Герман Мойжес: инвестиции в стабильный рынок недвижимости Германии (расшифровка доклада)

15 октября 2009 года

Сегодня, в связи с тяжелым состоянием мировой экономики и особым состоянием российской экономики, наших соотечественников интересует стабильность, желание обеспечить долгосрочный доход на 10–30 лет. О том, что может предложить российским инвесторам рынок недвижимости Германии в своем докладе рассказал управляющий партнер Группы компаний «Аверс» Герман Мойжес.


ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СИТУАЦИЯ

Немецкая экономика является одной из самых стабильных и крупных в мире. Последний серьезный экономический кризис страна пережила в 30-х годах. После этого экономика Германии, даже несмотря на войну, развивалась стабильно. Немецкая промышленность является передовой в мире. К тому же Германия – это основной внешнеторговый партнер России. Все это имеет непосредственное отношение к стабильности рынка недвижимости.

Ставка рефинансирования в Германии составляет 1%, при этом инфляция достаточно низкая. Год назад ставка рефинансирования составляла 1,25%. Сейчас хорошее время для инвестиций: можно достаточно выгодно получить кредит, вплоть до 70% стоимости жилья.

Население Германии составляет 82 миллиона человек. ВВП на человека очень высокий – если сравнивать с другими странами мира. В следующем году в Германии рассчитывают на рост ВВП в размере 1,2%.

В этой стране достаточно просто заниматься бизнесом, в том числе и иностранцам. Сейчас изменилось законодательство касательно вида на жительство. При определенных условиях ВНЖ можно получить без создания бизнеса, только на основании приобретения недвижимости и достаточного финансового обеспечения проживания семьи.


НЕДВИЖИМОСТЬ

За последние десять лет недвижимость Германии значительно не выросла. Серьезного падения за этот период тоже не было. Цены растут сообразно или немного выше инфляции, примерно на 2–3% в год. Достаточно широкий слой населения может позволить себе тратить треть месячного дохода на ипотеку, за такие же деньги можно арендовать жилье. 50% местного населения снимают квартиры.

Более €1 млрд было вложено в немецкую экономику в прошлом году, в основном в недвижимость. Если вложить собственного капитала 30%, а 70% взять в кредит по ставке 4%, то доходность на собственный капитал составит 10%, 12% или 15% годовых при достаточно низких рисках. Рынок жилья сейчас является одним из перспективных рынков страны.

На офисную недвижимость арендные ставки ниже, чем в России. Спрос на аренду коммерческой недвижимости достаточно стабильный. Спрос на офисную недвижимость упал, но доходность от аренды выросла. Почему? Все просто: падает спрос, цена, соответственно, тоже падает, а ставки не снижаются. Поэтому и получается, что на сдаваемые площади доходность выше. То есть объект покупается дешевле, а ставки зафиксированы, к примеру, на пять лет.

Спрос на аренду жилья также достаточно высокий. Показатель числа квадратных метров на человека растет, то есть происходит рост потребления жилья. Причиной этого является то, что многие стремятся жить на отдельной жилплощади. В то же время численность населения уменьшается, как и во многих других развитых странах.
 

ВОЗМОЖНЫЕ РИСКИ ПРИ ПОКУПКЕ И СДАЧЕ В АРЕНДУ

Необходимости страховать риски при приобретении недвижимости, пожалуй, нет. При сделке несет ответственность адвокат, и в случае возникновения проблем с оформлением права собственности отвечает он. Также договор предусматривает ответственность консультанта, даже если с ним не был заключен договор. Поэтому надежность достаточно высокая, риски незначительные. Но при сделке свыше €200–300 тыс. стоит обращаться, помимо риэлтора, еще и к адвокату.

Если вы сдаете недвижимость юридическому лицу сразу на пять лет и оно вдруг обанкротится, то существует вероятность, что деньги за аренду вы не получите. При аренде всегда стоит смотреть, насколько ликвиден объект. Самая низкая доходность от торговых площадей в центральных пешеходных зонах крупных городов. Например, в Мюнхене. Но такая недвижимость не обесценивается, и при продаже за нее просят значительную цену. Если купить магазин в деревне, тоже можно надежно сдавать его в аренду. Как правило, коммерческая недвижимость продается уже с договором аренды, причем сразу на длительный срок. Но в некоторых регионах страны существует риск, что по окончании договора деревня «вымрет» и сдавать будет некому. Хотя к тому времени доходность может достичь 8% годовых на вложенные 30% собственного капитала.

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

С какой целью вы интересуетесь недвижимостью за рубежом?

Статьи
Три не самых очевидных региона Италии для покупки недвижимости

Обычно те, кто ищет недвижимость в Италии, в первую очередь рассматривают для покупки Лигурию, Тоскану, Калабрию и знаменитые озера. Но Италия – она яркая, живая и разнообразная. И она таит в себе множество не столь «раскрученных», но не менее притягательных и живописных мест. Компания Ready Property Italy представляет три своих любимых региона в этой стране. Читать

Дешевые квартиры в Аланье: как купить и не промахнуться

На популярном турецком курорте можно найти жилье по цене от €25 000. Что вы получите за эти деньги? Как взять ипотеку? Можно ли заработать на таких объектах? И как избежать возможных рисков? Ответы на эти и другие вопросы – в нашем материале. Читать

Есть мнение: элитные виллы на восточном Кипре в пять раз дешевле, чем в Лимассоле

Русскоязычные покупатели уже давно облюбовали такие города, как Лимассол и Пафос. В привлекательности местной недвижимости для жизни и инвестиций никто не сомневается. А как насчет таких курортов, как Ларнака, Айя-Напа, Протарас и Паралимни? Что они могут предложить тем, кто хочет жить или зарабатывать на Кипре? Рассказывает представитель кипрского застройщика Oikos Group Константин Агаке. Читать

Недвижимость в Испании: в чем ошибаются русскоязычные покупатели?

Чем популярнее страна, тем больше с ней связано различных мифов. Яркий пример тому – Испания. Оставаясь в тройке лидеров среди россиян, украинцев и белорусов, она буквально притягивает ошибочные представления о местной недвижимости. Зачастую это приводит к разочарованиям. Поговорим о том, как избежать иллюзий и несбывшихся желаний при поиске дома или квартиры в стране корриды. Читать

День знаний: 10 статистических фактов о зарубежной недвижимости

Цифры дадут самый точный ответ на вопрос «есть ли жизнь на Марсе»… Интерес к каким странам сейчас меняется – в ту или иную сторону? На кого стоит обратить внимание? Читать