Всем покупателям недвижимости важны актуальные знания специфики рынка, юридических особенностей оформления сделки, законов и прав, системы налогообложения. О том, как избежать неприятных сюрпризов и неожиданных трат при покупке жилья в Испании, нам рассказал адвокат, юрист, директор компании SPAINMED и представитель OLE International Хорхе Альварес.
Когда объект найден, а цена устраивает продавца и покупателя, начинается самое интересное: проверка недвижимости и процесс оформления сделки. Ещё до внесения задатка и визита к нотариусу, где будет подписан финальный договор купли-продажи, надо убедиться, что выбранный вариант юридически чист.
Безусловно, этот важнейший этап лучше проходить не в одиночку, а в сопровождении опытного адвоката, который специализируется на недвижимости в конкретном регионе (муниципальные законы различаются в разных частях страны). Но в любом случае покупателю стоит знать, что проверять и на какие параметры обращать внимание.
Изучите кадастровые сертификаты
Вы должны запросить выписку из реестра собственности (Nota Simple). По данному документу вы можете проверить:
кто владелец;
чем обременена недвижимость;
есть ли арендаторы, зарегистрированные или незарегистрированные (Ley protege inquilino);
является ли жильё Vivenda de proteccion oficial (находится ли под защитой муниципалитета, есть ли важные ограничения и обязательства).
Хорхе Альварес
представитель
OLE International
Убедитесь в том, что после оформления сделки купли-продажи недвижимости право собственности оформлено в реестре на ваше имя. Этот процесс может занимать от 30 до 60 дней. Желательно не затягивать и зарегистрировать нового владельца как можно скорее, чтобы иметь защиту реестра перед третьими лицами. Нотариус может отправить в электронном виде подписанный акт купли-продажи сразу же.
Оцените налоговые обязательства
Налоги, которые вы заплатите, будут зависеть от того, что вы покупаете: новую недвижимость непосредственно от застройщика или вторичное жильё. Также играют роль местные законы региона, в котором находится объект.
Город искусств и наук, Валенсия, Испания
Если вы покупаете новый дом или квартиру, то вы должны заплатить продавцу НДС (IVA, Impuesto sobre Valor Añadido). Для объектов во всех регионах Испании ставка одинаковая – 10% от стоимости.
Налог на документальное оформление юридических актов (IAJD, Actos Jurídicos Documentados) также уплачивается при приобретении новостройки за все бумаги, заверенные у нотариуса, и составляет от 0,15 до 2,00% стоимости объекта или суммы ипотеки. Ставка зависит от автономного сообщества, в котором построен объект. Например, в Барселоне ставка налога 1,5%, а на Балеарских островах – 1,2%.
Если вы покупаете дом или квартиру на вторичном рынке, НДС платить не нужно, но нужно – налог на передачу имущества (ITP, Impuestro sobre Transmisiones Patrimoniales) – 8–10% от общей стоимости объекта. Ставка зависит от автономного сообщества, а также стоимости недвижимости. Например, в Валенсийском сообществе ставка равна 10%. Этот налог уплатить необходимо в финансовом автономном сообществе региона в течение 30 дней со дня сделки.
Эти налоги формируются исходя из рыночной стоимости объекта.
Кадастр может дать полезную информацию о стоимости недвижимости для целей налогообложения. Например, ежегодный муниципальный налог на имущество (IBI, El Impuesto sobre Bienes Inmuebles) платит тот, кто по состоянию на 1 января текущего года числился владельцем. Если у предыдущего владельца была задолженность, то её постараются взыскать с его доходов, но порой властям это не удаётся. Поэтому налоговые задолженности без учёта штрафных санкций в крайнем случае переходят к новому владельцу. Размер IBI рассчитывается по кадастровой стоимости жилья и колеблется от 0,5 до 2,0% в различных муниципалитетах.
