Гарантия на доход

Если застройщик предлагает гарантированный доход от аренды, то покупатель может либо с радостью согласиться, либо заподозрить, что цена объекта завышена, и попытаться получить скидку на обещанную за весь срок сумму. И каждый из вариантов в той или иной ситуации может оказаться верным.

Сегодня, когда ручаться за что-то на рынке недвижимости довольно сложно, гарантированный доход от аренды становится для покупателя «островком безопасности». К тому же сейчас застройщики активнее борются за покупателей и чаще берут на себя заботы о поиске арендаторов, предлагая клиентам более выгодный, чем раньше, ежегодный процент от стоимости жилья.)


Вопрос для покупателей

Впервые система гарантированного дохода от сдачи частного жилья в аренду заработала в 1980-х гг., и теоретически такая схема кажется очень привлекательной, хотя на практике предлагаемые условия иногда выглядят сомнительными.

С одной стороны, инвестор получает определенную уверенность в завтрашнем дне, с другой - ради предлагаемого дохода от аренды клиент может закрыть глаза на ряд недостатков объекта. Также продавец может включить часть обещанного дохода в стоимость жилья.

Однако, несмотря на то, что условия некоторых сделок заставляют покупателей зарубежной недвижимости насторожиться, в большинстве случаев оговоренный в контракте арендный доход дарит клиенту душевное спокойствие и позволяет рассчитывать, что эти проценты покроют ипотечные выплаты. Хлопоты, связанные с арендой, для владельца минимальны: исчезают проблемы поиска арендаторов, языкового барьера и т. п.

Но как только указанный в договоре срок заканчивается, владельцы понимают, что своими силами такую же прибыль получить невозможно, и иногда решают продать дом. И как только на доме появится табличка «For sale», начинается борьба между частным владельцем и застройщиком, продающим новые объекты и предлагающим гарантированный доход от аренды. В этой борьбе перевес редко оказывается на стороне частного собственника.


Знак для кредиторов

Расчетливые покупатели рассматривают гарантии дохода от сдачи в аренду как эффективный инструмент давления при переговорах. Например, можно попросить скидку в размере общей обещанной суммы.

Подписывая договор, покупателю следует узнать о гарантиях того, что процент будет выплачиваться, даже если застройщик обанкротится, а также можно ли при перепродаже передать право на арендный доход другому владельцу.

Кроме того, банки, принимая решение о размере ипотеки, вычитают обещанную сумму из стоимости объекта и на этом основании могут уменьшить размер ипотечного кредита.

Пол Прескотт-Бранн, менеджер по развитию бизнеса компании Legal Index, говорит: «Кредиторы воспринимают гарантированный доход от последующей аренды как знак, что изначально.цена завышена, и такая оценка не помогает покупателям получить ипотеку, так как нельзя точно сказать, поднимется ли фактическая стоимость до этого уровня».


Французские гарантии

Во Франции, всегда популярной у покупателей вторых домов, застройщики очень часто гарантируют ежегодный доход от аренды, и покупатели с радостью принимают эти условия. Французское агентство A Place in France, специализирующееся на продажах недвижимости на стадии строительства, предлагает гарантии на два комплекса, которые реализуются по leaseback. Один находится в департаменте Вандея на западе Франции, а другой на Лазурном Берегу. НДС в цену не включается, управляющая компания обязуется сдавать объекты в аренду в течение 20 лет, при этом ежегодный доход будет составлять от 4,20 до 4,60%. Апартаменты в закрытом комплексе на курорте Си-Фур-ла-Плаж, рядом с городом Бандоль, что между Марселем и Тулоном, стоят от 1 77 000 евро и продаются с гарантированным арендным доходом до 3,8%. Договор заключается на девять лет и допускает возможность использования жилья владельцами для собственного отдыха. Доступные развлечения - парусный спорт, водные лыжи и пеший туризм.


Плюсы Швейцарии

Соседняя Швейцария традиционно считается сложным рынком для иностранных инвесторов, но сейчас страна приоткрыла свои двери покупателям «туристических резиденций». В компании Егпа Low Property можно приобрести различные объекты с гарантированным доходом от сдачи в наем - апартаменты в пятизвездочном комплексе Les Mayens d'Heremence по схеме leaseback (строительство будет окончено в 2010 г.) в альпийской деревне Ле-Масс, недалеко от лыжного курорта Вербьер.

Есть также предложения freehold - роскошные апартаменты в горнолыжном комплексе на 64 объекта. Управляющая компания будет сдавать жилье в течение 1 5 лет, годовой доход оставит до 3,5% от стоимости жилья. Цены на апартаменты с двумя спальнями начинаются от 509 000 евро. Возможно приобретение пакета The Pleasure Investment, включающего доход 2,5% при личном использовании жилья в течение двух недель в низкий или одной недели в высокий сезон. При покупке по схеме The Leisure Investment гарантированный доход равняется 1,8%, зато отдыхать в доме можно в течение месяца в низкий или двух недель в высокий сезон.

В комплексе, который располагается в городке Сен-Жиль-Круа-де-Ви в Вандее, цены на апартаменты и дома среди живописных садов начинаются от 128 000 евро. Первый договор о гарантированном доходе заключается на 9-1 1 лет.

