Апартаменты во Вроцлаве, Польша, 101 м2

240 000 €

Основные характеристики

Цена продажи 240 000 €
Цена за кв.м. 2 376.24 €
Площадь 101 м2
Всего комнат 5
Количество спален 5
Количество ванных 5
Этаж 5
Этажность 7
Адрес Польша, Вроцлав, ул. Тенчова 68
Расположение в большом городе

Новый дом (Год постройки: 2017)
Четырехкомнатные квартиры и более

Дополнительные услуги

Условия работы управляющей компании: 10% от оборота

Финансовые показатели

Дополнительные расходы по сделке
Не включены в стоимость продажи
Комиссионный сбор 1 %
Налог при покупке 2 %
Нотариальные услуги 0.5 %
Итого расходы на приобретение объекта 8 400 €
Содержание
Ежегодный налог 25 €
Эксплуатационные расходы 2 400 €
Итого расходы в год 2 425 €

Описание

Квартира в центре, разделена на 5 студий

Квартира разделена на 5 студий, для максимизации дохода от аренды

Престижный комплекс Rezydencja Staromiejska, самая близкая к центру Вроцлава новая комплексная застройка. На картах даже не видно всех объектов, полностью сформировавшийся район.

До достопримечательностей, центра города, вокзалов, большинства офисных центров, где работают наиболее платежеспособные долгосрочные арендаторы - пешком 15-20 мин. Хорошая транспортная развязка, можно доехать в любой р-н города, во Вроцлаве хороший муниципальный транспорт, расписание по минутам, жители им часто пользуются.

Квартира легально разделена на 5 отдельных студий, в внесением соответствующей информации в реестр недвижимости (часто на рынке встречается не узаконенная перепланировка).

В каждой студии есть санузел с душевой кабиной, кухонный уголок, холодильник, стиральная машина, вся необходимая мебель. Качественный ремонт 2019г.

Видео всех 5 студий можно посмотреть в youtube, впишите в поиске "ul. Teczowa 68 Wroclaw"

Студии сдаются в аренду за 1750 евро в мес. + компенсация всех коммунальных платежей.

В этом комплексе практически не бывает простоев в аренде.

Доходность брутто: 1750 * 12 : 240 000 * 100% = 8,75%

Дополнительные затраты:

Налог 8,5% от дохода от аренды (физ. лицо)

Управляющая компания 10% от дохода от аренды

Доходность нетто: (1750 - 18,5%) * 12 : (240 000 + 8 400) * 100% = 6,9%

Помимо доходности от аренды в этом комплексе очень хороший потенциал роста цены квартиры.

Факторы: последний дом в этом р-не на стадии строительство продаётся от 2140 до 2300 евро за 1 м2. В предлагаемой квартире цена получается 2376 евро за 1 м2 (площадь балконов не считается, а это ещё дополнительно 34м2), хотя стоимость всех согласований и ремонта (5 санузлов и 5 кухонь делает ремонт дороже чем обычно) составляет около 400-450 евро за 1 м2.

Т.е. если приобретёте квартиру и сами сделаете такой ремонт - себестоимость получиться не ниже чем 2550 евро.

Второй фактор увеличение стоимости квартиры: во Вроцлаве растёт арендная плата (3-5% в год) и снижаются приемлемые ставки доходности. Например если 2-3 года назад объекты с арендаторами инвесторы приобретали с расчётом что б получать брутто 10% годовых, то сейчас приемлемой считается цена брутто 8-9% годовых. Для сравнения ставки по депозитам в банках около 1-2% годовых.

На протяжении 5 лет (а именно через 5 лет можно продавать квартиру вообще без налоговых последствий) приемлемая доходность Инвесторов от аренды может достигнуть 5-6%, как практически во всех соседних странах, хотя Польша сейчас развивается почти быстрее всех в ЕС.

Расчёт (пессимистично): увеличение арендной ставки всего на 15% за 5 лет, и снижение приемлемой для Инвесторов ставки доходности от сдачи в аренду до 7% дают такую цену квартиры:

(1750 + 15%) * 12 мес. * 100% : 7% = 345 тыс. евро

Или около 3,4 тыс. евро за 1м2, т.е. рост на 1 тыс. евро на 1м2 за 5 лет.

Напоминаем, что в среднем цена недвижимости во Вроцлаве растёт на 10% в год, при чём наибольший рост именно в новых комплексов, расположенных близко к центру. А такой большой комплексной застройки рядом с центром больше не будет, т.к. физически нет свободных участков.

Причина продажи - квартира приобреталась с целью разделения, заселения арендаторами и дальнейшей перепродажи.

Кстати, сейчас в Польше много предложений по инвестирования в т.н. апарт-отели, где покупается номер, с доходностью от 7% до даже 8,5% годовых. Обращаем внимание, что инвестирование в такие отельные номера отличаются от жилой недвижимости, вот несколько факторов, которые существенно снижают итоговую доходность (нетто)

1) В отельном номере нельзя прописаться, что может пригодиться для получения ВНЖ или ПМЖ

2) Налог на владение даже большой квартирой, поделённой на 5 студий, всего около 25 евро в год, а налог на владение всего 1 номером в отеле уже около 100 евро в год.

3) НДС при сдаче в аренду при квартирах 0, а при отельных номерах 8%

4). НДС при покупке квартиры 0%, а отельного номера - 23%, часто у продавцов указана цена нетто (т.е. без НДС), с обещанием того, что НДС Вам налоговая вернёт через несколько месяцев при покупке. Однако с нерезидентами ЕС такой возврат НДС не такой однозначный.

