Рынок не ждёт: как дистанционно совершить сделку с недвижимостью в Германии

Об авторе: Ольга Мюллер MRICS
Управляющий партнёр
IIG real estate consulting GmbH

Задать вопрос

Удалённые покупки недвижимости в Германии практиковались и ранее, особенно среди опытных инвесторов, но в условиях карантина этот способ становится единственно возможным и даже предпочтительным, если вы не хотите упустить горячее предложение.

В случае с дистанционными сделками особенно важно заручиться поддержкой опытного специалиста. Поэтому уделите особое внимание первому этапу – планированию инвестиций и поиску партнёра.

Этап 1. Планирование

Выбираем партнёра

От агентства в другой стране, с которым вы будете работать, зависит не только скорость и удобство взаимодействия, но и конечный результат: сможет ли ваша будущая недвижимость приносить доход или всё больше хлопоты. Значение квалификации маклера дополнительно возрастает, когда речь идёт о дистанционной сделке.

В Германии есть несколько типов маклеров, и полезно понимать, что наличие специального разрешения на маклерскую деятельность не равносильно образованию и опыту. На рынке можно встретить новичка, вообще не имеющего квалификации. С другой стороны, есть маклеры с высшим образованием, связанным с недвижимостью, эксперты с многолетним опытом, члены ассоциации RICS (Королевский институт дипломированных оценщиков, международная организация со штаб-квартирой в Лондоне). Квалификация MRICS – это своего рода знак качества на рынке профессиональной недвижимости. С кем работать и кому доверять свои деньги – выбор за вами, но при наличии сомнений лучше довериться консультанту.

Определяем приоритеты

Когда мы вместе с клиентом рассматриваем инвестиционные направления, то должны понимать, какую задачу ставит перед собой покупатель. Конечно, есть профессиональные инвесторы, которые вкладывают деньги в недвижимость из года в год, у них уже большой опыт. Но если вы новичок в этой области, необходимо прояснить ряд существенных моментов.

Итак, чтобы правильно выбрать объект недвижимости, нам нужно знать ответы на следующие вопросы. Каков горизонт планирования (на какой период рассчитывает инвестор)? Есть ли опыт инвестиций в Германии и в других странах? Допускал ли инвестор ошибки при инвестировании и какие были самыми неудачными? На какую среднюю рентабельность рассчитывает инвестор? Важна ли капитализация? Важна ли ликвидность объекта?

При этом не нужно бояться того, что закрыли границы. Да, это накладывает определённые ограничения. Но если вы уже давно присматривались к недвижимости и имеете представление о том, как выглядят объекты, сделку можно заключать удалённо.

Намечаем варианты

На начальном этапе мы подбираем объект недвижимости, исходя из запроса. Затем делаем его предварительную оценку: техническое состояние, экономические показатели, географическое положение и т. д. Всего будет около 20 критериев, которые дадут полную картину по выбранному объекту.

Этап 2. Просмотр объекта

Выехать на объект вы сейчас не можете, поэтому ознакомьтесь с будущей собственностью по видео. Покупка по картинке не рекомендуется, однако видео очень много может сказать о состоянии объекта.

Чтобы организовать съёмку, вам потребуется доверенное лицо. Консультант, маклер, друг – неважно, кто это будет. Главное, чтобы этот человек мог выехать на объект и снять его. Заранее определитесь с тем, на что ему нужно будет обращать внимание. Если съёмка объекта выполнена качественно, вы увидите и положительные стороны объекта, и его недостатки. По статистике на сегодня, 37% инвесторов готовы просматривать объект по видео.

Что можно купить с инвестиционными целями в Германии

1 794 000 €

Магазин в Германии

1000 м²

Германия Земля Нижняя Саксония г.Штадтхаген Магазин на пешеходной улице Коммерческое здание в историческом центре города на пешеходной улице. Сдано в долгосрочную аренду известному магазину текстиля. Договор на аренду заключён в 2009 году на срок 11 лет с опцией продления 2 раза по 5 лет. Площадь земельного участка: 701м2...

ИНДОМ

2 365 000 €

Коммерческая недвижимость в Германии

2643 м²

Германия земля Гессен адм. округ Кассель г. Эшвеге Магазин текстиля (до 11,3% годовых) Отдельное здание, сданное в долгосрочную аренду специализированному магазину домашнего текстиля Hammer. Магазин расположен в торговой зоне - рядом расположено более 30 разнообразных магазинов и предприятий розничной торговли...

