Доходный дом во Вроцлаве, Польша, 72.1 м²

Повышенная доходность от аренды + обоснованный рост цены объекта, в тексте подробно расписано с учётом всех-всех затрат и налогов

Локация:

- напротив самого большого в городской черте Вроцлава, ТЦ Магнолия Парк (100 тыс м2 торговых площадей)

- пешком 5 мин к офисному бизнес парку Business Garden Wrocław 117 тыс м2

- кроме этого комплекса в пешеходной доступности до 30 мин. находится более 200 тыс м2 современных офисных центров (всего во Вроцлаве 1,1 млн. м2).

- пешком 5 мин большой фитнес-центр McFIT

- удобная транспортная развязка - улица Легницкая, это одна из центральных артерий города (центр-запад), вдоль которой множество трамваев и автобусов. До исторического центра городским транспортом можно доехать за 10-15 минут.

Комплекс высокого качества, с коммерческой частью на партере, общими помещениями на хранение велосипедов и колясок, и конечно же лифты, шумопоглощающие окна, утепление по всем современным стандартам ЕС.

Эта квартира пригодна для легального разделения на 4 отдельные студии, что существенно повышает доходность от аренды. Такая же квартира в этом доме уже отремонтирована и сдаётся по цене 5700 злотых + коммунальные платежи. Во вложении видео как происходит процесс стройки и юридического оформления, можно также посмотреть по ссылке на youtube L3teqKiN55M

Цена за м2 8310 злотых, это дешевле чем продаёт девелопер в ещё строящейся очереди

Девелопер MojDom комплекс PIXEL HOUSE, можно загуглить, цены и планировки есть на их сайте, на этом же этаже квартира похожей площади стоит 8717 зл/м2. Более того, цена у девелопера на однокомнатные квартиры около 11 тыс зл за 1м2.

Площадь квартиры 72,1м2, цена целиком 599 тыс злотых (8310 за м2). Все-все дополнительные затраты на покупку около 20 тыс злотых, включают налог на покупку, комиссию агентству, нотариуса, присяжного переводчика и изменение в реестры. Стоимость всех согласований, ремонта, покупки мебели и техники, с учётом того что мы сделаем всё "под ключ" это 200 тыс злотых, официально по безналу, с гарантией на ремонт. Студии сдаются в аренду за 5500 злотых в мес. + компенсация всех коммунальных платежей. В этом комплексе практически не бывает простоев в аренде.

Доходность от аренды брутто: 5500 * 12 : (599 000 + 200 000) * 100% = 8,26%

Дополнительные затраты:

Налог 8,5% от дохода от аренды (физ. лицо)

Управляющая компания 10% от поступлений от аренды (без коммунальных) и 50% не чаще чем раз в год за поиск долгосрочного арендатора. Для удобства расчёта принимаем 13,3% от дохода от аренды. Нет обязательств поручать нам управление арендой, возможно заниматься самостоятельно, или на тендерной основе выбрать управляющую компанию, во Вроцлаве уже есть несколько русскоязычных.

Доходность от аренды нетто: 5500 - (8,5% + 13,3%) * 12 мес : (799 000 + 20 000 злотых затраты на покупку) * 100% = 6,3% годовых чистыми

Помимо доходности от аренды в этом комплексе очень хороший потенциал роста цены квартиры.

Факторы: последний дом в этом р-не на стадии строительство уже продаётся дороже, а с НГ правительство подняло минимальную зарплату на 15%, что ещё не успело отразиться на себестоимости новых комплексов. В 2019г. средние цены на недвижимость в Польше выросли на 9%, ТОП-5 в ЕС (обогнали по росту популярные Чехию, Германию, Кипр и Испанию). А на ближайшие 5 лет уже законодательно утверждён график повышения минимальной зарплаты, которая в 2024г. будет составлять 4000 злотых (рост на 35%) , соответственно средняя - также будет расти, и это будет стимулировать дальнейший рост цен на недвижимость.

Конечно же нельзя не упомянуть о коронавирусе, правительство приняло программу "щит" на общую сумму более 10% ВВП, направленную на поддержание бизнеса и сохранения рабочих мест., поэтому рост безработицы минимальный. Карантин и т.п. меропрятия были приняты заранее, поэтому эпидемия гораздо меньшего масштаба чем в других странах. Bloomberg оценил что экономика Польши МЕНЬШЕ ВСЕХ В ЕС постардала от коронозкризиса.

Второй фактор увеличение стоимости квартиры: во Вроцлаве растёт арендная плата (2-5% в год) и снижаются приемлемые ставки доходности. Например если 2-3 года назад объекты с арендаторами инвесторы приобретали с расчётом что б получать брутто 10% годовых, то сейчас приемлемой считается цена брутто 8% годовых. Для сравнения ставки по депозитам в банках около 1-2% годовых.