5) Нерезидент может приобрести квартиру без всяких дополнительных разрешений, а для покупки отельного номера необходимо получать разрешение в МВД Польши. В самой процедуре ничего страшного нет, но сроки увеличиваются на 6-8 мес., и нужно заплатить юристам около 500-700 евро. Конечно можно создать фирму и покупать отельный номер на свою компанию, тогда решаются все вопросы с НДС и не нужно разрешения на покупку, но появляются затраты на содержание компании. Что б экономически это было оправданно необходимо приобретать не 1 отельный номер, а хотя бы 10.

6) Квартиру через 5 лет можно продать вообще без налоговых последствий, номер в отеле - придётся заплатить налог на прибыль 19%, а если покупатель компания - то ещё и НДС 23%.

7) Квартиру у Вас могут приобрести с использованием ипотеки (10-20% первоначальный взнос, срок 30 лет, эффективная ставка до 4,5%), а номер в отеле - нет. Поэтому квартира более ликвидная инвестиция.

8) В отельном номере сложно (а часто невозможно) поменять управляющую компанию, в квартире это сделать очень просто, а в случае переезда долгосрочной арендой можно управлять самому.

Показать все

Дополнительные характеристики недвижимости

Инфраструктура и оснащение дома или жилого комплекса
ресторан
салон красоты
охраняемая территория
консьерж
охраняемая парковка
лифт
детские площадки
магазины
медучреждения
Показать ещё
Характеристики квартиры
полностью отремонтировано
меблирована полностью
есть балкон / терраса площадью 34 м2
центральное отопление
Показать ещё
Бытовая техника
холодильник
стиральная машина
плита
микроволновая печь
Показать ещё

Стоимость перелета

Стоимость проживания во Вроцлаве

Стоимость проживания во Вроцлаве
Рестораны
Капуччино 2.01 €
Газировка (бутылка, 0.33 л) 0.95 €
Местное разливное пиво (0,5 л) 1.86 €
Комбо-обед в McDonalds 4.65 €
Обед на двоих в ресторане среднего уровня 23.25 €
Обед в недорогом ресторане 5.11 €
Вода (бутылка, 0,33 л) 0.69 €
Импортное пиво (бутылка 0,33 л) 1.86 €
Магазины
Импортное пиво (бутылка 0,33 литра) 1.02 €
Яблоки (1кг) 0.74 €
Бананы (1 кг) 1.06 €
Говядина (1 кг) 7.53 €
Бутылка вина 5.70 €
Куриная грудка (1 кг) 3.83 €
Местное пиво (бутылка 0,5 л) 0.74 €
Яйца (12 штук) 1.88 €
Салат-латук (1 головка) 0.70 €
Свежий хлеб (500 г) 0.68 €
Местный сыр (1 кг) 5.43 €
Молоко (1 л) 0.62 €
Лук (1 кг) 0.52 €
Апельсины (1 кг) 1.17 €
Картофель (1 кг) 0.46 €
Рис (белый) (1 кг) 0.84 €
Помидоры (1 кг) 1.37 €
Вода (бутылка, 1.5 л) 0.42 €
Транспорт
Бензин (1 л) 1.07 €
Проездной на месяц 20.92 €
Одноразовый билет (местный транспорт) 0.70 €
Аренда (в месяц)
Квартира (1 спальня) в центре города 463.63 €
Квартира (1 спальня), вне центра 375.73 €
Квартира (3 спальни) в центре города 770.76 €
Квартира (3 спальни), вне центра 590.90 €
Коммунальные услуги
Стоимость 1 минуты местного мобильного оператора 0.05 €
Основные (электричество, отопление, вода, мусор) для квартиры 85 м2 140.89 €
Интернет (высокоскоростное соединение) 12.61 €
Спорт и досуг
Билет в кино 5.81 €
Фитнес-клуб (1 месяц) 21.85 €
Аренда теннисного корта (1 час в выходные) 12.38 €
Одежда и обувь
1 пара джинсов (Levis 501 или подобные) 57.13 €
1 пара мужской кожаной обуви 68.58 €
1 пара кроссовок (средний уровень) 61.49 €
1 летнее платье в магазине (Zara, H & M, или подобные) 27.97 €
Стоимость покупки недвижимости
Цена за квадратный метр в центре города 1 727.13 €
Цена за квадратный метр вне центра 1 277.32 €
Расходы на детей
Международная начальная школа, для 1 ребенка в год 11 184.73 €
Уровень зарплат
Средняя месячная зарплата NET (после уплаты налогов) 839.67 €
Ставка по ипотеке (%), в год, на срок в 20 лет 3.65 %

Данные о стоимости проживания предоставлены сервисом Numbeo.com. Prian.ru не может никаким способом гарантировать достоверность и правильность этих данных.

Калькулятор стоимости проживания
Где вы живете сейчас
Выберите города для сравнения
Город для сравнения
Выберите города для сравнения
Выбор валюты

Данные о стоимости проживания предоставлены сервисом Numbeo.com. Prian.ru не может никаким способом гарантировать достоверность и правильность этих данных.

Калькулятор финансовых возможностей
Где вы живете сейчас
Выберите города для сравнения
Город для сравнения
Выберите города для сравнения
Сумма заработка

Данные о стоимости проживания предоставлены сервисом Numbeo.com. Prian.ru не может никаким способом гарантировать достоверность и правильность этих данных.

Контакты

Сайт компании: Телефон компании: Мессенджеры: Офисы компании:
Польша, Вроцлав, ул. Олавская 9/5
Тел.: +48604337154
Контактное лицо:
Павел Ружицкий руководитель

Написать продавцу

Сообщение отправлено
  • Поделиться: