Механизмы защиты

Вложения в строящиеся проекты часто сулят хорошую прибыль, но всегда сопряжены с рисками. Поэтапная оплата, счета условного депонирования и банковские гарантии снижают риски, но работают такие механизмы далеко не во всех странах.

Закон на страже

Приобретая недвижимость на стадии строительства, рядовой покупатель жилья выступает как «незащищенный» кредитор девелопера. То есть интересы клиента в отношении получения вложенных в проект средств по значимости идут после интересов «защищенных» и «привилегированных» кредиторов (работников компании-застройщика). Один из способов перейти в категорию «защищенных» покупателей – воспользоваться ипотечным кредитованием. «Для того чтобы подстраховаться, очень выгодно брать ипотечные кредиты, – комментирует руководитель компании Rentsale Юлия Титова, – поскольку банк при этом дополнительно проверяет надежность застройщика».

К счастью, в странах с развитыми законодательством и финансовой системой права покупателей недвижимости на стадии off-plan защищены на государственном уровне.

«В ряде стран старой Европы – Англии, Франции, Австрии и Швейцарии – все строящиеся объекты подлежат обязательному страхованию, и в случае банкротства застройщика государство компенсирует покупателю выплаченные суммы, – объясняет директор отдела инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс. – Страховку оплачивает застройщик, и она уже включена в стоимость недвижимости. Такой механизм наиболее действенен, однако в большинстве европейских стран и в США государственного страхования строительства нет».

Распространенный способ в международной практике, который позволяет защититься от недобросовестного или «проблемного» застройщика, – использование счета условного депонирования (escrow account). В этом случае деньги от покупателя поступают на специальный счет (банк является третьей, незаинтересованной стороной) и переходят девелоперу только по завершении очередной фазы строительства и выполнении прописанных в контракте условий.

«В Дубае с 2008 г. действует закон, который обязывает застройщиков взимать плату только поэтапно и через escrow accounts, – говорит руководитель департамента зарубежной недвижимости «Пересвет-Инвест» Жанна Гусейн. – Раньше многие, чтобы получить скидку, платили деньги сразу, иногда еще до того, как начиналось строительство, теперь это запрещено законом. Сейчас, если объект еще не существует, взимается не более 5% на депозит, затем, после получения уведомления от застройщика о том, что завершен определенный этап строительства, выплачивается следующая часть суммы. Последний взнос осуществляется только в момент сдачи объекта и получения ключей».

Практика escrow accounts существует в большинстве западноевропейских стран, однако, например, в Италии или Испании оформить договор на этих условиях, как отмечает Игорь Индриксонс, будет непросто. С другой стороны, отдельные девелоперские проекты с системой оплаты через escrow accounts можно найти и на менее развитых рынках: в Хорватии таким образом реализуется проект Punta Scala Residence австрийской компании Falkensteiner.


Как в банке

В Италии, Испании, на Кипре работает другой механизм – банковские гарантии компании, ведущей строительство объекта. Застройщик, как правило, еще до начала работ открывает в банке кредитную линию, которая позволяет ему завершить проект вне зависимости от результатов продаж.

В Италии денежные отношения девелопера и покупателя объектов off-plan регулирует государственный декрет 122/2005: банковская гарантия открывается на все суммы, уплаченные авансом. Если застройщик не выполняет обязательств, клиент получает деньги от банка или страховой компании, и ему не приходится требовать возврата средств у продавца. Например, строительство комплекса Le Dune в итальянском регионе Абруццо финансирует банк города Пескара, который несет ответственность за действия застройщика и гарантирует покупателям возврат средств в случае незавершения проекта.

На Кипре все крупные девелоперские проекты финансируются под залог земли, на которой ведется строительство. Поскольку кризис кипрскую банковскую систему почти не затронул, работы на объектах продолжаются, несмотря на сокращение объемов продаж.

Система банковских гарантий законодательно утверждена и в Испании. «Цель действующего закона 57/68 – уберечь покупателей от потери вложенных средств, если по какой-либо причине строительство не будет завершено. Гарантии обычно предоставляются основными сберегательными банками, которые осуществляют финансирование проектов девелопера. Однако на практике банковские гарантии не всегда могут дать необходимый уровень защиты, как это предусмотрено в законе. Существует целый ряд тонкостей оформления, в которых покупателю будет сложно разобраться самому, поэтому при покупке недвижимости на стадии строительства особенно важна помощь юриста», – комментирует директор департамента зарубежной недвижимости корпорации «Адвекс» Марина Васильева.


Не все сразу

Каким образом покупатель сам может минимизировать риски? Один из способов – выбирать объект через агентство недвижимости, которое проверяет надежность девелопера и проекта и может предоставить полную информацию об объекте, источниках финансирования, планах строительства. Также следует обязательно посетить место строительства. «Покупатель сможет лично убедиться, ведутся ли работы, на какой стадии находится объект, посмотреть шоу-рум, где можно ознакомиться с образцами строительных и отделочных материалов, узнать о дополнительных опциях», – говорит Марина Васильева.

