAZIS REALTY

30 000 000 €

Коммерческая недвижимость в Варне, Болгария

10000 м²

Центр Варны! ТОП ПРЕДЛОЖЕНИЕ! Новый современный бизнес центр! В продаже коммерческие помещения. 2 этажа + подземный этаж (паркоместа). ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ: 10 000 кв.м. Всё в аренде: -огромный банк -офисы -рестораны -медицинский центр -фитнес ( 1800 кв.м) Только фитнес центр в день даёт 4000 евро. ТОП ЛОКАЦИЯ! ТОП...

АТЛАНТА БГ

8 900 000 €

Коммерческая недвижимость в Софии, Болгария

Данный выставленный на продажу аквапарк расположен в Болгарии, в 25 километрах от Софии. Комплекс предлагает пять ресторанов, семь бассейнов, размещение в отеле, озеро для спортивной рыбалки, небольшой зоопарк и множество аттракционов для взрослых и детей. Комплекс занимает площадь 89 559 м2: 34 684 м2 - принадлежат собственнику; 27 962 м2 -...

Immotrading GmbH

420 948 €

Коммерческая недвижимость на Солнечном берегу, Болгария

7653 м²

ID 33045692 Площадь:7653 кв.м. Местоположение: обл. Бургас, общ. Поморие, г. Ахелой, местность Пречиствателната Цена: 425 200 евро Схема оплаты: 5000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Урбанизированный участок земли, расположенный между Равдой и Ахелоем, назначение – незастроенное имущество...

OAZIS REALTY

Посмотреть ещё 172 похожих объекта

Источники: 1) Colliers International – Investment Market Overview; 2) Colliers International – Shopping Streets In Sofia; 3) Cushman & Wakefield – Bilgaria Real Estate Market Data

Фото: wikipedia (Boby Dimitrov)

Условия цитирования материалов Prian.ru