Управляющая компании Еrnа Low Property Джоанна Йеллоулесс-Баунд комментирует: «Предложения, которые касаются гарантированной выплаты дохода от сдачи в аренду, всегда пользовались популярностью у клиентов, желающих использовать свой второй дом только несколько недель в году. Купив недвижимость в Франции по схеме leaseback, можно избежать уплаты НДС (19,6% от стоимости). Рынок недвижимости стал менее стабильным, а гарантии ежегодного дохода - знак надежности вложений. Исторически швейцарские ставки по ипотеке ниже, чем французские (примерно 3-4%), так что, получая до 3,5% ежегодно, покупатель апартаментов не будет испытывать неудобств».


Игра в открытую

Гарантированная аренда - это надежная, однако наименее доходная из всех возможных схем сдачи недвижимости в аренду. Ведь управляющая компания полностью берет на себя те риски, которые при других вариантах несет также и арендодатель. Прибыль или убыток управляющей компании при этом остаются тайной за семью печатями.

Многие же предпочитают играть в открытую, и может оказаться более выгодно. «Когда клиент приобретает у нас коттедж и впоследствии решает сдавать его через нас, есть определенный прайс-лист начиная с низкого и заканчивая высоким сезонами с различными ценовыми категориями, - говорит Киммо Хел-грен, генеральный директор финской девелоперской компании Holiday Club в России. - При этом наша компания забирает себе 30% дохода, а остальное получает владелец коттеджа, который мы сдаем в аренду. Например, коттедж с тремя спальнями в одном из самых больших и известных наших курортов Катинкульте, сдается в этом году с 1 500 евро до 2400 евро за неделю. Нетрудно посчитать, сколько именно забирает себе владелец».

Еще один плюс игры в открытую — как правило, какие-либо ограничения по сроку использования недвижимости владельцем отсутствуют. «Если говорить о практике нашей компании, то, приобретая коттедж в собственность, владелец может оставить его в собственное пользование на весь год или сдавать весь год через нас. Конечно, могут быть и любые другие варианты по продолжительности сдачи, — говорит Анна Мар-доян, специалист по маркетингу и продажам компании Holiday Club.


Вариант на любителя

Дэн Джонсон, представляющий международный портал недвижимости TheMoveChannel.com, говорит: «При выборе недвижимости основным критерием должен стать вопрос окупаемости и возможности получения дохода и после того, как срок действия договора по сдаче в аренду окончится». Прежде чем предложить покупателю гарантированный доход от аренды, застройщик также тщательно взвешивает все за и против. Так, в Великобритании доход от сдачи жилья внаем стали все чаще предлагать в восточной части Лондона (London Olympic) и в графстве Манчестер, куда переезжает штаб-квартира ВВС, так как в этих районах ожидается всплеск интереса к найму жилья.

Гарантированный доход от аренды может стать хорошим шагом для покупателей, которые не хотят брать хлопоты на себя, но может быть опасен для инвесторов, рассчитывающих на быстрый доход. Ловушкой могут оказаться и слишком высокие ежегодные выплаты, которые обещает застройщик. Такой пункт в контракте не бесполезен, но нужен ли он в каждом конкретном случае, решает клиент.

Автор: Кэтрин Дешейз

Журнал "Homes Overseas"

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Статьи
Гражданство Мальты через инвестиции: преимущества и тонкости оформления

Правительство Мальты запустило инвестиционную программу гражданства в 2014 году. Она была призвана привлечь иностранные инвестиции в экономику страны в обмен на европейский паспорт. С тех пор количество заявителей уже перевалило за 1200. А ведь лимит составляет всего 1800. Стоит поторопиться… Читать

Курортная недвижимость Европы: ТОП-10 лучших направлений

Лето – самое «жаркое» время для покупки недвижимости за рубежом. И если вы нацелены на приобретение дома или квартиры в Европе, Prian.ru предлагает вам прицениться к недвижимости на 10 лучших курортах Старого Света. Как знать, вдруг вы еще успеете провести ближайший отпуск на одном из них? Читать

Доступное жилье в Германии: ТОП-10 мест c лучшими перспективами роста цен

Быстрее всего в Германии дорожает недвижимость Мюнхена. Этот город можно было бы всем рекомендовать для инвестиций, если бы не одно важное обстоятельство. Цены здесь «кусаются». Prian.ru представляет рейтинг 10 лучших мест страны, где все еще можно дешево купить жилье с прицелом на рост цен в будущем. Читать

Три не самых очевидных региона Италии для покупки недвижимости

Обычно те, кто ищет недвижимость в Италии, в первую очередь рассматривают для покупки Лигурию, Тоскану, Калабрию и знаменитые озера. Но Италия – она яркая, живая и разнообразная. И она таит в себе множество не столь «раскрученных», но не менее притягательных и живописных мест. Компания Ready Property Italy представляет три своих любимых региона в этой стране. Читать

От ВНЖ до гражданства: Евросоюз и Шенген

Вы точно знаете, что скоро будете жить в другой стране. А возможно, начали задумываться об этом недавно. В любом случае, ваши взоры, скорее всего, обращены в сторону Европы. Prian.ru попросил Евгения Цикунова, директора компании «Второй Дом», рассказать про отличия Евросоюза и Шенгенской зоны, и про то, как все это влияет на выбор страны и программы получения вида на жительство и второго гражданства в Европе. Читать