Версия
для печати
для печати
как получить максимум за свои деньги
Луштица-Бэй – особый проект на рынке Черногории. Крупнейший, самый амбициозный и действительно международный – недвижимостью здесь владеют граждане 44 стран мира. Семь отелей, 500 вилл и таунхаусов, более тысячи квартир, две первоклассные марины, четыре пляжа, видовое гольф-поле, магазины и рестораны, школа и детский сад, медицинские и спортивные центры… Это не просто курортный комплекс, а самостоятельный город, который сейчас строится на побережье Адриатического моря. В чём преимущества покупки недвижимости в таком проекте? Что он может дать собственникам? И чем отличается от того, что было на рынке раньше? Разберёмся вместе.
В этой маленькой стране, расположенной на берегах Адриатики, на удивление живой и разнообразный рынок недвижимости.
У моря – а иностранным покупателям интересно именно оно – сохранилась застройка венецианской эпохи (XV–XVIII века). Многие особняки в историческом центре Будвы, Котора, Пераста, Херцег-Нови сейчас отреставрированы – в них живут, сдают в аренду туристам, там размещаются музеи, гостиницы, магазинчики и ресторанчики.
Массовое строительство югославского периода проходило в основном в столице – Подгорице. Впрочем, и у моря появились кварталы типовой застройки, знакомой всем жителям постсоциалистических стран. Сегодня это самое дешёвое жильё на побережье: многие дома середины XX века устарели и нуждаются в реновации.
С обретением независимости (2006 год) и особенно после получения официального статуса «кандидата на вступление в Евросоюз» (2010 год) в Черногории начался строительный бум. Девелоперы увидели огромный потенциал, резко выросло число туристов, подскочил и международный спрос на недвижимость.
Большинство новостроек Черногории – жилые дома средней этажности без инфраструктуры или с минимальными удобствами (огороженный двор, паркинг, иногда бассейн). В первые годы независимости здесь велась преимущественно точечная разнородная застройка. А масштабные урбанизации, к которым туристы уже успели привыкнуть, например, в Турции или Испании, не появлялись.
Причин несколько.
Ситуация начала меняться 10–15 лет назад. В Черногорию пришли международные девелоперы, которые стали развивать здесь грандиозные проекты. По сути, они сформировали отдельный сегмент рынка – жильё в организованных комплексах, – у которого есть свои особенности. Луштица-Бэй – яркий представитель черногорской недвижимости нового поколения (подробнее о проекте здесь).
Побережье – самый дорогой регион Черногории. Стоимость недвижимости здесь выше, чем в столице и тем более в провинции. В последние годы новостройки постепенно дорожают, в то время как цены на вторичный фонд стагнируют.
Минимальная сумма, на которую стоит рассчитывать, – €1,5 тыс. за кв. м. За эти деньги продают квартиры в домах эконом-класса – обычно они расположены сравнительно далеко от моря, не имеют развитой инфраструктуры, не могут похвастать красивыми видами из окон и качественной отделкой.
€2,5–4 тыс. за квадрат – средний ценовой диапазон качественной недвижимости у моря. С такой суммой уже можно рассматривать проекты нового поколения. Например, в Луштица-Бэй за €197 тыс. можно купить прекрасную 74-метровую квартиру (€2,6 тыс. за кв. м): открытая кухня, совмещённая с гостиной, отдельная спальня с гардеробом, просторный санузел и две просто шикарные террасы. Объект расположен в районе новой застройки – Centrale. В эту цену уже включена полная отделка, встроенная мебель, сантехника европейских брендов, кухонное оборудование (подробнее о расходах здесь).
Премиальные варианты стоят €4–8 тыс. за кв. м. С такими деньгами покупатель может выбирать топовые локации, лучшие виды, безупречное качество строительства.
Важно! Цена недвижимости в Черногории сильно зависит от стадии строительства. Здесь выгодно покупать квартиры на начальных этапах и инвестировать в новые фазы популярных комплексов. Например, когда проект Луштица-Бэй только выходил на рынок (2012 год), средняя цена квадратного метра во флагманском районе Marina Village составляла €2,8 тыс. Сейчас, когда этот район застроен, вся инфраструктура работает, а в домах живут люди, квадратный метр продаётся в среднем за €6,1 тыс.
В новых комплексах не просто строится жильё, а создаётся гармоничная среда – дороги, общественные пространства, объекты социальной инфраструктуры. Над архитектурой и ландшафтным дизайном работают ведущие мировые специалисты, а застройщики, вложившие миллионы в разработку, строго следуют проекту.
К примеру, компания, которая создавала мастер-план Луштица-Бэй, в 2013 году получила премию Award of Excellence от Американского общества ландшафтных архитекторов, а для разработки проекта гольф-поля пригласили всемирно известного игрока Гэри Плейера (он выиграл 163 турнира на шести континентах и был включён во Всемирный зал славы гольфа).
