Инвестируем в стабильность

Обзор рынка недвижимости Германии – 2017-2018

Поделиться:

Экономика снова в плюсе. Цены на квартиры в мегаполисах близки к пику. Иностранцы ищут новые регионы и типы объектов для получения максимального дохода. Перед вами обзор рынка недвижимости Германии – самой популярной страны у тех, кто хочет зарабатывать на квадратных метрах. 

Материал подготовлен при поддержке компании IIG Real Estate Group и ее ведущего специалиста Ольги Мюллер Mrics. Телефон: +49 341 60 44 33 11, e-mail: post@invest-in-germany.ru, скайп: invest-in-germany.

Цифры и тенденции

В экономике Германии все стабильно. Стабильно хорошо.

Восстановление от кризиса всей еврозоны стимулирует экспорт товаров и привлекает международные инвестиции. Низкий уровень безработицы и растущие зарплаты подстегивают покупательскую активность немцев. Смешные (часто даже отрицательные) ставки по депозитам и доступные кредиты провоцируют спрос на жилье – застройщики за ним уже давно не успевают.

В 2015 году все боялись за Германию – как она справится с колоссальным наплывом иммигрантов. На поверку оказалось, что даже проблему беженцев страна смогла превратить в возможность. Выросли обороты в сфере торговли питанием и другими товарами, повысился спрос на жилье, приток иностранных кадров сгладил негативные демографические факторы (стареющее население). По статистике, только в сфере услуг число рабочих мест выросло на 536 тыс. Похожие тренды – в строительстве и производстве. 

Аналитики ведущих немецких банков ожидают, что в 2018 году рост экономики превысит 2%. DZ-Bank прогнозирует плюс 2,2% к ВВП, Deutsche Bank – плюс 2,3%.

Все это ожидаемо приводит к повышению цен на недвижимость. Жилье в крупных городах дорожает очень быстро – на 50-85% за последние 5 лет. В Мюнхене, Берлине и других мегаполисах стоимость квадратного метра уже очень близка к пику.

В такой ситуации главный риск для инвестора – найти объект, который и дальше продолжит расти в цене. И успеть его купить, пока не забрали другие – ведь на Германию сейчас пристально смотрит весь мир.

Ольга Мюллер управляющий директор IIG Real Estate GmbH

Казалось бы, цены на рынке недвижимости Германии выросли до максимума, но инвесторы продолжают искать доходные объекты с расчетом на получение прибыли, создании эффективных капиталовложений и надежных денежных портфелей.

Рентабельность коммерческой недвижимости крупных городов «большой семерки» варьируется в пределах 3-4%, этот факт мотивирует инвесторов все чаще обращать внимание на города меньшего значения. И это действительно рационально.

Например, в этом месяце наша компания получила предложение на эксклюзивную продажу объектов коммерческой недвижимости, арендатором которых является крупный дискаунтер продовольственных товаров. Рентабельность некоторых из них составила 8-12%. Это высокий показатель для Германии, но эти объекты расположены в городах малого значения C и D.

Цели покупателей

Германия – пожалуй, первое направление, которое рассматривают люди, желающие зарабатывать на недвижимости за рубежом. Инвестиции – это и самая распространенная цель покупки местных квадратных метров.

Популярность Германии у инвесторов всех мастей держится на трех «китах». Первый – стабильность. Уже несколько десятилетий подряд в местной экономике не было серьезных потрясений, недвижимость не обесценивалась, и ничто не говорит о том, что такое может произойти в обозримом будущем. Второй – законность. Все процессы, касающиеся покупки, содержания и продажи объекта, здесь отлажены и работают как часы. Легко можно найти управляющего, который займется сдачей вашей недвижимости в аренду, даже говорящего на русском языке. И третий – доступность. Инвестировать в Германии можно даже с бюджетами до €100 000.

Кроме того, Германия – одна из самых востребованных стран мира для иммиграции. Местные законы способствуют переезду успешных талантливых иностранцев. С 2012 года в стране выдают «Голубые карты» – ВНЖ для квалифицированных работников с высокими зарплатами. Можно получить вид на жительство, открыв бизнес в стране. Сама по себе покупка дома или квартиры такого права не дает, но способствует в выдаче положительного решения. 

