Маркетинговые ловушки, в которые можно попасть, покупая недвижимость на Пхукете

Об авторе: Денис Чернов
Консультант по инвестиционной недвижимости

Гарантированный доход

Застройщики предлагают программы гарантированного дохода (когда девелопер берёт в управление вашу квартиру или виллу и сдаёт её в аренду, выплачивая фиксированный ежегодный доход) для строящейся недвижимости по нескольким причинам.

Первая. Для инвестора это делает недвижимость более привлекательной, чем просто покупка квартиры или виллы на вторичном рынке.

Вторая. Предложение устраняет сомнения и снижает риски, связанные с возможной невостребованностью нового жилого комплекса после введения его в эксплуатацию и, как следствие, с отсутствием прибыли в первые годы работы.

Третья. Управляющая компания (застройщика или сторонняя) займётся менеджментом всего жилого комплекса, и в частности сдачей в аренду квартир или вилл инвесторов. Для последних это снимает вопрос, что делать с недвижимостью после её ввода в эксплуатацию. А для застройщика это возможность дополнительно заработать.

Но что происходит на практике?

Кто обеспечивает выплаты по гарантированному доходу

Идеальный сценарий таков. УК застройщика сдаёт в аренду весь номерной фонд жилого комплекса. Полученные средства идут в зарплатный фонд, на обслуживание (электричество, водоснабжение, водоотведение, вывоз мусора) и содержание здания (замена расходных материалов, компонентов), маркетинг и выплату по программам рентал-пул и гарантированного дохода.

Управление жилым зданием и успешная сдача в аренду всего номерного фонда требуют профессионального подхода, огромного опыта в управлении персоналом. Этого можно достичь только за годы работы на рынке управления. Столь успешными показателями могут похвастаться лишь крупные сети отелей, у которых также есть огромная база лояльных клиентов и десятки маркетинговых инструментов.

Как молодой девелопер сможет быстро достичь высоких показателей? Как ему минимизировать риски инвестора?

Вариант 1. Подписать договор на управление жилым комплексом с сетью отелей. Правда, есть высокий риск, что в реальности будет куплена только франшиза, за которой не стоят опыт и успех, а только подготовка персонала и доступ к маркетинговым инструментам. (О самых распространённых отельных франшизах и их стоимости в десятки миллионов долларов можно посмотреть здесь. К сожалению, подобной информации на русском языке очень мало).

Но в любом случае инвестор столкнётся

с жёсткой политикой отельной сети – например, ограничениями по проживанию в номере и его оснащению;
с невозможностью выбрать или сменить управляющую компанию;
с невозможностью контролировать денежный поток.

Подробнее о покупке квартиры в отелях мы рассказали в нашем сюжете.

Вариант 2. Заложить риск невыплаты гарантированного дохода в стоимость недвижимости, увеличив её цену. Тогда даже при недостаточной загрузке номерного фонда застройщик сможет выплатить обещанный доход и сам получит прибыль. Но тогда вопрос уже к инвестору: выгодно ли ему переплачивать?

Как считать гарантированный доход

В большинстве случаев процент выплаты по гарантированному доходу рассчитывается от стоимости квартиры без учёта мебельного пакета и предметов интерьера.

Обязательным условием участия в программах гарантированного дохода является покупка мебели именно у застройщика. Цены за оснащение девелопер устанавливает в одностороннем порядке. Например, при обещанных 7% годовых и стоимости квартиры в 3 млн батов годовой доход инвестора составляет 210 тыс. батов ($6,7 тыс.).

Однако если учесть в расходах 300 тыс. батов (среднюю цену мебельного пакета), то вложения составят уже 3,3 млн батов, а доход останется прежним – 210 тыс. Вместо заявленных 7,0% инвестор получит 6,3%. Если мебель стоит 400 или 500 тыс. батов – и того меньше. То есть за первые два-три года инвестор вернёт деньги только за мебель.

Как проверить, реальны ли обещанные выплаты по гарантированному доходу

Рассмотрим тот же пример: застройщик обязан выплачивать по 210 тыс. батов ($6,7 тыс.) в год за типовую односпальную квартиру.

Мы собрали статистику по доходности за 2018–2019 годы (к 2020-му обычные мерки неприменимы) в 320 подобных апартаментах – с одной спальней в кондоминиуме (не отеле!), средней площадью 38 кв. м, не далее 800 метров до пляжа. Рассматривались варианты не на возвышенностях, а на плато. Средний годовой оборот составил 385 тыс. батов – около $12 тыс.

