Жилая недвижимость Германии: дом, где рождается доход

Партнерский материал
12 сентября 2016 года
| Рубрики: Рынки и цены, Инвестиции и финансы
Теги: Германия

Сколько стоят доходные дома в Германии? Чем они отличаются от квартир? Как размер прибыли зависит от местоположения? Сложно ли найти хороший доходный объект? И по каким критериям его выбирать? Свои рекомендации дают эксперты компании IIG Real Estate GmbH, Invest-In-Germany.


Доходный дом – популярное инвестиционное предложение в Германии. Несмотря на то, что такие объекты есть во многих странах, именно здесь они особенно многочисленны. Причина тому – менталитет немцев.

Ольга Мюллер MRICS, управляющий директор IIG Real Estate GmbH и MSI r.e.s. GmbH:

«В Германии больше 50% населения живет в аренде. В крупных городах этот процент составляет 90%. Менталитет местных не направлен на покупку квартиры, как, например, у российских граждан. Немцы любят мобильность, любят свободу. И для них аренда квартиры – в определенном смысле свобода. Они могут в любой момент расторгнуть договор и уехать. Но практика показывает, что в среднем немцы проводят на одном месте около 15 лет.

Так что доходные дома вы можете найти в любом городе. Просто если это город с небольшим населением, 10-20 тыс., то и доходные дома будут более маленькими, на 3-4 квартиры. Доходный дом в Берлине может иметь и 15, и 30 квартир».
 

В каком-то смысле доходный дом – это «совокупность» всех квартир, находящихся в одном здании. Но такое обобщение верно только отчасти. Даже самый маленький дом – бизнес-идея куда более масштабная, чем квартира.   

Ольга Мюллер:

«Покупка доходных домов отличается от покупки квартиры в первую очередь свободой выбора. Если вы являетесь собственником доходного дома, то вы независимы в нем. Вам решать, когда реконструировать здание, кто будет арендатором, нужно ли проводить ремонт сегодня или это можно сделать в другое время.

Если вы покупаете квартиру, то полностью зависите от решения ТСЖ. Ведь чаще всего вы имеете минимальное количество голосов, чтобы повлиять на общее мнение. И могут возникнуть ситуации, когда вы видите необходимость реконструкции здания, в накопительном фонде у ТСЖ есть средства, но… никто этим не занимается. Или наоборот ведутся ненужные ремонтные работы».
 

Доходные дома в Германии


Что важно понимать потенциальному инвестору: доходные дома не обязательно очень дорогой продукт, но – как в других случаях – если объект подозрительно дешев, тому есть причины.  

Ольга Мюллер:

«Диапазон цен на доходные дома очень велик. На этой неделе у меня на столе лежало предложение за 30 000 евро: речь шла о доме на три квартиры в небольшом немецком городке. И тут же за 2.8 млн евро продавался доходный дом на самой красивой улице Лейпцига. Для любого инвестора можно найти предложение, которое подходит по его финансовым возможностям».

Игорь Згогурин, директор представительства в России, СНГ и странах Балтии:

«Цена доходных домов, которые реально покупаются инвесторами - от 200 тысяч евро до 1,5 миллионов. Более дешевые объекты - за 40-50 тысяч - можно найти, но они находятся в небольших городах, и существует определенная неизвестность, которая отпугивает иностранца»
 

Доходность объекта разнится от города к городу и от региона к региону – и она напрямую связана с риском.

Чем он выше, тем выше и возможная прибыль инвестора. Поэтому в зависимости от инвестиционных ожиданий и готовности рисковать покупателю стоит обращать внимание или на предложения в провинции, или на объекты в крупных городах. Последние привлекают иностранных инвесторов чаще, хотя и здесь есть аргументы «за» и «против».    

Игорь Згогурин: 

«В больших городах Германии стабильно растет население, что влияет на количество арендаторов. Найти арендатора в таких городах гораздо проще, чем в маленьких. Но есть и отрицательный момент – растут цены на недвижимость, доходность уменьшается, и сейчас она составляет 3-4%. Поэтому не стоит игнорировать и маленькие города Германии, с рентабельностью в 7-8%, но анализировать ликвидность такого дома нужно более тщательно».

Ольга Мюллер:

«Если говорить о рынке Восточной Германии, то за последние 5-10 лет доходность таких объектов снизилась. Раньше было много предложений, приносящих  8-10%, а сегодня рентабельность хорошего объекта составляет не более 5%, а в крупных городах и того ниже.

Так что если инвестор надеется на высокую рентабельность, то он должен обратить внимание на города категории C и D – с населением от 10 000. Но нужно учитывать, что граждане из таких городов часто переезжают в мегаполисы…»
 

Инвестиции в недвижимость Германии


Среди сотни доходных домов вам надо выбрать один. На какие основные параметры можно обратить внимание самостоятельно?  

Ольга Мюллер:

«Обязательно обращаем внимание на количество вакантных площадей. Если в доме много пустых квартир, значит, для этого есть основания. Типичная квартира в Германии не стоит свободной больше трех месяцев. В хороших районах чаще всего, пока еще не выехал старый арендатор, уже найден новый. Поэтому нужно обязательно понять, в чем причина того, что квартиры в доме пустуют.

Конечно, от такого объекта не обязательно отказываться. Просто нужно особенно тщательно изучить факторы, влияющие на доходность, и оценить демографию, местоположение, планировки, инфраструктуру… Вполне возможно, что риски не так уж и велики. Ну а плюс объектов с пустыми площадями – цена. Такие дома, как правило, дешевле»
 

Доля действительно хороших предложений не так уж и велика. Поэтому, еще один совет эксперта: приняв принципиальное решение об инвестиции, проведите подготовительную работу.  

Ольга Мюллер:

«Спрос на рынке сегодня превышает предложение. Хороших объектов мало, и они продаются за две недели. Часто иностранцы просто не успевают: пока думают, пока анализируют, пока собираются… Когда решение принято, объект уже «ушел».

Поэтому я всегда рекомендую быть во всеоружии. Заранее подготовить необходимые документы, полностью сделать финансовое планирование, и, если нужно, открыть GMBH – чтобs все было готово к тому моменту, как придет время инвестировать…»


IIG Real Estate GmbH
Philipp-Rosenthal-Str. 9
D-04103 Leipzig

www.invest-in-germany.ru

Tel. +49 341 60 44 33 11
      +7 812 944 48 00

Автор: Филипп Березин / Author: Philipp Berezin
Съемка: Шамхал Эйвазов /  Сameraman: Shamkhal Eivazov

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Германия»:

Статьи

Готовый бизнес: управление объектом недвижимости

Какие задачи решает управляющая компания? Как часто ее представители должны посещать объект? В каких документах прописывается ответственность сторон? В восьмой части спецпроекта «Как купить готовый арендный бизнес в Германии» говорим о важнейших аспектах управления недвижимостью. Читать

Диалоги о зарубежной недвижимости: инвестирование в недвижимость Германии

Управляющий партнер компании Campus Consulting Виталий Чупин рассказал об особенностях входа на немецкий рынок, спросе на жилую и коммерческую недвижимость и условиях удачного совершения сделки для иностранцев в условиях высокой конкуренции на рынке Германии. Читать

Готовый бизнес: функции нотариуса в Германии

Что входит в обязанности нотариуса в Германии? На каком этапе он подключается к сделке с недвижимостью? Сколько стоят его услуги? И чем хороший специалист отличается от посредственного? В седьмой части спецпроекта «Как купить готовый арендный бизнес в Германии» говорим о функциях и задачах немецких нотариусов. Читать

Готовый бизнес: Привлекаем финансы. Кредиты в банках Германии

Как с помощью кредита повысить рентабельность инвестиций? Что требуют банки Германии от иностранных заемщиков? И на каких условиях сегодня можно взять заемные средства на приобретение недвижимости? В шестой серии спецпроекта "Как купить готовый арендный бизнес в Германии" обсуждаем финансирование сделок. Читать

Готовый бизнес: Due Diligence объекта недвижимости

Зачем нужен Due Diligence объекта недвижимости? Что включает в себя детальная проверка и когда не стоит ее проводить? Какова стоимость дью-дила и на чем можно сэкономить? В пятой части спецпроекта "Как купить готовый арендный бизнес в Германии" поговорим о различных аспектах глубокой экспертизы инвестиционного предложения. Читать