«Один билет в новогодний Гармиш-Партенкирхен, пожалуйста»: вредные советы для покупателей недвижимости в Альпах

Об эксперте: Герман Мойжес, магистр права Свободного университета Берлина (FU Berlin), дипломированный юрист-экономист Кёльнского университета прикладных наук (FH Köln), также изучал право в России — имеет дипломы МГИМО и СПбГУ, управляющий партнёр AVERS Group Germany GmbH. Компания более 10 лет успешно развивает направление консалтинговых услуг, связанных с сопровождением российских инвестиций в Германии и оформлением ВНЖ. 

Вредный совет № 1. Покупайте шале на самых дорогих и популярных горнолыжных курортах. Главное – престиж

Российская элита предпочитает отдых в Куршевеле. Тут и шале можно за €35 тыс. в сутки арендовать, и в ресторане, рекомендованном в гиде Michelin, отобедать. Всё как полагается: дорого, роскошно, престижно.

К сожалению, мало у кого первой ассоциацией с зимним отдыхом и горными лыжами будет Гармиш-Партенкирхен (или ГаПа, как называют его местные). И хотя этот немецкий городок в Альпах не попал в топ-10 самых дорогих горнолыжных курортов мира, в нём опытный инвестор видит массу преимуществ.

В отличие от Куршевеля, туристы в Гармиш приезжают не только зимой, но и летом. В тёплое время года иностранцы и немцы отправляются в походы по горам, туры, пешие прогулки.

К тому же баварский курорт обладает завидной инфраструктурой. Высочайшая точка Германии Цугшпитце (2962 м) находится в 15 км, до Мюнхена путь займёт час-полтора (90 км), а замок Нойшвайнштайн – в часе езды (60 км).

Вредный совет № 2. Ищите дом мечты на вторичке, а лучше стройте с нуля

В горах всё ещё популярны деревянные дома: тут жители ценят традиции. Обитатели Гармиша и Партенкирхена исстари подражали убранству богатых домов Мюнхена. На Людвигштрассе по обе руки протянулись классические фахверк-шале, которые имитируют богатую отделку: каменные балки нарисованы, стены расписаны орнаментами и сюжетными фресками на библейские темы.

Иностранцы часто хотят приобрести что-то аутентичное, но стоит ли в ГаПа поддаваться обаянию старины?

«Мы не рекомендуем покупать старые объекты. В Германии высокие требования к содержанию общедомового имущества, поэтому полуразрушенных многоквартирных объектов в принципе нет. Запущенным может быть здание в одном случае: частный старый дом. Лучше всего покупать новостройку. Современные здания намного качественнее, устойчивее, энергоэффективнее, чем 30-40 лет назад. У владельцев много лет не будет проблем», – советует Герман Мойжес.

Немецкие дома с архитектурной и исторической ценностью в самых престижных районах (Altbau) продают на особых условиях: реновацию новый владелец реализует за свой счёт по условиям договора. Затраты на реставрацию и капремонт, скорее всего, будут внушительными, к тому же за последние десятилетия в Европе возросли требования к энергоэффективности зданий.

Старые постройки новым критериям не отвечают, и жильцы часто платят больше за ЖКХ и бесконечный ремонт общих пространств ветхого дома. Услуги по самому незначительному ремонту стоят дорого. Например, столяр в Гармише запросит около €80 в час, а вызов электрика обойдётся в сотни евро.

В Гармише земельный ресурс ограничен. Впрочем, как и на любом курорте. И дело тут не только в особенностях рельефа, но и в позиции властей.

К примеру, коммуна Куршевель разрастается: сейчас в неё входят восемнадцать деревень и два хутора. Среди них попадаются элитные горнолыжные курортные посёлки, а есть селения для более экономных туристов.

Власти Гармиш-Партенкирхена, наоборот, не стремятся к массовости, территория городка остаётся практически неизменной. Поиски участка земли здесь требуют больших усилий. Но даже хорошая земля под застройку в ГаПа не гарантия того, что всё пойдёт по плану.

Купить участок и строить дом самостоятельно – не лучшая идея. Если вы никогда не занимались этим в Германии, то надеяться на удачу не стоит. Хеппи-энды у новичков случаются редко, в основном это истории потери денег. До покупки земли надо понимать, что строишь, есть ли необходимые разрешения, как потом объект использовать и даже кому продать.

Вредный совет № 3. Интересоваться репутацией риэлтора совершенно излишне

«Несколько лет назад русскоязычные риэлторы на рынке бывали даже без юридического, технического, инженерного образования в Германии. И покупатель был беззаботный. К примеру, показывают мне клиенты брошюру: "Вот эта фирма нам предлагает купить дом". Я смотрю на название компании и отвечаю: "Вы знаете, что это агентство существует на рынке всего три года и всё это время терпит убытки?"» – рассказывает Герман Мойжес.

Если обращаться, то к тем, кто имеет хорошую деловую репутацию и заинтересован помочь клиенту с правильным выбором, а не продать конкретный объект с хорошими комиссионными. С этой позиции консалтинговые компании выглядят надёжнее.

Ищите того, кто работает не за процент от сделки, а за процент от клиента. AVERS Group Germany GmbH с 2008 года оказывает консультационные услуги русскоязычным покупателям при покупке недвижимости и оформлении ВНЖ в Германии. За сопровождение сделки их клиенты платят 1% вне зависимости от стоимости объекта.

Вредный совет № 4. Нашли подходящий объект? Самое время потратить две недели на подготовку документов

В ГаПа иностранцы и немцы чаще покупают жильё для себя: отдыхать, кататься, по горам ходить. Поэтому особое значение для покупателей играют вид на горы и удалённость от дороги. Все хотят единения с природой, тишины и спокойствия.

По мнению Германа Мойжеса, спрос на недвижимость на курорте год от года растёт: много молодых и успешных людей переезжают сюда, если они не привязаны к конкретному городу. Программисты, дизайнеры – им нравится жить на природе. Тут свежий воздух, фермерские продукты, горы, а инвесторам сдача недвижимости в аренду в Гармише приносит 5-6% годовых.

При этом покупатели-иностранцы продавцам особо не нужны. Хороший объект в Гармиш-Партенкирхене немцы расхватывают за пару недель, самое большее за месяц. Новостройки – ещё на стадии проектирования. Нельзя прийти на рынок и просто купить: за хороший объект придётся бороться.

«Чтобы быть наравне с немецкими покупателями, требуется подготовка. В противном случае некомпетентному покупателю достаётся не лучший объект или втридорога», – считает эксперт.

Поэтому затягивать с оформлением документов не рекомендуется. Счёт в немецком банке необходимо открыть заблаговременно, а также определиться с основным: юрлицо покупает или физлицо, какой бюджет, какой сегмент. Нотариуса стоит найти заранее, составить проект договора купли-продажи, заказать перевод и ознакомиться с предварительными условиями сделки.

Вредный совет № 5. Не вникайте в договор, просто подписывайте. В Германии вас никто не обманет

«Часто нас подключают к сделке и просят проверить договор купли-продажи. Мы считаем, что этого мало: нужно просмотреть ещё множество документов, провести экспертизу, составить заключение. Важные недостатки дома или квартиры обнаруживаются именно так.

Покупатели из России и СНГ мыслят здраво. Они понимают, что если в недвижимости есть недостатки, то им этот объект не нужен. Потому что решать проблемы, находясь далеко, толком не зная языка и права, – очень дорого», – делится мнением Герман Мойжес.

С одной стороны, из РФ и СНГ в последнее время приезжают информационно подкованные покупатели, которые реалистично оценивают свои возможности. Они знают, что в Германии лучше потратить незначительную сумму на экспертизу объекта, так как в заключении будут перечислены все недостатки жилья, которые могут повлиять на ход переговоров и конечную стоимость покупки.

С другой стороны, многие российские бизнесмены, инвесторы не привыкли к конкуренции, обычно они добиваются желаемого с помощью административного и финансового ресурсов. За границей таких рычагов в их распоряжении нет, а действовать в условиях жёсткой рыночной конкуренции они ещё не научились.

При покупке недвижимости в Германии необходимо:

• узнать, кто владелец и нет ли сторонних долевых собственников;
• проверить, нет ли у объекта обременений и арендаторов;
• не является ли здание памятником архитектуры;
• ознакомиться с разрешением на строительство;
• запросить устав и протоколы заседаний ТСЖ за три – пять лет;
• проверить наличие долгов за коммунальные услуги и дополнительных финансовых обязательств перед ТСЖ;
• изучить проектную документацию и документы на землю.

Особый пункт – документы ТСЖ. В немецком законе о жилищной собственности есть положение, по которому владельцы квартир пунктом в уставе могут ограничить возможность продажи недвижимости. Лучше удостовериться, что продавец не обязан оформлять или уже получил разрешение на сделку от управляющего или собственников жилья.

Если вдруг оказалось, что в купленной квартире живут арендаторы, о которых вы не знали в момент подписания договора с собственником, даже не надейтесь быстро от них избавиться. В Германии срок действия договора аренды влияет также на то, за какое время после решения о выселении арендатор покинет жильё и вывезет свои вещи. Например, если квартиросъёмщик прожил в апартаментах более восьми лет – договор перестанет действовать только через девять месяцев с момента его расторжения.

Вредный совет № 6. Забудьте о налогах. Зачем вам лишний стресс?

В Германии налоги и коммунальные платежи невысокие. С 1964 года тарифы не актуализировались. Но на второе жильё, если это туристическая местность, налог может быть высоким. Например, если дом не сдан в аренду, а владелец в нём бывает редко, то налог на такую виллу может доходить до €10 тыс. в год. Плюс €50–80 в месяц за услуги управляющей компании.

Будьте готовы, что стоимость содержания двухкомнатной квартиры на курорте обойдётся в 2-3 тыс. евро в год при постоянном проживании.

В эту сумму входят:

• услуги ЖКХ, интернет и содержание общих домовых территорий;
• поземельный налог (выплачивается поквартально);
• спекулятивный налог (при продаже недвижимости в Германии в течение десяти лет с момента её приобретения, если этот объект не был единственным домом продавца);
• страховка (если объект куплен в ипотеку). 

Если вас интересует ВНЖ и инвестиции в Германии, обращайтесь

AVERS Group Germany GmbH

Германия, Кёльн, Линденштр. 14, 50674

http://www.aversgroup.de

[email protected]

+49(221)924-28-125, ISM: +49(157)311-361-89

Связаться с компанией

Фотографии: предоставлены собеседником, pixabay, flickr, wikimedia, needpix

Условия цитирования материалов Prian.ru