Надежная Бавария: Часть 2 – Проценты и доходы

29 декабря 2015 года
| Рубрики: Инвестиции и финансы
Теги: Германия

В первой части спецпроекта специалисты B&R Property Investment GmbH и Barkenstein Gmbh представили сферу для инвестиций – продовольственные магазины в Баварии. Сейчас о том, с какими объектами работают эти компании, и какой доход могут принести такие инвестиции.


Спецпроект "НАДЕЖНАЯ БАВАРИЯ"

Часть 1. Сфера для инвестиций

Проект представляют Prian.ru – крупнейший русскоязычный портал о зарубежной недвижимости, B&R Property Investment GmbH – приобретение и продажа коммерческой недвижимости, и группа компаний Barkenstein GMBH – управление объектами коммерческой недвижимости в Германии, Австрии и Швейцарии.


Вопрос №5. Какой доход могут принести объекты коммерческой недвижимости в Баварии? 

Недвижимость считается надежным, но не высокодоходным вложением средств. Инвестиции в торговый ритейл - тем более в Германии - и вовсе можно назвать консервативными. 

В общем случае доходность зависит от экономического положения региона. Богатые области считаются более надежными и, соответственно, менее доходными. За последние 15 лет арендные ставки росли во всех регионах Германии, но на западе даже сильнее, чем на востоке.


Рост арендных ставок в продовольственных магазинах Германии
  евро / кв. м 2000-2004 гг. 2010-2014 гг.
Восточная Германия 9.4 -10.6% +12%
Западная Германия 10.2 -12.9% +26%

Вместе с этим средний доход от сдачи в аренду объектов, предназначенных для ритейла на менее богатом востоке – по-прежнему выше.


Средняя доходность объектов продуктового ритейла в 2013 году
Западная Германия 6.4%
Восточная Германия 6.8%

В общем случае продуктовые магазины в крупных городах приносят арендодателю меньший доход, чем условный провинциальный ритейл. Причем это верно, как для Западной, так и для Восточной Германии.


Средняя доходность продовольственных магазинов в различных регионах Германии (2013 г.)
Берлин 5.9%
Крупные города Западной Германии 6.2%
Крупные города Восточной Германии 6.4%
Средние и малые города Западной Германии 6.6%
Средние и малые города Восточной Германии 7.2%

B&R Property Investment GmbH Barkenstein Gmbh работает в Баварии, в стабильной Западной Германии. В границах одного региона есть районы, где недвижимость может обеспечить больший или меньший доход.

Алекс Баркенштейн: Нормальный доход с инвестиций – 6,5-7,5%. Безусловно, можно рассчитывать и на большее, но, как правило, инвесторы получают тот результат, о котором я сказал. В Мюнхене доходы с инвестиций составляют от 4,5% до 5,5% годовых. Если инвестор желает получить большую прибыль, то, скорее всего, он выберет объект в пригороде Мюнхена или в регионе Бавария.

Вопрос №6. Какие факторы влияют на доходность объекта? 

Еще один фактор, влияющий на доходность – «возраст» постройки. В общем случае больше заработать можно, инвестируя в не новый объект. Доходность вторичной недвижимости выше, но здесь выше и риски. 

Алекс Баркенштейн: Для первичной недвижимости в Баварии доход на инвестиции составляет 6,5-7,5%, а для вторичной он несколько выше – теоретически можно заработать 9% и даже 12%, в зависимости от состояния объекта и длительности договора аренды. Преимущество же новой недвижимости состоит в минимизации рисков. Например, нет проблем с расходами на ремонт, которые могли бы возникнуть во время гарантийного периода.

Наконец, размеры ставок и их динамика меняются в зависимости от типа магазина. Например, в Западной Германии арендные ставки дискаунтеров за последние пять лет снизились, а у супермаркетов резко выросли. 


Арендные ставки в продовольственных магазинах Западной Германии (евро/кв.м.)
  2005-2009 гг. 2010-1014 гг.
Супермаркеты 9.5 17.0
Дискаунтеры 12.0 11.6

Вопрос №7. Какой суммой надо располагать для покупки помещения под магазин?  

Barkenstein GmbH и компания В&R Property Investment GmbH специализируются на продаже новых помещений, которые уже имеют долгосрочные арендные договоры с супермаркетами. 

Алекс Баркенштейн: Выбор коммерческой недвижимости в Германии очень велик. Но мы специализируемся на новой недвижимости. Цена наших объектов от 2,5 до 10 миллионов евро. Инвестору необходимо иметь минимум 900 тысяч. Это схема предполагает использование заемных средств.  

Каковы условия получения кредита в Германии и какова схема сотрудничества с группой компаний Barkenstein – в следующий части проекта. 

  Проект представляют B&R Property Investment GmbH – приобретение и продажа коммерческой недвижимости и группа компаний Barkenstein GMBH – управление объектами коммерческой недвижимости в Германии, Австрии и Швейцарии.

BARKENSTEIN GmbH
B&R Property Investment GmbH 

Südliche Münchner Str 2
82031 Grünwald / München
Tel.: 49(0)89 - 649 638 20
Fax.: 49(0)89 - 649 638 19
www.barkenstein.com 
www.br-property.com
info@barkenstein.com

Автор Филипп Березин

В проекте использована статистика TLG Immobilien, Postnord.

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Германия»:

Статьи

Готовый бизнес: функции нотариуса в Германии

Что входит в обязанности нотариуса в Германии? На каком этапе он подключается к сделке с недвижимостью? Сколько стоят его услуги? И чем хороший специалист отличается от посредственного? В седьмой части спецпроекта «Как купить готовый арендный бизнес в Германии» говорим о функциях и задачах немецких нотариусов. Читать

Готовый бизнес: Привлекаем финансы. Кредиты в банках Германии

Как с помощью кредита повысить рентабельность инвестиций? Что требуют банки Германии от иностранных заемщиков? И на каких условиях сегодня можно взять заемные средства на приобретение недвижимости? В шестой серии спецпроекта "Как купить готовый арендный бизнес в Германии" обсуждаем финансирование сделок. Читать

Готовый бизнес: Due Diligence объекта недвижимости

Зачем нужен Due Diligence объекта недвижимости? Что включает в себя детальная проверка и когда не стоит ее проводить? Какова стоимость дью-дила и на чем можно сэкономить? В пятой части спецпроекта "Как купить готовый арендный бизнес в Германии" поговорим о различных аспектах глубокой экспертизы инвестиционного предложения. Читать

Готовый бизнес: Как самостоятельно оценить инвестиционную привлекательность объекта

По каким критериям надо анализировать инвестиционное предложение? Можно ли провести первичную оценку самостоятельно? Когда стоит принимать решение о покупке? В четвертой части спецпроекта вас ждет работающая scoring-модель и советы по ее применению. Читать

Готовый бизнес: критерии выбора объекта и работа с рисками

Как оценить инвестиционное предложение? Почему 95% всех объектов не проходят проверку? На каком этапе начинается глубокая экспертиза? Об этом и многом другом – в третьей части спецпроекта «Как купить готовый арендный бизнес в Германии». Читать