Хорхе Альварес
представитель
OLE International
Налог на прирост капитала при продаже недвижимости в Испании (Plusvalia Municipal) взимается с продавца недвижимости. Этот муниципальный сбор зависит от того, как увеличилась кадастровая стоимость объекта за время владения. Если продавец нерезидент, то из-за просрочек оплаты это бремя может перейти на покупателя, поэтому в процессе переговоров важно обсудить этот момент с продавцом. Лучше в договор включить отдельный пункт и взять обязательства уплаты налога на прирост капитала на себя, чтобы избежать проблем с налоговой инспекцией.
Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в TelegramПодписаться
Проверьте разрешения на строительство
Вы должны проверить в отделе архитектуры городского совета, что лицензия на строительство (Licencia de obra) в порядке и что недвижимость возведена законно. Это особенно актуально при покупке объекта на стадии офф-план или непосредственно у застройщика. В муниципалитете можно узнать, есть ли на здание все лицензии, и получить подтверждающий документ.
Будьте осторожны, если вы покупаете дом в деревне (terreno rústico). Земля может быть предназначена исключительно для сельскохозяйственного использования. Примите дополнительные меры предосторожности: обратитесь в соответствующий муниципалитет, чтобы убедиться в наличии разрешений на использование земли для проживания.
Плотная прибрежная жилая застройка, Астурия, Испания
Проверяем категорию участка в земельном кадастре (registro de la propiedad):
urbanо – для индивидуального строительства;
urbanizable – возможно индивидуальное строительство;
no urbanizable – земли сельскохозяйственного назначения или имеющие археологическую или историческую ценность, 100-метровая зона береговой линии или подконтрольные военным или иным ведомствам участки.
Если вы собираетесь покупать землю или дом на берегу моря, обратитесь в Registro de la Demarcación de Costas (Регистрацию береговой демаркации) и запросите справку о том, что интересующее вас имущество соответствует условиям закона «О побережьях» 1988 года (Ley de Costas). Особенно если объект находится в пределах земель в общественном достоянии (100 м от берега моря).
Пять лет назад в закон вносились поправки, в связи с которыми муниципалитеты получили право разрешать строительство в некоторых случаях даже в 20 метрах от линии прибоя. Порядка 140 тыс. домов из зоны принудительного отчуждения попали под амнистию и получили законный статус. Подробности можно найти на страничке наиболее часто задаваемых вопросов о законе на сайте Министерства природы Испании.
Запросите документы застройщика
Вы должны убедиться, что застройщик заключил договор страхования гражданской ответственности и оформил десятилетний страховой полис. Это позволит вам при обнаружении дефектов здания или грунта получить компенсацию. Страхование должно быть включено в домовую книгу, подписано нотариусом и зарегистрировано в Земельном кадастре.
Застройщик обязан заключить договор страхования, чтобы обеспечить выплаты в счёт сделок купли-продажи (законы № 57/1968 и № 38/1999). В случае заморозки строительства вам вернут деньги.
Хорхе Альварес
представитель
OLE International
Закон о выплатах при покупке строящихся объектов у компаний-банкротов № 57/1958 был отменён в 2016 году, но для сделок, заключённых до вступления нового закона в силу, покупатели могут добиться возврата средств, выплаченных строительным компаниям до 2016 года. Срок давности для подобных случаев – 15 лет с момента банкротства строительной компании.
Изучите документы ТСЖ
Если вы покупаете квартиру, которая является частью дома (управление объектом происходит через ТСЖ или ТСН, Comunidad de Propietarios, Ley de Propiedad Horizontal), то желательно проверить нормы и правила внутреннего распорядка, чтобы избежать сюрпризов с соседями. Эти нормативные акты могут регулировать такие аспекты, как использование бассейнов, террас и общих территорий.
После проведения всех проверок можно переходить к самому главному – акту купли-продажи. Для этого надо, во-первых, подписать предварительно проверенный адвокатом договор на право покупки (Contrato de arras), во-вторых, внести задаток (10% от стоимости) и, в-третьих, заверить документы у нотариуса.