Для Черногории это особенно важно. Страна молодая, развивающаяся, местные власти ещё не успели обновить инфраструктуру всего побережья. Поэтому черногорские риелторы обычно не рекомендуют покупать квартиры удалённо – лучше приехать и изучить окрестности: сам дом может быть качественным, а вот окружение разочарует. В организованных комплексах об этом можно не волноваться.
Этот фактор особенно важен для тех, кто вкладывает деньги на долгий срок. Во всём мире набирает обороты ESG-девелопмент: инвесторам интересны комплексы, которые бережно относятся к окружающей среде, развивают социальные инициативы и сохраняют высокие стандарты корпоративного управления. И если сейчас этот тренд только зарождается, то через десять лет несоответствие эконормам может стать серьёзным препятствием для продажи.
Мелкие застройщики, которые возводят отдельно стоящие жилые дома, обычно думают об экологии в последнюю очередь. А в крупных международных компаниях эта тема давно на повестке. Луштица-Бэй тому доказательство. Земельный участок, отведённый под комплекс, занимает 690 гектаров, но застроено будет только 10% территории. За соблюдение экологических стандартов проект уже получил золотой сертификат LEED (выдан Американским советом по зелёным зданиям).
Мелкий застройщик, конечно, тоже способен возвести качественный дом и соблюсти сроки, но в плане надёжности он в любом случае проигрывает международной компании. У последней в разы больше опыта, ресурсов и возможностей. Она не так сильно зависит от финансирования и способна предложить покупателям более гибкие планы рассрочки, у неё налажены процессы проведения сделок, а документы чистые и прозрачные.
Плюс такие масштабные комплексы, как Луштица-Бэй, обычно находятся на контроле у государства. В этом проекте 10% акций застройщика принадлежит правительству Черногории, что становится ещё одной гарантией того, что вся обещанная инфраструктура будет построена.
Простое перечисление того, что будет доступно жителям Луштицы, выглядит внушительно: оборудованная и ухоженная набережная, порт, который разместится в одной из двух марин с полным сервисом для яхт, четыре пляжа, скверы для отдыха и площади для прогулок, бутики, супермаркеты, клубы, рестораны, спа, несколько фитнес-центров, гольф-поле и гольф-клуб, амфитеатр и конференц-зал, детский сад, школа и медицинский центр, участок полиции и пожарной, банк, почта, автосервис, заправка… Вы покупаете квартиру, а это всё получаете в придачу.
Этот вопрос особенно важен для иностранцев, которые не собираются жить в Черногории постоянно. Кто и как будет следить за домом в ваше отсутствие? Где гарантии, что бассейн будут чистить, а кусты стричь? А если в доме прорвёт трубу, кто это починит?
Огромное преимущество организованных комплексов в том, что после завершения строительства девелоперы не бросают свои проекты, а продолжают ими управлять, причём делают это десятилетиями. Посмотрите на Эль-Гуну – та же компания, которая сейчас застраивает Луштицу, начала возводить этот египетский курорт в 1990 году. 30 лет прошло, а город процветает.
В Луштица-Бэй созданы две управляющие компании: первая следит за общей городской инфраструктурой, вторая – за недвижимостью.
А это преимущество особенно оценят инвесторы. Во-первых, найти арендаторов в раскрученный комплекс гораздо проще, чем в рядовой никому неизвестный дом. Репутация всего проекта работает на каждого инвестора в отдельности. Во-вторых, все процессы отлажены. Местная управляющая компания берёт на себя хлопоты по поиску и размещению арендаторов, а вам выплачивает доход. И наконец, крупный проект, в отличие от маленького, может предложить инвесторам гарантированный доход от аренды – в Луштица-Бэй он около 5% годовых в евро, что существенно больше, чем приносят депозиты и многие ценные бумаги.
Важно! Итоговая доходность инвестиций в недвижимость зависит не только от арендных поступлений, но и от капитализации объекта. По этому параметру интегрированные курорты также выигрывают у рядового жилья. Спрос на недвижимость в Луштица-Бэй международный (уже сейчас граждане 44 стран купили здесь дома и квартиры), а значит, проект менее зависим от любых локальных кризисов и имеет больший потенциал для устойчивого повышения цен.
Пожалуй, минус у жилья нового поколения только один: цены в организованных комплексах, как правило, выше, чем в рядовых домах, которые не могут предложить жильцам все эти удобства. Но даже этот нюанс можно обойти, если вы готовы купить квартиру на первой стадии и немного подождать, пока её сдадут в эксплуатацию. Стоимость строящихся апартаментов в Луштица-Бэй стартует от €145 тыс!