Инвестиционный проект в Штутгарте, Германия, 3 450 м²

Перестройка офисного здания в „Общежитие для мигрантов“

Инвестиция: 5.950.000 евро (необходимый капитал около 1,5 млн) евро

Арендная плата: 765.900 евро (минимум)

Рентабельность: 12,87% (минимум)

Рентабельность собственного капитала: 51% (брутто)

AAA Арендатор: Город Штутгарт /Германия

Срок договора аренды: 10 лет

1. Предпосылки

Предлагается проект по перестройке офисного центра в Штутгарте, расположенного в одном из экономически сильных регионов Германии.

Изначально планировалось перестроить офисный центр под отель с 78 номерами. Переквалификация здания под отель согласно проведенному маркетинговому исследованию имеет большие перспективы, так как по соседству расположены такие фирмы как Porsche, Daimler, Bosch и т.д, и есть потребность в отеле эконом класса по близости. Уже был выбран отельный оператор, который взял бы на себя управление отелем. Тем временем благодаря актуально сложившейся ситуации представилась другая, еще более привлекательная возможность для реализации этого проекта.

2. Актуальная ситуация

В настоящее время проблематика с необходимостью расселения мигрантов в Германии стоит очень остро.

Официальные представители власти (строительное управление и мэр города) осмотрели данный объект и выразили желание арендовать объект минимум на 10 лет под общежитие для переселенцев. Городские структуры уже подписали официальное заявление о намерениях.

Условия договора аренды в данный момент оговариваются. Нижеследующие условия являются предметом переговоров:

• Срок договора аренды - минимум 10 лет
• Арендная плата за кв.м. МИНИМУМ 18,50 евро
• Все эксплуатационные расходы перенимает арендатор
• Возможна также аренда всей обстановки (мебели) и обязательство возмещения любой инвестиции за обстановку

3. Цифры / затраты

Стоимость: 3.950.000

Расходы на перестройку (расчет городского 2.000.000

строительного управления)

Доп. расходы по покупке

(Налог на приобретение, нотариус, маклер) 417.515

Затраты всего: 6.367.515

Рассчитанное время на перестройку - около 6 месяцев.

4. Цифры/арендные платежи

В аренду сдается все здание площадью 3.450 кв.м.

Рассчитанная Ар. плата (ежегодно) Рентабельность инвестиций

Ар. плата / м² покупная стоимость (3,95 млн) +

расходы на перестр. (2,0 млн) = 5,95 млн

________________________________________________________________________

18,50 765.900 12,87 %

19,50 807.300 13,57 %

Ар. стоимость за квадратный метр составит МИНИМУМ 18,50 евро, возможно 19,50 евро (или выше), в данный момент стоимость аренды оговаривается.

5. Финансирование

Исходя из того, что арендатором будет выступать город Штутгарт (или ФРГ), то по предварительным расчетам для реализации данного проекта будет достаточно 1.500.000 евро собственных средств, то есть 25% от всех издержек. 75% капитала финансирует банк. В данном случае рентабельность собственного капитала (брутто) составит 51,06 %.

6. Оценка

Актуально сложившаяся проблематика расселения мигрантов представляет возможность для реализации данного проекта, который необходимо рассматривать без каких - либо эмоций. Здесь нужно использовать шанс достижения нетипично высокой для Германии рентабельности при участии первоклассного арендатора и очень выгодного договора аренды: распределение на арендатора всех эксплуатационных расходов, возмещение всех инвестиций на мебель (оборудование) и т.д.

Прочее:

В случае заинтересованности в приобретении, а также по всем вопросам обращайтесь по (Екатерина)