Инвестиционный проект в Лодзе, Польша, 2 550 м²

Старинное здание в самом центре города Лодзь, идеально подходящее для реконструкици и поквартирной продажи.

Общая полезная (продаваемая) площадь квартир - 2550м2

Расчёт на 1м2:

- покупка (со всеми расходыми): 412 евро.

- ремонт (со всеми согласование, с учётом того что это памятник архитектуры и с учётом услуг по надзору за ремонтом "под ключ". Техническое состояние здания уже детально проанализировано нашим Польским партнёром, имеющим десятилетний опыт реконструкции таких зданий): 385 евро.

- продажа (с учётом всех затрат на продажу): от 1100 до 1300 евро.

Срок ремонта: 1 год

Может на Ваш мейл выслать таблицу, где детально расписана вся экономика проекта, с учётом всех этапов

Из практики более половины (а часто даже 80-90%) квартир продаётся ещё на этапе строительства. По законодательству при реконструкции Продавец сразу получает деньги от Покупателя, и может их использовать. При девелоперских проектах это невозможно, деньги попадают на доверительный счёт в банк, который контролирует стройку и отвечает перед покупателем если девелопер обанкротится.

Здесь очень удачное месторасположение, всего 150м от центральной в Лозди улицы Пётрковскей, которая полностью реконструирована, центральная городская променада, с кафе, рестаранами, отелями. Можно посмотреть на видео. И 500м до самого большого в Лодзи ТРЦ Мануфактура, 110 000м2.

Во 2-м кв. 2019г. начинается строительство первой в Лодзи линии метро. Согласно утверждённому проекту всего в 350м от объекта будет станция метро "Зелёная". ЕС уже выделил финансирование в сумме 411 млн. евро. Окончание строительства запланировано на начало 2022 года.

При правильной организации продаж доходность может превысить 50% годовых.

Упрощённый расчёт (пессимистично):

За счёт продаж квартир финансируется половина строительства. Итого вложения на 1м2 (с учётом покупки и финансирования половины ремонта) это 605 евро (412 + 385/2)

Цену продажи для расчётов принимаем ниже рыночной, экв. 1100 евро/м2, для более быстрой продажи на этапе строительства. Согласно статистике на начало 2019г. средняя цена квартир в в Лодзи на "первичке" - экв. 1320 евро/м2, на "вторичке" - 1115 евро/м2. За 2018г. рост цен на квартиры в Лодзи в зависимости от сегмента составил 5-10%.

Данный объект расположен в самом центре, также в нём будем сделано максимально юридически и технически возможное количество маленьких квартир. Поэтому рыночная цена таких квартир в таком месте будет 1300-1400 евро/м2.

Портрет покупателя: индивидуальные и институциональные инвесторы, заинтересованные в покупке квартир в центрах больших городов по привлекательным ценам. По статистике более 50% квартир в Польше покупается без привлечения банковского кредита за наличные.

Итого чистая прибыль 1100-605=495 евро, за год, при вложениях 605 евро.

ЭТО 81% ГОДОВЫХ (495 : 605 *100% = 81%)

Конечно, это без учёта налогов (существует много способой их планирования) и без учёта последней части вознаграждения Управляющей компании. Итоговая доходность составит около 50% годовых.

Базово разделяем весь процесс на три этапа: организация покупки хорошего здания (оплата – как вознаграждение агентства недвижимости); сопровождение всего процесса (оплата – фиксированная ежемесячная сумма, в зависимости от размеров проекта); основная часть вознаграждения выплачивается по окончании проекта и составляет процент от прибыли.

Как один из вариантов участия в инвестиции наше агентство готово рассмотреть покупку одной или нескольких квартир среднестатистических размеров на условиях, которые аналогичны условиям инвестирования в весь проект: затраты на покупку 412 евро/м2, ремонт (согласно аналогичному графику) - 385 евро/м2, и % от прибыли управляющей компании (формула % согласовывается с Инвестором).

Такое инвестирование чем то схоже с доверительным управлением, только в отличии от фондового или крипто рынка здесь нет такой волатильности и неизвестности, а активы Инвестора реальные, с оформлением права собственности, и с контролем на каждом этапе. Поэтому основную часть вознаграждения Управляющая компания берёт уже при окончании реализации проекта (продажи всех квартир), которое определяется в % от прибыли, и строго зависит от конечного результата.

На сайте Приана 18.01.18 опубликована статья, в которой детально расписана реализация похожего проекта. Опыт есть ;)

Проектная команда

1. Наше агентство Orzech Lux:

- организация купли-продажи здания и выстраивание взаимоотношений с Польскими партнёрами для обеспечения юридических согласований, ген. подрядных работ, строительного и инвесторского надзора и продажи всех квартир

- контроль всех этапов инвестиций и Польских партнёров

- непосредственная продажа части квартир среди инвесторов из стран СНГ;

- участие в инвестировании (опционально)

2. Управляющая компания "Ключ инвестиций":

- проект менеджмент

- строительный и инвесторский надзор

- организация продажи квартир (в Польше и возможно в других странах ЕС)

3. Фонд помощи реконструкции городского пространства:

- юридическое обеспечение всех этапов, взаимодействие со всеми гос. и муниципальными организациями

4. Генеральный подрядчик АО "Самерс":

- строительство и сдача в эксплуатацию объекта

Юридически это здание может быть разделено на 3 части (3 отдельных подъезда), тогда сумма инвестиций может быть меньше, примерно 50% + 25% + 25%. Но покупка должна происходить одновременно, с внесением хотя бы половины необходимых средств на депозит для обеспечение ремонта, и подписание нотариальных договоров с со всеми участниками (генподрядчик, руководитель проекта, агенство недвижимости), что б исключить риски зависимости одного Инвестора от 2-х других.

г. Лодзь находится в центре Польше, в 120 км от Варшавы, на пересечении наибольших автобанов А1 (север-юг) и А2 (восток-запад).

Население: более 700 тыс. человек
Уровень безработицы: около 6%
Среднее зарплата: около 1000 евро в мес.
Площадь современных офисных центров: 500 000 м2 (прирост на 20% за последние 2 года. До 2021г. планируется уже около 700 тыс. м2, около 90 тыс м2 современных офисных центров уже в активной стадии строительства, преимущественно в центре города)
16 современных торговых центров площадью 555 000 м2
Около 100 тыс студентов, в т.ч. около 5 тыс. иностранных
Лодская специальная экономическая зона: площадь 1775 Га, привлечено 15 млрд. зл., создано более 37 тыс. рабочих мест.

В перспективе нескольких лет возле Лодзи должен построен Центральный аэропорт, обслуживающий всю Польшу, рассчитанный на 45 млн. пассажиров в год, и до которого со всех крупных городов Польши можно будет доехать скоростной ЖД не более чем за 2 часа