Примеры недвижимости в Испании, которую можно купить сейчас
479 000 €
Вилла в Сьюдад-Кесада, Испания
103 м2433
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаКредит 4-6%
В продаже вилла площадью 103 кв.м. с участком площадью 225 кв.м., на котором располагаются сад и частный бассейн размером 6 х 3. Вилла состоит из трех этажей, трех спален со встроенными шкафами и три ванных комнат с теплыми полами, кухни открытого типа и столовой, а также просторного зала с выходом на террасу к бассейну. На верхнем этаже имеется...
EspanaTour
750 000 €
Дом на Коста-дель-Маресме, Испания
470 м2555
ВНЖ при покупке
Дом с видом на море в городе Санта Сюзанна на побережье Коста Марезме. Расстояние до центра Барселоны 60 км, до моря около 1 км или 15 минут пешком. Дом построен в 2010 году богатым каталонцем. Общая площадь дома 460 м.кв. на территории 985 м.кв. Построен в 3 этажа. Подвальное помещение площадью 235 м.кв. отведено под гараж с 2 большими...
ESTATE BARCELONA
335 000 €
Квартира в Барселоне, Испания
90 м2431
Кредит от 2.5%
Очень светлая и просторная квартира недалеко от центра Барселоны и рядом с самым перспективным и развивающимся районом города - 22@. В квартире просторный зал площадью 21м2, балкон, три спальни, большой сан.узел и просторная отдельная кухня . В квартире недавно сделан ремонт. Отличный вариант по невысокой цене в спокойном районе со всеми...
EuropaHome
172 000 €
Квартира на Коста-Бланка, Испания
76 м2222
Апартаменты на нижнем этаже с собственным участком недалеко от Бенидорма в Финестрате. Салон, кухня, 2 спальни, 2 ванные комнаты, терраса, участок 34 м2. Общая площадь 76 м2. В комплексе есть общий сад, бассейн для детей и взрослых.Финестрат расположен к северу от Аликанте: в 55 км от аэропорта Эль-Альтет. Он находится на континенте, а...
ESTATE BARCELONA
469 000 €
Квартира в Испании
168 м2333
Просторная угловая квартира, с видом на поле для гольфа и море. Большая гостиная и столовая, полностью оборудованная кухня, прачечная, главная спальня, одна гостевая спальня и одна гостевая спальня с отдельной ванной комнатой. Прямой доступ к террасам. Гараж и складское помещение. Общий бассейн и сады.
ESTATE BARCELONA
1 950 000 €
Дом на Коста-дель-Маресме, Испания
360 м2555
ВНЖ при покупке
Вилла в городе Sant Vicenç de Montalt.Расстояние до Барселоны 38 км, расстояние до моря 2,2 км. Год поcтройки 1992.Общая площадь 360 м.кв. на территории 2650 м.кв. В доме 5 спальных комнат, 5 ванных комнат, просторные салоны с выходом на террасу, техническое помещение, полностью оборудованная кухня, гараж на 2 автомобиля. У дома шикарная...
ESTATE BARCELONA
209 900 €
Таунхаус в Испании
105 м232
Современные таунхаусы с 3 спальнями в Сан-Педро недалеко от города и пляжа.
OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.
299 000 €
Коттедж в Абанилье, Испания
120 м232
Загородные шале в Абанилле в окружении гор. Villas de Abanilla — это загородные дома с великолепным видом на горы, которые есть в городах Абанилья и Фортуна.
Базовая модель состоит из дома на первом этаже с 3 спальнями и 2 ванными комнатами и крыльцом на огороженном участке с пешеходным и автомобильным доступом, площадью от 1355 м2 до 6000 м2,...
OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.
5 300 000 €
Вилла в Тейе, Испания
870 м279
Онлайн-показУдалённая сделка
Представляем на продажу виллу-новостройку, расположенную в городе Тейя на побережье Маресме (до Барселоны всего 30 км). Дом находится на завершающей стадии строительства - остались внутренние чистовые работы, установка оборудования, освещения и мебели. Дом имеет 3 уровня (2 этажа и подвальное помещение), выполнен из высококачественных...
NV-COMPANY
135 900 €
Вилла в Торревьехе, Испания
90 м232
Угловой таунхаус с 3 спальнями в центре Торревьехи. Таунхаус с 3 спальнями у моря в центре Торревьехи.
Этот дом имеет частный угловой сад, большой солярий с хорошим видом и продается с мебелью и оборудованием. На первом этаже есть застекленная веранда, гостиная, кухня, туалет и гостиная. На первом этаже расположены три спальни и ванная...
OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.
348 000 €
Апартаменты в Пунта Приме, Испания
97 м2322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаКредит 4-6%
Предлагаем вам новые апартаменты с видом на море в жилом комплексе Ocean Dream в городе Торревьеха в районе Пунта Прима.
Жилой комплекс закрытого типа, на крыше расположен общественный бассейн и джакузи, зона барбекю и зона отдыха, также есть подземный паркинг с кладовыми, очень красивая зеленая зона.
Апартаменты площадью 97 кв. м, с двумя...
EspanaTour
790 000 €
Вилла в Деэса-де-Кампоаморе, Испания
150 м2542
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаКредит 3-6%
В продаже вилла площадью 150 км. м. в Dehesa de Campoamor. Дом имеет четыре спальни, две ванные комнаты, прачечную, гостиную, полностью оборудованную отдельную кухню, а также несколько террас. Дом расположен на огромном обустроенном участке площадью 1050 кв. м., где есть подземный гараж 40 кв.м., зона отдыха, зона барбекю и бассейн, сад с...
EspanaTour
307 000 €
Апартаменты в Ориуэле, Испания
76 м2321
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Квартиры с 2 и 3 спальнями рядом с пляжем в Плайя Фламенка, Коста-Бланка
Квартиры находятся в Плайя Фламенка – прибрежном городе, расположенном в районе Ориуэла-Коста провинции Аликанте в Валенсийском сообществе Испании. Плайя Фламенка расположена на побережье Коста-Бланка, известном своими прекрасными пляжами и средиземноморским климатом. Если...
TEKCE
200 000 €
Апартаменты в Сан-Педро-дель-Пинатаре, Испания
63 м2322
TEKCE
278 000 €
Апартаменты в Дении, Испания
128 м2432
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
TEKCE
405 000 €
Апартаменты в Марбелье, Испания
121 м2542
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Квартиры в Комплексе с Бассейном на Крыше в Марбелье
Квартиры расположены в районе Нуэва Андалусия в Марбелье. Они находятся в комплексе, в окружении множества повседневных и социальных удобств и развлечений. Кроме того, проект построен в удобном доступе к основным дорогам, соединяющим Марбелью с другими городами региона.
Предлагаем купить...
TEKCE
536 000 €
Пентхаус в Торроксе, Испания
60 м2322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Эксклюзивные Апартаменты с Прямым Видом на Море в Торрокс-Коста
Стильные апартаменты расположены в городе Торрокс на побережье Коста-дель-Соль. Торрокс граничит с Нерхой – одним из самых популярных курортов региона, и пользуется популярностью благодаря своим прекрасным пляжам и бухтам. Этот район отличается идеальными условиями для многих видов...
TEKCE
165 000 €
Апартаменты в Кампоамор, Испания
90 м2322
Продажа квартир в новом проекте в Ломас де КампоаморПредлагаем на продажу апартаменты в новостройке в жилом комплексе с бассейном в одном из самых популярных районов южного региона Коста Бланка, Ломас де Кампоамор. В доме 2 спальни, 2 ванные комнаты, гостиная, кухня и терраса.Привилегированное место, рожденное в гармонии между природой и морем....
E-Style
210 000 €
Апартаменты в Росасе, Испания
321
Фантастические апартаменты в Росас, Коста Брава.
Знаментый комплекс Порт Треболь.
Апартаменты с 2 спальнями, залом-столовой, кухней американского типа, ванной и большой терассой с видом на канал, яхтенный причал и горы.
Квартира в отличном состоянии, дом качественной постройки. В комплексе есть общий сад, бассейн, возможность взять в...