Версия
для печати
для печати
Если вы думаете об инвестициях в недвижимость, то, скорее всего, рассматриваете доходные апартаменты, офисные здания или торговые центры. Но есть ещё одна категория, которую часто недооценивают: качественные объекты для туристического бизнеса.
Индустрия гостеприимства – одна из ключевых в мире. И растёт она значительно быстрее среднего. В 2018 году туризм принёс глобальной экономике $8,3 трлн – 10,4% мирового ВВП. В обозримом будущем эта тенденция сохранится благодаря фундаментальным причинам.
Инвестиции в туристическую недвижимость имеют свои особенности. Прежде всего – требуют специальной экспертизы и опыта. Управлять успешной гостиницей намного сложнее, чем стандартным жилым домом. С другой стороны, вознаграждение может быть экстраординарное, а при грамотном подходе риск остаётся минимальным.
Квартиры, которые сдаются в аренду частным лицам, – самый простой для понимания и развития вид недвижимости. Но в таких странах, как Австрия и Германия, рентный рынок чрезмерно регламентирован. Арендные ставки ограничены законом, жильцы имеют больше прав, чем сам арендодатель (Mieterschutzgesetze – законы о защите арендаторов).
В Германии вновь начались дискуссии на тему экспроприации рентных квартир – подобные идеи в том числе высказывают лидеры основных политических партий страны. В Швейцарии владение жилой недвижимостью в лизинговых целях де-факто невозможно для неграждан Швейцарии (закон Lex Koller), даже через швейцарскую холдинговую компанию.
Эту инвестиционную идею легко осуществить: сфера не зарегулирована, иностранец без проблем может приобрести в Австрии и Швейцарии подобный коммерческий объект. Однако для надёжных инвестиций требуются довольно крупные суммы (от €100 млн). Но самый важный недостаток в том, что рентный доход значительно зависит от экономического цикла, особенно для офисных площадей. Ваши инвестиции будут бесповоротно связаны экономикой региона, и в случае замедления вы можете понести существенные убытки.
Выигрывает у других типов объектов тем, что является частью глобально растущего рынка. Австрия и Швейцария, к примеру, принимают миллионы туристов со всего мира. Для инвестора это означает глобальную диверсификацию экономического риска. Даже замедление местной экономики не будет драматичным, так как потеря региональных туристов компенсируется дополнительными гостями из-за рубежа.
Вкладывать в качественную туристическую недвижимость можно со сравнительно небольшими суммами. В Австрии цены на шале и дома для отдыха начинаются с €1 млн, для крупных курортов и отелей высокого качества нужны активы от €10-15 млн. В Швейцарии цены примерно на 40% выше. Но не забывайте: проекты туристической недвижимости требуют планирования и управления, а успешная работа невозможна без экспертов и компетентных партнёров.
Как выбрать «правильную» страну в качестве безопасной гавани для инвестиций в туристическую недвижимость? Очевидно, что политическая и экономическая стабильность, надёжная правовая и финансовая системы и твёрдая валюта – необходимые составляющие. Но есть ещё один важный фактор. Когда дело касается недвижимости, профессиональные инвесторы полагаются на долгосрочные тренды индексов цен. Эти индексы скомпилированы центральными банками и Банком международных расчётов в Базеле (Швейцария) и предоставляют официальные и достоверные данные почти для каждой страны мира.
Давайте взглянем на наиболее интересные рынки туристической недвижимости глазами профессионала.
На графиках показан период с 2006 по 2018 год, достаточно длительный, чтобы отразить очевидные тренды. Кроме того, он даёт нам понимание поведения рынков после большого финансового кризиса 2008–2009 годов (оранжевый прямоугольник). Все данные упорядочены по значению индекса 100 на начало 2006 года, поэтому графики можно сравнивать напрямую.
.png "Индекс цен на недвижимость в Австрии")
Австрия. Устойчивое восходящее движение цен на протяжении более чем десяти лет. Нет ни малейшего признака замедления или перегрева рынка недвижимости, небольшие колебания вверх и вниз – нормальные статистические явления. Реакция цен австрийской недвижимости на финансовый кризис? Никакой реакции, бизнес работает в обычном режиме. Более того, рост ускорился после кризиса, а цены на недвижимость в Австрии сейчас примерно на 70% выше, чем до 2008 года.
Кипр. В годы бума цены росли с космической скоростью, практически на 60% с декабря 2005-го по декабрь 2007-го. Но в кризис рынок рухнул и вступил в десятилетнюю депрессию, которая остановилась только два года назад. Сегодня цены на 30% и более уступают докризисным.
Италия. В 2008–2009 годах цены вошли в рецессию, но результаты всё же были лучше, чем у других европейских туристических направлений (Испании или Кипра). Однако вскоре после сообщений о внутренних проблемах Италии с высоким государственным долгом и кризисом банковской системы началось долгосрочное снижение цен на недвижимость, которое продолжается до сих пор. Сегодня итальянский индекс цен почти на 20% ниже докризисного уровня.
Испания. Когда в 2002 году Испания вступила в еврозону, стартовал мощный бум в строительстве, сфокусированный в основном на туристическом жилье и отелях среднего класса. Но в середине 2007-го, за год до финансового кризиса, ценовой тренд резко поменялся. Падение длилось практически десятилетие и обострило финансовые проблемы страны. Цены на испанскую недвижимость потеряли более 50 индексных пунктов.
Только с 2015-го рынок начал медленно восстанавливаться, хотя всё ещё находится на депрессивном уровне: индекс цен по-прежнему более чем на 30% ниже докризисных показателей. Текущая проблема в том, что в Испании переизбыток нерентабельной недвижимости, оставшейся после тучных лет, и владельцы пытаются вывести свои деньги из этих активов как можно скорее.
Швейцария. В годы до кризиса 2008–2009 индекс был относительно стабильным. Но вскоре в Швейцарию – как признанную безопасную гавань – хлынул международный капитал. Это имело два последствия. Во-первых, цены на недвижимость инвестиционного класса начали сильно расти. Во-вторых, швейцарский франк значительно поднялся по отношению к евро. Обменный курс CHF/EUR сегодня на треть выше, чем в 2008 году, и это несмотря на попытки Национального банка Швейцарии ограничить рост валюты.
Для иностранного инвестора эта ситуация вдвойне удачна. Сейчас недвижимость в стране на 55% дороже, чем десять лет назад. Если же конвертировать стоимость объектов в евро, то цены более чем удвоились! При этом речь идёт не о каком-то экзотическом офшорном месте, а об одном из самых стабильных и зрелых рынков в мире.
Объединённые Арабские Эмираты. Долгое время рынок показывал большой рост. Но в начале 2007-го пузырь лопнул, и во время финансового кризиса недвижимость ОАЭ претерпела самый крутой спад (за три года – практически на 40%). В течение следующих трёх лет спекулятивный рост рынка составил 70%, но уже в конце 2013 года пузырь снова лопается. С этого времени цены на недвижимость в ОАЭ находятся в нисходящем тренде, сейчас они всего на шесть пунктов выше, чем 13 лет назад.
Международный валютный фонд (IMF) присваивает Швейцарии второе место в списке самых богатых стран, а Австрии – тринадцатое, ориентируясь на ВВП на душу населения за 2018 год.
Обе страны обладают важными для инвесторов преимуществами:
На стоимость недвижимости также влияют и природные условия – большая часть обеих стран покрыта горами и озёрами, и это ограничивает число предложений. Так, в Швейцарии только 40% площадей составляют земли, пригодные для пахоты или проживания.
На долгосрочный успех инвестиций в курортную недвижимость, безусловно, влияют и перспективы туристической индустрии. С этой точки зрения у Австрии и Швейцарии тоже сильные позиции.
1. Европа – туристическое направление № 1 во всём мире. В 2017 году сюда приехало более 670 млн гостей. На протяжении 50 лет эта цифра растёт, несмотря на международные кризисы. В 2030 году, по прогнозам Всемирной туристской организации (ЮНВТО), в Европе побывает около 800 млн туристов.
2. Австрия и Швейцария имеют развитую туристическую инфраструктуру. Сюда едут гости со всего мира, что для инвестора означает глобальную минимизацию экономического риска.
3. Обе страны обладают стабильными и зрелыми рынками (как в сфере туризма, так и в недвижимости). Австрия и Швейцария на протяжении многих десятилетий показывают непрерывный рост цен на жильё и доходов с аренды, а также увеличение числа гостей.
4. Альпийская туристическая недвижимость – всесезонный бизнес. При этом зимние гости, как правило, имеют бюджет в два-три раза выше, чем те, кто приехал летом. В этом альпийский туризм сильно отличается от приморских направлений, где зима считается «несезоном».
5. В обеих странах туристическая индустрия – важная составляющая экономики. В Австрии туризм приносит 15,4% ВВП, в Швейцарии – 8,5% (данные за 2018 год). Благодаря этому инвесторы получают поддержку от политиков и администрации на федеральном, региональном и местном уровнях.
Для того чтобы успешно инвестировать в недвижимость, обращайте внимание на её качество и локацию. Собственность, если она находится в идеальном месте, как правило, растёт в цене и проще продаётся. Помните, в недвижимости можно изменить всё, кроме расположения!
Исследования тенденций альпийского туризма показывают, что его будущее зависит от гармоничного сочетания природы и роскошного образа жизни. Люкс-туризм уже сейчас растёт на 50% быстрее, чем вся туристическая индустрия в целом. По данным Amadeus, крупнейшей в мире системы бронирования авиабилетов и отелей, в сегменте люкс-путешествий в течение следующих десяти лет прогнозируется рост на 6,2%, а в масс-маркете – на 4,8%.
Люкс-путешественники тратят в шесть раз больше, чем рядовые туристы, и совершают не три, а пять-шесть поездок за год. Такие данные публикует Международная ассоциация элитного туризма (ILHA), базирующаяся в США. Это приведёт к стабильному уровню заполняемости курортов в низкие сезоны. Расходы люкс-туристов устойчивы к экономическим спадам, а их решения о поездках зависят не от текущего дохода, а от долгосрочного благосостояния семьи.
Кризис 2008–2009 годов почти не отразился на сфере альпийского туризма. Статистические данные Австрии показывают, что люкс-объекты заполняются в 1,4 раза больше, чем трёхзвёздочные отели, и почти в два раза больше, чем бюджетные варианты.
Что ещё важно: демографические данные по промышленно развитым странам показывают более высокий рост в сегменте населения старше 50 лет. Эта возрастная группа не только имеет больше средств и свободного времени для путешествий, но и требует более высокого уровня комфорта и качества, чем молодые семьи.
Поэтому надо учитывать, что инвестиции в бюджетные туристические объекты в странах с высокой заработной платой (Австрии и Швейцарии) успешными не будут.
Завтрашние состоятельные путешественники будут по-другому понимать слово «роскошь». К такому выводу приходят аналитики Amadeus в исследовании «Формирование будущего туристического класса люкс. Требования к путешествиям – 2030».
Лучшее местоположение – это не обязательно центр Кицбюэля или Санкт-Моритца. Скорее будет востребовано проживание в тихом и экологически чистом месте, расположенном недалеко от подъёмников. Клиенты станут уделять больше внимания возможностям для культурной и социальной активности (достопримечательности, шопинг, фестивали и т. д.), а также знакомству с местным колоритом и культурой.
В альпийском туризме наблюдается растущий спрос на роскошные шале с атмосферой горных хижин. Гости хотят уединения и независимости от расписания отелей, однако требуют все удобства первоклассного размещения, вплоть до личного дворецкого и повара. Также более востребованными становятся зелёные локации, в том числе и для состоятельных путешественников.
Часто иностранные инвесторы хотят перенести свою резиденцию в Австрию или Швейцарию. И единственным реальным шансом для них – неевропейцев – получить вид на жительство в этих странах являются активные коммерческие инвестиции (на некоммерческий ВНЖ для нерезидентов ЕС выделяется несколько сотен квот в год).
Однако просто покупки ценной недвижимости для получения ВНЖ недостаточно – ни Австрия, ни Швейцария не имеют программы «золотой визы».
Возможны два решения:
Иными словами, чтобы инвестор мог претендовать на ВНЖ, вложенные им средства должны способствовать увеличению числа рабочих мест, получению налоговых платежей или выгоды для региона.
Инвестиции в туристическую недвижимость этим требованиям соответствуют. Гостиница или холдинговая компания, управляющая апартаментами для отдыха, – это активный бизнес. Инвестор может занять в нём любую контролирующую должность, например, председатель совета директоров. На таком посту ему необязательно активно участвовать в управлении, достаточно выполнять требования местного законодательства. Но, безусловно, ВНЖ можно будет получить только при условии достаточных инвестиций.
Кстати, покупка отеля предлагает дополнительные возможности для инвестора. Такие проекты обычно делятся на две части: холдинговая компания, которая владеет недвижимостью и получает арендные платежи, и управляющая компания, которая курирует ежедневный бизнес, получает прибыль с номеров и услуг для гостей. В этом бизнесе инвестор также получает долю в управляющей компании, а значит, и дивиденды в дополнение к фиксированному доходу от аренды.
Резюмирую. Я уверен, что инвестиции в недвижимость в проектах альпийского туризма имеют ряд преимуществ для инвесторов:
- безопасная гавань в сердце Европы;
- стабильный и растущий рынок на протяжении десятилетий;
- защита от рисков благодаря глобальной отрасли, которую ожидает дальнейший рост;
- возможность оформить вид на жительство в Австрии или Швейцарии;
- три способа получения прибыли: доход от аренды, рост стоимости имущества значительно выше уровня инфляции, а в случае отелей – дивиденды для акционеров.