ИНДОМ

55 000 000 €

Отель, гостиница во Франкфурте-на-Майне, Германия

10000 м²

Эксклюзивный 5* исторический отель в регионе Франкфурта-на-Майне. В отеле: гурме ресторан, комплекс спа, фитнес зал, помещения для конференций и др. Количество номеров: 170. Расположение: центральное. P.S. В целях конфиденциальности и в соответствии с условиями владельца фотографии объекта не подлежат публикации и доступны по запросу. Мы...

Estate-Service24

499 200 €

Офис во Франкфурте-на-Майне, Германия

416 м²

Продается 3-й этаж площадью 416 м² под офисы. Помещение находится в 5-этажном здании, которое огорожено забором. Есть шторные ворота для въезда и выезда, а также 40 парковочных мест во дворе. Оборудование: - большие алюминиевые окна с электрическими жалюзи (частично); - высота потолков – 3 м; - туалеты; - встроенная кухня;...

Estate-Service24

Цена по запросу

Доходный дом в Бранденбурге-на-Хафеле, Германия

5520 м²

Кредит

Резиденция для пожилых людей „У собора“ — один из реализованных нами инвестиционно-строительных проектов недалеко от Берлина. Надежный ТОП-арендатор и договор 25 лет Для данного объекта до начала строительства заключен долгосрочный договор аренды на 25 лет с надежным платежеспособным арендатором – лидером европейского...

BiG Property

3 800 000 €

Магазин в Бранденбурге-на-Хафеле, Германия

1653 м²

Кредит

Готовый арендный бизнес! Новый комплекс включает в себя: Супермаркет, АЗС, автомойку, игорный зал. После приобретения компания BiG Property обеспечивает комплексное административно-коммерческое управление. Внимание: с арендатором уже заключен долгосрочный договор аренды. Основные параметры проекта: Выгодное расположение в новом жилом...

BiG Property

5 800 000 €

Магазин в Саарбрюккене, Германия

3000 м²

Кредит Готовый бизнес

Торговый центр с якорным арендатором ROSSMANN Торговый центр в 20 км от границы с Францией расположен в спальном районе. Выгодное расположение и современная парковка на 134 места обеспечивают постоянный поток покупателей. Покупательная способность в зоне охвата ТЦ существенно выше средней по Германии. По новому зданию действует гарантия...

BiG Property

60 000 000 €

Офис во Франкфурте-на-Майне, Германия

16700 м² 4.36% в год

ВНЖ при покупке Готовый бизнес

Офисный комплекс, состоящий из двух зданий в ближайшем пригороде Франкфурта на Майне. Арендная площадь: 16 700 м² Площадь помещений: от 350 м² до 3400 м² Рендитность: около 4,36 % Фактор: 22,94 Этажность: 5 Парковочные места: 468 (286 в подземном гараже) Стоимость аренды за м²: бюро - от 10,50 до 12,80 евро,...

Estate-Service24

2 800 000 €

Отель, гостиница в Ротенбурге-об-дер-Таубер, Германия

1450 м²

Историческое здание - находится под охранной государства, в 2018 году было отреставрировано, но не потеряло исторического очарования. Отель соединяет в себе средневековый стиль, высокое качество и современное оборудование. На сайте TripAdvisor и других родобных порталах у отеля очень хорошие отзывы (у booking - 9,1). Кол-во комнат: 22...

Estate-Service24

2 500 000 €

Магазин в Липпштадте, Германия

1500 м² 5% в год

Кредит 1.8-2% Готовый бизнес

•На первом этаже жилого дома •Полная реновация в 2018 г. •Арендопригодная площадь: 1 500 кв.м •Доход от аренды в год – 125 000 евро •Арендатор – известная немецкая сеть супермаркетов, основанная в 1920-х, насчитывающая более 4 300 магазинов на территории Германии, входит в один из крупнейших концернов...

Intermark Global

549 000 €

Офис в Берлине, Германия

115 м²

Вашему вниманию представлено коммерческое помещение в центре Берлина (столица Германии), вблизи бульвара Курфюрстендамм. Дом, в котором оно расположено, был построен в 1965 году. В настоящий момент идет его капитальный ремонт, он будет завершен в 2021 году. Представленное помещение имеет отличное расположение в самом центре столицы, всего в 2...

EW Real Estate

1 865 000 €

Коммерческая недвижимость в Берлине, Германия

1106 м²

Германия Северный Рейн-Вестфалия г.Бад-Эйнхаузен (Оэнхаузен) Супермаркет в курортном городе Коммерческое здание, сданное в долгосрочную аренду крупной торговой сети супермаркетов Netto Marken Discount. Площадь земельного участка: 3766м2 Площадь, сданная в аренду: 1106м2 Мест на парковке: 55 В сентябре 2015 года начнётся...

ИНДОМ

8 000 000 €

Доходный дом в Берлине, Германия

1010 м² 3.5% в год

Готовый бизнес

Новый доходный дом в Берлине Построен в 2020 г. Арендопригодная площадь: 1 010 кв. м Площадь земли: 3 324 кв. м Подземный паркинг – 352 кв. м Доход от аренды в год – 280 000 евро 3 уровня, 12 квартир Цена 8,000,000 евро Доходность 3.5%

Intermark Global

16 000 000 €

Отель, гостиница в Шварцвальде, Германия

5000 м²

Вашему вниманию представлена 4-звездочная гостиница, расположенная в земле Баден-Вюртемберг. Гостиница имеет 70 номеров. Гостиница идеально подходит для покупки оператором, который хочет самостоятельно управлять данным объектом. Стоимость — 16 000 000 евро В целях конфиденциальности вся дальнейшая информация будет дана только по запросу с...

EW Real Estate

3 250 000 €

Производство в Берлине, Германия

100 м²

Вашему вниманию представлена растущая компания-разработчик программного обеспечения SaaS для управления встречами, пейджинговых систем и систем контроля пропуска в Германии. Компания занимается разработкой, продажей и эксплуатацией систем управления назначениями, пейджинговых систем и систем контроля допуска, в первую очередь для государственных...

EW Real Estate

1 150 000 €

Доходный дом в Берлине, Германия

380 м² 1.8% в год

Вашему вниманию представлен доходный дом в Берлине, в берлинском административном округе Райниккендорф, в районе Хермсдорф. Это здание площадью 380 кв.м. было построено в 1955 году на земельном участке 1 140 кв.м. Дом состоит из 2 этажей. Здесь расположены 6 квартир 2-3 комнатных от 53 до 70 кв.м. Две из этих квартир были объединены в одну...

EW Real Estate

580 000 €

Доходный дом в Гельзенкирхене, Германия

391 м² 5.45% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Дом очень удачно расположен в востребованном районе современной застройки. Хорошая локация в районе. в доме 7 квартир 6 гаражей Дом полностью сдан!!! Soll Jahresmiete:32.460,00 € Ist Jahresmiete: 32.460,00 € Комиссия для Покупателя + 4,76 % от стоимости объекта. Подробности по запросу.

DEM GROUP GmbH

480 000 €

Доходный дом в Дуйсбурге, Германия

562 м² 7.2% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Продается доходный дом в Дуйсбурге Площадь дома 562 м2 В доме 7 квартир и 10 машиномест Возможен расчет в рублях Комиссия для покупателя +3,57% от стоимости объекта. Подробности по запросу.

DEM GROUP GmbH

332 800 €

Инвестиционный проект в Дюссельдорфе, Германия

182 м² 22.28% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Проектом предусмотрено строительство жилого комплекса с и рестораном и подземным паркингом в городе Дюссельдорф Площадь участка 1635 кв. м. Общая площадь квартир и таунхаусов 1820 кв. м. Площадь ресторана 200 кв.м. Таунхаусы 4 единицы Квартир 20 единиц Парковочных мест 18 единиц Парковочных мест (подземный паркинг) 20 единиц...

DEM GROUP GmbH

890 000 €

Доходный дом в Вуппертале, Германия

450 м² 6.47% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается добротный доходный дом с железобетонными перекрытиями, в городе Вупперталь В доме 8 квартир и 8 гаражей, а также одно коммерческое помещение Объект полностью сдан в аренду! Годовой доход: 57.600 евро (6,47%) Комиссия для покупателя +4,76% от стоимости объекта. Подробности по запросу.

DEM GROUP GmbH

Посмотреть ещё 274 похожих объекта

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Этап 3. Подписание доверенности

Из-за невозможности личного присутствия вам необходимо будет оформить доверенность на вашего представителя в Германии. В России вы сможете сделать её у нотариуса по специальной форме. Затем документ нужно будет апостилировать и перевести на немецкий язык, причём желательно сам перевод делать в Германии у присяжного переводчика. Пересылка доверенности происходит через почту или курьерскую службу.

Этап 4. Резервирование

Договор о бронировании подписывается удалённо, по электронной почте. Перечислить деньги можно будет на основании соглашения о резервировании.