Основным и наиболее распространенным механизмом защиты при покупке жилья off-plan является поэтапная оплата. Обычно при оформлении договора необходимо внести 10-30% от стоимости объекта. Остальные выплаты производятся по мере продвижения строительства: после возведения определенного этажа, окончания работ над каркасом здания, кирпичной кладкой, отделкой и т. п. Для того чтобы покупатель больше доверял продавцу, на некоторых объектах устанавливают веб-камеры. Поэтапная оплата не становится кардинальным решением проблемы, но, по крайней мере, снижает риски и служит стимулирующим фактором для застройщика.

В договоре купли-продажи, помимо точного описания недвижимости с указанием площади жилья, отделочных материалов, суммы депозита, графика платежей, обязательно должна быть информация об ответственности сторон. «Обычно срок строительства составляет 12-18 месяцев, – рассказывает Марина Васильева. – На случай отсрочки должны быть прописаны штрафные санкции и обязательства продавца возвратить все суммы, выплаченные покупателем».

Юлия Титова советует сделать так, чтобы список форс-мажорных обстоятельств в договоре был как можно короче: «На практике большинство застройщиков свое опоздание со сдачей проектов списывают на форс-мажорные обстоятельства. Самый распространенный вариант отписки – климатические условия, при том что климат за последние два-три года радикально нигде не менялся».

Жанна Гусейн рассказывает о ситуации на одном из самых проблемных в этом отношении рынков – дубайском, где в результате кризиса было заморожено строительство большого числа объектов: «Застройщики не идут на выплату штрафов по договору, апеллируя к форс-мажорным обстоятельствам. Но многие стараются урегулировать отношения и предлагают альтернативные варианты в своих уже реализованных проектах».

Нужно понимать, что, как бы прозорливо ни был составлен договор, вернуть вложенные средства по первому требованию все равно не удастся. «Деньги, перечисленные застройщику, в случае невыполнения условий договора можно будет потребовать только через суд. В Болгарии, например, сейчас суды по такого рода обращениям покупателей назначаются на 2013 г.», – говорит Игорь Индриксонс.

С другой стороны, за рубежом сроки сдачи редко затягиваются больше, чем на два года, тогда как для России это почти норма. Поэтому клиенты «БЕСТ-Недвижимости», получившие наконец готовое жилье в болгарском комплексе Paradise Dune (плановый срок сдачи – июнь 2008 г., фактический – май 2010 г.), искренне удивляются: почему риэлторская компания в настоящий момент отказалась от реализации этого проекта?

Автор: Марина Шония

Homes Overseas

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Статьи
Недвижимость в Испании: в чем ошибаются русскоязычные покупатели?

Чем популярнее страна, тем больше с ней связано различных мифов. Яркий пример тому – Испания. Оставаясь в тройке лидеров среди россиян, украинцев и белорусов, она буквально притягивает ошибочные представления о местной недвижимости. Зачастую это приводит к разочарованиям. Поговорим о том, как избежать иллюзий и несбывшихся желаний при поиске дома или квартиры в стране корриды. Читать

Доступное жилье в Германии: ТОП-10 мест c лучшими перспективами роста цен

Быстрее всего в Германии дорожает недвижимость Мюнхена. Этот город можно было бы всем рекомендовать для инвестиций, если бы не одно важное обстоятельство. Цены здесь «кусаются». Prian.ru представляет рейтинг 10 лучших мест страны, где все еще можно дешево купить жилье с прицелом на рост цен в будущем. Читать

9 шагов к покупке недвижимости во Флориде

В каждом регионе США есть свои нюансы, которые следует учитывать при поиске и приобретении недвижимости. Самый популярный штат у русскоговорящих покупателей – не исключение. Из этого материала вы узнаете все самое главное о процессе покупки квадратных метров во Флориде. Читать

Обзор популярных рынков недвижимости Европы: факты и тенденции

Компания RE/MAX опубликовала отчет за 2016 год под названием European Housing Report. В нем содержатся не только данные о динамике цен на недвижимость на популярных европейских рынках, но и прогнозы на будущее. Итак, чего ждать от стран Старого Света в ближайший год? И что происходит с ценами на дома и квартиры? Prian.ru рассказывает. Читать

Три не самых очевидных региона Италии для покупки недвижимости

Обычно те, кто ищет недвижимость в Италии, в первую очередь рассматривают для покупки Лигурию, Тоскану, Калабрию и знаменитые озера. Но Италия – она яркая, живая и разнообразная. И она таит в себе множество не столь «раскрученных», но не менее притягательных и живописных мест. Компания Ready Property Italy представляет три своих любимых региона в этой стране. Читать