Теперь учтём расходы на управление (реклама, зарплаты сотрудникам, комиссии сайтов по бронированию) и содержание (уборка, косметический ремонт, замена сломанной мебели и разбитой посуды). Эти суммы будут вычитаться из поступлений: все издержки в среднем составят 45%, а значит, прибыль владельца подобной квартиры будет около 210 тыс. батов в год ($6,7 тыс.).

То есть при распределении дохода по схеме «годовой оборот минус расходы на содержание; 70% владельцу, 30% управляющей компании» собственник получает стабильную прибыль, а компания по управлению эффективно функционирует. Мы соблюдаем правило win-win.

Резюме. При соблюдении нижеперечисленных условий ответ положительный: да, выплаты по гарантированному доходу реальны.

Стоимость квартиры без мебельного пакета: 3 млн батов
Площадь: 34–42 кв. м (примерно 80 тыс. батов за кв. м)
Планировка: типовая, одна спальня
Локация: развитый район с инфраструктурой в пешей доступности, не более 800 метров до моря

140-метровый пентхаус с видом на море

Пример программы гарантированного дохода свыше 10% годовых

Тогда каков же расчёт гарантированного дохода более 10% годовых? Мы нашли такой пример: обещание выплачивать по 13% от стоимости квартиры ежегодно.

Кажется, это должен быть уникальный вариант буквально на пляже, в пятизвёздочной гостинице. Но нет – типовая квартира чуть больше 30 кв. м на второй линии, в 1 км от пляжа, и на возвышенности. И главное, стоимость – 4,5 млн батов. Плюс, конечно, обязательный мебельный пакет за 300 тыс. батов.

Согласно договору застройщик обязуется выплачивать владельцу почти по 600 тыс. батов в год. Ему же нужно покрыть операционные расходы по управлению и получить прибыль. То есть управляющей компании необходимо аккумулировать годовой оборот почти в 1 млн батов. Насколько это реально для самой обычной квартиры?

Одна из возможностей для застройщика – завысить цену: стоимость квартиры и мебельного пакета составит 4,8 млн батов. Затем за три года собственнику выплатят 1,8 млн батов. Значит, через три года после получения гарантированного дохода вложения в типовую односпальную квартиру составят те же 3 млн (реальная стоимость этой квартиры).

Как мы выяснили выше, это действительно адекватная цена для такого объекта. Но в данном случае мы не учли налог на доход, стоимость содержания и естественный износ за три года. А при продаже инвестор, скорее всего, захочет получить как минимум те же деньги, что он вкладывал на этапе строительства. Вопрос, готов ли рынок дать желаемую сумму.

Резюме. Результат после трёх лет владения

Застройщик выполнил все договорённости:

достроил жилой комплекс и ввёл его в эксплуатацию;
выплатил обещанный гарантированный доход 13% годовых в течение трёх лет, то есть суммарно 39% от стоимости квартиры без мебельного пакета.

Инвестор получил:

квартиру в собственность;
обещанную сумму по программе гарантированного дохода.

Но вместе с тем...

Застройщик:

заработал на комплекте мебели;
получил беспроцентный кредит более чем на три года по 1,755 млн батов ($55 тыс.) с частичным ежегодным погашением с каждой проданной квартиры;
легально снизил облагаемый доход на 15% (ставка НДФЛ);
заработал по 20–25% на каждой проданной квартире в виде чистого дохода со строительства.

Инвестор, со своей стороны:

инвестировав 4,8 млн батов, получил доход в 1,5 млн батов (1,755 млн батов выплаты по гарантированному доходу за три года минус 15% НДФЛ), стал собственником апартаментов (грубая оценка) за 3,3 млн батов – это примерная рыночная цена 30-метровой квартиры на второй линии от пляжа;
дал в долг без начисления процентов крупную сумму денег застройщику;
просто психологически готов продать квартиру по цене покупки – 4,8 млн батов.

А если учесть риски, связанные со строительством: задержки и банкротства, расходы на оплату коммунальных услуг (примерно 60 тыс. батов за три года), плату в фонд капитального ремонта (20 тыс. батов), установку и регистрацию счётчиков (20 тыс. батов), уплату пошлины за регистрацию собственности (50 тыс. батов), то программа гарантированного дохода в 13% годовых не кажется такой прибыльной.