По статистике Prian.ru, Германия входит в ТОП-5 популярных стран для покупки недвижимости за рубежом у россиян и граждан других стран бывшего СССР.

Самая простая схема для начинающих инвесторов – покупка квартиры для сдачи в аренду, для продвинутых (и обладающих бюджетами от €300 000) – доходный дом на несколько квартир. Население растет, число пустующих квартир снижается, строительство ведется, но на всех желающих все равно не хватает. К тому же немцы – все еще «нация арендаторов», многие до зрелого возраста живут в съемном жилье. Все это делает арендный бизнес очень привлекательным. 

Цены на квартиры в Германии

В 2017-м цены на жилье продолжили расти – в среднем по стране на 3%, а в самых крупных городах - на 7-9%. Резких изменений на рынке не наблюдалось. И все же уже наблюдается тренд: рост цен на жилье тормозится.

Заметные изменения на рынке произойдут уже в 2018 году. В первую очередь, это касается самых крупных городов, в которых стоимость жилья существенно переоценена. Об этом предупреждал Центральный комитет недвижимости Германии еще в начале 2017 года.

Средние цены на жилую недвижимость Германии в 2017 году
Город Цена кв. м / евро Изменение за год
Берлин 4110 +9,6%
Дрезден 2470 +2,1%
Лейпциг 2250 +7,7%
Дортмунд 1790 +1,7%
Дюссельдорф 4250 +7,9%
Штутгарт 4350 +7,9%
Франкфурт-на-Майне 4990 +7,5%
Кёльн 3520 +7,6%
Мюнхен 7190 +7,3%
Гамбург 4820 +7,8%
Эссен 1790 +4,1%

Данные Apollo valuation & Research

Самые высокие цены - в новых домах постройки после 2015 года и в старых, но ухоженных домах постройки до 1920 года. Особенно ценятся небольшие квартиры до 45 кв. м и, напротив, просторные квартиры от 85 кв. м. Также на стоимость влияет месторасположение недвижимости. Центральные и престижные районы города традиционно самые дорогие.

По данным портала недвижимости ImmobilienScout24, за 10 лет стоимость квартир в Германии выросла на 70%, а стоимость земли под строительство частного дома - на 30%.

Ольга Мюллер управляющий директор IIG Real Estate GmbH
Квартира в Мюнхене или апартаменты в центре Берлина - это атрибут людей высокого финансового статуса. Месторасположение и атмосфера этих мегаполисов Германии не оставляют равнодушным. Октоберфест, рождественские ярмарки, выставки с последними инновациями, показы мод и кинофестивали - эти города кипят событиями. В сочетании со стабильной экономикой страны и надежностью исполнения законов, покупка здесь жилой недвижимости становится хорошим капиталовложением.
 
Но, что если инвестор все еще рассчитывает выиграть на подъеме цен в ближайшем будущем и рассматривает эту покупку как краткосрочную инвестицию? В этом случае нужно рассматривать города меньшего значения, в которых еще есть потенциал роста цен.
 
Наша компания - IIG Real Estate Group - проанализировала 70 городов Германии на предмет потенциального повышения цен. Среди них Росток, Ингольштадт, Гера и Галле. Здесь мы прогнозируем увеличение стоимости жилой недвижимости на 20-30% в ближайшие пять лет.

Стоимость квадратного метра в новом доме выросла больше, чем на вторичном рынке. В среднем на 8,1% в крупных городах «большой семёрки» и на 7,5% в городах категории В и С.

Стоимость земли в городах среднего значения выросла на 10-12%. Средняя стоимость земли под строительство составила €200 за кв. м.

Ольга Мюллер управляющий директор IIG Real Estate GmbH
В Берлине данные отследить сложно. Цены на землю под строительство в столице взлетели и их повышение может исчисляться цифрами в 25-40%. Вполне вероятно, что это связано со слишком большим количеством разрешений на новое строительство. На данный момент Комитет по строительству Германии принял решение сократить объем разрешений на новое строительство в среднем на 22%.
 