На протяжении 5 лет (а именно через 5 лет можно продавать квартиру вообще без налоговых последствий) приемлемая доходность Инвесторов от аренды может достигнуть 5-6%, как практически во всех соседних странах, хотя Польша сейчас развивается почти быстрее всех в ЕС.

Расчёт (пессимистично): увеличение арендной ставки всего на 15% за 5 лет, и снижение приемлемой для Инвесторов ставки доходности от сдачи в аренду до 7% брутто дают такую цену квартиры:

(5500 + 15%) * 12 мес. = 6 325 злотых аренда в месяц

При доходности 7% годовых объект с такой арендой должен стоить

6325 злотых * 12 мес : 0,7 = 1 084 428 злотых

Или около 15 000 злотых за 1м2. Сейчас все затраты на покупку и ремонт менее 11 400 злотых за 1м2 (такая цена уже в этом комплексе у девелопера на маленький однокомнатные квартиры без ремонта). Т.е. обоснованный потенциал заработка на росте цены за 5 лет (помимо доходности от аренды) это около 30%, при этом налога при перепродаже через 5 лет нет

Итоговая ЧИСТАЯ доходность за 5 лет: 6,3% * 5 + 30% = 61,5% (или 12,3% годовых)

Напоминаем во Вроцлаве наибольший рост цены именно в новых комплексах, расположенных либо близко к центру либо к скоплению современных офисных центров.

Как ещё можно спрогнозировать потенциал дальнейшего роста? Например в 2007 на 1 среднюю зарплату можно было купить 0,48м2, а сейчас - 0,82м2, т.е. на 70% больше. И это не потому что цены на недвижимость упали, а в основном из-за роста заработных плат, на 5-10% в год более чем последние 10 лет

Кстати, сейчас в Польше много предложений по инвестирования в т.н. апарт-отели, где покупается номер, с доходностью от 7% до даже 8,5% годовых. Обращаем внимание, что инвестирование в такие отельные номера отличаются от жилой недвижимости, вот несколько факторов, которые существенно снижают итоговую доходность (нетто)

1) В отельном номере нельзя прописаться, что может пригодиться для получения ВНЖ или ПМЖ

2) Налог на владение даже большой квартирой, поделённой на 4 студии, всего около 20 евро в год, а налог на владение всего 1 номером в отеле уже около 100 евро в год.

3) НДС при сдаче в аренду при квартирах 0, а при отельных номерах 8%

4). НДС при покупке квартиры 0%, а отельного номера - 23%, часто у продавцов указана цена нетто (т.е. без НДС), с обещанием того, что НДС Вам налоговая вернёт через несколько месяцев при покупке. Однако с нерезидентами ЕС такой возврат НДС не такой однозначный.

5) Нерезидент может приобрести квартиру без всяких дополнительных разрешений, а для покупки отельного номера необходимо получать разрешение в МВД Польши. В самой процедуре ничего страшного нет, но сроки увеличиваются на 6-8 мес., и нужно заплатить юристам около 500-700 евро. Конечно можно создать фирму и покупать отельный номер на свою компанию, тогда решаются все вопросы с НДС и не нужно разрешения на покупку, но появляются затраты на содержание компании. Что б экономически это было оправданно необходимо приобретать не 1 отельный номер, а хотя бы 10.

6) Квартиру через 5 лет владения можно продать вообще без налоговых последствий, номер в отеле - придётся заплатить налог на прибыль 19%, а если покупатель компания - то ещё и НДС 23%.

7) Квартиру у Вас могут приобрести с использованием ипотеки (10-20% первоначальный взнос, срок 30 лет, эффективная ставка до 4,5%), а номер в отеле - нет. Поэтому квартира более ликвидная инвестиция.

8) В отельном номере сложнее поменять управляющую компанию, в квартире это сделать очень просто, а в случае переезда долгосрочной арендой можно управлять самому.

Как участник Ассоциации посредников по недвижимости Нижней Силезии DOSPON мы представляем объекты более 100 местных агентств из Вроцлава, а Покупатель платит одинаковую комиссию, обычно 2-3%, обратился ли он по какому-то объекту напрямую, или через нас. Честно говоря мы не успеваем обновлять предложения в базе (более 10 тыс объектов), а концентрируемся на поиске конкретных вариантов под индивидуальные критерии Инвестора. Также являемся официальным представителем более 40 девелоперов во Вроцлаве, реализующих около 100 проектов. Цена продажи квартир - точно такая же как у застройщика. Наша задача сделать всё «под ключ», что б Вы не ощутили языкового барьера и сделка соответствовала Польскому законодательству.