Купить офис, чтобы заработать на квартире

7 августа 2018 года
Автор: Филипп Березин Просмотров: 2599

Идея, которая кажется очевидной: купить то, что хорошо стоит, но в нынешнем виде не актуально. Перестроить во что-то востребованное на рынке. Продать обновленный объект и заработать. Перспективная схема из Греции для инвесторов со всего мира с комментариями представителей компании Grekodom Development.

В Греции много невостребованных офисных зданий, а спрос на жилье в центральных районах Афин, напротив, растет.

В чем состоит идея реведелопмента?

Речь идёт о перепрофилировании зданий, которые в нынешнем состоянии и статусе не интересны ни собственнику, ни потенциальным арендаторам. Редевелопмент предполагает не только реконструкцию объекта, но и законное изменение его функционального назначения. Не меняя квадратуру, вы меняете «начинку» и получаете отреставрированное здание, с новыми коммуникациями, свежим фасадом и – самое главное - новым назначением.

Что и «во что» интересно перестраивать именно сейчас?

В текущей экономической ситуации интересна перестройка офисов в жилые объекты. Греция с 2007 года сокращает госаппарат. Только с 2013 по 2015 годы по, заявлению тогдашнего премьер-министра страны Антониса Самараса, в стране было уволено 180 000 служащих. Занимаемые государственными учреждениями офисные здания – в основном находящиеся в центе Афин – опустели. Как офисы они и сейчас невостребованы, в отличие от квартир в знаменитом туристическом центре.

Одновременно снижение цен на недвижимость в Греции (они за 10 лет упали в два раза) подошло к концу: по последним данным греческого ЦБ, цены на апартаменты в Афинах в первом квартале 2018 года стабильны (-0.1%). Получается, что спрос на жилье в столице высокий, а цены низкие, но не падают.

Какие дома подходят для подобных проектов? А какие не подходят?

Интерес представляют здания площадью от 400 до 2 000 кв. м, построенные в 70-80 годы прошлого века. Сейчас они принадлежат частным лицам, до кризиса успешно сдававшим их государству.

Важно, что для реновации НЕ ПОДХОДЯТ дома в аварийном состоянии – расходы на перестройку сделают такой проект невыгодным. Но ещё важнее в данном случае говорить не о самих объектах, а о локациях. Редевелопмент актуален для офисных зданий в центре Афин, расположенных рядом с важнейшими объектами инфраструктуры, станциями метро, музеями и т.д. Это не редкость – до трети территории в центре столицы занимают такие объекты.

Означает ли это, что предложений для редевелопмента много?

Не совсем, ведь необходимо, чтобы нынешний владелец был готов к продаже. И даже если он готов: при проверке документов может выясниться, что офисное здание принадлежит нескольким собственникам, кто-то из них живет в другой стане, у кого то есть задолженности перед банком либо налоговой… От таких обременений не всегда можно избавиться, и они в любом случае усложняют сделку.

Легко ли получить разрешение на редевелопмент? Сколько оно стоит?

При покупке здания разрешения может не быть, инженер и архитектор проекта подают его позднее. Стоимость подготовки и подачи документов зависит от объекта. Для примера, полный пакет на здание площадью до 1 500 кв. м, обойдется примерно в €30 000. Но сам процесс согласования обычно не вызывает проблем, поскольку по строительному кодексу Греции объекты в городской черте могут менять свой статус. По словам менеджера Grekodom Development Константина Параскевополуса, при правильно поданных документах, разрешение выдается через два месяца.

Сколько стоят подобные объекты изначально, и во что обойдется перестройка?

Цены на здания начинаются от €300 000 - 400 000 и могут превышать €1 000 000. Сумма зависит от местоположения, состояния объекта и аппетита продавца.

Цены на ремонт зависят от качества используемых материалов и сроков сдачи. Работы по проекту площадью около 800 кв. м, занимающие полгода, обойдутся в 400-500 €/кв.м.


Примеры объектов для редевелопмента

Здание в центре Афин, 7 этажей, площадь 1 602 кв. м, разбито на коммерческие помещения и квартиры. Цена покупки 840 000, расходы на редевелопмент - 700 000. Общая цена продажи – 3 300 000. На данный момент, проданы 3 квартиры и зарезервирована одна.

Здание, 4 этажа, 4 квартиры, площадь 342 кв. м. Цена 270 000, расходы на редевелопмент - 260 000. Выставлено на продажу за 800 000, в настоящий момент внесен задаток.


Что выгоднее делать с домом после изменений - сдавать квартиры в аренду или продавать их?

Это лучше определить заранее, то есть, вы должны понимать, зачем покупаете конкретное здание. Если хотите сохранить сбережения и получать доход в валюте, оставайтесь собственником и сдавайте квартиры в аренду. Есть вы сторонник более агрессивного подхода – инвестируйте, продавайте и вкладывайте свою прибыль в новые проекты.

Насколько увеличивается цена по ходу реновации. То есть, сколько можно заработать?

Новая цена зависит от затрат – материалов, использованных при реновации, качества работы управляющей компании, имиджа, который создал объекту маклер и т.д. Иногда есть смысл оставить прошедший реконцепцию объект на какое-то время себе: успешно сдать его в аренду и через год-другой показать потенциальному покупателю вместе с реальными цифрами дохода. Естественно, в этом случае цена вырастает. Если же продавать реновированный дом сразу, рассчитывайте, что его цена увеличится на 15-20% по сравнению с затратами на покупку и реновацию.


Примеры объектов для редевелопмента

6-этажное здание с коммерческими помещениями и квартирами в центральной части Афин. Площадь – 637 кв. м. Цена - €1 445 000. Сейчас реконструируется с использованием новейших технологий.

Здание в афинском районе Метаксургио. Цена объекта с учетом дополнительных вложений составляет €1 230 000. В результате редевелопмента собственник получает 12 апартаментов, 2 коммерческих помещения на первом этаже и подвал. В случае, если здание не продавать, ориентировочные расчеты предполагают: «чистый» доход около €80 000 в год за краткосрочную аренду апартаментов, плюс около €10 000 в год - за коммерческие помещения с подвалом.


В какой степени инвестор принимает участие в проекте?

Константин Параскевопулос, Grekodom Development: Схема предполагает пассивный бизнес. В нашем случае полное сопровождение – от покупки до сдачи готового, нового объекта – ведут подразделения Grekodom. Основную работу по приобретению объекта выполняют наши адвокаты и юристы, на которых инвестор составляет доверенность с печатью APOSTILLE. Согласование строительных работ, выбор материалов, оплата налогов, подписание договоров, подачи деклараций могут делаться по доверенности.

Приобретая проекты под редевелопмент, можно ли стать участником программы «Золотая виза»?

Константин Параскевопулос: Полагаю, программа «Золотой визы» Греции в известном смысле и спровоцировала эту революцию редевелопмента в Афинах. Да, инвестор, вложивший в любую греческую недвижимость более €250 000, имеет право участвовать в данной программе, получить 5-летний ВНЖ на себя и супругу, а также на детей до возраста 21 года и родителей - своих и супруги. То есть греческий ВНЖ дается на три поколения, и его можно продлевать каждые 5 лет, с единственным условием - сохранить в собственности недвижимость на сумму €250 000.

Автор Филипп Березин

Фото объектов из базы Prian.ru

Теги: Греция, Инвестиции, Коммерческая недвижимость, Аренда

Условия цитирования материалов Prian.ru

Читайте также

2020 год в цитатах риелторов. Мнения о рынках зарубежной недвижимости в 2020 году Квартиры в Европе: выгодно ли в них инвестировать в 2021 году? Что предлагают зарубежные рынки коммерческой недвижимости после кризиса Греция на фоне коронавируса: быт, настроения и рынок недвижимости Инвестируем в Грецию: будущее за студенческим жильём Реклама Новый год риелторов: посмотрите, как встречают 2021-й в разных частях мира