Рассмотрим другой случай, когда гарантированный доход средний для Пхукета – 6–8%, а длительность программы 10, 15, а то и 20 лет. Это тоже очень серьёзные обязательства, которые обременяют застройщика. Не каждая крупная компания предложит такие условия.

Здесь нужно быть предельно осторожным. Возможно, длительные обязательства компенсируются для застройщика особыми условиями, прописанными в договоре.

К примеру, не исключены двойные продажи или сделка по программе тайм-шер – причём право владеть недвижимостью будет ограничено сроками выплат по гарантированному доходу, то есть 10 или 20 годами с невозможностью перепродажи.

Выводы

Есть ли вообще экономический смысл в гарантированном доходе? Конечно, в первые год-полтора эксплуатации комплекса, когда ещё нет спроса и оборота с аренды, другие программы управления принесут меньший доход. Тогда необходимо очень пристально присмотреться к подтверждённому успеху управляющей компании и просчитать, не завышена ли цена недвижимости и комплекта мебели.

Даже сейчас, в кризисном 2020 году, можно найти две абсолютно одинаковые квартиры в одном и том же жилом комплексе, но по разной цене. Первая будет с гарантированным доходом, вторая – нет. И – вот сюрприз – разница окажется равна общей сумме выплат по гарантии.

Так что же – всё плохо? Играть в гарантию не стоит? Отнюдь! На Пхукете есть интересные предложения, обязательства по которым исполняются в полном объёме и, главное, в срок. И цена правильная, и ликвидность будет высока в течение долгих лет, и рентабельность не упадёт.

Не забывайте перепроверять факты, перечитывать договор, задавать неудобные вопросы. Больше доверяйте сухим цифрам: при правильном обращении они не обманут.

Элитные виллы «Сай Таан» рядом с «Лагуной» и Боат Авеню

Обратный выкуп

Другой инструмент маркетинга – обратный выкуп квартиры застройщиком через пять – семь лет после эксплуатации за 110–120%. То есть собственник получает 10–20% от стоимости объекта сверху.

Основной вопрос – какая тут выгода для застройщика? Он уверен, что рынок вырастет достаточно сильно, чтобы, перепродав квартиру в дальнейшем, можно было окупить все издержки? А они существенные – нужно будет пройти все этапы продаж ещё раз:

заново создать отдел продаж;
запустить рекламу;
платить комиссионные агентам (более 90% всех сделок на Пхукете проходят с участием агентов).

К тому же недвижимость вернётся на баланс компании, и за неё нужно будет платить налоги и содержать, пока не купят.

Очевидно, что на такие обязательства пойдёт только очень крупный застройщик, у которого в портфолио не один десяток завершённых проектов, который не первый год успешно управляет значительным номерным фондом – и это подтверждается финансовыми отчётами. Да и с точки зрения денежного потока подобные обратные выкупы всё-таки более реалистичны спустя 15 лет, ведь за этот срок управляющая компания может сгенерировать денежные средства от сдачи недвижимости в аренду.

Но, к сожалению, по состоянию на декабрь 2020-го на Пхукете не было реализовано ни одного случая обратного выкупа недвижимости девелопером. Поэтому нет каких-либо фактов, подкрепляющих данные обещания. Первые результаты Пхукет увидит как минимум через семь лет.

Примеры готового жилья на Пхукете

111 500 €

Квартира в Паттайе, Таиланд

44 м² 2 1 1

Dusit Grand Condo View - 36-этажный высотный кондоминиум премиум-класса в самом центре популярного района Джомтьен. Кондоминиум имеет очень удобное расположение, находясьвсего в 200 метрах от пляжа Джомтьен, ночного рынка, общественного транспорта. В шаговой доступности множество минимаркетов, рынков, кафе, ресторанов, массажных салонов. Очень...

Leto Real Estate

270 000 €

Квартира в Пхукете, Таиланд

87 м² 2 2

Трехкомнатная квартира в кондоминиуме. В квартире две спальни, две ванные комнаты, гостиная, кухня и балкон. Каждая спальня имеет собственную ванную комнату. Кухня оборудована стандартным набором техники: холодильник, плита, духовка. Все апартаменты оснащены кондиционерами. Есть система безопасности и подключение к интернету. В комплексе...

Mercury Group

143 247 €

Квартира в Паттайе, Таиланд

56 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Отличный вариант для инвестирования! Подходит как для постоянного проживания, так и для сдачи в аренду! Доходность от 8 %! Есть рассрочка! Апартаменты полностью меблированы! Seven Seas Le Carnival - это проект от известного застройщика Universal Group Thailand. Кондоминиум состоит из 4 зданий, два из которых 30- этажные высотки....

DDA Real Estate

85 307 €

Квартира в Паттайе, Таиланд

32 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Отличный вариант для инвестирования! Подходит как для постоянного проживания, так и для сдачи в аренду! Доходность от 8 %! Есть рассрочка! До центра Паттайи и главной пешеходной улицы города Уокинг-Стрит можно дойти за несколько минут! City Garden Pratumnak - это новый жилой комплекс класса люкс с собственной инфраструктурой,...

DDA Real Estate

832 000 €

Вилла на острове Пхукет, Таиланд

574 м² 5 4 4

Вилла Qabalah расположена в новом комплексе, который включает более 30 современных вилл с бассейном. Виллы предлагают 3 различных планировки с 2, 3 и 4 спальнями. Каждая вилла состоит из 2 этажей и предлагает просторную гостиную и столовую в открытой планировке, полностью оборудованную европейскую кухню и спальни с собственными ванными...

King Window View

118 224 €

Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд

35 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Жилой комплекс недалеко от Лагуны. В непосредственной близости от всей необходимой инфраструктуры, такой как Boat Avenue, Porto de Phuket, детский сад и множество ресторанов. Очень тихий и престижный район, окруженный виллами, озерами, полами для гольфа и горами. 1 здание, 7 этажей. В проекте предлагается бассейн, тренажерный зал, ресторан и...

50 Lemons

294 762 €

Апартаменты в Паттайе, Таиланд

67 м² 3 2 2

Новая высококачественная курортная недвижимостьНовые качественные апартаменты на побережьеПроект состоит из студий (23,70 - 27,00 кв.м), 1 спальни (39,50 - 51,50 кв.м) и 2 спален (68,00 - 92,30 кв.м), цены от 3,4 - 12,4 млн бат. Этот уникальный проект наполнит ваше пребывание максимальным расслаблением и удобством благодаря полному спектру...

Habita International Estates Ltd

149 752 €

Квартира в Паттайе, Таиланд

86 м² 1 1

Эта квартира с 1 спальней с потрясающим видом на море в кондоминиуме View Talay 5 D, расположеном на стороне Тепрайя Джомтьен с частным выходом на знаменитый пляж Донгтан. Удобства в View Talay 5 включают лифт, парковку, круглосуточную охрану, видеонаблюдение, бассейн, услуги прачечной, множество рынков, ресторан. Ежемесячная плата за...

NF Group

1 035 878 €

Вилла на острове Пхукет, Таиланд

459 м² 5 4 6

Каждая из двенадцати вилл с бассейном была спроектирована с особой тщательностью для изысканных покупателей, которые ценят экологичность и конфиденциальность прежде всего.Расположенные на фоне пышных тропических джунглей западного побережья Пхукета, современные виллы с бассейном построены с особым очарованием. Тиковое дерево, выбранное для...

Habita International Estates Ltd

557 062 €

Вилла на острове Пхукет, Таиланд

325 м² 3 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Изумительныe виллы спpятанныe в тихом, но доступном мeстe в Таланге, недалeкo oт вoдoпaдa Tонсай, мeждунapодногo унивepcитeтa UWСT и oздopoвитeльного курoртa Таяпуpa, прeдлагают идеальный бaлaнс cпокойствия и удoбcтва. Предложениe oт 21 230 200 бaт. Этoт проект пpедлагaет 12 сoвpеменных вилл с бассейном, доступных в 1 или 2-этажном дизайне, с...

Phuket Scanner

130 128 €

Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд

43 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Современный строящийся проект AYANA Heights расположен в Банг Тао в одном из самых популярных районов Пхукета. Это экологически чистый район с отличной транспортной сетью и развитой инфраструктурой. За 10 минут собственники смогут добраться до знаменитого торгового квартала Porto De Phuket, Boat Avenue, гольф-полей, школ, больницы и...

RED Experts

38 636 €

Студия на Самуи, Таиланд

29 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Уникальная возможность приобрести стильные апартаменты на живописном острове Ко Самуи!Инвестиционный объект! Прекрасный вариант для постоянного проживания и сдачи в аренду! Доходность от 7%! Рассрочка! Апартаменты меблированы! Пляж Мини Биг Си Ламаи, 850 м! The Terraza Samui — это исключительный жилой проект, расположенный в...

