Такой доступный недоступный Дубай. Разбиваем стереотипы

Почему все сейчас стремятся в Дубай

На рынке недвижимости Дубая ажиотаж. Спрос растёт на протяжении всего года, а третий квартал 2022-го и вовсе стал рекордным – такого подъёма здесь не видели последние 12 лет. За три месяца в эмирате заключили 25 тыс. сделок общей стоимостью почти 70 млрд дирхамов ($19 млрд). Особенно сильно подскочил спрос на новостройки.

Причины? Лояльная иммиграционная политика – за последний год в ОАЭ появились новые типы резидентских виз для инвесторов в недвижимость и не только; политическая и экономическая стабильность; успехи в борьбе с коронавирусом; проведение «Экспо-2020»… Всё это внесло свой вклад.

Ольга Расторгуева директор отдела продаж Banke International Properties: Основная мотивация клиентов из России – поиск безопасного места. Люди обеспокоены ситуацией, хотят хранить сбережения в надёжном месте, вести бизнес, растить детей. А Дубай предоставляет очень гибкие условия для иностранцев. Можно на основании покупки недвижимости получить резидентскую визу, что позволит открыть счёт в банке и перевести на него деньги из России. Можно жить здесь и обучать детей в местных школах. Или не жить и зарабатывать на сдаче недвижимости в аренду. Рентная доходность, кстати, за последний год выросла с 5–6 до 8–10% – благодаря ажиотажному спросу.

Преимущества Дубая для инвесторов и иммигрантов

Для инвесторов	Для иммигрантов
Динамичный растущий рынок с большим выбором ликвидных объектов разных ценовых категорий. Иностранцы имеют право покупать недвижимость в полную собственность. Возможны кредиты и рассрочки от застройщиков	Простота легализации. Здесь можно получить визу резидента при покупке жилой недвижимости стоимостью от 750 тыс. дирхамов ($204 тыс.). Важно, что обладатели этой визы не обязаны постоянно жить в Дубае – достаточно приезжать раз в полгода. Есть и другие категории долгосрочных виз
Стабильный арендный поток в валюте: средние ставки доходности жилья в Дубае за последний год выросли с 5–6 до 8–10% годовых	Высокий уровень жизни – это касается всего, от качественного образования и медицины до развлечений и различных коммерческих сервисов
Отсутствие налогов – при покупке, содержании и даже сдаче в аренду. Исключение – коммерческая недвижимость, где при доходе от $100 тыс. в эквиваленте в год взимается налог 5%	Развитый рынок труда и высокие зарплаты: здесь есть все возможности для создания своего бизнеса или устройства на работу по найму
Для российских инвесторов также важно, что они могут перечислять средства за новостройки в Дубае напрямую из российских банков, не попавших под санкции	Тёплый климат позволяет купаться в море круглый год. При этом благодаря развитой инфраструктуре (кондиционеры в транспорте, торговых центрах – буквально везде) жара переносится легко
Возможность создать юрлицо и открыть счёт в банке ОАЭ – местная финансовая система считается одной из самых надёжных в мире	Интернациональное сообщество: 90% населения Дубая – экспаты, здесь в мире и согласии живут люди из самых разных регионов

Стереотипы иностранцев о недвижимости в Дубае

Главный стереотип, который мешает иностранцам рассматривать недвижимость в Дубае, – они считают, что здесь всё слишком дорого. Да, эмират известен люксовыми проектами, но в ОАЭ строят не только премиальное жильё.

Ольга Расторгуева директор отдела продаж Banke International Properties: В Дубае с бюджетом $150–200 тыс. можно приобрести ликвидную недвижимость. Да, она будет расположена не у моря, зато сможет приносить стабильный арендный доход. Причём речь идёт о качественных современных комплексах, которые будут расти в цене.

Топ-3 районов для покупки квартир от $150 тыс.

Mohammed Bin Rashid (MBR City) – «город в городе», который возводится под патронажем шейха Мухаммеда. Огромный проект, расположенный всего в десяти минутах езды от Бурдж-Халифы. Там уже сейчас частично запущена так называемая Хрустальная лагуна – искусственный водоём с пляжами. Строится инфраструктура: торговые комплексы, отели, спортивные центры и многочисленные жилые объекты.

Ольга Расторгуева директор отдела продаж Banke International Properties: В этом районе можно купить квартиру от $150 тыс. рядом с пляжем. Да, это искусственная лагуна, но там такая же голубая вода и золотой песок, как на обычном пляже. Выбор проектов очень хороший: есть почти готовые комплексы, застройщики предлагают рассрочки на выгодных условиях, регулярно стартуют новые стройки.

Вот так выглядят комплексы в районе Mohammed Bin Rashid. Подробнее о проекте здесь

Al Furjan – молодой район, расположенный в южной части Дубая, по соседству с нашумевшим проектом Jumeirah Village. Здесь преобладает малоэтажная застройка, много парков, есть школы, садики, рекреационные центры – всё, что нравится семьям с детьми. До побережья – около 20 минут езды.

Ольга Расторгуева директор отдела продаж Banke International Properties: На мой взгляд, Al Furjan спланирован даже лучше, чем знаменитый район Jumeirah Village, где наблюдаются проблемы с пробками на дорогах. Здесь же – отличные транспортные развязки, несколько остановок метро, рядом новый аэропорт, куда будет летать много лоукостеров. Среди недорогих районов это хороший выбор. Плюс многие местные застройщики предлагают квартиры не просто с отделкой, а за ту же цену – сразу с мебелью. Заезжай и живи.

Эту готовую двухкомнатную квартиру в районе Al Furjan можно купить за $202 тыс. Подробнее об объекте здесь

Dubai South (ех. Dubai World Central) – один из крупнейших проектов городской застройки, расположенный рядом с аэропортом Аль-Мактум и павильонами выставки Expo-2020. Район рассчитан на миллион жителей и сейчас активно застраивается. Сюда уже провели метро.

