Болгарские радости

Обзор рынка недвижимости Болгарии 2017-2018

Поделиться:

В течение 15 лет эта страна безоговорочно оставалось самой популярной у покупателей недвижимости, говорящих по-русски. Два года назад лидерство оказалось упущено. Но в 2017 Болгария стала возвращать титул «самой-самой», причем не без помощи своих граждан, которые обратили пристальное внимание на квартиры и дома «под боком». Prian.ru рассказывает о ценах на болгарские квадратные метры и тенденциях, которые влияют на рынок. 

Цифры и тенденции

Финансовые трудности, начавшиеся в 2014 году, повлияли не столько на интерес, сколько на возможности российских покупателей, для которых Болгария всегда была «номером 1». Ведь отказались от сделок в первую очередь клиенты с небольшим бюджетом, а именно они составляли большинство на местном рынке; 88% потенциальных покупателей в 2016 году искали в стране недвижимость дешевле €50 тысяч. Кстати, в 2017 их доля снизилась до 77%.

К этому времени относятся истории о «срочных продажах» по цене в два раза ниже первоначальной. Феномен клиента, купившего «на последние» или «за компанию», был присущ, разумеется, не только Болгарии, но почему-то именно в балканской стране такие истории тиражировались активнее всего. В 2016-м страна даже потеряла лидерство в списке «самых популярных», уступив Испании.

Год спустя Болгария также осталась второй, но спрос со стороны русскоязычных покупателей вырос, по данным Prian.ru, почти на 40%.

Одновременно в стране в целом дела идут очень хорошо. Рост ВВП в 2016 году составил 3,4%, в 2017 году – 3,6%. Прогноз на 2017-й – 3,2%. Уровень безработицы за год снизился на 1,3%, до 6,7%. Как результат – больше, и существенно, покупать стали сами болгары.

Светлана Героева-Попова директор продаж «Болгарстрой – ГК БГ Естейтс»

Можно сказать с уверенностью: да, сами болгары стали основными покупателями. Во-первых, до 3,5-4,0% подешевели кредиты, теперь две трети сделок осуществляются с помощью ипотеки. Во-вторых, банки снизили до минимума дивиденды по вкладам. Они уже близки к нулю, и граждане снимают деньги с депозитов, инвестируя их в недвижимость. А по данным Нацбанка Болгарии, на депозитах находятся более 47 млрд левов (€24 млрд), большая часть которых будет вложена в квартиры и дома.

В 2017 году сами болгары обратили внимание на курортную недвижимость. Вырос уровень жизни людей, пришло понимание того, насколько престижно иметь дом на море, как это повышает социальный статус. 

Горян Варбанов директор компании New Estate

У болгар действительно стало намного больше денег. В среднем по стране зарплата составляет около €600, в Софии – около €800. Еще год-два назад про кредитование курортной недвижимости, что в горах, что на море, банки и слышать не хотели, а теперь кредиты выдают охотно. И местные жители могут приобрести недорогие апартаменты, выплачивая буквально по €150-200 в месяц.

Так что, если квартира на курорте предлагается по адекватной рыночной цене, она продается за два-четыре дня. Например, в Банско перед началом зимнего сезона мы наблюдали по-настоящему ажиотажный спрос, и больше половины запросов делали сами болгары.

Недвижимость

Можно сказать, что рынок недвижимости Болгарии находится на третьем с начала века этапе-витке. С 2000 по 2008 год в стране был бум. По данным Global Property Guide, цены на дома и квартиры за этот период взлетели втрое.

В конце 2008-го произошел разворот: лопнул пузырь, и только за 2009 год средние цены на жилье обвалились на 26,14%. Падение продолжалось еще три года и составило в 2010-м – 9,08%, в 2011-м – 8,33%, в 2012-м – 5,33%.

Перелом наметился лишь в 2013-м – плюс 0,4%. В 2014 году цены подросли на 3,69%, в 2015-м – на 4,37%, в 2016-м – уже на 8,01%. Значительный рост был и в 2017-м – в некоторых регионах он оказался двузначным (в процентах, разумеется). Но как раз именно в это время упала покупательная способность у основных иностранных покупателей – россиян и украинцев.

Светлана Героева-Попова директор продаж «Болгарстрой – ГК БГ Естейтс»

2017-й оказался, безусловно, самым удачным, самым насыщенным для рынка за последние годы. По данным Агентства по вписываниям (аналог БТИ), рост цен в 2017-м в Софии составил 13,5% на новостройки и 9,4% на вторичку. В Варне соответствующие цифры составили 14,9% и 13,5%. В Бургасе цена на новостройки снизилась на 2,0%, а вот вторичный рынок показал рост на 13,4%.

Горян Варбанов директор компании New Estate

В Софии рост цен продолжается: €1 тыс. за квадрат для столицы теперь стандартная цена. Предполагаю, что до конца 2018 года она может вырасти еще на 10%, хотя до уровня 2007 (€1,5 тыс. за кв. м) пока далеко. Похожая динамика в других крупных городах – Варне, Бургасе, Пловдиве, правда, цены там, конечно, ниже.

По моим оценкам, доля российских покупателей в Болгарии сейчас около 20%. Очень активны за последний год стали жители Бенилюкса, французы и особенно немцы, для которых €20-30 тыс. – суммы просто смешные. Последние очень активны в районе Варны, куда ежедневно летают чартеры из Германии.

Прогнозы и перспективы

Перспективы рынка в ближайшие годы оцениваются экспертами как «умеренно оптимистичные». Отчасти это связано с ростом числа разрешений на строительство: только в третьем квартале 2017-го прошлогодний показатель был превышен на 15%, а в сегменте жилья – аж на 37%.

Одновременно активизировались разговоры о входе Болгарии в Шенген и даже в еврозону. Оба события, хотя и имеют отделенную перспективу, не могут не сказаться на долгосрочном интересе покупателей.

Светлана Героева-Попова директор продаж «Болгарстрой – ГК БГ Естейтс»

Учитывая ввод в строй новых проектов, число выданных разрешений на строительство и новые меры правительства по развитию северо-западных и северо-восточных районов Болгарии, уверена, что 2018 год будет годом стабильности и продолжения восходящих тенденций 2017 года. Хотя рост и будет более спокойным, думаю, 6-8% за год, но это создает предпосылки для баланса на рынке и позволит снизить риски, приведшие к кризису 2008-го.

Горян Варбанов директор компании New Estate

Я вижу определенный подъем на рынке, вижу вдохновение. Думаю, интерес покупателей подстегнет рост цен в этом году минимум на 5%. И в любом случае никакого движения вниз не будет.

Популярные регионы и предложения
Столица

Рынок Софии – самый динамичный в Болгарии. Цены на квартиры и количество сделок с ними здесь растут быстрее всего. По оценкам аналитиков, именно в столице следует покупать недвижимость с прицелом на получение дохода – высокий круглогодичный спрос на аренду вам гарантирован. Правда, и порог входа здесь выше, чем на побережье. В среднем квадратный метр стоит уже €900-1000.

Примеры недвижимости в Софии

Посмотреть ещё 490 похожих объектов

  

Морские курорты

Чаще всего иностранцы ищут в Болгарии недвижимость на море. И стране есть что предложить. Курорты на побережье – Солнечный берег, Золотые пески, Святой Влас, Поморие, Созополь, Равда и другие – застроены современными комплексами на любой вкус и кошелек. Небольшие студии в паре километров от пляжа стоят от €10 000, за €20 000 – 50 000 можно купить приличную просторную квартиру – и это основа высокого спроса. В крупных городах Черноморского региона – Варне и Бургасе – уже наметился устойчивый рост цен. В остальных местах на побережье ситуация разнится в зависимости от востребованности конкретного комплекса.

Примеры недвижимости на Черноморском побережье

Посмотреть ещё 4850 похожих объектов

     

Горнолыжные курорты

В Болгарии есть несколько центров зимнего отдыха – Банско, Пампорово, Боровец. Впрочем, с развитием инфраструктуры они постепенно превращаются в круглогодичные курорты, расположенные в горах. Иностранцев они привлекают опять же – ценами. Больше всего предложений в Банско – цены на студии в новых комплексах стартуют от €7000. Содержание такого жилья тоже не ударит по карману собственника. 

Примеры недвижимости на горнолыжных курортах

Посмотреть ещё 288 похожих объектов

Смотрите все объекты недвижимости в Болгарии Смотреть

Подпишитесь на наш канал в Яндекс.Дзен и будьте в курсе самых интересных и полезных новостей о недвижимости за рубежом.