По данным Главного немецкого союза индустрии строительства, несмотря на сокращение разрешений, за 2017 год были построены и находятся в стадии завершения около 320 000 квартир. Строительство нового жилья продолжится в 2018 году на прежнем уровне. Более остро встанет вопрос социального и доступного жилья, ведь аренду и покупку новой квартиры может себе позволить далеко не каждая немецкая семья. 
Самая дорогая квартира Германии за 2017 год была продана в Гамбурге. Покупатель заплатил €28400 за каждый «квадрат». В сегменте домов класса «люкс» лидирует Мюнхен. По данным агентства Engel & Völkers, в районе Нойхаузен продана вилла за €16,8 млн.
Аренда жилья

Стоимость аренды жилой недвижимости растёт во всех городах Германии. Ежегодно ставки прибавляют 2-4%. В 2017 году стоимость аренды увеличилась на 3,5%.

Даже при постоянном подорожании квартир для проживания в крупных городах не хватает. Недавно в Берлине произошёл курьёзный случай, который транслировали на канале RBB. В популярном районе города Пренцлауэр-Берг на просмотр квартиры пришли за один день 800 человек.

По прогнозам, в 2018 году рост стоимости аренды жилья сократится и составит в среднем 2,6%. Это связано с ростом разницы между доходом населения и стоимостью аренды жилья. Жители, которые вынуждены тратить на аренду квартиры более 30% от своего общего дохода, переезжают на окраины города или рассматривают для проживания более доступные регионы.

Стоимость аренды в городах «большой семёрки» варьируется в среднем от €13 до €19 за квадратный метр.

В Кёльне аренда «квадрата» в месяц составляет примерно €12-16; в Берлине, Дюссельдорфе и Штутгарте - €12-18; в Гамбурге и Франкфурте - €14-20; в Мюнхене аренда достигает €18-24.

Средняя стоимость аренды жилой недвижимости в крупных городах Германии  
Город / год 2016 2017 2018
Берлин 11,6 €/м2 12,0 €/м2 12,3 €/м2
Дюссельдорф 12,6 €/м2 12,9 €/м2 13,2 €/м2
Франкфурт 14,8 €/м2 15,3 €/м2 15,8 €/м2
Гамбург 13,4 €/м2 13,7€/м2 14,0 €/м2
Кельн 12,0 €/м2 12,2 €/м2 12,5 €/м2
Мюнхен 17,0 €/м2 18,0 €/м2 18,5 €/м2
Штутгард 13,0 €/м2 13,5 €/м2 14,0 €/м2
Средний показатель 13,2 €/м2 (+3,8%) 13,6 €/м2 (+3,5%) 14,0 €/м2 (+2,6%)

Данные BulwienGesa, Feri, прогноз DZ BANK AG

Ольга Мюллер управляющий директор IIG Real Estate GmbH
Если взять статистику за последние 10 лет, то стоимость аренды жилой недвижимости в Кёльне и Штутгарте поднялась на 30%. В Мюнхене, Гамбурге, Франкфурте и Дюссельдорфе она выросла на 50%. В Берлине этот показатель был ещё выше и составил около 60%. Это связано с изначально низкой стоимостью аренды в столице Германии по сравнению с другими крупными городами Европы. Но Берлин считается ещё одним из самых доступных европейских городов. Высокая стоимость аренды жилья в Мюнхене по меркам Европы находится на среднем уровне. 

Германия – одна из немногих стран, где иностранцы (даже без опыта в инвестировании в недвижимость) активно вкладывают средства в коммерческие объекты. Традиционно популярны торговые, офисные, гостиничные, складские помещения, а в последние годы еще и объекты специального назначения, например, дома престарелых. Это связано с особенностями немецкого рынка. Здесь большое количество предложений разного ценового диапазона, плюс развитая система управления – можно отдать обслуживание объекта на аутсорс, получая стабильный пассивный доход. 

Офисные помещения

Эффективная и растущая экономика, удачное расположение в центре Европы и хорошая транспортная доступность делают Германию одной из самых востребованных стран для дислокации крупных и развивающихся компаний. Поговаривают, что из-за Брексита в Великобритании многие международные гиганты перенесут свои офисы из Лондона именно сюда.

В 2017 году стоимость аренды помещений для бизнеса в городах «большой семёрки» увеличилась на 2,6% и в среднем составила €28,7 за кв. м. В 2018 году ожидается такой же показатель роста: плюс 2,6% за год, в результате стоимость аренды офисов составит €29,5 за «квадрат» в месяц. 

Средние цены на аренду офисов в Германии
Город / год 2016 2017 2018
Берлин 28,0 €/м2 29,4 €/м2 30,5 €/м2
Дюссельдорф 24,5 €/м2 24,9 €/м2 25,3 €/м2
Франкфурт 35,5 €/м2 36,0 €/м2 37,0 €/м2
Гамбург 26,0 €/м2 26,4 €/м2 27,0 €/м2
Кельн 21,0 €/м2 21,2 €/м2 21,5 €/м2
Мюнхен 34,7 €/м2 35,8 €/м2 36,8 €/м2
Штутгарт 19,7 €/м2 20,0 €/м2 20,2 €/м2
Средний показатель 28,0 €/м2 (+4,9%) 28,7 €/м2 (+2,6%) 29,5 €/м2 (+2,6%)

Данные BulwienGesa, Feri, прогноз DZ BANK AG

Ольга Мюллер управляющий директор IIG Real Estate GmbH
Найти подходящее предложение по аренде офисной недвижимости всё сложнее, и компании тратят все больше времени на поиск помещения. Нередко по этой причине приходится откладывать открытие нового представительства и ждать подходящего предложения на рынке. Особенно это касается Берлина, Мюнхена и Штутгарта, где количество пустующих помещений для бизнеса уже менее 3%.
 
Дефицит офисов будет наблюдаться и в 2018 году. Несмотря на повышенный спрос по аренде, рентабельность этого сегмента составляет 3-4%. Это связано с высокой стоимостью офисной недвижимости при приобретении в собственность. Цена за квадратный метр в крупных городах может достигать цифр от €7000 до €9000.
Торговые помещения

Долгое время именно торговая недвижимость – от небольших продуктовых магазинов до крупных торгово-развлекательных комплексов – была самой востребованной у инвесторов из России и других стран бывшего СССР. Хотя в последние годы сфера розничной торговли замедляется в связи с развитием онлайн-продаж.

Самым стабильным сегментом остается продажа продуктов питания и товаров первой необходимости. Крупные сети известных дискаунтеров уверенно «стоят на ногах» и демонстрируют хорошую рентабельность. Наработанная репутация, ценовая доступность и постоянный спрос на ассортимент обеспечивает стабильный оборот.

В городах «большой семёрки» покупательскую способность дополнительно поддерживается ростом населения и повышенным притоком туристов. Крупные города хорошо подходят для входа международных ритейлеров, а также для экспериментов с новыми концепциями розничной торговли.

Цены на аренду торговой недвижимости в Германии
Город / год 2016 2017 2018
Берлин  310 €/м2 310 €/м2 310 €/м2
Дюссельдорф 275 €/м2 280 €/м2 280 €/м2
Франкфурт 300 €/м2 300 €/м2 300 €/м2
Гамбург 285 €/м2 285 €/м2 285 €/м2
Кельн 250 €/м2 255 €/м2 255 €/м2
Мюнхен 345 €/м2 345 €/м2 345 €/м2
Штутгарт 250 €/м2 250 €/м2 250 €/м2
Средний показатель 297,5 €/м2 (+1,8%) 298,4 €/м2 (+0,3%) 298,5 €/м2 (+0,1%)

Данные BulwienGesa, Feri, прогноз DZ BANK AG 

Ольга Мюллер управляющий директор IIG Real Estate GmbH
В ближайшее время повышение арендных ставок не прогнозируется. Об этом свидетельствует замедление роста стоимости аренды начиная с 2015 года. Кроме того, экономическая эффективность, похоже, достигает своих пределов из-за сильного увеличения арендных ставок в прошлом.
 
По данным торгового союза Германии HDE, общий оборот розничной торговли в 2017 году увеличился на 2% и составляет €492 млрд, из которых 10% приходится на интернет-продажи. В будущем этот процент будет только увеличиваться, так как покупатели всё чаще предпочитают онлайн-покупки.
 
Остаются популярными торговые центры и комплексы. Они притягивают большое количество покупателей, которые привыкли совершать традиционные покупки с комфортом, возможностью развлечений и интересным досугом. Но арендные ставки в таких центрах высокие и могут достигать €300 за кв. м. Вероятнее всего, в 2018 году эти ставки больше не будут расти и даже начнут снижаться.
Гостиничная недвижимость

Туристы всего мира охотно посещают процветающую Германию. Популярностью пользуются курортные зоны, острова Балтийского и Северного моря, Баварские леса и Альпы. Но основная часть посещений приходится на города «большой семёрки», особенно Берлин.

Напомним, что в столице уже несколько лет действует официальный запрет на посуточную аренду квартир и его нарушение облагается штрафом в €100 тыс. Туристы, который ранее пользовались частными квартирами для размещения, теперь бронируют номера только в отелях и хостелах города.

Средний чек в отеле самых крупных городов Германии составляет примерно €100 в сутки. Заполняемость отелей этих городов - 74,2%. Учитывая процент заполняемости, доход с номера составляет €75 в сутки.

На отельный рынок выходят, как мировые представители отельных цепочек, так и концептуально новые, которые в большей степени ориентируются на требования и вкусы современного поколения. Например, Jo&Joe, LOGINN, NinetyNine Hotels, NYX, Soulmade и Urb an Loft.

Цены на проживание в отелях Германии
Город Средняя цена номера в сутки Заполняемость номеров Средний доход с номера
Берлин 90  77,1% 70 
Дюссельдорф 115  69,5% 80 
Франкфурт 96  68,8% 66 
Гамбург 97  80,9% 78 
Кельн 96  73,4% 70 
Мюнхен 115  76,5% 88 
Штутгарт  99  73,3% 73 
Средний показатель 101  74,2% 75 

*Данные Colliers 

Ольга Мюллер управляющий директор IIG Real Estate GmbH
Стоимость номера в сутки и процент заполняемости в этих городах однозначно будет расти. Этот рост происходит одновременно с повышением спроса и развитием туризма, что и прогнозируется в последующие годы. Средняя рентабельность в отельной сфере составляет 4-5%, но есть основания ожидать роста ещё на 1-2%.
 
Отельная недвижимость переживает новую волну повышенного интереса со стороны инвесторов. Спрос растёт во всех направлениях, и многое зависит от целей, которые преследует инвестор. Крупные сети отелей и инвестиционные управляющие компании обычно запрашивают для поиска масштабный объект в центральных городах Германии, а семейный отель в курортной зоне вполне подойдет для личного управления или получения ВНЖ. 
Складская недвижимость

Увеличение объёмов онлайн-продаж поддерживает логистическую сферу и увеличивает спрос на помещения под склад. 2018 год тоже обещает быть благоприятным для сектора.

Наибольший спрос зафиксирован в Берлине, Дюссельдорфе, Франкфурте-на-Майне, Гамбурге и Мюнхене. Стоимость квадратного метра варьируется от €4 до €6 и зависит от класса объекта, местоположения и транспортного сообщения.

Ольга Мюллер управляющий директор IIG Real Estate GmbH
Рентабельность складской недвижимости составляет около 5%. Этот показатель выше, чем у офисной и торговой недвижимости городов «большой семёрки» (в среднем 3-4%).
 
С начала 2017 года в сферу складской недвижимости было инвестировано около €7 млрд (рекордная сумма!). Она заняла своё почётное третье место в общем обороте инвестиций в коммерческую недвижимость - 16% (офисы - 46%; торговые помещения - 20%).
 
Если учесть, что объёмы удалённых продаж будут только расти и набирать обороты, то сфера логистики и складской недвижимости имеет вполне позитивные перспективы.
В недвижимость специального назначения и дома престарелых в 2017 году вложили около миллиарда евро. Годом ранее был зарегистрирован рекорд - €3 млрд. Быстро растет интерес к этой сфере у иностранных инвесторов, особенно из Азии. Это связано с высокой рентабельностью – 5-6%. Что для Германии хороший показатель. Плюс, в стране есть все предпосылки для развития этого рынка. Население стареет, потребность домах престарелых растет, в ближайшее десятилетие в эту сферу государство планирует инвестировать десятки миллиардов евро.