Ольга Расторгуева директор отдела продаж Banke International Properties: В Dubai South сейчас очень интересные условия для инвесторов. Перед Expo-2020 застройщики возводили комплексы апартаментов, меблировали, сдавали в аренду. И сейчас эти квартиры продаются с жильцами, то есть рентный контракт просто перезаключат на нового владельца, и вы сразу же начнёте получать доход. Можно не волноваться, что объект будет простаивать без арендаторов.

Проект из района Dubai South, где студии стоят даже меньше $100 тыс. Подробнее о нём читайте здесь

Как грамотно распорядиться средствами

Заручиться поддержкой опытного брокера

Покупатели из России часто думают, что, обратившись напрямую к застройщику, они сэкономят на комиссии риелтора. В Дубае это правило не работает. Застройщики не делают скидок тем, кто обращается к ним индивидуально, ведь девелоперам гораздо удобнее работать с брокерами, которые обеспечивают постоянный поток клиентов, чем самим объяснять каждому инвестору условия сделки.

На этом рынке всё наоборот: вам будет проще получить скидку или договориться о более выгодных условиях рассрочки, если вас приведёт платиновый брокер.

Это привилегированный статус, который застройщики присваивают топовым агентствам по результатам продаж.

Такие агентства получают доступ на предзапуски комплексов (которые часто сопровождают специальные ценовые предложения), или им предлагают квартиры в эксклюзивную продажу (например, предпоследний этаж в здании закрепляют за агентством и дают месяц на реализацию – соответственно, клиенты платинового брокера получают доступ к премиальному этажу).

Сертификат платинового брокера в Дубае

Ольга Расторгуева директор отдела продаж Banke International Properties: Статус платинового брокера застройщики Дубая дают риелторам, которые обеспечивают им большой объём продаж. Таким агентам, а следовательно, и клиентам этих агентов предлагают особые условия сотрудничества. Например, у нас сейчас в эксклюзивной продаже десять готовых к заселению таунхаусов Cavalli от застройщика в Damac. В каждом три спальни, три этажа. Покупатели могут сразу подать заявку на ВНЖ, чтобы жить там или сдать в аренду. И цена – всего $280 тыс.

Таунхаусы Cavalli в эксклюзивной продаже от Banke International Properties. Подробнее об объекте здесь

И при этом работа брокера для покупателя бесплатна – так что отказываться от его услуг не имеет смысла.

Ольга Расторгуева директор отдела продаж Banke International Properties: Покупателю, который решит обойтись без брокера, придётся самому общаться с разными застройщиками на английском, разбираться в контрактах, потом отслеживать все платежи – дошли или не дошли… Словом, он останется один на один с возможными проблемами. И к тому же ничего не сэкономит. В этом просто нет смысла. Тем более что брокеры предлагают не только помощь в проведении сделки, но и постпродажное обслуживание. Мы поможем сдать квартиру в аренду, найдём юристов для оформления резидентских виз, посоветуем, как решить любой вопрос, связанный с переездом или инвестициями в ОАЭ.

Продумать стратегию

Стоит заранее обсудить с брокером, как использовать недвижимость, и продумать грамотную стратегию.

Например, если ваша цель – стабильный рентный доход в валюте, то выгоднее приобрести две квартиры за $250 тыс., чем одну за $500 тыс. Доходность будет минимум на 2% годовых выше.

Ольга Расторгуева директор отдела продаж Banke International Properties: В Дубае много малоизвестных застройщиков, которым нужно наработать репутацию. Они тоже строят качественно – вынуждены стараться, чтобы завоевать рынок. Но квартиры продают существенно дешевле, чем их более знаменитые конкуренты, несмотря на то что комплексы находятся по соседству. И вот у такого застройщика можно взять две квартиры по $250 тыс. вместо одной за $500 тыс. и в результате получить повышенный доход от аренды.

Пример комплекса для покупки квартиры с целью заработка на аренде. Подробнее о проекте здесь

Ещё одна распространённая стратегия – купить на котловане и продать, когда комплекс введут в эксплуатацию. В Дубае стоимость объектов за это время увеличивается в среднем на 30%.

Ольга Расторгуева директор отдела продаж Banke International Properties: Стоит учитывать, что власти ОАЭ приняли закон, ограничивающий спекуляции на рынке. Сейчас перепродавать новостройку можно только тогда, когда вы внесли не менее 30% от её стоимости. Средний срок реализации проектов – 2-2,5 года. За это время цена всего объекта повышается в среднем на 30%, но на вложенный капитал инвестора получается заработать до 50%. Для реализации этой стратегии очень важно правильно выбрать объект, который будет легко продать дороже.

Пример проекта на старте строительства, который имеет отличный потенциал для роста цен. Подробнее о нём читайте здесь

Использовать все возможности рынка

Благодаря рассрочкам и кредитному плечу можно увеличивать доходность собственного капитала. Ещё одна возможность – участие в pre-launch-сделках.

Ольга Расторгуева директор отдела продаж Banke International Properties: За пару недель до официального старта продаж застройщик передаёт информацию о будущем проекте своим платиновым брокерам. А мы рассказываем об этом нашим клиентам. Участникам pre-launch-сделок предлагают особенный график платежей и сниженную цену. То есть, участвуя в таком запуске, вы сразу же зарабатываете пару процентов от стоимости недвижимости. Плюс можете выбрать тот объект, который вам нравится. Если вы хотите первым узнавать о будущих стройках в Дубае, свяжитесь с нами – мы добавим вас в новостной чат для инвесторов в WhatsApp.