Дмитрий (имя изменено по просьбе героя материала) из Беларуси. «Страна хорошая, но обстановка в ней сейчас, к сожалению, очень печальная, – отмечает мужчина. – Предполагаю, что ситуация даже ухудшится». Если это произойдёт, ему может понадобиться «запасной дом»… который, кстати, уже строится – в Португалии.
Зачем нам две квартиры? Эксперимент и диверсификация рисков
Мы с супругой купили две квартиры в разных проектах. Во-первых, так диверсифицируются риски. А во-вторых, мы получаем опыт работы с разными застройщиками. На данном этапе интересно, как работает крупная организация, а как – маленькая; впоследствии же хотим понять разницу в рентабельности. Если бы оба объекта были в одном комплексе, эксперимент был бы лишь один. Сейчас у нас получается поставить сразу два!
Один ЖК находится в самом центре Порту, там у нас студия. Она небольшая – всего около 30 квадратов – и стоила на момент покупки порядка €165 тыс. Думаю, такой вариант подойдёт как инвестиционный – для сдачи в аренду.
Вторая квартира расположена в месте новой застройки района Вила-Нова-ди-Гая (по другую сторону реки Дуэро от первого объекта). Здесь мы выбрали квартиру большего метража, около 100 кв. м, в более престижном доме (с бассейном на крыше!), потому что её мы рассматриваем, что называется, под себя. Но и стоила она дороже – около €190 тыс. В самом комплексе всего три этажа и не более 20 квартир.
Мы покупали недвижимость в Португалии в первую очередь ради участия в программе «Золотая виза» – для получения вида на жительство. Поэтому никаких рассрочек, кредитов и разбивания платежей предусмотрено не было – всё платили единовременно.
Оба объекта мы взяли на ранних этапах строительства, со сроком сдачи более года. Таким образом, первую квартиру мы получим примерно в сентябре 2022-го, вторую – в декабре того же года. С учётом строительства в городских условиях этот временной период показался нам вполне разумным.
В договорах с заказчиками прописаны санкции, которые суд применит к застройщикам в случае срывов сроков. Это не какие-то огромные деньги, но и не номинальные: можно выиграть несколько процентов от стоимости.
Студия в центре Порту, которую планируют сдавать в аренду
Квартира в районе Вила-Нова-ди-Гая, где герои статьи хотят жить во время пребывания в Португалии
Почему Португалия? Располагает к выходу на пенсию
Для нас сейчас квартира за рубежом – это своего рода запасной дом. Обстановка в моей родной стране, прямо скажем, печальная, и есть вероятность, что она ухудшится. При этом, получая португальский вид на жительство, мы не обязаны находиться там длительный период времени – лишь семь дней в году. А нам это очень важно: работа-то у нас в Беларуси.
О рентабельности со сдачи купленных объектов в аренду мы, откровенно говоря, думаем в меньшей степени. Мы посчитали приемлемыми те цифры, что озвучил риелтор. Так, если в доэпидемиологическое время можно было достичь доходности в 5-6%, то сейчас – не более 3-4%. Но это теория, а как обстоят дела на самом деле, нам сказать сложно: опыта сдачи зарубежного жилья в аренду ещё нет.
Комментарий Amber Star Real Estate
Подсчёт, во сколько обойдётся содержание квартир, всегда относителен. Так, счёт за кондоминиум (обслуживание комплекса) 30-метровой квартиры Дмитрия в Порту составит порядка €40 в месяц. На содержание второй – в Вила-Нова-ди-Гая – придётся тратить не меньше сотни евро ежемесячно. Сумма увеличивается, потому что этот комплекс выше уровнем, чем предыдущий, с бассейном на крыше и лаунж-террасой.
Но итоговую сумму определят собственники на первом собрании, когда будут выбирать управляющую компанию. Делается это обычным голосованием.
Что касается налога на доход от аренды, то он, как правило, составляет 28%. Но ставку можно снизить до 23%, если составить пятилетний контракт.
Гораздо более важно для нас то, как бы будем ощущать себя в чужой стране. Мы в Португалии были впервые перед эпидемией, летом 2019-го, и нашли страну очаровательной. Конечно, мы читали отзывы о Португалии, но реальность превзошла ожидания. Как нам показалось, здесь всё более организованно и аккуратно, чем, например, в Италии. Хотя Лиссабон - столица, в этом смысле всё-таки несколько специфический город…
А ещё мы оцениил характер местных жителей: они не слишком весёлые, но при этом всегда готовы помочь, и к иностранцам относятся без высокомерия.
Кроме этого, нам – немолодым людям – показалось важным лидерство Португалии в глобальном пенсионном индексе International Living 2020. Конечно, рейтинг и реальная жизнь это не одно и то же. С другой стороны, когда мы путешествовали по стране, очень часть встречали пожилых французов и англичан - живущих здесь постоянно. Наверняка они не просто так сделали свой выбор!