Этап 5. Финансирование

Технически возможно получить кредит в банке и без личного визита, но каждый случай рассматривается индивидуально.

Этап 6. Проверка / due diligence

Проверка документов и потенциальных юридических рисков возможна дистанционно. Для этого не нужно личное присутствие. За всё время моей работы в сфере недвижимости личное присутствие клиента было минимальным. Обычно это знакомство с компанией, со мной, с объектом, открытие счёта и/или компании, сама сделка в нотариате. На всё это достаточно было приехать максимум два раза.

Всю документацию размещают в специальном облачном хранилище для конфиденциальной информации. Это лучше, чем отправить по почте. Во-первых, из соображений безопасности, а во-вторых, это более практично: документов много, и для удобства изучения лучше, чтобы они были рассортированы. В облачном хранилище все они разложены по отдельным папкам.

По результатам проверки клиент получает экспертное заключение по объекту в письменном виде.

Этап 7. Открытие юридического лица

Недвижимость часто оформляется на юридическое лицо. В этом случае можно применить стандартную процедуру оформления GmbH по доверенности.

1. Нотариус составляет доверенность на представителя в Германии и заявление о назначении директором третьего лица.
2. Учредители фирмы в России должны подписать доверенность, заверить в консульстве и выслать оригинал в немецкий нотариат.
3. Уполномоченный представитель открывает в нотариате GmbH.
4. Если директор – один из учредителей, то дополнительно нотариус готовит заявку на регистрацию директора в реестре и высылает учредителям.
5. Учредители заверяют свои подписи в консульстве и высылают документ в оригинале назад в нотариат.
6. Нотариус отдаёт заявку на регистрацию директора в реестр.

Этап 8. Подготовка нотариального договора

Договор готовит нотариус, адвокат или консультант, затем вносятся правки со стороны покупателя и продавца. Все эти правки согласуются сторонами. Делается перевод договора, и покупатель заверяет финальный текст, который потом заверяется доверенным лицом или представителем в нотариате. Таким образом исключается всякий риск искажения достигнутых договорённостей.

Этап 9. Открытие счёта в банке

На этом же этапе открывается и банковский счёт, через который будет вноситься основной капитал и проводиться основные денежные операции по кредиту. Открыть счёт в банке без личного присутствия можно, однако не каждый банк предоставляет такую возможность. Поэтому всегда хорошо, чтобы директор или прокурист (уполномоченное лицо) компании проживали в Германии. При покупке на физическое лицо открытие счёта необязательно, при желании его можно открыть позже.

Этап 10. Перевод денег в Германию

Деньги, в зависимости от условий договора купли-продажи, перечисляются на трастовый счёт нотариуса или напрямую продавцу. Важный шаг – проверка источника происхождения денежных средств, которую, по закону, инициирует получатель оплаты. Для её осуществления покупателю также нет необходимости находиться в Германии. От него требуется представить документы, которые подтверждают происхождение денег. Они также переводятся на немецкий язык. Все анкеты заполняются дистанционно, идентификацию можно выполнить через специальное приложение.

Этап 11. Нотариальное оформление сделки

Объект недвижимости приобретается дистанционно, непосредственно в сделке участвует доверенное лицо (специалист, доверенность на которого вы подписали на третьем этапе). Нотариусы в Германии работают с ним или по доверенности, или по поручению, без доверенности. В последнем случае покупатель должен подтвердить действительность сделки в консульстве Германии по месту жительства в течение 14 дней.

Этап 12. Договор управления и менеджмента

Договор можно составить на двух языках и отправить обычной почтой, заказать курьерскую доставку или послать электронной почтой.

Этап 13. Приём-передача объекта

Этим занимается управляющая компания, поэтому и здесь дистанция не помеха.

Этап 14. Договор с налоговым советником

Он потребуется, если покупатель платит налоги в Германии, а это должны делать и физические, и юридические лица.

Этап 15. Поступление первых арендных платежей

Деньги обычно приходят на трастовый счёт управляющей компании. Затем она по поручению собственника переводит платежи на выбранный им счёт в банке, который может находиться в любой стране мира.

Этап 16. Вступление во владение недвижимым имуществом

Регистрация права собственности всегда происходит дистанционно. Нотариусу делают поручение при заключении договора купли-продажи, и он, когда выполнены необходимые условия, отправляет в регистр соответствующее заявление. Потом выписка из регистра приходит по электронной почте или на адрес нотариуса, а он уже пересылает её покупателю.

Условия цитирования материалов Prian.ru