DDA Real Estate

187 430 €

Студия на пляже Бангтао, Таиланд

42 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Layan Green Park 2 устанавливает новые стандарты качества строительства на рынке недвижимости Пхукета. В реализации проекта используются современные экологичные технологии, которые позволяют экономить на расходе электроэнергии и воды до 50%. Особенности проекта: Жилой фонд. Layan Green Park 2 предлагает 386 квартир для жизни, отдыха и...

RED Experts

56 260 €

Квартира в Паттайе, Таиланд

36 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

The Orient Jomtien – уникальный проект, который весьма удачно сочетает в себе шарм Азии и все современные технологические достижения. Цветущие зеленые сады среди ласковой глади манящего бассейна прекрасно вписаны в общую неповторимую архитектуру здания, что придает проекту особую благородную изысканность. На продажу квартира с потрясающим...

Leto Real Estate

129 257 €

Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд

49 м² 2 1 1

Просторные квартиры в кондоминиуме с видом на море удачное приобретение, как для жизни, так и для инвестиций. Расположение кондоминиума порадует вас обилием местных ресторан и кафе, а также можно быстро добраться до торговых центров и крупных магазинов. А главное - всего 600 метров до моря!

Habita International Estates Ltd

300 000 €

Квартира в Пхукете, Таиланд

74 м² 1 1 1

Уникальный жилой комплекс, расположенный в живописном районе Лаян на острове Пхукет, предлагает идеальное сочетание комфорта, современного дизайна и близости к природе. Этот проект является прекрасным вариантом для тех, кто ищет идеальное жилье или инвестицию. Проэкт находится в прекрасном месте на Пхукете, окруженном природой, но в то же...

Mercury Group

200 000 €

Квартира в Пхукете, Таиланд

40 м² 1 1 1

Апартаменты с 1 спальней станут идеальным местом для отдыха, проживания или инвестиций. Здесь вы сможете полностью расслабиться и насладиться всеми удобствами, которые предоставляет комплекс. От бассейна до кинотеатра с 6D-технологией - здесь есть все для активного и комфортного отдыха. В комплексе также есть спа-салон, фитнес-центр и детская...

Mercury Group

1 450 000 €

Дом в Пхукете, Таиланд

420 м² 5 5 6

Добро пожаловать в идеальное место для тех, кто ценит высокий уровень комфорта, близость к природе и тихую роскошь! Уникальный жилой комплекс был создан при участии лучших архитекторов и дизайнеров, которые имеют многолетний опыт работы над проектами в различных престижных локациях по всему миру, от Лондона до Бали. Это не просто место для...

Mercury Group

79 513 €

Апартаменты в Паттайе, Таиланд

35 м² 2 1 1

Новые квартиры премиум класса от 1-й спальни до 3-х, размерами от 32.1 до 164 квм, цены начинаются от 3 млн бат. Проект располжен в центре Джомтьена имеет превосходные сервисы и пространства такие как бассейн с волнами и зоной джакузи, сад, игровые площадки, детский клуб и парк, современый фитнесс зал с панорамным видом. Также внутри - бассейны...

Habita International Estates Ltd

314 400 €

Квартира в Пхукете, Таиланд

78 м² 78

описаниеЛокация: Пхукет Квартира: 78 кв.м. Привлекательный комплекс, расположенный в пышной тропической среде, всего в нескольких минутах ходьбы от двух самых живописных пляжей Пхукета.Современные номера, которые созданы для того, чтобы приветствовать вас элегантностью, идеально подходят для тех, кто ищетудобство и роскошь. Инфраструктура...

Tradegoria Global Estate

Как обезопасить себя

Одним из самых эффективных инструментов для проверки обоснованности цен на строящуюся недвижимость является их сравнение со вторичным рынком. Вторичка уже показывает реальную доходность с аренды, а также существующее положение дел на рынке. На основании этого можно сделать относительно точный прогноз о стоимости недвижимости после завершения её строительства. Можно будет с большой уверенностью сказать, заложены ли риски по невыплатам гарантированного дохода в стоимость строящегося жилья, есть ли перспективы роста цен, а также более точно спрогнозировать прибыль с аренды.

По вопросам инвестиций в недвижимость Пхукета обращайтесь к Денису Чернову