Справка
Рейтинг лучших мест для выхода на пенсию International Living ежегодно составляет одноимённый американский журнал.
В 2020 году первое место в пенсионном индексе заняла Португалия. Аналитики отмечают, что в стране самая низкая стоимость жизни среди всех государств Западной Европы. А ещё она может гордиться качественным здравоохранением, умеренным климатом, высоким уровнем безопасности, космополитизмом, вкусной едой и вином. Кроме этого, в двух крупнейших городах (Лиссабоне и Порту), а также в Алгарве говорят по-английски.
Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в TelegramПодписаться
Какой он, хороший риелтор? Тот, кто ведёт себя «шире», чем должен
Обе квартиры мы покупали с помощью риелтора. И думаю, это было верным решением: ничего ему не платили (агент получает деньги от сделки, не вступая в коммерческие отношения с клиентом), но именно он оказал нам максимум услуг.
Комментарий Amber Star Real Estate
Клиент действительно ничего не платит риелтору, только юристам. Их работа оценивается по фиксированной ставке, но она, в свою очередь, зависит от количества предоставляемых услуг и состава семьи покупателя.
Так, адвокат занимается открытием налогового номера и счёта в банке, сопровождением по сделке купли-продажи, подачей документов на ВНЖ, а также первым и вторым продлением карты вида на жительство. Понятно, что если у человека уже есть налоговый номер и открыт счёт в банке, то он и заплатит юристу меньше.
Отдельно платят госпошлины и налоги. Их размер рассчитывается по утверждённой законодательством формуле и зависит от положения недвижимости на ценовой шкале. К этой сумме прибавляется определённый процент от суммы покупки. Дмитрий пока ещё не платил это, да и не должен: это делается в день сделки, за пару часов до неё.
Так как во время пандемии никто никуда не мог полететь, то и полагаться при выборе квартиры за рубежом можно было только на посредника - агента и собственную интуицию. Пока у меня на руках нет ключей от квартиры, я закладываю некоторые риски. Но грамотный специалист со своей стороны должен делать всё, чтобы развеять сомнения клиента.
Во-первых, ездить на интересные клиенту локации и вести оттуда фото- и/или видеотрансляции. Важно, чтобы не только показывали саму квартиру, но и проходили по близлежащим улицам. Чтобы понять обстановку вокруг.
Во-вторых, важно, чтобы риелтор оказывал не только собственно риэлторские услуги - те, что должен по регламенту. В нашем случае важна была помощь по конкретному запросу: не только «купить квартиру», но и «получить ВНЖ»! Приятно, что наш агент курировал весь документооборот с португальскими юристами и консультировал по поводу дальнейшей эксплуатации проектов. Более того, предлагал общаться как можно активнее и уточнять всё, что непонятно.
Недвижимость Португалии, которую можно купить сейчас
510 000 €
Апартаменты в Порту, Португалия
213 м2544
Онлайн-показУдалённая сделкаКредит
Эта полностью отремонтированная квартира с 4 спальнями расположена на последнем этаже, откуда открывается потрясающий вид на город Порту.
Квартира имеет отличную отделку и солнечную ориентацию, что обеспечивает прекрасное освещение в течение всего дня.
Общая площадь квартиры составляет 235,5 м2, она разделена на:
- Гостиную;
- Кухню;
-...
Amber Star Real Estate
320 000 €
Вилла в Лоле, Португалия
142 м24
Russia Sotheby’s International Realty
1 025 000 €
Апартаменты в Порту, Португалия
206 м2433
Кредит
Жилой комплекс в историческом здании, который является одним из самых интересных в городе Порту. Комплекс состоит из трех зданий разного типа (A/B/С), в которых сочетаются великолепный образец архитектуры в стиле Модеон и дворцовой архитектуры начала 20 века.
Здание расположено рядом с историческим центром, внесенным в список Всемирного...
Amber Star Real Estate
3 000 000 €
Апартаменты в Лиссабоне, Португалия
244 м2545
Онлайн-показУдалённая сделкаКредит
Светлая и элегантная квартира с 4 спальнями, спроектированная в соответствии с самыми высокими стандартами качества.
Квартира состоит из гостиной и кухни в открытом пространстве, 1 общей ванной комнаты, 3 сьютов с собственной ванной комнатой и 1 спальни. Из гостиной можно выйти на балкон площадью 29,55 м².
Можно выделить наличие двойных...
Amber Star Real Estate
595 000 €
Апартаменты в Лагуше, Португалия
100 м2312
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Квартира расположена в роскошном, изысканном курорте высокого стандарта в Лагосе, среди непревзойденной и уникальной природной красоты. Большой естественный амфитеатр предлагает панорамный вид на море. Эта фракция имеет типологию T1+1 с хорошими участками, распределенными следующим образом: Гостиная/столовая, кухня, спальня с выходом на террасу,...
Amber Star Real Estate
518 000 €
Апартаменты в Вила-Нова-ди-Гая, Португалия
127 м2433
Онлайн-показУдалённая сделкаКредит
Эта квартира с 3 спальнями является частью комплекса, расположенного в Канидело, который стремится пропагандировать активный образ жизни, основанный на связи с природой и дополненный изысканными нотками.
Цель этого проекта - предоставить жителям возможность наслаждаться отдыхом на природе в уютной атмосфере.
Планировка дома выглядит...
Amber Star Real Estate
309 000 €
Апартаменты в Баррейру, Португалия
95 м2221
КредитОбъект под сдачу
Квартира в шикарном проекте Nuba, который вошел в шорт-лист премии MIPIM Awards 2024 в номинации "Лучшая новая разработка" !!!
MIPIM Awards – престижное мероприятие, проводимое ежегодно в Каннах, Франция, на крупнейшей мировой выставке недвижимости. Эти награды отмечают выдающиеся достижения и инновации в индустрии...
VRC Idrisova
310 000 €
Апартаменты в Портимане, Португалия
100 м2432
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Habita International Estates Ltd
360 000 €
Квартира на Мадейре, Португалия
53 м2211
Новый современный комплекс в самом центре Мадейре!!!
столице Фуншал:
3 минуты до Атлантического океана
Современный дизайн
Исторический центр и вся инфраструктура вокруг
Отличная инвестиция для дачи у моря.
Ликвидность на рынке.
Возможность ипотеки.
Капитализация объекта 15-25%
Срок сдачи: конец 2024-начало 2025 года....
VRC Idrisova
650 000 €
Квартира в Вила-Нова-ди-Гая, Португалия
32
ВНЖ при покупке
Квартира типологии Т2, с террасой и 2 парковочными местами в подвале.Обеспечивая высокие стандарты конструктивного качества, экологической и энергетической устойчивости, апартаменты MG6 являются идеальным вариантом для жизни, наслаждаясь гармоничным пейзажем над рекой Дору и городом Порту.Проект был разработан для того, чтобы соответствовать...
Mercury Group
514 000 €
Квартира в Порту, Португалия
21
ВНЖ при покупке
Апартаменты 1+1 с балконом рядом со станцией Сан-Бенту, Порту.Он расположен рядом с мостом Dom Luís I, станцией Сан-Бенту, Музеем кукол Порту, Дворцом искусств, Музеем сокровищ Порт-Зее, Музеем священного искусства и археологии, площадью Рибейра.Эта квартира 1 + 1 с 84,27 м2 общей частной площадью расположена на первом этаже и состоит из...
Mercury Group
980 000 €
Квартира в Лиссабоне, Португалия
153 м232
ВНЖ при покупке
Уникальный проект в новом и отмеченном наградами прибрежном районе столицы.Апартаменты, в которых уникальная архитектура, качество строительства и отделка премиум-класса сочетаются с максимальным пространством, яркостью, энергетической устойчивостью, акустическим и тепловым комфортом в течение всего года.Расположен на берегу реки Тежу и в...
Mercury Group
1 090 000 €
Квартира в Лиссабоне, Португалия
175 м243
ВНЖ при покупке
Уникальный проект в новом и отмеченном наградами прибрежном районе столицы.Апартаменты, в которых уникальная архитектура, качество строительства и отделка премиум-класса сочетаются с максимальным пространством, яркостью, энергетической устойчивостью, акустическим и тепловым комфортом в течение всего года.Расположен на берегу реки Тежу и в...
Mercury Group
1 006 100 €
Квартира в Алгарве, Португалия
145 м232
ВНЖ при покупке
Комплекс, состоящий из 76 апартаментов, 31 нетуристической виллы, 350 туристических единиц и 5-звездочного отеля с 76 номерами.Кроме того, он дополняется всеми услугами и инфраструктурой, такими как поля для гольфа, мероприятия на свежем воздухе, рестораны и бары, конференц-центр и центр мероприятий, спа-центр, открытый и закрытый опыт,...
Mercury Group
600 000 €
Квартира на Мадейре, Португалия
161 м243
ВНЖ при покупке
Расположенный в приходе Санта-Лузия, Хинтон представляет собой привлекательное новое здание, которое будет состоять из 40 красиво оформленных квартир.Жизнь в Хинтоне - это наслаждение лучшим из обоих миров: тихая, разнообразная среда и центральное расположение, с хорошим доступом к автомобилям и общественному транспорту, близость к открытым и...
Mercury Group
1 250 000 €
Квартира на Мадейре, Португалия
195 м254
ВНЖ при покупке
Проект расположен на красивом участке Монументальной дороги, который там характеризуется рощей широких прогулок.Развитие находится в области туристического и жилого совершенства, к югу от указанной дороги, в отличие от большинства других жилых комплексов. Очевидно, преимущество, которое подкрепляется непревзойденным атрибутом, которым является...
Mercury Group
739 000 €
Дом на Мадейре, Португалия
43
ВНЖ при покупке
Урбанизация расположена в районе с привилегированным видом на залив Фуншала, в нескольких минутах от центра города и основных служб и недалеко от доступов к скоростной автомагистрали.Вдохновение исходит от старой фермы, существующей на территории, пространства высокой исторической ценности, которое отражается в комфорте и элегантности, усиленных...
Mercury Group
1 600 000 €
Квартира на Мадейре, Португалия
43
ВНЖ при покупке
В одном из самых изысканных районов города, где можно спокойно дышать и наслаждаться синевой просторов Атлантического океана, возникает этот роскошный комплекс, изысканный и вневременной проект недвижимости.Новый центр в Фуншале, с видом на море, где вы найдете площади, сады, детскую площадку и другие места для отдыха, а также эксклюзивный жилой...
Mercury Group
1 200 000 €
Квартира на Мадейре, Португалия
32
ВНЖ при покупке
Выбор этого развития - выбор города Фуншал и одного из его самых символичных кварталов. Здесь история Мадейры соединяет изысканность и современность, с видом на Атлантику и полустены с особенностями города с 6 вековыми традициями.Это предприятие является уникальным проектом. От старого дома, через более классические квартиры до самых современных...
Mercury Group
750 000 €
Дом на Мадейре, Португалия
43
ВНЖ при покупке
Эта отдельная вилла расположена на юго-западном побережье Мадейры, примерно в 5 минутах от пляжа Кальета, всего в 25 минутах езды от центра города Фуншал и в 45 минутах от аэропорта Мадейры. Он расположен в привилегированном районе Арку-да-Кальета, районе, признанном приятным климатом и мягкой температурой в течение всего года. С невероятными...
Соглашусь, что покупать недвижимость за рубежом в локдаун – это нестандартный путь. Но именно им мы и пошли.
При осуществлении дистанционной сделки надо понимать, что быть на 100% уверенным в процессе не получится. Нужно закладывать элемент риска. Я решился на сделку только после долгих переговоров с риелтором и выяснения всех его обязательств передо мной.
Как только мы согласились покупать удаленно, встал вопрос о доверенности для ведения дел от нашего лица. Её мы выписали на португальскую юридическую фирму – выбрали крупную, авторитетную и, соответственно, не самую дешёвую.
С доверенностью юрист открыл для нас счёт в одном из национальных банков (его выбирали мы, основываясь на рейтингах). Без этого осуществить сделку купли-продажи нельзя: платёж должен поступить из португальского банка.
В свою очередь, мы выписываем платёжные чеки, а риелтор берёт их, чтобы передать застройщику. Для нас документ непривычный, даже слегка из прошлого, но для документооборота Португалии обязательный.
На таком чеке указан получатель суммы, в нашем случае – застройщик. То есть человек, который берёт чек (юрист), не может использовать его по своему усмотрению. После того как платёжные документы дошли до адресата, мы получили подтверждение оплаты.
Сами документы на квартиру, как я уже говорил, мы ещё не получили. Но если до этого момента продлятся пандемия и ограничения, связанные с ней, то мы сможем получить документы удалённо – так же выписав доверенность на юристов.
Комментарий Amber Star Real Estate
Весь процесс участия в программе «Золотая виза Португалии» можно пройти удалённо: и выбрать объект, и перевести сумму инвестиций, и получить ключи, и даже подать документы на вид на жительство.
В случае с Дмитрием документы ещё не подписаны, так как объекты находятся на стадии строительства. Однако если бы он приобретал квартиру в уже готовом ЖК, то за него подписывал бы договор купли-продажи адвокат, он же получал бы ключи – всё делается по доверенности.
Резюме: опыт пока частичный, но на данный момент успешный
Пока что мы имеем опыт только в части процесса – я даже ключей от квартир не получил. На этом этапе никаких подводных камней или сложностей не ощутил, но не исключаю, что они появятся позже.
На данный момент мы видим только картинку, которую нам показал риелтор и застройщик. Какая будет разница между ней и реальной ситуацией (и будет ли эта разница), мы предсказать не можем. Но для нас это и не особо важно, ведь главная задача не приобретение недвижимости в Европе, а юридический статус там.
Единственный неприятный сюрприз, с которым я столкнулся, это отсутствие скидок на квартиры. Да, я ожидал снижения цен – и не получил его. Но нахожу этому вполне логичное объяснение: в исторических европейских городах понимают, что фактор эпидемии носит временный характер. Всё вернётся назад, и в рамках долгосрочного и среднесрочного планирования нет смысла истерически пытаться распродать недвижимость.
