Виноградники в Италии

Перспективный объект для инвестиций?

Поделиться:

Все знают, что вкладывать деньги можно не только в жилье, но и в коммерческие объекты: крупные и не очень торговые, офисные, складские помещения. Все это можно успешно сдавать в аренду и получать стабильный доход. Но что вы скажете о недвижимости, которая приносит прибыль не только сама по себе, но и благодаря продукту, который на ней производится? Поговорим об очень нетривиальном способе инвестиций – о виноградниках…

Что и как?

Конечно, виноградники – недвижимость далеко не стандартная. Продажи в этом сегменте проходят не каждый день, предложение не так широко, как, например, на рынке жилья. Каждый вариант имеет свои отличительные особенности, но все-таки можно выделить основные характеристики такого объекта.

Обычно он включает в себя, во-первых, хозяйский дом – это может быть большая прекрасная вилла или скромный коттедж. Во-вторых, участок земли с лозой – отличаются площадью и сортом винограда. И в-третьих, производство, которое позволяет получить, как минимум, полуфабрикат для последующего изготовления вина, который уже продают виноделам. Либо виноградник имеет полный цикл производства, где собственное вино разливается по бутылкам и отправляется на реализацию.

Прибавьте к этому радующие глаз тосканские, пьемонтские или другие живописные пейзажи, и получится очень симпатичная картина… Именно поэтому виноградники часто привлекают не только профессиональных виноделов, но и «романтически настроенных» покупателей.

Главные типы покупателей виноградников в Италии:
  • Романтики, совершенно не разбирающиеся в виноделии и не планирующие это как-то исправлять. Движимы только мечтой: «хочу в Тоскане домик, чтобы из него открывался вид на собственный виноградник, и попивать собственное вино».
  • Инвесторы, которые разбираются в производстве, изучают его и готовы вкладывать деньги. Они приходят с конкретными вопросами: какой регион лучше, какой сорт винограда качественнее, какое количество бутылок выпускается?

Для первых больше важна «картинка», поэтому и особенных требований к виноградникам нет. Кроме бюджета, в который хочется уложиться. А вот вторые подходят к выбору гораздо серьезнее.

Почём и почему?
Разброс цен на итальянские виноградники немалый – от €2 млн до €50 млн. Их стоимость, в первую очередь, зависит от региона, сорта винограда, площади участка, занимаемого лозой, и состояния производства.
Во всем мире известны местные итальянские сорта вин: Кьянти, Вернация, Барбера, Примитиво, Соаве, Барбареско, Бардолино и элитные тосканские вина Сассикайя.

Можно легко купить небольшой виноградник, причем с производством, с хозяйственными постройками, но без дома или со скромным домом за €2 млн. А вот крупные виноградники – порядка 100 га – на которых произрастает «именной» виноград с уже определенным рынком сбыта собственного марочного вина, менее чем за €20-30 млн не найти. Зато серьезных инвестиций сверх этой суммы для крепкого производства уже не потребуется.

Кстати, про инвестиционные вливания. Как правило, продают объекты, которые требуют дополнительных вложений. Например, для увеличения объемов производства вина. Виноградники с именем, которые приносят хороший доход, обычно никто не продает. Но есть более мелкие производители, которые говорят, что если вы купите их виноградник, который стоит несколько миллионов, и вложите, например, еще €1 млн, то сможете модернизировать оборудование, расширить рынки сбыта, прорекламировать марку, увеличить производство, благодаря чему вырастет прибыль.

Интересно, что наличие или отсутствие хозяйской виллы не влияет на ценообразование. 30 га земли будут одинаково стоить с домом и без него.

Пока иностранные покупатели крайне редко интересуются виноградниками без дома. Возможно, потому что среди них все еще много «романтиков». 

Екатерина Елизарова Директор московского офиса Palazzo Estate
В моей практике только недавно появился первый клиент, который готов купить просто виноградник, а дом подобрать на удалении, в 10-15 км от участка с лозой. Он серьезно заинтересован именно в виноделии. Управляющая компания будет контролировать производство, а собственник за счет прибыли сможет обеспечить себе жизнь в стране. И в этом есть логика.

Но в обозримой перспективе вкусы покупателей могут измениться. Например, если человек серьезно рассматривает вариант переезда в Италию, то лучше подобрать жилье с удобным расположением. Не на отшибе, где тебя окружают гектары виноградников, и каждый день придется тратить 40 минут, чтобы отвезти ребенка в школу, добраться до крупных магазинов и других благ цивилизации. Удобнее жить, окруженным инфраструктурой, а на виноградник периодически ездить, как на работу.

Конечно, в таком случае там постоянно должен быть сотрудник, который будет следить за лозой и за рабочими. Но без этого в любом случае не обойтись, если собственник и члены его семьи не профессионалы в сфере выращивания винограда, готовые посвятить этому всю жизнь. Так что, если цели убежать подальше от людей нет, то дом при винограднике для постоянного проживания точно не лучший вариант.

На сколько и за сколько?

Покупку виноградника, как и любой другой недвижимости, можно рассматривать в качестве инвестиций. Но насколько они привлекательны и перспективны? Для ответа на этот вопрос нужно определиться, с чего планируется получать эту доходность: 

  • от объекта недвижимости (виноградник + дом)
  • от продукта (вино или полуфабрикат для его производства)

Если говорить о недвижимости, то особого роста цен на все типы – от жилья до коммерческих площадей – в Италии сейчас не наблюдается. На рынке стагнация. Конечно, есть эксклюзивные объекты, которые дорожают, но это скорее частные случаи. 

Екатерина Елизарова Директор московского офиса Palazzo Estate
Что касается виноградников, я бы сказала, что лет через 10 такой объект может вырасти в цене процентов на 10. Сами видите, что с данной точки зрения это не самые высокоприбыльные инвестиции – около 1% годовых. Они подходят для сохранения капитала и, возможно, небольшого его преумножения.

Есть еще вариант – сдать виноградник в аренду. Например, собственник живет или отдыхает в доме, а виноградник вокруг сдает местному фермеру, который его обрабатывает.

Или другой пример: люди в Италии неплохо зарабатывают на агротуризме. Наемные рабочие обрабатывают виноград, делают небольшое количество вина, собственник оставляет в доме под себя один этаж, а другой сдает туристам, которые приезжают посмотреть на настоящую «загородную Италию», полюбоваться виноградниками, посетить действующее производство, угоститься там местным вином. Но и тут доходность гарантированная, но скромная – 1-2% в год.

Екатерина Елизарова Директор московского офиса Palazzo Estate
А вот на винном бизнесе можно заработать. Например, если купить виноградник с производством за €3-5 млн, ежегодно он будет приносить 3-4% дохода. Если годовой оборот производства составляет около полумиллиона евро, то на руках будет оставаться около €100 000 чистого дохода.
 
Если же инвестировать в производство – обновить оборудование, увеличить оборот, например, в два раза, то доходность может вырасти до 5-6%. А в случае с более крупными винодельческими производствами – до 6-8% годовых. И это с учетом налога на прибыль, который составляет около 30%.  

Налог на недвижимость (дом+земля) в год будет составлять порядка €2000-3000. На сельхосземли в Италии пониженная ставка. Так государство стимулирует занятие сельским хозяйством.

С учетом того, что ставки по депозитам в Европе сейчас очень низкие – около 1% годовых – виноградник с производством и даже минимальной доходностью порядка 3% годовых, весьма неплохой объект для инвестирования. 

Кто и почему?

Как это ни странно, но рынок виноградников в Италии сегодня полностью ориентирован на иностранцев. Сделок с местными практически не происходит. А вот зарубежные покупатели активизировались. В последние три года инвесторы – китайцы, россияне, египтяне, представители стран Ближнего Востока, США – все чаще интересуются итальянскими виноградниками и совершают сделки. Причем выбирают объекты не «для души», а именно для ведения бизнеса и получения прибыли.

 

По мнению экспертов, во всем «виноваты» невыгодные банковским ставки. Люди перестали просто хранить деньги на депозитах и пытаются оптимизировать вложения.

Хотя и «романтиков», желающих купить виноградник, чтобы жить в уединении и пить вино собственного производства, тоже немало. Особенно сейчас, когда мечта стала более доступна из-за понижения цен. Отсутствие внутреннего спроса сделало рынок очень гибким. Если раньше продавцы до последнего держали цену, то сегодня начали идти навстречу покупателю. Более того, когда речь идет о быстрой продаже, ценник может падать в разы. Например, виноградник, который три года назад продавали за €5 млн, сегодня готовы отдать за €2 млн.

 

Смотрите объекты коммерческой недвижимости, в которые можно инвестировать прямо сейчас, или оставьте заявку на подбор виноградника специально для вас: